房屋出租、转让常见问题和解决方法
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房屋出租、转让常见问题和解决方法
房屋出租、转让常见问题和解决方法一、什么叫房地产转让　　答：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。　　二、有哪些情形的房地产不得转让　　答：下列房地产，不得转让：一以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的二司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的三依法收回土地使用权的四共有房地产，未经其他共有权人书面同意的五权属有争议的六未依法登记领取权属证书的房屋。七法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。　　三、房地产转让时，应采用什么方式签订合同哪些权利和义务随之转移　　答：房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。　　四、买卖私房有哪些法律程序　　答：城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，私有房屋买卖应按以下程序办理：　　签订买卖合同。买卖合同应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该合同应以书面形式成立　　接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价　　立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在合同上签名盖章　　缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税　　办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。　　五、买方与开发商签订的房屋销售合同无效，买方有权退房吗　　合同无效，意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护，合同自始无效，即应恢复到签订合同之前的状态导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。买方与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买方有权退房。　　六、什么是定金　　定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　　认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。　　七、房屋交付时，与合同约定的房屋面积有差异如何处理　　对按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，按约定处理。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：　　面积误差比绝对值在以内含的，据实结算房价款　　面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内含部分的房价款由买受人补足超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内含部分的房价款由房地产开发企业返还买受人绝对值超出部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。　　八、出让土地，房地产转让后，土地使用年限应怎样计算　　答：以出方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。　　九、什么样的房屋属于夫妻共同财产　　答：按照我国婚姻法的规定，夫妻之间没有特别约定的，婚前的个人房屋，属于个人所有。婚后所买房屋，无论是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都属于夫妻共同财产。　　十、未成年人能否成为房主　　答：能。　　十一、开发商延期交房怎么办　　答：如开发商延期交房，买主可依据房屋买卖合同追究开发商的违约责任，达到合同解除条件时，买主可以解除房屋买卖合同，并追究开发商的违约责任。　　十二、擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效　　所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的平等所有权，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。　　