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中央鼓励开发商降价 南京房企：暂不具降价条件
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[提要]&12月18日-12月21日，中央经济工作会议在北京举行，部署2016年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间。同时强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。
12月18日-12月21日，中央经济工作会议在北京举行，部署2016年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间。同时强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，要抓好五大任务，化解房库存作为其中之一。这是近年来中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述，并占据了较大篇幅，不仅覆盖的主体内容广泛，执行措施更是详尽具体，进一步显现出当前房地产去库存任务的艰巨性，更为今后一段时期的房地产政策走向打下了基调。买鼓励农民工购房，扩大需求去库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。中指点评农民工规模庞大，但需多方配套政策支持才能形成有效市场需求。截止2015年三季度末，我国农村外出务工劳动力总量17554万人，按人均20平方米住房需求计算，即使只有半数有购房意愿，也将产生超过15亿的市场需求。在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。户籍改革进程将加快，更好保障农民工权益，形成长期购房消费预期。今年以来我国户籍制度改革深入推进，12月《居住证暂行条例》出台，也提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，大量农民工群体将得到城镇实质性福利待遇及保障措施，使农民工能够享受医疗、就业、住房保障等方面的待遇，引导其购房需求的释放。同时《居住证暂行条例》进一步明确创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，未来农民工户籍转化更有保障。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，将进一步增强农民工等新市民阶层在城市的归属感，有利于为房地产市场带来长期稳定的潜在需求。租扩大公租房覆盖范围，积极鼓励买房出租要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。中指点评住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；而租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。年初住建部已发文要求加快培育和发展住房租赁市场，此次经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全树立了方向。非户籍人口纳入公租房保障，扩大商品房转&租&需求。工作会议要求以满足新市民住房需求为出发点，把公租房扩大到非户籍人口。进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但受此前保障房政策限制，不被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围的扩大，将带来大批对公租房源的需求，在当前保障房货币化分配占比越来越多的背景下，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，将有效推动商品房源去化。另外此次将非户籍人口纳入公租房保障，也是社会政策的托底，将更好发挥社会保障的社会稳定器作用。购买商品房转化租赁市场房源，进一步促进库存商品房去化。除推进公租房需求扩大外，中央还提出鼓励各类投资者购买商品房转化为租赁源，扩大租赁市场供给，解决部分商品房库存。目前，我国住房租赁市场存在供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者，一方面有利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新市民为代表的市场需求，另一方面，又明确提出购买库存商品房作为转化源头，进一步推动库存去化。降价鼓励调整价格，促进房企兼并重组要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地兼并重组，提高产业集中度。中指点评中国研究院常务副院长黄瑜女士认为，去库存不仅是政府的事，企业更要发挥市场主体作用，但引导企业降价的效果尚待观察。2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持房地产需求，但随着政策边际效应的递减，政府继续出台政策的空间已较为有限，如何更大力度的刺激企业端的积极性也是顺理成章的考量。对此，中央鼓励房企2016年主动降价，是从政府视角对市场主体发出的呼吁和号召，具有一定的象征意义。但从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限。月，百城价格累计上涨3.39%（去年同期为累计下跌2.25%），其中北京、上海等十大城市累计上涨8.01%，而二三线城市分别下跌0.86%、1.22%。其中，一线及热点二线城市，在高地价及旺盛需求带动下，房价上涨压力仍存，而更多三四线城市面临的问题是购房信心不足下的需求疲弱，不是单独依托降价能解决的问题。但可以预期的是，此次政策鼓励的购房主体&&农民工群体，其购买力相对有限，如果部分三四线城市房企能积极进行价格调整，是可以吸引部分该群体的购房需求的，但这也有取决于房企在利润收益与现金流周转博弈下的决策力度。我们认为，引导房企降价与给予其一定的税费政策、信贷政策支持结合起来，可能更易于调动企业积极性，也有利于带动企业的投资开工信心。行业调整之时，亦是企业整合之机，更为房地产业持续走向成熟孕育了空间。在去库存的攻坚阶段，中央提出促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，既有通过短期行业整合、高效盘活存量实现去库存的目的，更是希望借此构建统一、开放的市场竞争环境，避免再次重蹈高库存的覆辙。