一、 深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。老商圈：东门、人民南、华强北次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田各商圈的特点及竞争优势（一） 东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。图1 东门主要商业步行街（二） 华强北商圈位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达50万人次。发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达14家；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；同时又是达声、桑达、华发等20多家上市公司的总部所在地。整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建40000平米的新亚洲电子商城即将开业运营；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。图2 华强北街（三） 人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90％在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”也已经。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。图3 开业后金光华广场对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证。 图4 人民南商业圈（四） 华侨城商圈华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。（五） 南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。人口概况2002年全区常住人口为57万。后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。图5 保利文化大厦海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。图6海岸购物中心（六） 深南中商圈以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心的出现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈的品位，华润商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。图7 开业后的华南万象城（七） 宝安商圈“二线关”管理改革具体措施的实施和地铁一号线展入等政策的出台，对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展，关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。3年前宝安只有100多万人口，2003年宝安人口达到400万，占了深圳的半壁江山。人口意味着消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安近年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商团的崛起提供了基础性平台和有力的支撑。宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入21世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上万平方米的大商场已有20家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、家乐福、沃尔玛等也正在与宝安区经贸局联系，伺机进入。沃尔玛已经正式进驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资兴建。目前，宝安区政府计划把宝城25区改造成关外的华强北，改造后的功能被定位为宝城的大规模、多功能、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将出现成规模的商业旺区。 （八） 龙岗商圈龙岗商圈指龙岗中心城区域。龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化中心，一座现代化花园式卫星城市，中心城面积32平方公里，规划人口25—30万人，随着新城区中心的建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动，除世贸中心外，目前在建的有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个加起来超过６０万平方米，如此规模的重复造“MALL”，必将会产生明显的商业结构性失衡。新商圈不断崛起（一）皇岗口岸商圈浮出水面皇岗口岸24小时通关和地铁即将开通，直接刺激了皇岗口岸商业的发展，人人乐、国美已先入为主。而皇御苑推出的5万平米裙楼皇御商城，将改变皇岗口岸无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口的庞大消费市场；交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。皇岗口岸实施24小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达6万人次。随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流动人口达15万之多。由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商城，拥有诸多市场利好因素支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天堂。（二）布吉商圈即将问世布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95年以来，受购房入户政策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口的广东第一强镇。然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站进入市区的东门、华强北等地购物、消费。目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进行规划。在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而灏景明苑和金运家园都设有约2万平方米的商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的4万平米的万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。深圳商圈飞速发展的原因分析（1）、经济的发展带来商业的繁荣改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平， 2002年GDP总额为2211.16亿元，增长14.2%，社会消费品零售总额为688.5亿元，增长13%，与1996年的300.39亿元相比，社会消费品零售总额已翻了一番，居民人均可支配收入为2.46万元，增长5%。持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供了新的发展空间。2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14.0％。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。（2）、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起的根源所在。（3）、人口的增加和居民收入的增长，使深圳消费空间进一步扩大。（4）、通关时间的延长和通关政策的放宽促使大量港人来深购物、消费。据统计，2001年，港人北上广东消费达220亿元以上，其中一半以上在深消费，这一数据已呈不断上升态势。（5）、交通状况的改善特别是深圳地铁的开通，进一步推动“商圈运动”的发展，同时增强了各商圈的幅射力。（6）、房地产开发的升温和无数高档楼盘、高尚社区的涌现，是商圈不断兴起的催化剂。（7）、中国加入WTO，促进了国际间的交流与合作，使市场竞争进一步加剧，国外商业巨头的进入，进一步提升了各商圈的竞争力，同时也促进了本土商业的发展。深圳商圈存在的的问题深圳商圈虽然发展迅速，商业虽然繁荣，但与上海相比，还有明显的差距，目前尚没有一个名扬全国的商圈，各商圈也没有象上海的徐家汇商圈一样，拥有太平洋百货、东方商厦、港汇购物广场等响当当的招牌企业。究其原因，主要有：（1）、深圳市场完全开放，缺乏政府规划的指导。开放的市场虽然给企业带来活力，但也造成了开发、经营的盲目性，导致商圈之间和商圈内各店铺的经营特色不明显，这是深圳各商圈无法出现领军商业企业的根本原因。