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　　【概要】其实主要看客户跟银行签的合同，不同的约定自然会导致不同的还款情况
　　邓先生2015年1月月供与2014年12月的相同。手机短信截图南国早报记者李俭芹
　　每当央行降息之后，房奴们的月供一般会相应地下调。但不少南宁市民反映称，央行去年11月22日降息，按说他们可从今年1月1日起根据最新的基准利率来下调月供，但没想到有些人的月供还是跟去年的一样，有些人的月供不降反升，没有像他们预想的那样下降。这究竟是怎么回事呢？南国早报记者进行了走访调查
　　市民房贷月供为什么没降
　　覃先生2012年在中国银行办理了房贷，央行2014年11月降息后，他从媒体上得知从今年1月1日起房贷月供应该会下降。今年1月扣房贷时，他发现还款额还是跟2014年一样，“我问了几个邻居，他们也和我一样的情况”。为此，覃先生向银行进行了投诉。
　　在中国建设银行办理了房贷的邓先生，今年1月份也没得下调房贷利率，这让他颇为疑惑。他说，2012年7月央行降息时，正好他的放款日期在7月之后，他当时咨询了建行何时下调还款数额，银行答复称从次年1月1日起下调。2013年1月，邓先生的月供下调了。2014年11月央行再次降息后，邓先生的还款数额却没能在日再次下调，还跟2014年的相同。同样是在建行办理房贷的李先生，月供在1月减少了近100元。这更让邓先生觉得奇怪了：“同样的政策，咋就出现不同的结果呢？”
　　阮女士的情况似乎更加让人奇怪，降息后，她在浦发银行的房贷月供反而增加了。她拿出扣款明细说，2014年她月供1765.05元，可2015年1月，她的月供是1768元，“以前调息时，也出现过此类情况”。阮女士说央行降息，别人月供都下调了，她的反而上调，真是让人弄不明白。
　　接到市民投诉后，记者展开调查，发现有些银行月供确未调整，有些银行的月供已经调整，即便是同一家银行，也有降与没降之分，甚至有些银行还出现了略涨的情况。
　　银行是否调整看合同约定
　　那么，央行降息后，房贷月供究竟从哪一天开始下调呢？就此问题，记者走访了多家银行。多家银行均称，房贷分固定利率和浮动利率两种形式。如果是浮动利率，一是按贷款合同约定随基准利率变动而变动，一旦央行调整基准利率了，房贷利率将从次年1月1日起作相应调整；另一种是每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。各家银行浮动周期也不尽相同，分别有月、季、半年、年。
　　中国银行相关人员查看了覃先生的还款记录后表示，覃先生与银行的贷款合同约定以年为周期来调整，央行调息后，房贷利率在下一个还款周期才相应调整。覃先生首次还款日是4月的某日，也就需要等到今年4月的某日之后，才会按最新的央行基准利率来调整月供。
　　邓先生和银行的合同约定为次年1月1日起调整，又为何没能实现呢？建行相关负责人称，银行已于今年1月1日对个人住房贷款利率进行了调整。但为何有些客户今年1月的还款额度仍与去年相同呢？该负责人称，这些客户1月份归还的是上一还款周期的应还款项，所以还是跟去年的一样。从后续一期开始，这些客户将按照新的分期还款额进行还款。该负责人称，银行系统自动设定了调整周期，不会专门针对一些客户多收利息。
　　人行不同约定下变化各异
　　记者在中国人民银行南宁中心支行相关部门了解到，房贷利率在每次基准利率调整后的次年1月1日起变动，一般按该次调整后的基准利率及合同的利率浮动比例确定并执行新的利率。
　　对于月供数额的计算，有等额本息和等额本金两种还款方式。目前，贷款人普遍选择等额本息方式还贷，具体天数以分段计息计算。如果商业银行日开始调整客户的房贷利率，那么，1月的利息包括了12月未还款的那些天至1月1日的利息和1日后至本月还款日的利息，这两段时间的利息分别按旧利率和新利率计算。
　　具体来看，若选择等额本金方式，每月偿还相等本金，利息随本金递减，利率下降，月供金额减少。而根据等额本息还款方式，借款人在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，因此，利率下降后银行会重新计算贷款人月供，每月需要还的本金增加，就会出现1月份月供未改变或增加的情况，而1月份增加的还款部分相当于客户提前偿还了一部分贷款本金，将会减少贷款总的利息支出，从2月开始月供会减少。
　　因此，阮女士的月供在降息后出现上浮也是正常的。