可以说，房地产行业高库存的现状，和我国房地产企业分散发展、市场集中度低下有紧密关系。全国近九万家房地产企业分布在各地，过去几年盲目投资开发行为盛行、产品与服务水平参差不齐、经营体系仍较为粗放等，导致了整体开发投资计划协同度低，需求与市场脱节等问题，进一步加剧了库存负担。反观国外成熟的房地产市场，大多市场集中度较高，能通过市场主体与市场信息、市场资源的集中充分交互，更好的实现市场运行的自我平衡。从长期看，通过兼并重组提升行业集中度，一方面可以以最小的成本盘活存量，更重要的是可以进一步鼓励大开发企业做大做强，提升整体行业的开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。根据房地产&十三五&测算结果，2020年行业将有7家两千亿级企业、7家亿企业，而企业的市场占有率将超过20%。我们可以预期，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，具有较强的先行先试条件。最近已稍显热闹的资本市场房地产板块，接下来的热度可能会持续发酵。金融支持坚持稳健的货币政策，营造适宜的金融环境稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。要做好为企业服务工作，在制度上、政策上营造宽松的市场经营和投资环境。中指点评金融环境继续宽松灵活。中央提出，未来稳健的货币政策要灵活适度，&稳健&货币政策主调，同时要灵活适度，积极应对经济变化，继续有货币政策放松的可能性较大。在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构等更多形式为房地产企业投融资营造宽松适度金融环境，未来房地产企业通过资本市场进行股权与债权融资的趋势会持续加强，融资成本也有望得到进一步控制。在这样的背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。此外，会议也强调要在房地产领域&取消过时的限制性措施&，为未来政策的进一步松绑留下了空间。可以说，化解房地产库存是2016年经济工作和房地产业发展的重点。鼓励房地产业扩大新需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化。中央也鼓励企业降价促销，以刺激更多需求入市，为此，通过财税政策减免、金融货币政策支持等，降低企业成本，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性。展望2016，房地产发展的宽松政策环境仍将持续，但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同，更好的形成政策合力，仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索，去库存之路才刚刚开启。
责任编辑lilina
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中央鼓励楼市降价！开发商会降吗？
来源：凤凰财经综合中新网、人民日报、新华网、新京报、地产观点网等综合报道为化解中国房地产库存，今年中央经济工作会议提出了一系列应对举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。业内人士认为楼市降价也会有一定负面影响：支撑地方财政的高地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，将会削弱了开发商降价积极性。哪些地方的房子不好卖、库存有多大?那到底哪里的房子不好卖?数据显示,大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。尽管中央一直在高喊楼市去库存，中西部城市和东部沿海之间的楼市库存也存在分化。统计局数据显示,今年1至11月,东部地区商品房销售额同比增长21.1%,中部地区商品房销售额同比增长10.9%,西部地区商品房销售额同比增长5.5%，换言之，关键要去库存的还是三四线城市。开发商告诉你：房价是怎么构成的？万科原高级副总裁毛大庆向记者介绍,房价的构成因素一是土地价格,二是行业税费,三是建安成本,四是合理利润。后三项在成本构成各地差不多,区别最大的是土地价格。一位开发商给记者算了一笔账,假设房价每平方米8000元,则地价3000元,税费2000元,建安成本2000元,利润1000元。一方面是成本居高不下,另一方面则是供过于求的市场。分析认为,三四线城市需用3到5年时间实现房价“挤泡沫”,或许在库存没有明显变化之前,房价水平将维持原有水平甚至下降。各方喊话开发商：让利降房价！与前两年只字未提房地产调控不同，今年的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。新华社于12月22日发表《一些房地产企业仍幻想“政府救房市”》的评论文章称，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。12月23日，《人民日报》在题为《开发商适当降价是最明智的选择》的文章中也分析，尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。要开发商“割肉”降价的呼声于民间一直存在，但在中央经济工作会议明确“点名”、官方媒体积极发声引导却实属鲜见。过去的中央经济会议上，对于房价调控，仅2011年定调2012年经济工作时提到了“要促进房价合理回归”，20多年来，“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述还是第一次。有业内分析人士指出，中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。开发商会不会“割肉”降价？中央鼓励开发商降价，开发商作何反应？“现在地价在涨，贷款、人力成本等也在涨，近两年三四线城市房价并没怎么涨幅，库存积压，去年以来基本是以价换量，降价空间已经很小了”。一位三线城市开发商如是说。业内人士也分析，目前中国楼市分化明显，一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和，降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市，房价不高，卖不出去多是本身需求不足、市场饱和，继续“以价换量”效果有限。