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农村宅基地合作建房合同是否有效
农村宅基地合作建房合同是否有效
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
问:谢氏夫妇2013年4月与农村信用合作社签订个人担保借款合同,约定由谢先生向信用社借款100万元,以二人共有的房产(房屋所在土地用途为宅基地)为抵押物,并办理了抵押权登记。借款到期后,谢氏夫妇未依约还款。2016年3月,信用社向法院提出申... []
来源：东莞日报
现在随着国家经济的不断发展,国家对农村的大好政策,好多村民都开始在自家宅基地上兴建房屋,那么现在农村的宅基地自建房有产权吗,下面就东阳农村宅基地自建房是什么产权?到期怎么办做做分享: []
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：宅基地上“合作盖房” 协议违法无效_新闻中心_新浪网
宅基地上“合作盖房” 协议违法无效
　　台海网9月3日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 薛自力） 市区土地昂贵，能不能到农村买块便宜地块，由市民出钱农民出地合作盖房共同享受？很多城里人都有这样的梦想，但是，最近海沧区法院的一个判决给那些想向农民买地建房的人浇了冷水。该院判决认定，市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。
　　此前，思明区居民张女士和海沧镇两位村民合作建房，中途起了纠纷。张女士因此向海沧区人民法院提起诉讼，请求法院判令返还5万元定金和投入建房的部分费用。
　　据了解，根据我国土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。正是基于这样的法律规定，法院判决原告与被告签订的合作建房合同整体无效。
　　　　拍案
　　市民联手农民合作建房
　　厦门市思明区居民张女士与海沧区海沧镇的邱老太太、老黄原来是非常要好的朋友。日，张女士与邱老太太、老黄签订了一份协议书。协议书约定，由张女士出资金在邱老太太所有的一块地上建设两层的楼房，建成后，房屋产权的50%归张女士所有，今后房屋的所有收入按各50%分配，张女士向邱老太太、老黄支付5万元的补偿费。
　　据介绍，因为当时原告和被告是朋友，海沧区两位屋主的家庭情况比较困难，原来政府批准建156平方米，可以建3层，但因为被告钱不多，只建了一部分。结果原告知道后，就表示愿意一起出资建房。
　　日，张女士向邱老太太支付了5万元。邱老太太向张女士开具了一张收条，收条写明：“今收到张女士建房子定金伍万元。”协议书签订后，张女士开始拆除旧房子。旧房拆除后，他们就开始在拆除的地块上搭建起新的毛坯房。
　　房子建了一半双方反目
　　原告张女士说，2007年12月底，建设到一半时，已经盖好了一层的房子，这时海沧城管执法部门以建房不合法为理由，禁止房子继续建设，并拆除了部分已经建好的房子。这时，她已经投入了5万多元钱。
　　协议书签订后，双方就开始履行这个协议。房子刚盖到一层的时候，张女士了解到，国家法律规定，城市居民不能到农村盖房，因此她与邱老太太、老黄合作盖的房子，她是分不到产权的。而且，合作建房协议书违反了国家的强制性法律规定，属于无效合同。于是，她向海沧区法院提起诉讼，请求法院判令被告邱老太太、老黄返还定金5万元，并折价补偿她建房的投入5万元。
　　被告代理人说，被告认为是因为原告自己缺乏资金投入而违约停建，没办法继续履行建房，才引起这个纠纷。他认为，双方的合作建房协议，因为写得不严谨，说产权各一半就违反国家强制性规定，但如果不这样写，而是写一方负责投资，分一半租金，享有使用权，没有产权，产权归被告，那本案估计就不会引起纠纷了。他还说：“现在这件事情很好解决，其实原告要继续建的话，把合同修改一下，我负责投资收益，产权还是归被告，那么就圆满解决了。”
　　上一页　　法院判决合作协议无效
　　近日，海沧区人民法院作出判决，判原告张女士与被告邱老太太、老黄签订的合作建房协议书无效；法官还认定，房屋拆除产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。由于签订合同时，原、被告均知晓合同项下地块的性质是宅基地，因此原、被告双方对于合同无效负有同等的过错，因此损失应由原、被告双方平均分摊。