最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。　由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。　　十三、应如何认识房屋买卖合同中的附加条件或附件　　答：买方在签订合同时，一定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房买卖合同一般采用的是当地规定的通用合同，对于买方和卖方都比较公平，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外加入一些条款，或另外增加附件，在其中加重买方责任，作一些不利于买方的约定。这些附加条件或附件与合同其他条款具有同等效力，因此，买方在签订合同时，一定要对这些附加条件或附件特别注意，看清是否有对自己不利的约定。十四、房屋租赁时，租赁合同应包括哪些条款　　答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：一当事人姓名或者名称及住所二房屋的座落、面积、装修及设施状况三租赁用途四租赁期限五租金及交付方式六房屋修缮责任七转租的约定八变更和解除合同的条件九当事人约定的其它条款。　　十五、房地产出租人在租赁期内转让出租房屋，有什么规定　　答：出租人在租赁期内转让出租房屋的，受让人应继续承担出租人的权利和义务。出租人应提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。　　十六、哪些房屋是不能出租的　　有下列情形之一的房屋不得出租：　　一未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的二共有的房屋，未经其他共有人书面同意的三改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的四被鉴定为危险房屋的五产权有争议或产权受到限制的六属违章建筑的七已抵押，未经抵押权人同意的八其他法律、法规、规章禁止的。　　十七、承租人可否转租房屋　　答：不可以，除非房屋租赁合同对转租事项有约定或取得出租人同意，否则，出租人有权解除房屋租赁合同，承租人应承担违约责任。　　十八、出租房屋出售后，租赁合同还有效吗　　答：有效。买卖不破租赁是我国合同法规定的一项原则，出租房屋出售后，新房主应当继续履行租赁合同，直到租赁合同履行完毕。　　十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多长时间请求法律保护　　答：租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起，如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向法院起诉后，法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。　　二十、租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋怎么办　　答：租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据比如拍照、录像，将屋内物品一一登记存放。　　二十一、承租人擅自改变房屋用途怎么办　　答：如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。　　二十二、承租人提前退租怎么办　　答：承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。　　二十三、出租人提前解除合同如何处理　　答：租赁合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依据房屋租赁合同追究出租人的违约责任。如合同没有约定，承租人可以要求出租人赔偿因此给承租人带来的损失，如搬迁费用、因另外租房额外支出的费用等
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专家：房地产问题未解反更严重 库存没去只是转移了
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2016年我国宏观经济运行平稳，出现了&双重向好&的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化。我国经济出现的&双重向好&，并不意味着
