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高杠杆投机买房，断供者的未来将有多惨
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苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构，于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源，与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作，为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务，定期发布专题研究报告，着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。苏宁金融研究院最新文章
　　【财新网】（作者 黄志龙）全国主要核心城市近期纷纷出台限购、限贷等新一轮政策，这宣告着本轮房地产上涨周期的结束。市场普遍预期，房地产交易将进入一个速冻期，房价也将步入新一轮下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，现在有必要掂量一下：一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷断供的情况，将面临哪些法律后果？
　　一旦断供，银行债务将如何处理？
　　要讨论断供的法律后果，首先应明晰房贷追索权的种类。当前世界上盛行的房贷追索权可分为两大类：
　　一是美国实行非追索权住房抵押贷款（Non-recourse mortgage）。在次贷危机爆发前，美国利率水平降至历史低位，金融机构竞争异常激烈，大规模向低信用评级和低还款能力的购房人提供低首付、非追索权房贷，是为次级贷款。2007年美国房价触顶下行后，大量住房的市场价值小于贷款余额，大多数购房者选择放弃抵押物来止损。由于住房抵押贷款合同中设置的是非追索权房贷条款，在购房人放弃抵押物时，金融机构对购房人债权即行中止。由此可见，购房人一旦因房价下行而放弃房产，金融机构直接承担房价继续下行的损失。这一条款也成为美国次贷危机爆发的原因之一，房利美、房地美等住房贷款机构陷入了困境，雷曼等持有大量次级贷款证券化产品的金融机构纷纷破产。
　　二是日本、香港等实行有追索权房贷。简言之，当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行债权将永续存在。这一条款使得日本、香港等在泡沫破灭后，普通居民即便处于负资产，仍坚持偿还房贷，或者如香港影星钟镇涛申请个人破产，银行债权才会终止。
　　我国的住房抵押贷款合同，实行的也是有追索权抵押贷款。国内某银行《房地产抵押贷款合同》涉及到与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：
　　“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。
　　再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同，相关条款大同小异。
　　需要注意的是，目前我国有关破产的法律从未设置自然人破产条款。因此，自然人一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随自然人终身。
　　断供后，购房人的未来将有多惨？
　　更需要注意的是，一旦自然人房贷断供，除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还将面临以下法律后果。
　　首先，不良信用记录将进入央行征信系统。现代社会是信用社会，截止2015年末，全国进入央行征信系统记录的有8.8亿自然人，其中3.8亿人有信贷记录。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。
　　其次，若法院强制执行追索权，断供者所有账户将被冻结。购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务，而绝大多数正规企业的工资发放账户、公积金账户等，都需经过银行清算系统，这就势必给断供者的工作造成一定影响。
　　再次，唯一住房的贷款断供，金融机构也有权拍卖。对于购房者只剩一套住房的情况，大多数人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍卖”，其依据是日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，即
　　“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
　　其实，这个规定早在最高人民法院日起实施《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时就终止了。在此，有必要列举出其中的关键条款：
　　“第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。”
