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　　土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地(使用权)给其他农户或，即保留承包权，转让使用权。
　　土地流转是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到的过程。
　　多数研究者认为，目前我国农村土地流转的形式大体上包括五种：
　　一是，即农户经发包方同意，将自己承包期内的部分或全部土地以一定条件转包给第三者，承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务关系。
　　二是转让，即农户经发包方同意，把自己承包期内的土地全部转让给第三者，由第三者代替自己向发包方履行土地规定的义务。
　　三是，即农户为了便于耕种或者发展高效农作物，经同意，把承包土地部分或全部调剂使用。土地互换则有两种形式：一是由集体出面组织的互换，二是农户之间的互换。
　　四是反租倒包，即按照农户自愿、有偿原则，由乡村集体组织将农民承包的土地“反租”回来，再承包给个人或单位。
　　五是土地合作，即以土地经营权证或承包人口为依据，将农户承包土地的经营权量化为，农民凭土地使用权入股，组建土地股份合作社，对土地实行或对外租赁，农民按股。
　　目前主要有两种形式：一是村或自然村的所有土地和经评估后入股，然后根据评估的结果给农户；二是以土地作为惟一的入股，并根据一定方式(如社区成员资格、承包土地的数量和年限等)给每一个成员配股，这种形式主要发生在比较发大中郊区或沿海地区。由于研究的，部分学者还从其他的角度对土地流转的形式进行了划分。譬如，易可君根据土地流转主体把各种土地流转划分为两种：一是分散土地流转，包括转包、出租、转让、抵押和拍卖等；
　　二是，包括“”、经营权、反租倒包和“四荒”拍卖等。这些形式的土地流转主要依靠村集体组织来实现。楼惠新等人则根据诱因的差别，把土地流转模式划分为四种：一是城郊型，即由于农村劳动力转移和，由于农户、村集体或者根据经营需要而引发的各类土地流转；二是一般农村型，即由于人口的变动和部分农民外出而引发的小规模和的土地流转；三是产业结构调整型；四是土地整理型。
　　制约我国农用土地流转的因素可以分为两大类：一类是属于农业和农村外部大环境的制约，主要是由我国的二元社会结构造成的；一类属于农业和农村内部环境的制约。
　　1)制约农用土地流转的外部环境因素，主要包括农村社会保障制度不完善；户籍制度的缺陷性；农民负担沉重，滞后；农村的滞后等。由于建国以来我们实行的是城乡不同的政策，造成了我国目前的二元社会，城乡间的生产要素不能合理地流动，妨碍了农用土地的流转。
　　2)制约农用土地流转的内部环境因素，主要包括农地模糊，农民地权不完整。钱忠好指出：中国现行农地缺乏明析性、排他性、安全性、可转让性，而且农地承包经营权权能利益缺乏对称性，其可实行性受到限制，国家管理也不够规范[17]。目前学术界主流观点认为应由法律规范为真正。农地不完善，使得农民所拥有的土地承包经营权(使用权)不完整，从而使农用土地流转困难；二是农村发育不完善。三是农村服务体系不完善；四是农业防范不健全，且农业极低。一般地讲，高风险总是伴随着高收益，但众所周知，现阶段我国农业是低收益的。这不利于吸收资金、等，从而影响土地流转的速度和规模。
　　多数研究者认为，从上看，土地流转有明显的正面效果。它促进了和科技进步，加快了步伐，提高了土地产出效益。但是，对于以集体组织为主体的反租倒包、股份合作制等流转形式，却存在着较大的争议。
　　部分研究者认为，反租倒包、股份合作制可以通过规模经营和引入外部，发展高效经济作物，提高土地收益水平，给予鼓励和支持。也有一些研认为，反租倒包、股份合作制的会刺激部分乡村组织不尊重农民意愿和本地区经济条件的限制，强行收回农户承包地，截留。加上部分地区劳动力转移并不充分，一些农户承包的土地被收回后，可能产生生活上困难的问题，容易引发社会矛盾。因此，主张慎重对待土地的反租倒包和土地股份合作制。俞海等人通过建立土壤肥力变化的社会经济及政策影响因素模型，利用6个省15个县市的180个点数据，对农户之间非正式土地流转与农业土壤的能力进行了。结果表明，农户之间的非正式土地流转，容易造成农地土壤的长期肥力减退，不过对于土壤的短期肥力并无显著的影响。总体来说，在分析方法上，多数研究成果仅限于通过定性的或简单的来进行分析和说明，而还显得比较少。
　　2002年8月，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地承包法》，以立法的形式明确了农民,这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。其基本的政策导向是：从保障农民的土地和稳定农村大局出发,在稳定和完善土地承包关系的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则,积极稳妥地推进的合理流转，使之朝着健康、有序的方向发展。
　　2002年10月，党的十六大报告第一次指出了，在稳定的基础上土地流转问题：“坚持党在农村的基本政策，稳定并不断完善以家庭为基础、统分结合的双层经营体制。有条件的地方可按照依法、自愿、有偿的原则进行，逐步发展规模经营。”
　　2003年3月，《农村土地承包法》颁布实施,其中的条款为此后的土地流转实践提供了必要的法律基础。2005年3月颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》,又为近年来的土地流转管理工作提供了具体的指导办法。
　　2007年10月党的十七大报告指出：“坚持农村基本经营，稳定和完善土地承包关系，按照依法自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，发展多种形式的。”
　　胡锦涛在日视察小岗村时说，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展。
　　日公布的党的十七届三中全会公报指出：“要稳定和完善农村基本经营制度。”这就告诉我们，不仅要坚持农村基本经营制度，还要完善农村基本经营制度。农村基本经营制度是以家庭承包为基础的统分结合的双层经营制度，不仅“分”的方面要做得好，统的方面也要做得好。但是多年来，我们的“统” 的方面做得不好，因此在实践中努力发展和完善农村统一经营项目,探索有效实现形式，完善农村基本经营制度。