　　福建信海律师事务所林敏辉律师认为，本案及全国其他地方的类似判决实际上表明了法院对于此类案件的一致看法，即无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，法律不能保护，试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地此一目的的行为是不能得到法院支持的。
　　林敏辉说，根据我国土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，禁止宅基地进入市场交易。具有农村户口身份的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地，农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。本案中被告与原告签订的合作建房协议书，实际上是非法转让宅基地。
　　焦点争议
　　合作建房协议是否有效？
　　被告：协议书是双方真实意思
　　被告邱老太太、老黄在法庭上说：“协议书是双方当事人的真实意思表示，除违反国家规定的条款无效外，其他条款对双方当事人都有约束力，理应依约履行。”他们还答辩称，原、被告签订的协议书归于无效，系由于协议书中的内容违反国家强制性规定所致，原告方对此同样存有过错。协议书的内容是原、被告双方真实意思表示，除部分内容无效外，剩余部分应为有效，原、被告双方仍应履行。由于原告违反国家法律规定邀被告在宅基地上合作建房，原告主观上存有明显的过错，其诉求不应得到支持。
　　双方签订的协议书中并没有定金的约定，因此本案不存在定金的问题。至于被告出具的收条上写有“定金”两字，实际上是原告按协议书的第四条约定，支付给被告四间拆除房屋的补偿费5万元，只因当时被告不知道“补偿费”怎么写，原告说没关系，随便写一下，就写“定金”吧。
　　被告认为，是原告自己找被告来合作建房，并拟好协议书让被告签字，现在因原告自身违反国家规定而导致合作建房合同无效，责任全在原告，因此原告要求被告补偿其建房投入资金，没有事实和法律依据。
　　上一页　　原告：这份合作合同不合法
　　针对合作建房协议是否有效的问题，原告代理人认为，这个合同是不合法的。他说，首先依据我国土地管理法，这方面有一个明确的规定，另一方面国务院也有出台一个规定，明令禁止这方面的建设，所以这个合同是没有效力的。因此依据这个合同得到的财产，应该返还，返还不了的，就要折价来返还。
　　原告代理人说：“像定金这部分我们认为是可以返还的，那房屋已经建成了，再拆除或返还砖瓦的话，是不符合实际的，相对来说，对社会资源也是一种浪费，所以我们认为最好是折价来返还。”
　　法官说法
　　这是变相非法转让宅基地
　　厦门市海沧区法院认为，使用权人邱老太太只能在宅基地上建造房屋，但是不能出租、买卖或变相买卖。被告与原告签订的合作建房协议书，实际上是非法转让宅基地，违反了国家土地管理的法规政策，应认定为无效。原、被告各方在履行合同中的既得利益应当返还，产生的损失应根据各自的过错程度分担。由于被告原来的旧房在履行合同前已经拆除，这部分的损失应由原、被告平均分摊。因此被告还应返还原告补偿费2.5万元。
　　不过，针对原告要求被告折价补偿其建房投入5万元的诉求，法官认为，由于原告投入建设的房屋造价无法评估，因此建好的毛坯房价值无法确定，证据不足，法院不予支持。
　　专家说法
　　建立完善的集体土地流转制度
　　厦门大学法学院副教授黄健雄认为，“小产权房”的出现，不仅是对我国现行城乡土地制度差异性对待和政府房地产市场调控失灵的有力回应，更是对我国二元城乡结构制度性缺陷的极大挑战。
　　由于近年来“小产权房”问题愈演愈烈，政府有关部门对“小产权房”的态度由暧昧到明确，由口头警告到政策文件明确否定。黄健雄说，对“小产权房”的种种限制实质上是对农民集体所有土地进行的限制，究其深层次的原因还是土地制度的问题，若城乡分割的市场格局不能真正改变，“同地同价同权”的统一土地市场就不能建立，“小产权房”问题就无法得到根治。
　　日开始实施的 《城乡规划法》代替了原来的《城市规划法》，彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代；把城市和农村统一起来，进行统筹规划，这也预示着未来城乡一体化发展的总体趋势。但与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这座独木桥来连接城乡两个地产市场，在二元土地制度之下，一元规划显然不能真正充分发挥作用，由此导致了 《城乡规划法》成为一部跛脚的法律，难以达到其预期的立法效果。