　　其中，唯一的例外是：“第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”
　　由此可见，“唯一住房，法院不能查封、拍卖”早已没有任何法律依据。
　　最后，房贷断供还将影响自然人的日常消费生活。日，国务院印发了《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，执法对象包括个人和单位。对于失信个人的惩戒不仅涉及到限制担任企业法人代表或主要管理人员、限制购买不动产等商业活动，还将被限制乘坐飞机、列车软卧、限制住宿较高星级宾馆酒店、高尔夫球场、旅游度假等消费活动，同时限制子女就读高收费学校、购买保险、私人离境等家庭或个人行为。与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。可以说，一旦这些规定被金融机构起诉至法院强制执行，断供自然人的日常消费生活将受很大影响，几乎可以说是寸步难行。
　　看到这里，相信投机者或炒房者都不会希望出现断供。从当前来看，本轮房价上涨周期已经结束，对于那些高杠杆炒房者，至少从住房抵押贷款的合同文本上，金融机构有足够的法律手段维护自身的合法权益，不排除断供者将承担法院强制执行上述条款的法律后果。
　　作者为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任
责任编辑：张帆 | 版面编辑：陈华懿子
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　　高杠杆投机买房，断供者的未来将有多惨　　作者： 财新网
1　　【财新网】（作者 黄志龙）全国主要核心城市近期纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策，这宣告着本轮房地产上涨周期的结束。市场普遍预期，房地产交易将进入一个速冻期，房价也将步入新一轮下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，现在有必要掂量一下：一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷断供的情况，将面临哪些法律后果？　　一旦断供，银行债务将如何处理？　　要讨论断供的法律后果，首先应明晰房贷追索权的种类。当前世界上盛行的房贷追索权可分为两大类：　　一是美国实行非追索权住房抵押贷款（Non-recourse mortgage）。在次贷危机爆发前，美国利率水平降至历史低位，金融机构竞争异常激烈，大规模向低信用评级和低还款能力的购房人提供低首付、非追索权房贷，是为次级贷款。2007年美国房价触顶下行后，大量住房的市场价值小于贷款余额，大多数购房者选择放弃抵押物来止损。由于住房抵押贷款合同中设置的是非追索权房贷条款，在购房人放弃抵押物时，金融机构对购房人债权即行中止。由此可见，购房人一旦因房价下行而放弃房产，金融机构直接承担房价继续下行的损失。这一条款也成为美国次贷危机爆发的原因之一，房利美、房地美等住房贷款机构陷入了困境，雷曼等持有大量次级贷款证券化产品的金融机构纷纷破产。　　二是日本、香港等实行有追索权房贷。简言之，当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行债权将永续存在。这一条款使得日本、香港等在泡沫破灭后，普通居民即便处于负资产，仍坚持偿还房贷，或者如香港影星钟镇涛申请个人破产，银行债权才会终止。　　我国的住房抵押贷款合同，实行的也是有追索权抵押贷款。国内某银行《房地产抵押贷款合同》涉及到与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：　　“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。　　再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同，相关条款大同小异。　　需要注意的是，目前我国有关破产的法律从未设置自然人破产条款。因此，自然人一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随自然人终身。　　断供后，购房人的未来将有多惨？　　更需要注意的是，一旦自然人房贷断供，除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还将面临以下法律后果。　　首先，不良信用记录将进入央行征信系统。现代社会是信用社会，截止2015年末，全国进入央行征信系统记录的有8.8亿自然人，其中3.8亿人有信贷记录。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。　　其次，若法院强制执行追索权，断供者所有账户将被冻结。购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务，而绝大多数正规企业的工资发放账户、公积金账户等，都需经过银行清算系统，这就势必给断供者的工作造成一定影响。　　再次，唯一住房的贷款断供，金融机构也有权拍卖。