　　土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或，即保留承包权，转让使用权。
　　土地流转中应当遵循的原则。土地承包经营权流转是以家庭承包经营为基础的、统分结合的为前提。应当遵偱以下几个原则：
　　1、平等、自愿、有偿原则。平等协商、自愿、有偿是民事交往的基本原则，将其作为土地承包经营权流转的原则，就使农户与之间的地位趋于平等，以农户自主权的实现。
　　2、不得改变的性质和土地的农业用途原则。
　　3、流转的期限不得超过承包期的原则。流转的是土地承包经营权，因此流转的期限必须受到承包期限的限制，即要以剩余的承包期为限。
　　4、受让方须有农业的原则。坚持此原则是为了确保农业的稳定与发展。
　　土地流转还须注意把握以下四点。一是尊重农民是的主体地位。土地流转及以何种方式流转，必须尊重农民的意愿，任何组织和个人不得阻碍或强迫农民进行土地承包经营权流转。二是要在到户的前提下引导流转，流转期限由流转双方依法协商，流转期满后，土地的承包经营权仍归属于土地流出方。三是推动流转要以增加农民为目的。流转补偿的和形式，应有流转双方共同协商决定。我市有的地方制定了土地流转最低指导价，就是为了更好地保护农民利益。四是正确理解土地流转与的关系，防止“为流转而流转，为集中而集中“行为，杜绝政府在流转中的不当干预和强迫流转的现象。
　　1、流转速度加快，渐具规模。
　　自1998年土地二轮承包以来，我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。至目前为止，流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%，多则15%以上，平均比例为8%左右，涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。
　　2、流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。
　　一以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。二以流转对象为标准，可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以承包经营权流转为主，约占总流转面积的96%。三以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外，还有农户将土地转包给种植、养殖以及集体向农户反租转包等形式。四以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势，占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。五以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95%。
　　3、流转行为欠规范，缺少管理。
　　流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在流转现象，流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。
　　4、部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。
　　有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。
　　土地流转(市场化交易)的意义在于，当土地成为可交换的时，一方面，买方总比卖方能够就土地本身创造更多的，譬如买方是耕作能手、规模化经营等；另一方面，土地交易或等能为土地拥有者提供直接的货币价值。
　　土地自身的产出是衡量一块土地价值的基础，但不同的人耕作同一块土地时，因经验、等个人因素会导致同一块土地产出不同的结果。一个不勤于施肥除草的懒汉一定比一个勤奋的耕作者的收成少；一个有经验的农夫一定比一个缺少经验的耕作者收成高；一个掌握大量先进农艺技术的人一定比普通耕作者的收成多。假设某个区域平均每亩耕地的年产出是2000元，当有能力产出2500元的人只能产出1500元的人的土地耕作时，这个区域的土地平均年产出显然能够得到快速提高，该区域的总量也得到提高。
　　在土地不能流转(交易)之前，土地的价值仅体现于土地产出。相对于擅长耕作者，那些不擅长耕作者既不能从土地产出上获得更多利益，也没有资金从事其他行业，他们永远被固定在土地上从事着低效的劳动、过着物质贫乏的生活。如果土地可以交易(流转)，则这部分不擅长耕作者就可以在土地交易中直接获得，转而从事其他行业。同时，对于缺乏提高耕作技术或项目资金的人来说，因土地流转权的获得而获得的权限也可以为其提供生产改进资金。每个人都积极从事自己擅长的工作，得到提高；因土地流转权而获得的技术改进资金提高了土地产出，该区域的也得到提高。
　　包括上述理由在内，无论继续精耕细作还是规模化经营，土地流转必然带来土地要素价值的提高是不争的事实。除此以外，土地流转本身能带来更可观的效应。
　　首先，土地进入，是新增大宗商品，为维持货币的正常不致短缺，必然提高。这对一个国家来说，是经济总量的提高；对一个地区来说，是的增加。由此，人均财富增加是必然的结果。改革开放早期的深圳，首开土地先河，随着日被称为中国土地拍卖第一槌的落下，深圳的实力迅猛增强。此后，以有偿出让国有土地使用权的成功做法很快被其它城市效仿，成为持续推动高速增长的重要动力之一。
　　其次，土地流转对于稳定地区经济有着非常重要的作用。在资本时代，的流动对一个地区的经济有着巨大的。当大批资金涌进某个地区的时候，这个地区经济；当资金大量撤出的时候，这个地区很快陷入。上世纪90年代东南亚的，本年度突发的越南金融动荡，均与此相关。而考察越南的金融动荡，将很容易看出土地对于稳定地区经济的重要作用。越南的改革开放，吸引了大量国际资本，就在2007年，整个世界均称越南为亚洲腾飞的一条小龙，但当有机构越南经济的时候，数月内越南下跌超过六成，一年内40%。包括在内的研究机构大多认为，这是越南政府过分乐观预期经济增长而扩大了所致，但笔者认为，在经济和信心事实上成为紧密关系的时候，错的不单纯在预期，而在缺乏防范预期落空后资本抽逃风险的手段，错在缺乏像土地这样的来、以延缓资本逃逸速度。越南的土地政策和中国大陆非常相似，土地国有，非政府机构只有有年限的没有；而比中国大陆更进一步部的农村也受户籍限制。由此，土地不能沉淀大批资金，增强过度，土地失去防范金融动荡的减震器作用，导致金融激烈动荡的发生。因此，对于一个活跃的而言，土地的()对于稳定地区经济有着至关重要的作用——尤其是对一个新兴的、高速发展中的地区而言。