更有学者直言，开发商降房价去库存等于自杀，没有利润的房企只能等死。地方政府“土地财政”顽疾导致地价攀升、房地产税费逐年上涨、房企银行利息高企等，推高了房企成本。“降价影响利润，房企可能会在房子质量上做文章。”除企业利润受损外，更多因素在“阻碍”开发商降价。首先，如果是上市公司，股东不允许。其次，目前房地产仍很大程度上仍具有投资属性，开发商降价可能引发前业主“房闹”。第三，买房人“买涨不买跌”，如果降房价，可能加重观望情绪，去库存更困难。靠农民工买房去库存，有何效果？统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。有专家指出，农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的住房，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。相关数据显示，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。想让农民成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。同时，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。库存“歼灭战”：地方政府有八大底牌！不少业内认为，开发商降价去库存动力不足，需要政府提供更多实质性“诱惑”。2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？从目前楼市发展特征来看，有八大措施可以尝试。降首套首付，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右；降准降息，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右；楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；加强货币补贴，进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助；调整普通住宅标准；鼓励人才购房政策；将户籍制度与购买房产直接结合；对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。房地产去库存不是说说的！有地方政府补贴80万中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。安徽芜湖：契税补助50%日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。广西北海：按房款总额1%给予财政补贴日起开始受理购房财政补贴，对日至日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。浙江杭州富阳区：最高一次性补贴80万元而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。河南：对农民购房给予契税和房款补贴地处中原的河南早在11月10日就鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。　数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。你以为就中国需要去库存吗？美国也面临这样的困局！看看美国楼市如何去库存的？不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。美国总统奥巴马近日签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。另外，先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。这一措施将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成了金融危机后美国资本流入的主要来源，也成了帮助美国房地产去库存的重要帮手。在目前全球经济一篇哀声之中，美国这边风景独好的情况下，美国政府却还要对国外资本放开房地产市场，取消执行了35年的税收和降低国外资本投资房地产行业的税率，足以看出美国吸引全球资本的决心，依靠房地产业巩固经济强劲复苏的局面。近年来，美国房地产深受很多中国投资者的青睐。在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。美国放宽投资门槛，这也将可能再次刺激中国个人赴美买房热潮。放开需求限制、降低购房税负，经历了经济危机谷底的美国政府，显然是在算一笔大账，这就是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严管政策。不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。先请投资者、资本包括国外资本进入美国市场进行投资，把美国经济拉动起来后，美国受益，投资者也得到回报，然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报，将远远超过进门设置的税收收入效应。这是因为，进入美国的房地产投资资本进入时税收被取缔只是一项税收。随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多。大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会记载，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。而这次取缔的外国资本投资不动产税率仅仅只是一项。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。当然，这样一来，随着美元不断升值因素，流入美国投资房地产的资本将会出现一个高潮。这对新兴市场带来的冲击将会加剧。与此同时，在国内房地产库存持续高企的情况下，我们不妨吸取其经验，在需求释放上解除更多的限制，甚至不妨通过一定的财政税收手段加以补充，以鼓励购房意愿。来源：凤凰财经综合中新网、人民日报、新华网、新京报、地产观点网等综合报道新媒体运营编辑 史晗凤凰财经官方微信（ID：finance_ifeng）投稿邮箱：finance_喜欢此文，欢迎转发和赏赞支持财经君！
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