2016年我国宏观经济运行平稳，出现了&双重向好&的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化。我国经济出现的&双重向好&，并不意味着经济将会出现V型反转，明显回升。我们认为，这次宏观经济企稳向好带有明显的内在性，而止跌回稳是初步的，基础仍不牢固，仍存在反复的可能性。要充分认识到我国宏观经济运行仍面临不少突出矛盾和问题。主要是：房地产调整明显延后，对未来一段经济增长形成压力；工业经济调整进入由量向质转变的新阶段，仍面临多重结构性难题；服务业发展和创新发展等新发展仍面临较大的体制机制障碍；世界经济复苏乏力，国际金融风险仍未有效释放。2017年在供给侧结构性改革加快推进下，我国宏观经济平稳增长可期。在政策取向上，须坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的思路，在宏观调控政策和改革政策之间形成叠加效应，在供给侧结构性改革上取得重大突破，为长期发展注入新动力。我国宏观经济出现新的积极变化今年我国宏观经济运行呈现如下特点：1．工业与投资联动效应明显今年年初，我国宏观经济继续有所下行。一季度GDP增长6.7%，比上年四季度回落0.1个百分点。主要是工业增长继续放慢，一季度规模以上工业增加值同比增长5.8%，比上年同期回落0.4个百分点，为多年来的季度低点。而工业增速的持续放慢与传统产业调整加深，特别是市场和政府双重作用下的&去产能&加快有关。进入下半年，工业增长企稳、民间投资有所反弹，总投资也企稳回升。工业增长企稳与物价形势的积极变化（PPI跌幅年初大幅收窄，9月份摆脱长达4年多的负增长转向正增长，使相关企业盈利改善，投资意愿增强）。同时政府采取措施激发民间投资活力，使民间投资自9月份开始止跌回升，前11个月累计民间投资同比增长3.1%，比1-7月份的最低点回升1个百分点。民间投资的回升带动了整体投资增长的反弹。2．政府积极支撑避免了总投资的大幅下降与民间投资明显下滑相对应的是，2016年年初以来，政府投资和房地产投资在明显回升，较大程度上抵消了来自民间投资增长下滑的影响。首先，政府主导的投资有所加快。主要表现为：基础设施投资加快。1-11月累计，完成基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长18.9%，比同期全部投资增速快10.6个百分点。从资金来源看，国家预算内资金增长较快，前10个月同比增长16.5%，上半年增长更快，高达21.8%。反映政府主导的投资加快的还有就是国有控股投资再现高增长。1-11月累计，完成国有控股投资19.1万亿，同比增长20.2%，比上年同期加快8.5个百分点。其次，房地产投资增长迅速反弹。在各种利好政策的刺激下，房地产销售明显回暖，导致房地产投资稳定回升。1-11月累计，房地产开发投资同比增长6.5%，比上年同期加快4.2个百分点。据测算，房地产投资回升对总投资的贡献超过了1个百分点，对GDP的贡献在0.4个百分点以上。3．消费增长与物价增长&双稳定&我国经济正在由投资主导向消费主导转换，这是我国经济向中高端迈进的必然趋势。2016年以来，消费需求继续稳定增长。1-11月累计，社会消费品零售总额同比增长10.4%，扣除物价因素实际增长9.7%。1-10月份，全国网上零售额同比增长26.2%。其中，实物商品网上零售额增长25.7%，占社会消费品零售总额的比重为12.7%。与消费平稳增长相对应的，我国物价总水平继续保持稳定，既没有出现明显通胀，也没有明显的通货紧缩压力。1-11月累计，全国居民消费价格总水平同比增长2.0%，比上半年微降0.1个百分点，比上年同期提高0.6个百分点，通缩的隐忧逐步消失。物价总水平稳定的基础是食品和粮食价格的稳定。1-11月份，食品烟酒类价格同比增长3.9%，属于合理范围。其中粮食价格同比仅增长0.5%，这是因为连续多年粮食丰收，库存充足，国际粮食价格也相当稳定所致。食品烟酒类价格回升主要是由于蔬菜、猪肉价格上涨较快，而其他多数食品价格趋于稳定。4．就业在总体平稳中呈现分化走势就业稳定向好是本轮经济调整的最大亮点。今年年初，在经济增长继续有所放慢以及钢铁、煤炭等传统工业加快去产能的形势下，就业压力一度有所加大，特别是国有企业的隐性失业问题显现，但在二季度后明显趋稳。据人社部数据，前三季度，城镇新增就业1067万，提前一个季度超额完成了全年预期目标任务。而国家统计局的31个大城市的城镇调查失业率也一直保持稳定，多数月份处于5%-5.1%。在经济下行压力的情况下，就业继续稳定向好，既有经济规模效应、产业升级效应的重要贡献，也体现了宏观政策的积极支持效应。但像产业分化一样，今年以来就业结构分化特征也十分明显。一方面，随着传统制造业的持续调整和去产能力度的加大，投资和就业面临较大压力。民间投资的大幅回落及国企去产能中的职工分流对就业形成了较大压力。