　　综上所述，土地流转的经济意义在于：提高土地产出、有效进行、直接提高总量、稳定地区经济。在全球经济减速的今天，依靠及投资为主要方式推动的中国大陆，如何应对萎缩、资本抽逃所带来的经济困局，关乎着我们每一个人的生存状态和生活。在改革事实上已经用尽制度空间因素、而与制度密切相关的政治体制尚未正式启动的今天，土地流转，就成为推动中国经济继续增长、对抗全球的最后的、也是最具效力的一项重大了。
　　农村土地承包经营权流转的法律依据在《农村土地承包法》、中得以体现。《农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第四十一条规定“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业的农户，由该农户同发包方确立新的，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”第四十二条规定“承包方之间为发展，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”
　　第一百二十八条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”第一百三十三条规定“通过、、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、或者以其他方式流转”。
　　我国农村土地流转的政策依据非常丰富。1984年中共中央一号文件提出，农民可以把土地承包经营权有偿转让、鼓励土地向种田能手集中。1993年中共中央11号文件进一步明确，允许农民在土地承包期内流转土地，包括转包、出租、置换、转让、土地股份合作等五种流转的形式。1998年党的十五届三中全会通过的《中共中央关于和农村工作若干重大问题的决定》规定“的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让。少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。”2008年党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的”。
甘立志.对土地流转的形式、制约因素及效果研究综述.重庆大学.2008
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土地流转是什么意思？土地流转和土地转让的区别有哪些？
来源： 发表时间： 18:08
土地流转是什么意思？土地流转和土地转让的区别有哪些？土地流转是什么意思？土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。中国关于农村土地使用权流动的政策刚出台，就在积极实施。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照“土地确权、两权（所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享”方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。公有制与市场的深度融合，促进和集体经济的发展。土地流转和土地转让的区别有哪些？土地流转，是对农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。流转面积一般较大，按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改做他用，每年向土地所有者缴纳租金或一次性付清多少年的租金。举例来说就是，我是某村的村长，我们有100亩的耕地，但村里的壮劳力都出去打工赚钱了，那地不能就这么荒着啊。于是我就召集村里的村民代表啊党员啊一起开个会，讨论把这些耕地流转出去，会上大家都没意见，那我们就定下来把这100亩地流转给谁去种。（不用经过政府审批，这属于村民自治行为。）然后我们就可以通过招标或其他方式，把这100亩耕地就流转给承租人了，承租人要付给村里一定的租金，买断10年租金50万，或每年租金5万，村里拿到这笔钱，一部分可以分给涉及农户，一部分可以留作村级经费。承租人拿到这100亩地，他可以种水稻啊、玉米啊、番薯啊什么的，但注意只能用于农业开发不能用于建设，不能流转了100亩地，分个10亩地去造个农庄，这是违法的。不过规模经营，也需要有农机维护、农产品堆放、农产品初级加工等等，可以向土地管理部门申请建设少面积的农业设施用房。说简单点就是村里把地出租出去进行规模化农业开发。不涉及土地性质、所有者的转变。土地转让，是国有建设用地使用权的转移。前提是国有建设用地，因为农村的集体土地归村集体所有，非本村集体成员是没有资格使用本村土地的。土地转让受很多限制，国家有专门的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。如果非法转让土地，是会受到行政处罚，严重的还会被追究刑事责任。举例来说就是，市政府门前有一块地空着，规划部门想要在这里造一个酒店。于是国土部门先看这块地的性质，如果是村里的集体土地，那先要把这块地征用收归国有，其中涉及到土地的征收、原有旧房的拆置等等复杂的前期工作。等到这块地都转成国有建设用地，地上的建筑物和农作物也已经补偿安置到位，就可以进行出让了。（以前拆迁矛盾多，就是因为没有将地上建筑物等赔偿安置到位，就把土地出让出去，开发商拿到手的土地上还有旧房，要开发怎么办，有些就硬来了。）出让现在一般都是公开出让，也有特殊的挂牌、划拨等方式，之后比如A开发公司中标了，那这家公司就取得了这块地的使用权。A公司会和国土部门签订一份《出让合同》里面有具体的地块面积、坐落、价格等，还有许多的限制条件，比如这里就是商业用地或者商住两用，容积率是多少、绿化率是多少、建筑限高多少、几个月内要动工、多久能造好并通过验收、符合什么条件才能进行转让等等。这里就有转让的相关规定啦，向本例中是酒店，那政府可能要求必须评到五星级酒店才可以进行转让。再如《浙镇国有土地使用权出让和转让实施办法》中也规定，必须满足1、已缴清出让金等税费；2、不改变合同规定的要求；3、实际投资开发20%以上；4、合同规定的其他转让前提条件。所以本例中就必须满足的实施办法中的前3个条件，及合同规定中的评下五星酒店，才能进行土地转让。终于A开发商满足了以上条件，可以进行转让了，他可以找B公司谈，我把这项目1个亿卖给你公司，签个转让合同。B公司拿着转让合同，就可以去办房产、土地的权证过户啦，当然里面还涉及很多费用，契税啦、增值税啦等等，不交清是没办法过户的。这样才是进行了合法的土地转让。