上海的徐家汇商圈，是由政府牵头组建徐家汇商城集团，通过集团的宏观调控，确保商圈规划的错位经营。（2）、由于商圈不能错位经营，使各商圈经营产品无特色，商场主题定位模糊，缺乏严格的功能区分，这样就产生两种不良后果：一是“千店一面”的趋同化竞争，不断引发价格战；二是无法成功地将人流引导上楼，使二楼以上商铺空置严重，甚至东门商业圈的二楼经营状况也不佳。（3）、交通拥挤、停车场不足制约了商圈的繁荣发展。任何一个商圈的形成和发展，都离不开优越的位置和发达的交通，但随着汽车家庭化，汽车数量剧增，各商圈路面交通已不适应发展的需要，交通阻塞、没地方停车的现象在各商圈普遍存在，有的商场甚至没有停车场，有的把地下停车场改为超市，这样做似乎提高了商场利用率、扩大了规模，但往往导致中高层消费群减少，销售额下降，失去了具品牌忠诚度的顾客。（4）、绿化面积、公共空间有限，导致顾客消费时间缩短，集客率降低。（5）、房地产开发商与商场运营商脱节，一些商业楼盘的开发往往不符合商业运营的要求。特别是大量群楼商业，选址荒谬，根据不适应商业经营。深圳商圈发展趋势（1）、老商圈升级、突破作为深圳的老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。自1997年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体的商业街区。人民南商圈的改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。人民南的改造，将会把罗湖口岸、国贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳规模巨大、特色分明而具内涵的东门---人民南商业圈。（2）、深圳中心区将构建新的“顶级商圈”中心区北区------也就是深南大道以北的这一片中心区是未来深圳的行政、文化中心。在这180公顷的中心区北区，建有深圳的主要行政设施，如市民中心、文化中心、电视中心等。同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来的高尚片区。从工作、居住人群来看，未来中心区北区必然是社会名流的聚居地，其文化设施也将吸引大量市内以及来深旅游观光客，大量高素质、高收入的人群自然蕴涵着巨大的商机。据了解，中心区内已有购物公园和世纪家居广场，尚缺少大型的综合性百货商场。天虹购物广场的进驻直接填补了这一空白。天虹购物广场是天虹斥巨资打造的商业旗舰店，选址于星河国际，将目标顾客定为白领、金领的成功人士，也就是将锁定中心区的集中消费群体。 定位于高档的大型综合性百货商场的天虹购物广场作为进驻中心区的第一家百货商场，透视了中心区的商业前景。天虹购物广场的此次进驻中心区，首先占据了地理上的优势。而且其高档百货商场的定位，符合政府的规划，也顺应了市场的需求，前景非常让人看好。 建筑面积达到10万平方米的中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业圈即将形成。（3）深圳滨海中心区商业圈即将形成宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府规划的滨海CBD区域，该CBD内中高档住宅区域大量兴建，此外将有无数高级写字楼、酒店以及一些知名的展馆和滨海旅游娱乐场所，随着房地产的进一步开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。政府规划形成50万平方米的核心商业圈。（4）、关外将不断闪现新的商业亮点随着取消二线关步伐的临近及关外新兴城镇的崛起，必将促进关外商圈的形成，龙华、福永、横岗将凭借其优越地理位置和基础设施率先起跑。（5）、伊岗---八卦岭---清水河大商业物流园区现趋形深圳市政府已将伊岗---清水河规划为深圳的物流园区，目前已紧锣密鼓地建设之中。该区人口密集，近在咫尺的八卦岭工业区有很多工厂已从此地退出，一部分厂房已为商用，家居商场密布，目前盘踞此地的有香江、金海马、新世纪、国安居、百安居、好又多、华润、新一佳、一致药店等，随着物流园区的建成，这里必将成为物流最为丰富的商圈。（6）、新型社区是众商家争抢的另一要地深圳新型社区不断形成，每一社区聚居着大量人群，暗含着商机，商业配套设施不断完善，因此，商业社区化是未来商业发展的另一趋势。沃尔玛在深圳开设新型社区店，足以说明社区商业经济的发展潜力。谁将成为跨越楚河汉界称雄市场的王者据统计，目前全市已有各类连锁企业100多家，在市内外开设的各类门店3000多间。