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交房时房屋质量问题引争议 教你几招验好房
来源：四川在线-天府早报
专业人士提醒，收房前一定要仔细研究合同中的交房约定，了解自己的权益。
岁末年初，楼市常会迎来一轮新房交房高峰期，今年也不例外。近期，有多位收房业主拨打天府早报热线，抱怨自己接收的新房未达到当初售楼人士所告知的标准。天府早报记者梳理发现，逾期交房、房屋质量纠纷、绿化未达标、车位配比不足等问题是收房业主投诉的焦点。为此，天府早报记者采访了专业人士，为您在处置这类问题时提供参考。
绿地变车位
近期，某楼盘业主向天府早报记者报料，某在售楼盘开发商擅改规划，将景观绿地变成地面停车场，原本承诺的小区人车分流无法实现。
此前无论是纸质、网站、图片、文字或口头销售中，开发商向广大业主推广的均是“地面无车位”理念。可在该楼盘二期临近交房时，开发商却改动了规划图，强制增加地面停车位。该业主认为，购房时承诺的人车分流无法实现，给业主带来了很大的安全隐患。
业内专家认为，开发商前期虚假宣传，往往是导致楼盘后续争议的关键所在。消费者在最初购房时拿到购房广告，要看清楚广告中是否标明有 “一切以合同为准”。如果有这一条，当实际与广告有较大差别时，原则上开发商是可以免责的。此前曾出现过某楼盘业主集体维权事件中，购房者对于开发商的投诉大多在于所交新房与当初沙盘的规划不符。不过，法院方面在判决时虽然判定开发商宣传失实，但考虑到广告邀约并非促成房屋买卖的唯一理由，因此开发商所承担的责任往往低于业主的预期。单凭宣传失实让开发商承担退房、大额赔付等并不现实。
业内专家建议，市民在签合同购房时，可以与开发商确定一个补充协议，注明房屋朝向、绿化面积、小区配套等。如有必要的话，签约时现场录音、录像等方式都是可以考虑的做法。其中，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。
交房时间一拖再拖
新房到了约定的交房日期却迟迟不能交房，这是近期一些购房者遭遇的难题。近日，天府早报记者接到某楼盘业主谢女士的电话。
一年多前，她购买了成都西边某楼盘的商品房，合同约定的交房日期是日，但到了约定时间时却一直没有收到交房通知 ，业主打电话到售楼处，回复说延迟到2014年12月份交房，但业主到目前依然没有拿到新房钥匙。
随后，业主收到了开发商发来的短信，告知交房时间将延至日。
四川经纬通律师事务所杨海斌表示，遇到开发商延迟交房，应仔细查看自己与开发商当初签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房的相关规定。商品房买卖标准合同中对延迟交房有约定的，按照合同中约定的条款执行。房屋出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。向开发商索赔时，索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一或万分之几乘以违约的天数。
业内人士表示，购房者遇到这类问题时，应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开发商延迟交付超过30—90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买房人双倍退还定金或支付房款利息。
房屋质量问题频现
日，上百位业主聚集到成都城南某楼盘的售楼部。这些业主不是着急来收房的，而是要向开发商反映他们所购新房子有诸多问题。这已是业主们第4次集体向开发商反映楼盘的问题了。有小区业主告诉天府早报记者，房子的内部质量是大家最关注的问题。之前就有业主专门找了装修公司去看新房准备装修，但装修公司说房子的墙体空鼓很多，不敢接手。
质量问题是交房时最容易被消费者识别的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等。有的房子刚交付时，墙体并没有裂缝，即使有也往往被抹平隐藏，数月甚至一两年后才会慢慢显现。
为此日开始实施的《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应向买房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期内如果房屋出现质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，开发商不得向业主另行收费。由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。
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房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。
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交付季，新房房屋交付时要注意的一些问题
[导读]购房人高高兴兴地去收房，物业却列出一大堆费用要购房人来交，而且态度坚决：“不交钱就不交房！”这种说法合理吗？
& & 购房人高高兴兴地去收房，物业却列出一大堆费用要购房人来交，而且态度坚决：“不交钱就不交房！”这种说法合理吗？这些费用哪些该交哪些不该交呢？房屋渗水、开裂能拒绝收房吗？购房人面对一系列的问题往往有些不知所措。下面就让小编为您收房支上几招吧！
& & 两种情况可拒收房
& & 情况一：“四大件”不齐全
& & 文件一：《建筑工程竣工备案表》
& & 该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。
& & 文件二：《住宅质量保证书》
& & 是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。
& & 文件三：《住宅使用说明书》
& & 应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。
& & 文件四：实测数据报告
& & 开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。
& & 情况二：房屋主体有问题
& & 因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。
& & 根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
& & 收房要注意八点
& & 1、 注意一收房注意房款约定
& & 如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
& & 2、注意二物业费不能乱涨价
& & 根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
& & 3、 注意三物业费可以按月交