对于购房者只剩一套住房的情况，大多数人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍卖”，其依据是日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，即　　“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”　　其实，这个规定早在最高人民法院日起实施《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时就终止了。在此，有必要列举出其中的关键条款：　　“第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。”　　其中，唯一的例外是：“第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”　　由此可见，“唯一住房，法院不能查封、拍卖”早已没有任何法律依据。　　最后，房贷断供还将影响自然人的日常消费生活。日，国务院印发了《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，执法对象包括个人和单位。对于失信个人的惩戒不仅涉及到限制担任企业法人代表或主要管理人员、限制购买不动产等商业活动，还将被限制乘坐飞机、列车软卧、限制住宿较高星级宾馆酒店、高尔夫球场、旅游度假等消费活动，同时限制子女就读高收费学校、购买保险、私人离境等家庭或个人行为。与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。可以说，一旦这些规定被金融机构起诉至法院强制执行，断供自然人的日常消费生活将受很大影响，几乎可以说是寸步难行。　　看到这里，相信投机者或炒房者都不会希望出现断供。从当前来看，本轮房价上涨周期已经结束，对于那些高杠杆炒房者，至少从住房抵押贷款的合同文本上，金融机构有足够的法律手段维护自身的合法权益，不排除断供者将承担法院强制执行上述条款的法律后果。
　　【中国银监会王胜邦：中国房价和房贷上升不会损害金融稳定性】　　中国银监会官员王胜邦表示，中国房价和房贷上升，但总体问题不算严重。中国房价和房贷上升不会损害金融稳定性。（彭博）
　　【海南将无偿收回部分闲置土地】海南省政府近期出台规定清理闲置土地，将无偿收回部分闲置土地或者收取土地闲置费。按照规定，此次清理处置的存量国有建设用地是指建省以来各级政府通过划拨、出让、出租等方式供应并已颁发国有建设用地使用权证书的已开发、闲置以及低效利用三类国有建设用地，包括国家机关、企业、事业单位、个人使用的国有建设用地。（新华社）
　　更夫　　文\梳子　　谨以此文献给所有醒着并呼喊的人！　　题记：黑色的天空上，镶嵌着几颗耀眼的星星，恍惚就是白天。人们都睡著了，做着一个幸福的梦。或许还有一些人在装睡，把黑夜当成了罪恶的伪装。　　咚！——咚！、咚！——咚！......　　天干物燥，小心火烛　　咚！——咚！咚！......　　关门关窗，防偷防盗　　咚！咚！咚!.......　　寒潮来临，关灯关门......　　更夫，在闭日遮天的夜，背负上天赋予的使命，街头那单调枯燥的更声，低沉嘶哑的呼喊，至死方休。　　更夫，在黑白不分的夜，坚守上天赋予的良知，看透了这黑夜，一直看到黑夜后的黎明，夜夜不眠。　　更夫，在漆黑寒冷的夜，秉持上天赋予的信念，街头那孤单寂寥的背影，无法阻挡的脚步，无论寒暑。　　你是否听到那敲梆子的声音，那是上天要撕开这黑夜的惊雷...你是否听到更夫的呼喊，那是穿透人们心灵的闪电。　　惊醒了谁？搅了谁的美梦？不管多黑的夜，总有尽头，黎明终将来临。当白日高悬于青天，雾霾会被扫尽，世间黑白分明。　　独白：百年长夜，举世梦梦，混浊世间，人欲滔滔。我就像那个更夫，在黑夜中无奈的品味孤独。寒冬将至，梳子愿与诸君一起呼喊...一起等待黎明......　　于2015年暮冬于永嘉场，2016年秋修改。　　
　　#天津身边事##天津校园#【大学毕业生抢劫 十日内连夺两命】　　今年24岁的刘某大学毕业后好逸恶劳，干什么工作都不长久。今年4月底，刘某携带匕首到西青区一个小超市抢劫，遇老板张某某强反抗，刘某连捅数刀致其死亡。此后，刘某又在宝坻区某酒店门口抢劫出租车司机王某，将其刺死后抢走了现金1000多元和轿车一辆。　　新报讯【记者 张家民 庄术梅 通讯员 蔺雯婧 毕文丽】 好逸恶劳的大学毕业生为了弄到钱，在十天内连夺两条人命。近日，宝坻区人民检察院以涉嫌抢劫罪将犯罪嫌疑人刘某批准逮捕。　　男子刘某今年24岁，戴着眼镜，外表很斯文，大学毕业后由于眼高手低、好逸恶劳，干什么工作都不长久。他先是在e租宝做理财顾问，但是嫌工资太低没几个月就辞职了。之后开始干个体，经营过麻辣香锅店，卖过服装和玩具，但也总是赔钱。刘某平时花钱还大手大脚，最后连几百元的房租都交不起了。房主再三找他催要房租，他便产生了抢劫的念头。2016年4月底，刘某携带匕首到西青区一个小超市抢劫超市老板张某某，遇张某某强烈反抗，刘某情急之下持刀连捅张某某胸部数刀，致张某某死亡。此次作案，刘某抢走现金600多元。他没用抢来的钱交房租，而是继续吃喝玩乐，没几天钱就花完了。刘某又在宝坻区某酒店门口抢劫出租车司机王某。王某反抗，刘某又用匕首将其刺死，然后抢走了现金1000多元和轿车一辆。　　刘某疯狂作案之后，警方很快将目光锁定在他身上，并将其抓获归案。
　　zuo ge ji hao
　　一切就那样了,还能怎样?