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“俺家4口人，种了8亩地，两个孩子都出去打工了，俺老俩口也种不了，就流转了出去，再来这里打工，一个月工资1800元，还有增产奖励，年收入比以前自己种地高出三倍，俺干的趁心如意，还是党的政策好。”日前，正在大棚里给樱桃蕃茄打岔的村民贾林玲高兴地说。隆冬时节，记者走进徘鞫滔缬胖适卟舜笈锘兀噶纠卟说某盗纠椿卮├猓讲说某樗÷。伺┟堑幕渡τ锊皇贝础Ｗ呓露却20摄氏度的温室大棚，红彤彤的西红柿，绿油油的青椒，鲜嫩嫩的黄瓜，青幽幽的芹菜……一派生机，股股清香。“我们这里种的全部都是优质、绿色、无公害蔬菜，每天都有不少超市前来采购，有的直接销往上海、南京、合肥、杭州、福建等大中城市，种植有订单，销路不发愁，价格还略高，合作社实行‘六统一’种植管理模式，统一农资供应，统一技术标准，统一产品认证，统一指导服务，统一科学管理，统一品牌销售，全社3500亩蔬菜，带领500多户2000多村民脱贫致富。”合作社总经理、全国种菜女能人黄爱英激动地告诉大家。为进一步提高农业生产效率，增加农民收入，尽快脱贫致富，徘揽孔陨碛攀疲淖橹蒲О才牛罅κ凳安蹈幻瘢放菩艘怠闭铰裕剿饕耘┮底ㄒ岛献魃绱俳┐逋恋亓髯男侣纷印Ａ髯笸恋夭唤鲈谥种财分稚铣鼍贰⒊鲂б妫以诓瞪献鑫恼隆０凑铡傲菲笠+合作社+基地+农户”的产业模式，推进规模化、标准化、集约化、现代化生产经营，引领农民大力发展“名、新、优”特色农业，并加大科技创新支撑和提高农民生产经营组织化水平，促使带动更多农民走上致富路。据西二铺乡党委、政府负责人介绍说，乡里还努力打造瓜菜生态园区，让园区发展成集工厂化育苗、无公害瓜菜、有机蔬菜种植、生态农业旅游观光、农超对接等多种产业经营于一体的农业产业化生产模式。目前，徘丫晒Υ蛟煊胖适卟恕⑽鞴稀⑵咸选⒉葺⑿印⑻摇⒃庸30多个农业观光采摘园，每年仅观光农业就为村民增加收入10亿多元。
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2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”同时，在中国、、、、、等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。
内容/土地流转
土地流转的内容中国关于农村土地使用权流动的政策刚出台，上海就在积极实施了。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照“土地确权、两权（所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享”方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、、、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业。
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是：在不改变基本制度的基础上，把引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大，实现市郊农业由向现代转型。&
基本原则/土地流转
一、坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的原则；二、维护农民的权益，坚持“自愿、有偿、依法”的原则；三、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则；四、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。
模式/土地流转
土地流转工作程序土地流转具有以下五大模式：
1.模式一：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、、的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。2.模式二：出租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。3.模式三：入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司，并可按股。该形式的最大优点在于清晰、直接，以形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。4.模式四：宅基地换住房，承包地换社保以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市，建立城乡统一的体制。5.模式五：“股份＋合作”中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份＋合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足、风险金，然后再按股进行二次分红。
流转特点/土地流转
&积极引导农民将土地向种田大户、种田能手集中1、流转速度加快，渐具。自1998年土地二轮承包以来，我县土地承包经营权流转速度呈逐年之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。至目前为止，流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5％，多则15％以上，平均比例为8％左右，涉及土地流转的农户数约占总数的26％。