& & 在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
& & 4、 注意四缴纳契税签协议
& & 根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
& & 开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
& & 对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
& & 5、注意五先验房再办理手续
& & 目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
& & 6、注意六建议业主集体收楼
& & 鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
& & 7、注意七遇配套问题先收房
& & 针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
& & 8、 注意八投资买房尽快收房
& & 有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。
& & 收房躲两大误区
& & 1、 误区一通知收房就算交房
& & 开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。
& & 此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。
& & 2、误区二物业代表开发商
& & 收房时，物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。
& & 如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。
& & 专家称：开发商交房必须具备“五证两书三表”
& & “必须‘五证两书三表’齐全，开发商才可以交房”。律师徐学强表示，开发商交房必须具备“五证两书三表”,缺少其中任何一个，市民均可以拒绝收房。
& & 据介绍，“五证两书三表”分别是：“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或开工报告、商品房预售或销售许可证；“两书”即住宅质量维修保证书和住宅使用说明书；“三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。徐学强告诉记者，这“五证两书三表”是开发商交房的必备手续，缺少任何一个，购房者都可以拒绝收房，相应的损失和责任由开发商承担。
& & 对于开发商逾期交房的情况，徐学强称，购房者可以根据不同情况，选择解除合同或要求开发商支付违约金等合适的方式维护自己的合法权益。他表示，购房者选择解除合同，购房合同中对开发商逾期交房购房者可以解除合同有相应的约定条款的，则可以依据合同约定办理解除合同手续。如果合同中对逾期交房而解除合同没有相应约定，购房者有解除合同的意愿，则必须在开发商的延期交房时间已经超过3个月的条件下，向开发商发催告函，要求开发商在合理的时间内交房。如果开发商在合理的时间内仍然不能交房，购房者可以通知开发商解除合同，如与开发商协商退房不成则可以通过司法途径解决。购房者要求开发商支付逾期交房的违约金，如果合同有相应约定则按约定执行。如果合同中没有约定，则依照实际个人损失决定赔偿金额，一般是以同期房屋的出租价格为准确定赔偿金额。
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交房后出现这些问题 我们该怎么维权？
[提要] 盼望了已久的房子终于交房了，可随之而来的系列问题让人比较闹心，遇到这些问题，我们该怎么解决呢?
　　盼望了已久的房子终于交房了，可随之而来的系列问题让人比较闹心，遇到这些问题，我们该怎么解决呢?
　　焦点问题一：精装修不&精装&
　　现象：孙莉买的房是精装房，但刚刚入住问题就来了，不是地板裂缝，就是墙皮脱落，附带的家具也存在问题。这让还在蜜月期的孙莉十分头疼。
　　律师支招：良智律师事务所张嘉良主任提醒消费者，精装修商品房买卖合同不同于普通商品房买卖合同之处在于其&精装修&方面的内容，精装修协议应以合同附件的形式成为商品房买卖合同的一部分。明确精装修协议的签约主体应为开发商与购房者，这样可明确开发商是装修质量负责人。精装修协议应对精装修所选用的建筑材料予以明确约定，比如涂料、板材、管材、灯具的具体品牌及规格，都应具体明确地写入精装修协议，而不应模糊地写为&高档建材&。
　　如果开发商有样板间，可以拍照作为合同的附件。明确约定质量保修期，以保障出现质量纠纷时能明确界定质量标准、责任承担主体，督促开发商履行质量保证义务。
　　焦点问题二：产权证不办
　　现象：秦女士打来热线说，她入住现在的小区已经5年了，至今仍没拿到产权证。
　　律师支招：调查发现，没有产权证的小区多为&烂尾房&遗留问题，解决起来比较复杂。关于产权证的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　良智律师事务所刘淼律师提醒购房者，买房时一定要对开发商做一个详细了解，要尽可能地选择有实力、口碑好的开发商以及物业管理公司。发生纠纷后，可以先向消费者协会和房地产管理局反映，以减少投诉成本。
　　焦点问题三：建筑质量不过关
　　现象：房屋质量是购房者感受最深的重要问题之一，而房屋质量纠纷，解决起来比较难，涉及到赔偿就更难。在投诉热线中，记者发现有近70%的消费者反映所在楼盘有不同程度的质量问题。业内人士建议买房前最好验房，经过专业人士的检验后，马上把问题反馈给物业进行进一步的解决。
　　律师支招：良智律师事务所王娜律师认为，消费者在购房前应当仔细审阅房屋买卖合同中对房屋及配套设施(如：门、窗、管道等)质量的约定，验房时最好请专业人士进行检验。入住后发现有质量问题，可以从房屋是否审批、是否具备竣工验收报告及通过房屋质量鉴定等渠道维护合法权益，不能凭借主观臆断认定房屋是否存在质量问题。购房者可找相关部门进行鉴定，用鉴定结果维护自己的合法权益。
　　焦点问题四：规划户型变更
　　现象：3月10日，记者接到读者孙先生的电话，他表示，他所居住的小区已经交楼很多年了，但小区网球场比标准网球场小了至少1/4，这与当初楼盘销售时称的宣传严重不符。
　　律师支招：良智律师事务所刘静律师表示，很多购房者在买房时对小区规划了解不细致，让一些非诚信开发商钻了空子。买房时建议购房者完善&规划条款&，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。
　　最后，提醒一下购房者，购房时不要轻易相信开发商的口头承诺，对于购房合同，要谨慎审查明确双方的权利、义务，这样在发生纠纷时才可以更好地维护自己的权益。
(责任编辑 周鑫)
　　盼望了已久的房子终于交房了，可随之而来的系列问题让人比较闹心，遇到这些问题，我们该怎么解决呢?