另一方面，产业升级和&双创发展&创造了更多就业机会。除服务业和高技术产业快速增长对就业形成较强支撑外，网上购物这一新业态的快速发展也创造了许多新就业机会。目前我国快递员数量超过200万，而两年前仅90万人。1-9月份，全国快递服务企业业务量和收入同比分别增长54.0%和43.9%，比去年同期分别加快8.0个和10.7个百分点。5.PPI由负转正是经济运行一大亮点2016年在CPI增幅温和回升的同时，PPI（工业生产者出厂价格指数）增长则出现了反转性变化，PPI在三季度未终于结束了持续四年多的负增长，进入快速回升轨道。一季度PPI同比下降4.8%，比上年全年和上年四季度分别收窄0.4个和1.1个百分点，二季度PPI同比下降2.9%，比一季度大幅收窄1.9个百分点。其中钢铁、煤炭和有色金属的价格都出现了较大程度的环比上涨，这有效地改善了一些生产资料生产企业的效益。从一季度PPI降幅有所收窄，到二季度PPI降幅的大幅收窄，再到三季度末的转负为正，并持续回升，这意味着传统产业调整已取得积极成效，特别是减产量、去产能的积极效果初现，这是经济出现内在性向好的重要表现。从以上分析，我们可以对2016年中国经济运行作出以下判断：我国经济稳中向好的基础在不断巩固，出现了&双重向好&的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整基本到位。新结构、新经济、新动能既包括服务业占比不断上升、对经济增长贡献率的提高，也包括新产业、新业态快速发展，还包括消费升级及消费对经济增长的作用不断增强。传统产业调整基本到位主要表现为两个方面。一是工业增长调整基本到位。既表现为工业生产的止跌回升，也表现为工业投资降至低点并有所回升。二是PPI增长由负转正。在市场和政府力量的同时推进下，我国去产能取得了积极成效，其重要标志就是PPI结束了持续4年多的负增长，开始出现全面回升。当前宏观经济运行中存在的主要问题目前我国经济出现的积极变化并不意味着经济将出现V型反转、出现明显回升。从结构分析可知，这次我国宏观经济的企稳向好带有明显的内在性，但止跌回稳仍是初步的，基础仍然不牢，仍存在反复的可能性。而当前我国宏观经济运行仍存在这样一些不可忽视的问题。1．房地产调整明显延后，对未来经济增长形成压力我国房地产发展一直存在一些不健康、不理性的因素，致使房地产泡沫不断增大。这次也不例外。由于房地产政策调整，今年房地产销售量再次出现暴增，并伴随一、二线城市房价暴涨。数据显示，1-11月商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%，其中住宅增长还要高些，分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超2013年的快速增长，仅低于2009年暴涨。我们认为，现在的房地产问题不是缓解了，而是更严重了。首先，这与政策的预期目标相背离。这次房地产政策放松，主要是想消化三、四线过量的库存，结果却是一、二线城市房地产量价齐升，一线城市房价暴涨40%以上，房价越暴涨，销售越好，这与消化库存、解决房地产问题的初衷相违背，去库存一定是降价销售，而我们的做法是抬价去库存。这样的去库存肯定是不真实的。我们调研发现，在一、二线城市购房者多数是有房的人，买了二套又买第三套，明显是投资投机性购买，投资性需求的特点就是房价越涨越买，而刚需的特点是对价格相对不敏感，这些巨额的成交量，多是投资性需求，还有一些是年轻人恐慌性需求的释放。房地产的库存是巨大的，特别是三、四线城市库存量巨大。而房地产库存并不就是当期库存，住房是存续期最长的耐用消费品，可以存续几十年、上百年，当很大比例用于投资需求时，库存实际就是总体存量的空置率。当存在较大的当期销售库存时，如果卖给无房者，就是消化库存，但如果是卖给有房者，特别是卖给多套住房者，只是发生库存的转移，并不减少库存，这只是由房地产商的库存转为投资者的库存而已。其次，资金更多地向房地产集中，不仅提高了房地产泡沫化程度，加剧未来的金融风险，而且严重影响了实体经济发展。资金过度向房地产流动，必然导致实体经济资金不足，月累计，固定资产投资到位资金总额为548462亿元，同比仅增长5.4%，净增资金28317亿元，其中房地产(20.280, 0.48, 2.42%)开发投资实际到位资金为129484亿元，增长15.0%，新增资金17922亿元，占全部投资到位净增资金的63.3%，即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。资金流的严重偏移，对实体经济产生巨大的&挤出效应&，应引起高度重视。再次，不利于&双创&政策和创新驱动战略的实施。房地产泡沫对创业热情高涨的年轻人影响最大。房价过高既加剧了他们的住房负担，也影响了他们的创业创新激情，使许多人滋生浮躁、投机心理，不利于创新创业活动有序开展。