2、流转类型多样，比例不均。按照不同的，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。一以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90％。二以流转对象为标准，可为承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主，约占总流转面积的96％。三以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主，约占总流转面积的70％以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外，还有农户将土地转包给种植、大户以及集体向农户反租转包等形式。四以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势，占总流转农户数的65％左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10％。五以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60％以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95％。3、流转行为欠规范，缺少。流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。4、部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。
流转原因/土地流转
&百家媒体聚焦沁阳土地流转农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因。
1、土地承包经营高，收益低。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。许多外出务工、经商的农民纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户，也有的以自己享有的土地经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因。2、农村二、三的发展和劳动力的转移。土地二轮承包时"增人不增地，减人不减地"的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。3、镇、村非农建设项目的需要。因、园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。4、村产业结构调整的需要。村为专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即“反租倒包”。
制度创新/土地流转
土地流转试点随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是与突破：(1)建立农地产权。山东省枣庄市通过给农民发放土地使用、建立农地产权交易市场和推进农村合作社建设，在土地所有权、承包权和农地性质“三不变”的前提下，走出一条农村土地改革的新路子。(2)政府对流转行为进行规范。如，在农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法颁布实施后，河南省为规范全省农村土地流转，经过认真调研，制定下发了《农村土地承包经营权流转规则》，从流转主体、流转方式、流转程序等几个方面对农户的土地流转行为进行了规范。同时，制作并向农户提供了全省统一的转让、转包、出租、互换及流转委托书等不同的合同示范文本。对流转双方可能涉及的一些权利、义务、违约责任等进行了明确。(3)完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。
发展状况/土地流转
&天津农民成立土地流转信息合作社胡锦涛总书记9月30日专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。
毫无疑问，土地流转的决定将是自实行土地的家庭联产承包经营制以来乡村财产制度的一次重大，对农村经济、乡村治理都将产生重大影响。而之所以提出土地流转的变革，也是缘于现在的农村现实状况。其一，在的推动下，大批进城变身为农民工，导致农村大片土地撂荒，危及安全；其二，先前的家庭联产承包制，多是以为单位小块经营，缺乏规模化、集约化经营，导致效率低下，农业产出低；其三，束缚了农村的发展，一边是城市化的一路高歌猛进，另一边却是农村经济发展的停滞不前，导致城乡差距越来越大。基于此，中央希望以土地流转的形式作为农村改革的突破口，放宽农民对承包土地的转让权、出租权、入股权及抵押权，农民可用土地向金融机构融资贷款，更可以把零散的土地合并，扩大经营规模，提升农业产出。这样农民即可在拥有土地使用权的基础上，享有土地增值的最大利益，从根本上提升农民的收入。而如果将这次土地改革放到经济发展的大背景下，显然还具有更深层次的含义。那就是以土地的流转，来加速农业的现代化，通过增加农民收入的途径来，改变经济发展过分依赖出口贸易的结构，而更多地转向于发展模式。特别是在全球金融危机蔓延的情况下，拉动8亿农民的消费力，形成一个持久稳定的内需市场，无疑显得格外重要。目前来看，制约中国内需型经济发展的关键就在于，而要想提高农业的生产水平，土地这个最重要的资源要素必须充分流转起来。农民以地为本，但守着条块化的“一亩责任田”，很难为其带来高收益。土地改革就是要赋予农民土地经营权、使用权以及转让权，一方面提高农民种粮的积极性，另一方面还要让农民能从土地上获得更多利益。只要土地能合法地流转，农民无论是承包大块土地，还是以土地入股获取分红，又或者以土地为抵押获得创业，都将直接为其创造，从而提高收入。当然，鉴于中国以前土地流转的利益分配格局，要保证农民获利就必须要确保农民的主体地位，即要让农民真正当家做主地支配自己的土地，而不能任由强大的资本巧取豪夺农民的土地。所以，必须充分重视土地改革的风险性，允许土地流转，会不会导致“失地农民”增多以及会不会出现农民经营不善而成为“破产农民”等问题都需要严格的规定加以限制。十七届三中全会，审议通过了。这一决定将为未来的农村改革确立方向。
面临问题/土地流转