2000年深圳商家排名全国零售百强只有万佳和百佳，2002年进零售百强的深圳企业增加到8家，华润万佳排名第7位，新一佳、人人乐、民润、铜锣湾、百佳、天虹、茂业分别排名第22、26、29、34、36、45、48位。这说明深圳零售业发展快，市场很活跃，另一方面也反映出深圳零售业实力不强，没有形成象华联、联华一样的全国强势企业。虽然深圳商圈异彩纷呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全国乃至跨国名牌企业，尚有待时日。因为深圳的零售企业尚未形成强有力的核心市场竞争力。深圳商圈在形成的过程中，其利润空间已吸引新的企业加入零售业中，使零售业的竞争越来越激烈，竞争必然会导致深圳新一轮资源整合、行业洗牌的风暴。经过洗牌后，深圳零售业的竞争会进一步增强。华润万佳已完成了联合，并向内地发展，新一佳、民润、百佳、铜锣湾、茂业、天虹、岁宝等企业也正加速扩张步伐，规模不断扩大，这些零售企业能否成为称雄市场的王者？我们拭目以待。
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今年这段时间里,布吉《鸡公山》文博宫私人公司,在山下大势建几百亩的别墅群？造成路面灰尘淹城,水土流失严重。中央不是早就控制建别墅吗？记者于.摄影
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现在那个水库也快没了，山顶现在都整平了，也在建了，山顶的有个水库现在也没水了，转过弯半山腰还有个水库也处于干涸状态。
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大铲湾港口正在紧张建设中，地铁一号线、五号线都在封闭施工，道路拓宽工程正在进行，周边配套正因为人群聚集在逐步完善&&宝安中心区一切看起来生机勃勃。 　　很明显，现在的宝安中心区已成为一片簇新的住宅集群，鸿荣源、龙光、荣超、天健等实力开发商早已在片区内&安营扎寨&。而如今宝安中心区核心区域的住宅项目已能数清：熙龙湾已经开售，金泓&凯旋城、幸福海岸、深业&新岸线销售已接近尾声，海语西湾本月底进入市场，第五大道二期、天健高级商务公寓也已经动土建设。 　　根据相关规划，宝安中心区总面积为15.58平方公里，其中核心区(滨海片区)面积为7.18平方公里。早在2003年，宝安区政府就为片区的规划设计做过国际咨询，最终中选方案定为&一条中央绿轴、一个都市绿环、三个圈层&。其核心圈层是围绕中央绿轴东西两翼展开的商务办公区、核心商业区以及海滨休闲公园。 & 　　对居民而言，实在是有看得见的利好。对于宝安中心区的长足发展，片区业内人士十分看好，开发商频频高价拿地造地王便是证明。鸿荣源集团副总裁王振江更明确表示：2008年片区会进入快速发展轨道，3年内宝安中心区的发展将初步成型。 　　城市功能：重点发展总部经济 　　去年11月公布的《深圳城市总体规划()》，将宝安的城市功能和定位作出更明确规定：前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。 　　跟深圳其他区域不同，宝安有千万吨级的大铲湾港口和深圳机场，片区业内人士称这种海港和航空港为动力带来的经济增长模式为&双港经济&。大铲湾港口建成后，世界各国的物流、航运、金融公司都会因此聚集，&双港经济&将是宝安发展总部经济的最强劲支撑。 　　片区幸福竞争力指数：★★★★★ 　　城市规划　　地铁一号线直入&宝中& 　　去年宝安大道实现与深南大道接驳，使得宝安中心区和市区往来更便利，而正在施工的地铁一号线将会让这个无缝连接更名副其实。 　　地铁一号线延长线在宝安中心区设3个站：新安站、宝安中心站、宝体公园站，目前这三个站点周边已经聚集了大量高尚住宅区。 　　除此之外，现在沿江高速深圳段正在建设中，滨海大道也已经动工，而海滨广场的市政配套设施正在完善，宝安体育馆作为大运会分会场也在建设，这些都对片区发展有直接利好。 　　生态地理　　宝安中心区也面海 　　宝安中心区面山靠海、规划起点高、片区也处于全新建设当中，因此在生态环境的保护和建设方面得到的支持自然更多。不同于部分人对于关外脏、乱、差的设想，宝安中心区的定位早已与&滨海&、&花园&等词语相关联。 　　目前建设的主要中央绿轴工程除了带来大面积的绿化景观环境外，还布置有图书馆、博物馆、展览馆、青少年活动中心、艺术馆、演艺中心及水族馆等公共文化建筑设施。另外，规划中的海滨生态休闲公园和沿海岸线一带的红树林生态湿地同样令人期待。 　　生活配套　社区周边配套已成型 　　目前宝安中心区已成为一片簇新的住宅集群，商业、生活、教育配套正因为人群的聚集不断完善。天虹商场、华润万佳、沃尔玛等大型百货商场已先后进驻，人人乐也已经签约即将进入宝安中心区，多辆公交车通往关内外。随着入伙的社区逐渐增多，片区内的商业氛围也更加浓厚，开发商也着力于完善周边配套提高产品附加值。 　　