　　业内建议贷款前先择银行
　　针对市民多还利息的疑虑，业内人士称，央行降息，商业银行执行新的房贷利率后，贷款人仍按旧的利率来还月供，确实会多还利息。为此，该业内人士建议在与银行签订合同时，一定要注意选择合适自己的调整周期。
　　另外，业内人士还提醒道，不同银行对还款日的要求也各不相同，信用信息系统由各总行定期报送征信中心。比如有些银行还款当日存钱晚一点，可能留下信用不良记录，但有些银行，过了还款日再还还会短信提示，也不会影响信用记录。
　　对还款日界定严格的有工行、农行、中信银行等，由系统自动扣款，超过还款日系统即记录为逾期，次日按相关约定收取罚息。针对还款日当天还款的情况，各行根据系统约定的时间也会有不同，如工行贷款合同要求在还款日前一天将贷款本息存入账户、农行要求在当日下午6时前还款、邮储要求在当日正午时前还款，超过时间也记录为逾期。
　　部分银行可给予宽限期，如兴业银行对个人按揭贷款信誉良好的客户可给予10天的宽限期，北部湾银行会给予1天的宽限期。
　　（读者覃先生邓先生稿酬各40元）
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客服邮箱：　　相关新闻>>>　　　　　东方财富网23日讯 ，中国人民银行决定，自日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。　　自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。 　　历次降息后沪指走势一览　　历次降准后沪指走势一览金融机构人民币存贷款基准利率调整表　　【央行答问】　　1、此次出台降息和降准措施的主要考虑是什么？　　答：当前，国内外形势依然复杂，我国经济增长仍存在一定的下行压力，需要继续灵活运用货币政策工具加强预调微调，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。　　此次降低存贷款基准利率，主要是根据整体物价的变化，保持合理的实际利率水平，促进降低社会融资成本，加大金融支持实体经济的力度。央行对基准利率的调整一般主要观察CPI的变化，但也要适当参考GDP平减指数。在大多数情况下，CPI与GDP平减指数的变动趋势是一致的。但在目前特殊情况下，受国际大宗商品价格大幅下降以及国内投资、工业品需求明显放缓等因素影响，CPI和GDP平减指数走势有所分化。9月份CPI同比上涨1.6%，前三季度GDP平减指数为-0.3%，此外9月份PPI同比下降5.9%。综合起来看，当前我国物价整体水平较低，因此基准利率存在一定下调空间。　　此次降低存款准备金率，主要是根据银行体系流动性可能的变化所作的预调。近期外汇市场预期趋于平稳，外汇占款对流动性的影响基本中性。未来影响外汇占款变化的因素仍有一定的不确定性，加之10月份税款集中入库将相应减少银行体系流动性，因此需要通过降准释放部分存款准备金，以保持银行体系流动性合理充裕。　　2、此次定向降准的具体内容是什么？　　答：在此前的6次定向降准中，按家数计算累计已有97%的金融机构享受了定向降准政策，在激励金融机构支农支小方面取得了一定的效果。根据政策实施情况，此次人民银行调整优化了定向降准标准，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。调整后的定向降准标准主要考虑了金融机构符合宏观审慎经营的情况、“三农”或小微企业贷款增量及存量占比的情况，也综合考虑了“三农”和小微企业贷款总量等情况，有利于引导金融机构调整优化信贷结构，加大对“三农”和小微企业的支持力度，促进更多资金投向实体经济薄弱环节。下一步，人民银行将继续完善定向降准考核机制，优化考核标准，强化正向激励，继续加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。　　3、此次放开存款利率上限的背景和意义是什么？　　答：当前，我国经济处在新旧产业和发展动能转换接续关键期，为了更充分地发挥市场优化资源配置的决定性作用，推动经济增长方式转变，需要加快推进利率市场化改革。同时，近年来科技进步、互联网发展及其与金融的不断融合，一些创新型的金融理财产品迅速发展，对存款的分流作用日益明显，存款利率管制的效果趋于弱化，对加快推进利率市场化改革提出了迫切要求。此外，国际国内实践都表明，存款利率市场化改革最好在物价下行、降息周期中进行，这样存贷款定价不易因放松管制而显著上升。