农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，遇到困难和问题较多，概括为以下几个方面：土地流转主体混乱。明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，也就是说农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。但在实践中，不仅农户可以自主决定流转，村民小组、村民委员会，甚至乡（镇）政府、县（区）政府也可决定流转，特别是在招商引资，规模经营等土地流转中，有的县乡政府不经农户授权就与外商订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种“强制流转”或“被流转”，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。土地流转行为混乱。表现为农户随意流转与基层政府强制流转并存，口头流转与书面流转共生，有偿、低偿、无偿流转同在。这不仅有违依法、自愿、有偿流转原则，也有违（除代耕不超过一年的）“当事人双方应当签订书面合同”的法律规定。有的市县口头流转协议达到70%以上。有的即使有书面流转合同，也存在条土地流转款残缺不全等问题，为纠纷仲裁和诉讼的案件审理留下隐患。土地流转结果混乱。按照规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，基本农田不得植树、挖塘养殖。不少地方土地流转后“非农非粮化”倾向明显，改变了农业用途。30%到80%的土地流转后用于种植水果、花卉，发展高效农业、设施农业，还有的用来建坟、建房、建窑、办企业或发展公益事业等。这势必突破18亿亩的，给国家粮食安全带来巨大隐患。还有的土地流转后被“资本化”，一些农业企业或专业合作社，租赁农户承包地就等于“买断”经营权，支付租金后，收益分配一概与原承包方无关，转出后原承包农户只能以流转费的形式享受流转前的成果，享受不到流转后的新成果。农村土地承包法规定，承包方对其在承包地上投入并提高土地生产能力的，土地流转时有权获得相应的补偿，包括承包期内农户自愿交回和集体依法收回承包地的补偿权，而某农业大市99%以上没有落实。有个别乡村违规降低流转费，截留、挪用流转款，侵害了农民流转收益权。土地流转市场混乱，运作机制不健全。让“承包经营权在公开市场上流转”成为十八届三中全会《决定》的一大亮点。一些县市的市场服务体系起步较早，服务功能齐全，已取得良好经济社会效益。但大部分县市流转服务市场体系还未建立或初始建立，缺编制、缺经费、缺制度，在信息收集发布、咨询服务、合同服务、地价评估、纠纷调处等方面功能很不健全。从整体看，不少县乡土地流转市场没有真正建立起来，流转处于自发、无序、混乱状态。政府服务监管混乱。主要是越位、错位、不作为。如式流转就属主体错位，权力越位，同时存在大量的行政不作为。土地流转是一项复杂具体且涉及农民切身利益的工程。比如流转土地地上附着物处理问题，实际地亩数与承包经营权证书登记的面积及四至不统一问题，流转后社会保障问题，以及纠纷处理问题等，都需要发挥政府“有形之手”的作用。然而，一些农村基层干部服务流转监管市场的意识和能力不足，对土地流转工作是能推不揽，更不用说去积极引导、热情服务了。
纠纷解决/土地流转
《农村土地承包法》第五十一条做出了原则规定:“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会或者乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”根据这一规定，解决农村土地流转纠纷可以采取四种途径，即当事人协商、双方调解、仲裁机构裁决和法院诉讼。
一、当事人协商
协商解决纠纷，就是发生土地流转纠纷的当事人双方，采取其他方式解决纠纷之前，首先在自愿互谅的基础上，依照有关法律规定，直接进行协商，自行解决双方之间的纠纷。当然，在采取其他途径解决纠纷的过程中，只要双方当事人都愿意，还可以继续通过协商，达成协议，解决纠纷。采取协商的办法解决纠纷，可以大大减少双方当事人为解决纠纷所耗费的时间、精力和费用，有利于及时化解矛盾，维持双方当事人之间的正常关系。
二、双方调解
在土地流转纠纷中，双方当事人不愿意协商解决，或者通过协商未能解决纠纷(例如，协商达成解决纠纷的协议后，一方当事人反悔)的，可以通过调解的方式解决纠纷。调解是我国民间解决纠纷的一种传统的方式，通常由双方当事人自愿选择彼此都信任的第二人作为调解人，了解纠纷的情况，从中调解，说服当事人相互谅解、做出适当的让步后，双方达成一致，解决纠纷。
采取调解的方式解决土地承包经营纠纷，必须坚持自愿原则，在双方当事人完全自愿的基础上进行调解。调解人可以是任何单位和个人。一般办事公正、德高望重的人可以成为调解人主持调解，能够得到双方当事人的信任。《农村土地承包法》特别指出，当事人可以申请村民委员会、乡(镇)政府等调解解决纠纷。主要是考虑到，村民委员会作为村民自治组织，依法具有调解解决民间纠纷的职能。因为村民委员会熟悉情况，又具有一定的权威性，由村民委员会作为调解人，有利于及时、合理地解决纠纷。乡(镇)人民政府是农民的基层政权组织，承担着农村土地承包的基础管理工作，并掌握承包合同等基本资料，熟悉土地承包情况。由乡(镇)政府主持调解，特别是调解不属于同一个村集体经济组织的村民之间的土地承包经营纠纷时，更具有其他组织和个人不具备的公正性和权威性。因此，一般来说，同一村、村民小组的村民之间发生的土地承包经营纠纷，可由村民委员会调解解决;不同村的村民之间、村民与其他单位之间发生的土地承包经营纠纷，可由乡(镇)人民政府调解解决。
经过调解达成协议的，应当及时请双方当事人签订书面协议，并帮助和督促当事人自觉履行协议，彻底解决纠纷。不管由谁主持调解，通过调解达成的调解协议，都不具有强制执行的法律效力。双方都自愿履行的，协议顺利履行完毕后，纠纷得到彻底解决。达成调解协议后如果一方当事人反悔，不愿履行协议，或者经过调解最终没有达成调解协议的，当事人都可以申请农村土地承包仲裁机构仲裁解决，或者直接向人民法院起诉。
三、仲裁机构裁决
发生土地流转纠纷的当事人不愿意协商、协商未能达成一致，通过调解未能解决纠纷的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。
考虑到劳动争议和农村土地承包纠纷具有一定的特殊性，《仲裁法》第七十七条:“劳动争议和农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷的仲裁，另行规定。”