　　人家就是割肉抛了手里少说也有几十百来万现金,你些个空空无产阶级有几个拿得出来的?有什么好值得幸灾乐祸的,瘦死的骡子比马大,懂吗,SB些
　　金价跌说明有国家在抛黄金储备，下一步看粮价。
　　每读必顶
　　切勿邪淫，当贵则金榜除名　　当富则玉楼削宇　　切记！！
　　一切就那样了,还能怎样
　　互金整治,深圳必是重点目标　　深圳这个养蛊之城,光鲜之下的外表,资本的邪恶性是你们无法想像的　　当然,上海也好不到哪里去　　光怪陆离之下太多的邪恶
　　老乡别跑，要爱国，祖国的繁荣需要你的贡献。国家可以给你提供安定的环境。呔！再跑我可要开木仓了。
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　　新浪地产　　【同比涨72%、86%!一二线城市住宅地价创历史纪录】截止10月12日，在一二线城市(一线城市为京沪广深，二线城市为其他的省会等36个发达城市)中，一线城市2016年住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅更是达到了86%。楼面价上涨，溢价率也纷纷刷新历史纪录，一线城市住宅土地平均溢价率达到了93.6%，二线城市达到了65.47%。　　
　　换支持 中共免除柬埔寨欠中国6亿债务
　　#威海身边事#【贷款买车 女子还不起车贷恶意透支被取保候审】刘某的丈夫丛某素来喜爱汽车，但二人无正当职业，家庭经济拮据，于是便透支信用卡贷款买车，截止到今年9月10日透支金额本息合计3万余元，经银行催收后仍不归还。在证据确凿的情况下，警方初步确认，刘某已涉嫌信用卡诈骗。
　　　　今天发生在深圳的这一幕,和当年东莞扫黄何其相像
　　试发一次图片
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　　转：　　#绍兴身边事# 【现在银行也纷纷关门，金融业现在也难混】噶种事体！现在银也纷纷关门，金融业现在也难混！人民路185号解放路497号两家银行都关门了！还是繁华地段！　　　　　　
　　中国当下的主要问题,是泡沫之下的经济危机与社会危机的问题
　　在长期自然经济和计划经济影响下的我国农民，对新生的市场经济很难适应，面对诸多的社会贫富差距、歧视等不公正现象心存不满但又申诉无门，久而久之形成社会逆反心理
　　告别翻墙？谷歌脸书或重返大陆
　　中共国家网信办副主任任贤良13日针对谷歌及脸书重返中国一事表示，只要遵守中国的法律，不侵害中国消费者的利益，都欢迎。
　　顶是美德
　　无力地一顶
　　【养老金个账空账率超九成 将来兑现或入不敷出】截至2015年底，全国的个人账户记账总额已高达47144亿元，而账户里实实在在的资金还不到十分之一，个人账户空账问题依然存在。去年黑龙江、辽宁、吉林、河北、陕西和青海六省份的城镇企业职工养老保险基金当期收不抵支，并且，个人账户基金从2014年的5001亿元下降到3274亿元。
　　21世纪经济报道　　【上海严格审查土地拍卖资金来源，小地产商或被淘汰】两天前，上海银监局召集部分辖内银行机构开会，警示房地产信贷风险。10月14日，记者获悉，上海已明确对地块竞买者的资金来源进行审核，并增加30日竞买资格审查时间。
　　转：　　【让一些人欲罢不能的“XX购”也能算电商？？】 “我们的诉求很简单，要么关停网站，要么给我们赔偿。”维权者说，经受不住各方压力，他现在已经回到深圳，继续上班，很多人赌输了房子和车，和网易博弈每天至少要花费100元左右作为基本的开销，
这笔费用已经负担不起！　　　　　　　　　　　　
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