当前，我国物价涨幅持续处于低位，市场利率呈下行趋势，也为放开存款利率上限提供了较好的外部环境和时间窗口。　　放开存款利率上限的市场条件也已成熟。目前，金融机构的资产方已完全实现市场化定价，负债方的市场化定价程度也已达到90%以上。人民银行仅对活期存款和一年以内(含一年)定期存款利率保留基准利率1.5倍的上限管理，距离放开利率管制只有一步之遥。从实际情况看，我国金融机构的自主定价能力已显著提升，存款定价行为总体较为理性，已形成分层有序、差异化竞争的存款定价格局。主要商业银行对放开存款利率上限已有充分预期并做了大量准备工作，“靴子”落地有利于进一步稳定预期。此外，大额存单和同业存单发行交易有序推进，市场利率定价自律机制不断健全，存款保险制度顺利推出，也为放开存款利率上限奠定了坚实基础。　　在此背景下，人民银行决定抓住有利时机，寓改革于调控之中，结合货币政策调整，对商业银行、农村合作金融机构、村镇银行、财务公司等金融机构不再设置存款利率浮动上限。这标志着我国利率管制基本放开，金融市场主体可按照市场化的原则自主协商确定各类金融产品定价。这既有利于促使金融机构加快转变经营模式，提升金融服务水平；也有利于健全市场利率体系，提高资金利用效率，促进直接融资发展和金融市场结构优化；更有利于完善由市场供求决定的利率形成机制，发挥利率杠杆优化资源配置的作用，充分释放市场活力，对于稳增长、调结构、惠民生具有重要意义。　　4、利率管制基本放开后，我国的利率形成与调控机制将是怎样的？　　答：取消对利率浮动的行政限制后，并不意味着央行不再对利率进行管理，只是利率调控会更加倚重市场化的货币政策工具和传导机制。从这个角度讲，利率市场化改革将进入新阶段，核心是要建立健全与市场相适应的利率形成和调控机制，提高央行调控市场利率的有效性。　　一是通过央行利率政策指导体系引导和调控市场利率。借鉴国际经验，我国正在积极构建和完善央行政策利率体系，央行以此引导和调控包括市场基准利率和收益率曲线在内的整个市场利率，以实现货币政策目标。对于短期利率，人民银行将加强运用短期回购利率和常备借贷便利(SLF)利率，以培育和引导短期市场利率的形成。对于中长期利率，人民银行将发挥再贷款、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等工具对中长期流动性的调节作用以及中期政策利率的功能，引导和稳定中长期市场利率。　　二是各类金融市场以市场基准利率和收益率曲线为基准进行利率定价。货币市场、债券市场等市场利率可以依上海银行间同业拆借利率(Shibor)、短期回购利率、国债收益率等来确定，并形成市场收益率曲线。信贷市场可以参考的定价基准包括贷款基础利率(LPR)、Shibor、国债收益率曲线等，在过渡期内央行公布的贷款基准利率也仍可发挥一定的基准作用。各种金融产品都有其定价基准，在基准利率上加点形成差异化、客户化的利率体系，但万变不离其宗，都围绕市场基准利率变动。　　三是进一步理顺利率传导机制。在完善央行政策利率体系、培育市场基准利率的基础上，人民银行将进一步理顺从央行政策利率到各类市场基准利率，从货币市场到债券市场再到信贷市场，进而向其他市场利率乃至实体经济的传导渠道。同时，通过丰富金融市场产品，推动相关价格改革，提升市场化利率传导效率。　　5、为保证利率市场化改革顺利推进，央行在引导金融机构科学合理定价方面还有哪些措施？　　答：为保证实现货币政策调控和利率市场化改革目标，在前述利率形成与调控机制的基础上，人民银行还将采取综合措施，引导金融机构科学合理定价，维护公平定价秩序。一是在一段时期内央行将继续公布存贷款基准利率。在市场供求决定的利率形成机制完全建立前，央行公布的存贷款基准利率仍可为金融机构利率定价提供重要参考。二是发挥好金融机构利率定价行业自律作用。指导市场利率定价自律机制，按照激励与约束并举的原则，优先赋予利率定价较好的金融机构更多产品创新，以及贷款基础利率(LPR)等市场利率报价资格，并对高息揽储、扰乱市场秩序的金融机构予以自律约束。三是进一步完善宏观审慎管理。将金融机构存贷款利率定价行为纳入宏观审慎管理，并研究通过运用差别存款准备金率、再贷款、再贴现以及差别化存款保险费率等工具，引导金融机构科学合理定价。四是继续督促引导银行业金融机构进一步练好“内功”，不断增强自主定价能力和风险管理水平，更好地适应利率市场化环境。　　6、下一步货币政策调控的总体考虑是什么？　　