对房地产泡沫化问题要高度重视，因为这个问题不仅事关房地产业的健康发展，更严重的是它会使供给侧结构性改革的负担越来越重。自房地产市场建立以来，我国房地产已经过三次调整，但每次调整都不到位，这意味着未来房地产调整的压力会更大。前面分析中讲到，我国传统经济特别是工业经济调整基本到位，但传统经济中房地产经济则是每次调整都是更大的上升的&中继形态&。房地产不调整，中国经济便不可能最终调整到位。我们认为，这次房地产的暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力，从而拉动经济再度下行。2．工业经济调整进入由量向质转变，面临多重结构性难题从2016年的工业发展看，工业经济的速度调整基本到位，进一步下行的空间有限，但提质增效空间才刚刚打开，工业调整升级仍需要较长时间，面临不少结构升级难题。工业调整的关键是促进工业升级和形成创新驱动的机制，否则，传统产业回升的基础将不牢，也就不能真正的形成&双引擎&，推动经济持续健康发展。首先，产能过剩问题依然突出，且这次产能过剩的性质与以前不同，就传统行业来讲，不是周期性相对过剩，而是绝对过剩，必须坚定地&去产能&，在去产能问题上不能&半途而废&。以钢铁行业为例，我国人均粗钢消费量已超过600公斤，而发达国家在人均500公斤左右就出现产量峰值，之后较长时间内产量增长将基本停止。而目前我国的钢铁产能过剩达30%以上。从市场行为看，在去产能问题上&摇摆&是自然的，这是源于市场的&短视行为&。煤炭、钢铁价格大幅上涨，在市场竞争充分的情况下，会诱发产量增长，甚至出现误判，认为钢铁、煤炭产能过剩不严重，还有上升空间，或者仅把这次产能过剩当作周期性的相对过剩，这样就会再次出现生产过剩，导致&去产能&过程延迟。从这种意义上讲，PPI回升的基础不牢，产能过剩问题不能根本解决，回升了又可能再下降。关键是政府在&去产能&上要更具战略性、前瞻性，不能受&受市场短期行为或结果&的干扰。其次，工业、农业去产能中仍有不少亟须解决的难题。如加快农业供给侧结构性改革，去玉米巨量库存，不仅要改革粮食储备制度，而且要避免农民的利益受损，必须改变补贴方式和调整相关的配套政策，这些都需要花成本、花时间。再次，去产能中职工分流安置不到位，使得隐性失业问题依然突出。在调研中我们了解到，对于去产能中职工分流安置问题，很多地方选择了内部退养和放假或短期轮岗息工等方式，而较少采取协商一致解除劳动合同方式。这主要是因为职工内退所获收益明显高于解除劳动合同。这不仅使企业分流职工的成本高企，影响企业的长期发展，而且隐性失业问题也没有根本解决，只不过由一种&隐性方式&转为另一种&隐性方式&，这对提高企业的劳动生产率仍然是一个重大障碍。3．服务业发展和创新发展面临较大的体制机制障碍服务业不仅是经济调整期就业的&蓄水池&，而且也是新常态下产业升级、提高制造业和整体经济竞争力的重要途径。今年上半年服务业增加值同比增长7.5%，尽管比GDP和工业的增速快，但相对前两年有所回落。主要原因是服务业发展还面临较多的体制性或政策性障碍，潜力远没有发挥出来。首先，对服务业的重视一直不如工业。其次，一些体制性因素制约了服务业的发展。如营改增之前，普遍对服务业征收营业税，使得服务业税负较重。5月份开始全面推开的营改增改革开始改变这一局面。但全面推进营改增改革，仍面临许多技术和机制问题，需要加快深化改革来解决。再次，服务业中一大块是公共服务业，对这些产业管制过多，对内对外开放均不够，影响了供给数量的增加和质量的提高。国家高度重视创新发展，极力鼓励&双创&和推进创新驱动战略，但相应的知识产权保护制度不完善、风险投资不规范、科技创新的激励机制落实不到位等，仍阻碍着创新发展&大气候&的形成，致使新动能发展仍显不足。4．世界经济复苏依然乏力，国际金融风险仍未有效释放此次源于美国次贷危机的全球金融危机，是50年一遇的大危机，其带来的全球经济调整远没有结束。为了应对金融危机造成过大的冲击，避免出现上世纪30年代的大萧条和70年代的危机，以美国为首的西方国家普遍采取了两种应对措施：一是大幅放松货币政策，如零利率政策和量化宽松政策；二是政府强力干预，如美国对汽车、&两房&及投行采取少见的保护性政策，欧洲提出不让一家大银行破产。这样的政策可以避免过大的危机冲击，但却带来一个明显的后遗症：危机的影响拉长，短痛转为长痛。这就是世界经济复苏为什么乏力的最重要原因。其中最大的问题就是：零利率（欧洲走得更远，出现了名义负利率）意味着货币的价格严重扭曲，使得经济结构调整缺乏有效的价格杠杆引导，全球资源重新配置陷入紊乱。因此，全球结构失衡问题难以得到根本解决。当务之急，就是让利率正常化，恢复货币政策的基本功能。否则，全球金融危机的影响将会持续，市场总是无法&出清&，风险和错误被掩盖，被累积，可能酝酿另一场大的金融市场波动。全球经济增长乏力的背后还有一个重要因素，就是贸易和投资的保护主义采取变相的方式大行其道。