　　焦点问题一：精装修不&精装&
　　现象：孙莉买的房是精装房，但刚刚入住问题就来了，不是地板裂缝，就是墙皮脱落，附带的家具也存在问题。这让还在蜜月期的孙莉十分头疼。
　　律师支招：良智律师事务所张嘉良主任提醒消费者，精装修商品房买卖合同不同于普通商品房买卖合同之处在于其&精装修&方面的内容，精装修协议应以合同附件的形式成为商品房买卖合同的一部分。明确精装修协议的签约主体应为开发商与购房者，这样可明确开发商是装修质量负责人。精装修协议应对精装修所选用的建筑材料予以明确约定，比如涂料、板材、管材、灯具的具体品牌及规格，都应具体明确地写入精装修协议，而不应模糊地写为&高档建材&。
　　如果开发商有样板间，可以拍照作为合同的附件。明确约定质量保修期，以保障出现质量纠纷时能明确界定质量标准、责任承担主体，督促开发商履行质量保证义务。
　　焦点问题二：产权证不办
　　现象：秦女士打来热线说，她入住现在的小区已经5年了，至今仍没拿到产权证。
　　律师支招：调查发现，没有产权证的小区多为&烂尾房&遗留问题，解决起来比较复杂。关于产权证的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　良智律师事务所刘淼律师提醒购房者，买房时一定要对开发商做一个详细了解，要尽可能地选择有实力、口碑好的开发商以及物业管理公司。发生纠纷后，可以先向消费者协会和房地产管理局反映，以减少投诉成本。
　　焦点问题三：建筑质量不过关
　　现象：房屋质量是购房者感受最深的重要问题之一，而房屋质量纠纷，解决起来比较难，涉及到赔偿就更难。在投诉热线中，记者发现有近70%的消费者反映所在楼盘有不同程度的质量问题。业内人士建议买房前最好验房，经过专业人士的检验后，马上把问题反馈给物业进行进一步的解决。
　　律师支招：良智律师事务所王娜律师认为，消费者在购房前应当仔细审阅房屋买卖合同中对房屋及配套设施(如：门、窗、管道等)质量的约定，验房时最好请专业人士进行检验。入住后发现有质量问题，可以从房屋是否审批、是否具备竣工验收报告及通过房屋质量鉴定等渠道维护合法权益，不能凭借主观臆断认定房屋是否存在质量问题。购房者可找相关部门进行鉴定，用鉴定结果维护自己的合法权益。
　　焦点问题四：规划户型变更
　　现象：3月10日，记者接到读者孙先生的电话，他表示，他所居住的小区已经交楼很多年了，但小区网球场比标准网球场小了至少1/4，这与当初楼盘销售时称的宣传严重不符。
　　律师支招：良智律师事务所刘静律师表示，很多购房者在买房时对小区规划了解不细致，让一些非诚信开发商钻了空子。买房时建议购房者完善&规划条款&，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。
　　最后，提醒一下购房者，购房时不要轻易相信开发商的口头承诺，对于购房合同，要谨慎审查明确双方的权利、义务，这样在发生纠纷时才可以更好地维护自己的权益。
(责任编辑 周鑫)
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新房交房后出现质量问题怎么办
　　交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，新房交房后出现质量问题怎么办，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　一、新房交房后出现质量问题怎么办　　1、在房屋出现质量问题时，居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。　　2、在取得房屋质量鉴定报告后，应当注意看房屋是否还在保修期内。处在保修期内的，居民可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，严重影响居住的，居民还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，居民可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题(专有物业除外)，但是房屋质量问题经检测机构鉴定后，认定系主体结构不合格的，买房人仍然有权要求解除房屋买卖合同。　　3、对于已经超过了合理使用年限的房屋，应由产权所有人对房屋承担修复和维护的责任。　　此外，如果是房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、飓风等原因造成的，那么已经投保财产险的居民，可以向保险公司要求赔付相关损失。　　二、交房时要注意哪些问题　　根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。　　根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：　　(一)房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　　(二)房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。　　(三)住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。　　(四)一个工程的土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分必须通过验收合格也就是我们所说的“综合验收合格”，是商品房买卖中房屋交付的基本条件。　　(五)如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。
法律咨询百科中的词条内容仅供参考，如果您需要解决具体问题，建议您咨询相关领域专业律师。
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