从而明确了农村集体经济组织内部的土地承包经营纠纷，不适用《仲裁法》的规定。&土地承包经营是一种特殊的经济仲裁，与《仲裁法》规定的一般商事仲裁有所不同。《农村土地承包法》第五十一条规定:“土地承包经营纠纷的当事人都可以申请仲裁，没有明确区分农村集体经济组织内部的土地承包，还是集体经济组织以外的单位和个人的土地承包。目前，对农村土地承包经营纠纷的仲裁国家还没有统一的立法。”实际操作中，各地主要根据省、自治区、直辖市制定的地方法规和规章做出裁决，具体做法大体相同，但也有所差异。《农村土地承包法》第五十一条、第五十二条对农村土地承包经营纠纷的仲裁做出了原则性的规定，为制定全国统一的农村土地承包仲裁办法提供了立法依据和原则，有关部门正在制定农村土地承包仲裁的具体办法。
四、法院诉讼
在土地流转纠纷中，当事人对裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内，以对方当事人为被告，向人民法院提起民事诉讼，通过诉讼方式保护自己的权益。
受理案件的人民法院应当按照《民事诉讼法》、《农村土地承包法》的规定，参考有关司法解释和有关农村土地承包的政策文件，对案件进行审理，查明事实，依法做出判决，维护双方当事人的合法权益。人民法院受理案件后应当依法直接做出判决，不是撤销裁决，要求仲裁机构重新进行仲裁。就是说，当事人对裁决不服向人民法院起诉后，裁决即自动失去了法律效力，由人民法院做出判决，解决纠纷。
需要指出，前述解决土地承包经营纠纷的四种方式，诉讼解决方式是最终的解决办法。当事人双方协商、调解，不是申请农村土地承包仲裁机构仲裁的前置程序即不是起诉之前必经的一道程序。理论上说，当事人可以不经协商、调解，直接申请仲裁;同时，协商、调解、仲裁也不是向人民法院起诉的前置程序。出现土地承包纠纷以后，当事人可以不经协商、调解、仲裁的程序，直接向人民法院提起民事诉讼。
但在实践中，协商、调解、仲裁比较接近农民，程序简单，方便群众，及时有效，受到农民群众的欢迎。所以，大部分纠纷都能通过协商、调解、仲裁得以解决，向人民法院起诉的土地承包案件并不是很多。
相关规定/土地流转
农民成立土地流转信息合作社&日颁布的对土地流转有如下规定：
第一章总则　第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。第五条县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章流转当事人第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业能力。第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。第十四条受让方在流转期间因投入而提高的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。第三章流转方式 武夷烟农土地流转流程图第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。第四章流转合同第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面。第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；　　（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；土地流转（九）违约责任。农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。第二十四条农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。第五章流转管理第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。第二十六条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。第二十七条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。第二十八条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。第二十九条采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。第三十条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。第三十一条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。第三十二条县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指 &土地流转新政 白领流行租地周末当农夫导和管理工作，正确履行职责。
第三十三条农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。第六章附则第三十四条通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。将土地交他人代耕不足一年的除外。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。本办法所称受让方包括接包方、承租方等。第三十六条本办法自日起正式施行。 &
土地经营模式与土地流转方式区别/土地流转
土地流转是家庭承包经营制度的延伸和发展。其主要形式有代耕代种,这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。转包、转让,以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织。出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为。互换:单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。土地经营模式农村土地经营模式自新中国成立至今经历了数个相应的历史阶段，并发展为农村家庭承包经营体制。“耕者有其田”这是第一个阶段。它是以政权的力量将土地的地主所有变为广大农民所有，从而结束了中国2000多年来的封建土地所有制，形成了个体所有个体经营的新的农村土地制度。自耕农制度转变为农村土地集体所有制，这是第二个阶段。1979年农村土地的家庭承包经营制度的全面推行是中国农村土地制度变迁的第三个阶段。该制度使集体土地的所有权与使用权相分离，农民在承包土地的同时上缴一定的物资和税收，农民在承包经营期内有较强的自主性，可以根据自身的实际情况对所种植农作物进行一定的调整。