按照此前出台的规划，宝安中心区未来的新增用地将以商业和写字楼为主，这意味着片区内的配套将因此再升级。 & 　　西乡碧海 房地产开发新热土 　　　西乡碧海片区东邻宝安新中心区，北部临近平峦山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安国际机场，在自然条件、交通网络和城市功能布局上都处于相当优越的地位。 　　根据去年底公布的《深圳市总体规划草案()》，西乡碧海片区已是深圳城市&双核心&之一前海中心区的一部分，区位价值顺势攀升。去年，西部通道通车，宝安大道改造完工，使西乡碧海片区与深圳关内、香港以及珠三角多个城市之间的距离大大缩短；2009年，地铁一号延长线将建成通车，去往福田、罗湖、南山等区将更为方便快捷。 　　近两三年，西乡碧海片区已成为宝安房地产开发最热门的一个区域，在建将建楼盘最多，而且随着圣陶沙、富通城前三期、泰华阳光海一期等多个楼盘的交楼入住，此片区的居住氛围和商业氛围都逐渐浓厚，在宝安中心区的整体规划之下多项市政配套工程也破土动工，城市化程度越来越高。值得一提的是，这里为&深圳西岸&的一部分&&出则可享受宝安中心区的繁华便利，入则可观浩瀚海景、听澎湃海声，片区内多个楼盘可提供难得的城市海岸生活，而楼价则远远低于红树林片区和蛇口后海片区这两个深圳关内的海岸豪宅区。 　　城市功能：宝安的&居住地区级中心& 　　2006年，宝安区委区政府将西乡碧海中心区约8.4平方公里一并纳入宝安中心区，使宝安中心区从原规划的约7.2平方公里，扩大至约15.6平方公里，形成一个宝安大中心区。在这个大片区里，西乡碧海片区的定位是宝安的&居住地区级中心&，重点发展商贸服务与房地产，如今也是宝安在建将建房地产项目最多的片区。 　　片区幸福竞争力指数：★★★★ 　　城市规划　　多个在建将建楼盘 　　2006年11月，宝安中心区定位与规划确立，西乡碧海片区被纳入宝安中心区；2007年11月，《深圳市城市总体规划()》出台，宝安中心区被纳入前海中心区，和福田中心区同为深圳市未来的&城市双核&。一年一飞跃，西乡片区的区位价值顺势攀升，目前区域内规划的大型项目有大铲湾集装箱码头、西乡体育中心、青少年宫、历史文化博物馆、自然科学博物馆以及地铁一号延长线等，加上多个在建将建楼盘，该片区将依照规划发展成为海、陆、空立体化交通配置的商住中心。 　　生态地理　　拥有大片海景资源 　　深圳海岸线尽管蜿蜒狭长，也仅有229.96公里，与海共生形成了三大豪宅片区&&红树林片区、蛇口后海片区和西岸滨海片区，前两者的土地资源已很稀缺，可占有性越来越低，楼盘售价动辄好几万一平方米，西岸滨海片区则正是开发热土，在建将建楼盘较多，多项市政配套项目也正在兴建，而且规划有耗资250亿元的现代化集装箱码头大铲湾，将给周边区域的商贸、金融、旅游等相关产业带来更多的投资机遇。西乡片区与西岸碧海片区多有重叠，大部分区域拥有海景资源。 　　生活配套　　便利的交通网络已形成 　　目前来看，西乡片区已形成便利的交通网络：海滨大道、宝安大道、107国道、广深沿江高速等多条主干道连通深圳关内和珠三角多个城市；深圳机场距离不远，规划在建的大铲湾码头就在附近海域；地铁一号延长线在建，有西乡中心站、坪洲站和体育馆站等多个地铁站在此片区内。随着多个住宅楼盘的建成入住，西乡片区的商业氛围也逐渐兴起，已有沃尔玛、华润万家、赛格数码广场等多家大型商场进驻，各楼盘亦自行配套有商业街，满足业主日常生活需求。
业内专家指出：地铁开通使沿线物业至少升值20%以上 　　虽然目前楼市受政策调控的影响，多数楼盘受挫，楼市出现跳水局面。但有业内人士认为，这种情形的出现，并不代表深圳楼市今后的走向，只是挤干水分理性的回归。 　　随着经济建设的不断发展，各项配套的逐一完善，特别是地铁交通建设的不断到位，附随的物业价值也将发生变化，尤其是地铁1号线延长线的开通，使宝安进入一个新的历史发展时期，宝安楼市也将随着地铁的出现而发生根本性的变化。 　　回眸： 　　地铁1号线开通后 　　楼市销售看好 　　二手楼上涨迅猛 　　２００４年，深圳地铁１号线运行通车，对深圳楼市特别是对轨道物业来说，升值空间有目共睹。深圳地铁有关负责人透露，在开通一周的时间里，深圳地铁共运送乘客１３８万人次以上，平均每日运送１９．７万人次。这样的运营压力是任何城市地铁初开通时都没有遇到过的。这种运力最直接的效应就是，地铁所带动的人流物流，将更进一步刺激轨道沿线物业，特别是商铺、写字楼市场呈现出越来越好的销售态势。 　　而实实在在，地铁的建设和开通受益最明显的当数二手楼。据悉，在地铁侨城东站附近，碧海云天、锦绣花园二手楼售价大幅飙升，租金也一路看涨。新浩城、金海燕等楼盘的二手房交易也非常火爆，据中联、中原、世华等多家二手楼中介公司的店面经理介绍，１００平方米左右的二手房，当月的交易价至少比上年上涨了５万元，较上年年初上涨了近１０万元。 　　