从政策上讲，再工业化是其典型代表；从后果看，全球贸易增速持续多年低于全球经济增速，到2016年底，全球已持续五年出现贸易增速明显低于经济增速的情况，这一现象不仅违背了全球化的大方向、大趋势，而且意味着各国都在向内而不是向外来拓展发展空间，这严重影响全球资源配置效率。成本上升、结构扭曲，世界市场变小，这样与开放发展相悖的现象，正是全球经济长期低迷不振的又一原因，全球经济低迷，且结构扭曲，必然导致全球各种乱象（政治、经济、社会）层出不穷。2017年宏观经济趋势与政策取向解决经济新常态下各种难题和挑战，必须长短结合，综合实施。关键是坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路。2017年既要继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，更要在供给侧结构性改革上取得重大突破，为长期发展注入新的动力。1．以供给侧结构性改革为关键抓手，深入推动&三去一降一补&，着力解决新常态下经济发展的结构性难题在生产资料价格回升、企业效益改善的情况下，千万不能放松结构调整的重任。特别是在&三去一降一补&上要尽快取得重大进展。我国经济结构问题主要集中反映在产能过剩、库存过大、杠杆偏高、成本高企、补板约束等方面，这是结构性调整的着力点所在。目前我国经济发展中最有利的一个因素就是就业稳定，就业容量不断扩大，因而使得结构调整，特别是淘汰落后产能对经济发展的冲击较小。应借此有利条件，加大去产能、去库存、去杠杆的力度，同时继续降低制度性成本和修补各种发展短板。为此建议，国企职工分流安置上步子可迈得更大一些，即更多地鼓励协商一致解除劳动合同方式。根据对我国新常态下就业的现状和趋势分析，去产能力度加大不会导致社会整体失业率的大幅上升，但要高度重视善后工作，特别是对职工的利益补偿要更加注重公平、更多体现人文关怀。2．加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革，更好地发挥体制改革的牵引作用我国改革正处于深水区，涉及重大的利益结构调整。这些重大利益结构调整的领域既是基础性的也是关键性的，如国企、财税、金融、社保等，这也是供给侧结构性改革最难的地方。2017年是&十三五&规划实施的第二年，培育新的发展动能时不我待，传统经济转型也时不我待，必须下决心，在基础性关键性领域取得突破。要着力深化国企改革，打破行政垄断，这是实现市场在资源配置中起决定性作用的关键条件。要加快利率市场化、汇率市场化、资源品价格改革和公共产品定价机制改革等，最大化地减少市场的价格扭曲，提高资源配置效率。营改增的全面实施，意味着我国税收制度改革迈出了重要一步，但营改增改革不是财税体制改革的终点。相反，它是一个新的起点，随着营改增的全面推进，正在倒逼财税领域的深化改革，如深化分税制改革，完善分税体制；培育新的地方主导税种；研究设计征收遗产税。同时，要进一步推进简政放权和商事制度改革，还权于民，还权于社会，还权于市场。3．破除各种体制机制障碍，促进服务业和新兴产业快速发展服务业是我国管制较多的行业，而提高服务业的比重、提高公共服务水平也是产业转型升级的重要内容。服务业的发展对改善人民生活、提高生产质量及稳定就业、扩大消费等均有十分重要的作用。在当前形势下，稳就业、提高就业容量，可明显拓展结构性改革的空间，为未来的发展增添更强的动力。首先，稳就业要多在增量上做文章，各地方要把促进服务业增长、提升服务业质量放在经济工作的重要位置。其次，着力消除抑制服务业发展的体制机制障碍。要加快改进服务业统计，可借全面实施营改增改革之机，规范服务业统计标准体系，细分行业，将服务业按增值链分工统计，这对促进服务业分工发展、完善国民经济核算制度都具有重要意义。要着力推进服务业供给侧的结构性改革，进一步减少行政审批和大幅放松公共服务业的市场准入，同时，消除现存的各种歧视性政策，为服务业创造更加宽松的宏观环境。4．坚决抑制房地产泡沫化，建立房地产健康发展长效机制关键是切实落实&房子是用来住的，不是用来炒的&基本定位，使房地产发展回归理性。主要的政策选项有：一是各级政府要积极引导房价增长预期。在房地产调控上，一些地方政府存在&顺周期&倾向，特别是对一些利益集团借机炒作、&火上浇油&视而不见，对此，要加强信息引导和对违规违法行为的惩治力度，合理引导预期。二是要持续坚定的抑制住房投机性需求。对二套以上住房的购买政策不能时而过紧，时而又过松，对此有必要进行清理、规范。同时，加强对房地产信贷总闸门的控制。三是加快房地产税改革，建立房地产稳定发展的长效机制。（作者系国家行政学院决策咨询部副主任、研究员、博士生导师）
[责任编辑：李愿 PF015]
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