流转案例/土地流转
第一种模式：土地股份合作社崇州市怡顺土地承包经营股份合作社该合作社于2010年5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社土地流转，入股面积124.&79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。一、组织形式按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。二、运行机制由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部分分别按50%奖励、赔付。实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。三、利益联结方式年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。第二种模式：土地股份公司邛崃市汤营农业有限公司该公司于&2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。一、组织形式2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。二、运行机制公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。实行产销分离，在用工上全部采用计件制。固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。统一组织生产。2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。三、利益连接方式2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。第三种模式：“土地银行”彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。一、组织形式按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。二、运行机制“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。三、利益联结方式农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。租赁经营第四种模式：业主租赁经营成都市龙泉惠民草莓合作社该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于日。已有合作社社员168户，发展无公害草莓生产基地1000余亩。土地流转流程一、组织形式龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头，18户种植大户采取股份合作的模式集资28万元成立，合作社以1000元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。二、运行机制合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。实行“六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。基地农户每种植1亩草莓补助资金200元。合作社注册了“芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大”地方特色名牌产品。基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限公司的草莓直采基地。三、利益联结方式合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。大区小主第五种模式：“大园区+小业主”新津柳江蔬菜产业示范园该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。&一、组织形式采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。二、运行机制成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。三、利益联结方式园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
改革大事记/土地流转
1982年深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年国务院提出土地使用权可以有偿转让。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。1988年国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)，全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》1990年国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件。1995年国家土地管理局公布《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求。2008年10月20日，十七届三中全会部分承认农民的土地物权中的流转权，农民可以部分获得流转权收益。2013年十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。2014年“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”上，全国政协委员、四川宏达集团董事局主席刘沧龙提案建议，国家应尽早出台措施鼓励信托公司参与农村土地流转，将农民手中的土地资源盘活。 & &&
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