再看写字楼，车公庙一带的写字楼售价每平方米在５０００元左右，可随着２００１年地铁１号线的开工建设，该片区的物业迅速升值，从当年每平方米６０００元一路升到２００２年的每平方米８０００元－１００００元甚至更高，３－４年间升幅超过３００％，而租金增幅也达到２－５倍。 　　商机： 　　地铁沿线站口物业 　　地铁开启了楼盘升值大门 　　深圳地铁投资公司有关负责人说，地铁不仅是一个交通概念，更是城市生活及城市资源概念。把地铁的建设与城市建设进行综合考虑，进行同步建设，才能保证地铁建设资源利用的最好化、最大化。他说，地铁作为生活概念，在很大层面上，促进了房地产业的发展，而深圳地铁的建设，使资源开发在市场中得到了整合，同时也为轨道沿线的地产开发，赢得了很大的商机，其物业效应是看好的。地铁成为楼市促销利剑，地铁作为开启沿线站口楼盘升值大门的“金钥匙”，被开发商看做是一把利剑，且一度受到购房者的青睐。 　　地铁经济、地铁商圈既包括地铁上经济圈又包括地下经济圈。在深圳，打着“地铁物业”、“地铁商圈”招牌的地上物业甚多，写字楼、住宅、文娱、服务等各类物业都有，甚至连相隔地铁站口上百米的物业也套上了“地铁”的招牌。毫无疑问，地铁对于沿线物业的发展起到了积极的促进作用，不少专家指出，地铁的开通使物业升值至少在２０％以上。事实上，地铁沿线物业就已经表露出了这种强劲的增长态势，无论是一手楼还是二手楼，地铁站口物业的升值幅度有点“意料之中”，结果却超乎“意料之外”。 & 　　预期： 　　1号线延长线开通 　　将为宝安楼市带来飞跃 　　据了解，随着深圳地铁１号线延长线(世界之窗－深圳机场)竣工的临近，业内人士普遍认为，地铁的这些利好消息对宝安地产的发展将起到极大的促进作用。尽管政府不断加强调控，但对于地铁周边物业的来讲，升值潜力势不可挡。 　　近年来，由于特区内可供开发的土地越来越少，深圳房地产的战略重心随着政府的规划已逐步向特区外转移，宝安事实上已成为深圳楼市新的关注点和热点，而且商业和住宅都已渐成规模，但由于特区外地产目前受交通、城市化因素制约较大，不少项目建设的速度和规划还受到一定影响，因此，地铁建设和开通所带来的便利对特区外地产的影响是积极和深远的。 　　业内一些专家分析时指出，由于地铁１号线上物业开发已趋成熟，可供开发的土地微乎其微，相反，１号线延长线的空间较大，所受到的市场关注度伴随１号线开通而日益上升。随着地铁１号线延长线竣工日期的临近，对于该线的第一站口物业金泓凯旋城来言，利好就不言而喻了。
来源： 第一财经日报 作者： 郝倩
　　未提及“拐点”，认为房价需要调整，但不会大起大落& 　　抛出“三四年之后购房”言论的同时，万科集团董事长王石在《万科周刊》上发文，依然承认“房地产市场仍处于长期向上趋势中”，其中一个论据是，“市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大的调整风险”。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认同此观点，并认为在北京，土地供应已经成为开发商的瓶颈问题。
&&&&王石分析称，与日本在上世纪60年代相似，中国目前的城市化率依然在43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。“可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。”王石认为，他判断这一人口红利至少可以延续到2020年后，在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续更为长久。同期，他认为未来商品住宅供应量将难以满足居民需要。论据在于，从新增土地供应角度来看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁难度的不断上升，未来土地供应的能力不容乐观。
&&&&“随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。预测表明，如果全国均采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，房屋的供应能力将下降30%左右。”王石由此判断，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。
&&&&一直持有“无拐论”观点的潘石屹对《第一财经日报》坦言：“就北京而言，过去三四年时间，公开出让的数量非常少，在2007年下半年，北京公开出让土地的量才有所增加，尤其是12月份。在北京四环内供应土地的量在过去几年一直非常少，不足10%。当然，在2007年有许多上市房地产公司大规模圈地，囤积土地不开发，也加剧市场土地供应紧张。所以政府出台一系列政策积极促进这些土地的开发，让这些土地尽快变成房子，以平衡供应的不足。”& &&