答：目前货币政策总体上仍是稳健的。下一步，货币政策将保持连续性和稳定性，加强预调微调，为经济平稳增长和转型升级继续营造松紧适度的货币条件。要把握好调控力度，既要防止结构调整过程中出现总需求的惯性下滑，又要防止债务率过度上升导致杠杆率过快提高。央行将继续密切监测经济和物价形势变化，综合运用各种工具组合，保持流动性合理充裕和货币市场稳定运行，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济平稳健康发展。　　【分析解读】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
广东佛山网友
因為建行懂坑人，利润有保正、你买他好了！我更有信心持股！、
房贷是新年后按最新利率计算的。比如今年分4次降息，贷款利率由5.5%逐步降低到4.5%，那么你今年还是按去年12月的5.5%计算贷款利息，但是明年1月以后就按新的贷款利率4.5%计算了。
山西太原网友
江苏南京网友
为什么16年房贷还是按15年还呢？
江苏南京网友
为什么16年房贷还是按15年还呢？
一样的贷款額农行每月下降了两百多
为什么16年房贷还是按15年还呢？
我的也没降
安徽蚌埠网友
我的也没降
浙江宁波网友
合同不看，只会叫，犬都不这样
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去年贷款利率下调 市民反映新年房贷咋没见少？
　　生活报1月8日讯 新年刚过，冰城市民张先生就收到了银行发来的提醒还房贷的短信，“都说去年利率降了，房贷该变少了，可为啥1月我的房贷还多了一块多钱？”据了解，2015年央行先后进行了5次降息，降幅高达20%左右，让许多房贷族高兴不已，但今年1月，一些市民出现了如张先生一样的困惑，房贷没少反倒增加。记者了解到，大多数银行采用的是次年调息的方式，老客户房贷利率在元旦才下调，又因为房贷多采用分段计息，就可能暂时出现不降反增的情况，从2月开始，月供就会减少并稳定下来了。
　　去年贷款今年元旦起执行新利率
　　2015年一年里，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月先后进行了5次降息。据哈尔滨银行工作人员介绍，银行的房贷一般分固定利率和浮动利率两种形式，其中浮动利率又分为两种情况：一是按贷款合同约定随基准利率变动而变动，一旦央行调整基准利率，房贷利率将从次年1月1日起作相应调整；二是每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。目前各大银行大多采取的是按年调息，老客户统一在次年1月1日起执行最新利率。
　　所以，如果是去年买房的市民，无论是在当年的1月份还是12月份办理的房贷业务，都是从今年1月1日起执行最新利率。
　　房贷多采取分段计息本月还需多还点
　　“明明降息了，我的1月份房贷咋比2015年时还多了呢？”市民张先生表示，他2015年的房贷是每月1241.04元，2016年1月则是1243元，反倒增加1元多。
　　一位银行人士介绍，这是由于房贷月供的计算方式导致的。目前大多数房贷还款人采用的是等额本息方式，具体天数以分段计息计算。如果银行从日开始调整房贷利率，那么，1月的利息包括了去年12月还款日至1月1日的利息加上1日至本月还款日的利息，这两段时间的利息分别按旧利率和新利率计算。又因为12月有31天，按旧利率多算出的一天利息，有可能比按新利率计息以后这些天省下来的数额还要多，导致1月份还款并未减少，或反而出现小幅增加。一般来说，还款日靠近月初的贷款者，比较容易出现这种情况。
　　所以，建议市民在1月份还房贷时还是多存一些，以免出现还款额不足的情况，一般从2月份开始，月供会减少并稳定下来了。
　　贷款百万月供比去年少700元
　　市民陈先生告诉记者，2015年初，他在群力新区购买了一套新房，当时贷款100万元整，贷款期限20年，采用等额本息法还款，月供为7251元，总利息为74万元。经过2015年的五次降息，基准利率从他购房时的6.15降到4.9%，月供变为6544元，总利息为57万元。比较一下，今年将比去年月供减少707元，20年总利息将减少约17万元。“还款压力减了不少，每天可以加个菜了！”陈先生高兴地说。
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