人世间最伟大的爱莫过于父母之爱,它是无私的付出,不求回报的辛劳.父母总是先子女之忧而忧,后子女之乐而乐.但有些被宠溺的孩子却对这些视而不见,或者把这些看作是理所当然的.他们总是以自我为中心,似乎整个地球都是为他们而转.面对父母的爱,他们做了个睁眼瞎子."羔羊跪乳","乌鸦反哺",动物都懂的事,更何况人呢&人之初性本善,不懂恩为何物的人毕竟少数,但并非知恩就会感恩.虽然心中有孝,但却没有一种意识,不能获得一种责任感,知恩不感恩,同样是徒然."滴水之恩当涌泉相报",父母之与我们已是涌泉.我们又何以为报呢&作为学生,没有经济来源,尚且需要父母资助,更谈不上赡养父母了.但其实,我们的一个眼神,一声问候,一个拥抱就会让父母感到温暖.父母因一时疏忽忘记我们生日的时候,我们会埋怨,会伤心.那么,在我们错过父母一个个生日的时候,他们又是什么滋味呢&母亲节或者父亲节的时候,我们的一个电话就能让他们欣喜若狂,原来,我们的父母也像我们一样需要关爱.他们或许为了生活让自己看上去很坚强,可其实,他们也有脆弱的一面,会烦恼,会伤心,他们有时候也会像孩子一样需要被人照顾.父母是我们的避风港,我们也可以成为父母的心灵家园.古训有"老吾老以及人之老",天下所有的父母都是值得尊敬的,我们的感恩之心决不能吝啬于他们!
&伴随着不绝于耳的“拐点”声和房屋销售的冷清，房产商过了一个不太舒心的春节。但谁也没想到大礼包送得这么快：先是有关部门声明两年内不会征物业税，让开发商安了心；随即又有权威官员声称“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”，让开发商安了神。这安神当然是因为听到了这句话的后半句：要防止房价 &&& “过快过猛下降”。
&&& 矛盾出来了。不管是“要防止房价过高过快上涨”，还是“要防止过快过猛下降”，都是要有措施的。按这位官员的说法，“坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署”是“要防止房价过高过快上涨”的有效手段，但这一手段还可能带来房价“过快过猛下降”的后果，因此也要防止，那当然就不能“坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署”了。“防涨”和“防降”怎么选择？哪个是要真防？从其谆谆告诫“各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响”上看，似乎更倾向于“防降”。此外，在房价飙升的一线城市房价刚出现平缓的迹象，二、三线城市的房价依然是涨声一片，“降价”还远没有落到实处，离“过快过猛下降”更是不着边际的时候，就急不可耐地抛出房价“要防止过快过猛下降”，其控制房价的决心有多大也令人怀疑。
&&& 撇开当前房价非健康飙升需要全力“防涨”不谈，假设现在的房价已经是理性状态，房价非理性上涨和房价非理性下降对国计民生的确都不是好事。但要想平衡这两点，不仅需要决心，更需要能力和智慧。中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2008年我国物价走势分析与预测》指出，房地产价格快速上涨原因之一，正是近年来房地产调控政策执行不力，导致宏观调控没有起到如期的效果。2006年5月，以建设部为首的九部委推出套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上的政策。但据国家发改委公布数据，月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的21.2％。此次拐点的出现真正起作用的似乎也是金融手段。没能力“防涨”就有能力“防降”了？还是本来就没决心“防涨”现在却想下决心“防降”了？“防涨”是真还是“防降”是真？
&&& 看感动中国2007颁奖，强调的核心价值就是诚信。“艳照门”事件的女主角阿娇露面声辩“以前很傻很天真，现在长大了”，结果招来一片嘘声。大家声明，不是不可以接受阿娇的“艳照”，而是不能接受阿娇以前做清纯状的种种虚伪。大家实在是“不怕很傻，就怕很假”。
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& 从事房地产买卖,房地产经济人,及房地产交易手续,商品房（出售住宅商品房间及写字楼,厂房商铺等等）买卖合同的签定银行按接办理过户手续办理等手有需要欢迎来电话：郑先生
近期心愿有自己的房子和车子然后能够和家人住在一起 交友目的 事业伙伴 博客等级
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