　　黄健雄认为，应当以解决“小产权房”问题为契机，根本变革早已不适合社会主义市场经济要求的集体土地流转制度，打破土地流转的政府独家行政垄断。推动农村集体土地制度改革，建立完善的集体建设用地使用权流转制度，从而促进城乡一体化发展。
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不支持Flash合作建房协议怎么签 合作建房协议书范本
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跟人，出人出力出资，最怕的就是较后双方闹崩，房子分不到，钱也拿不回。这个时候，合作建房协议书或者合作建房合同就格外重要了。口头承诺说的再漂亮，也只是花言巧语，做不得法律证据的。而合作建房协议书和合作建房合同不同，黑纸白字，对双方都是很好的约束文件。
合作建房协议书范本一 甲方：　　　　身份证号： 地址：　　　　城关镇南街三组电话： 授权代表：　　身份证号： 地址：　　　　电话：　　　(以下简称甲方) 乙方：　　　　身份证号： 地址：　　　　电话：　　　(以下简称乙方) 第1条前言 根据《合同法》、《城市管理法》和其它有关法律法规，基于： 1、甲方拥有座落于南街三组一块的使用权，该地块的规划用途为住宅用地。 2、甲方邻居伍利飞和万腊保均已同意向乙方提供土地用于建房。 3、甲方已对其授权代表完全授权，认可授权代表代其签订本协议。 4、乙方是经协商出资方的授权代表。 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房协议。 第2条合作建房 甲方同意提供依现状上述第1条所指的地块的，乙方同意组织费用和建房资金，甲乙双方和伍利飞、万腊保同意在三土地使用权人所提供的地块上合作修建壹栋六层每层三套南北的住宅楼，甲乙双方同意按本合同第七条之规定，进行所建房屋的产权分配。 第三条建房资金 建房资金指本协议生效后至房屋经合格且甲方取得房地产证时止所必需的一切成本、税收和费用。一切建房资金均由乙方承担，甲方不承担任何建房费用。 第四条报批手续与 除按规定应由双方共同办理的报批手续外，所有手续由乙方负责办理，双方均有义务协助另一方办理有关手续，包括毫不迟延地提供所有必要的材料的原件和复印件。 建筑施工由乙方完全负责，施工所产生的风险与甲方无关，但甲方不得对乙方所委托单位的施工进行任何妨碍、干涉。 第五条拆迁和地块的交付 乙方应向甲方支付费用二十七万元，该笔补偿费用分两次支付。第1次支付十四万元，该十四万元支付后，甲方应在7天内腾出房屋和土地，并将房地交付乙方。第2次支付十三万元，在主体工程建至三层时支付。如甲方不能依约交付房屋和土地，应立即退还乙方业已支付的补偿费用 第六条权利担保 房屋和土地交付给乙方后，甲方应保证乙方拆除房屋(包括授权代表罗文波的姐姐罗文霞所搭建房屋)和使用土地无任何争议，不受到任何阻碍、干预，乙方因拆除房屋所获取的所有材料或其它财产归乙方所有，甲方不主张任何权利。 甲方应保证其土地使用权和是真实合法有效的，并拥有完全的处分权，其中不存在任何形式的抵押、查封等一切权利限制或负担;甲方同时应保证房屋的出租人(如有)在内的第三方不会向乙方主张任何权利或者对乙方拆除房屋，使用土地提出任何异议。 甲方授权代表应保证自己对本协议项下的土地和房屋具有充分、完全的处分权利，保证其作出的处分不会引起甲方、甲方配偶和甲方女儿罗文霞的任何争议，保证他们不会就乙方所建成的房屋和乙方支付甲方的补偿费用再向乙方主张权利。如他们向乙方主张任何权利，产生的赔偿或补偿费用均由甲方授权代表负责，该笔赔偿或补偿费用由甲方授权代表在他们主张权利的当天支付乙方，同时甲方还应向乙方支付十万元。 甲方违反本条规定任何内容，除赔偿损失外，应向乙方支付违约金六万元。同时乙方可以解除本协议。 第七条产权分配 六层住宅楼竣工后，乙方应将东二楼(120㎡以上)的套房一间分配给甲方，甲方享有该套房屋的所有权。乙方如不履行此项义务，应向甲方支付违约金五万元，并赔偿损失。乙方同时还应负责办理好国土证和，甲方应予以协助。 对于剩余套间，由乙方享有所有权和处置权，甲方不得主张分配，甲方应对乙方行使剩余套间的所有权和处置权提供协助，包括有关资料的提供和共同申请办理有关手续等。 对于分配给双方各自所有的房屋，他方不得以任何形式对外出卖、出租或设定抵押，如有违反，违约方应向对方支付违约金十万元，并赔偿损失。 第八条 乙方向甲方分配的房屋，保证水电到位，由甲方自行出资并安装。 第九条协议生效 本协议自华容县规划委员会对双方合作建设的项目审批同意之日起生效。合同生效后，甲方应将国土证和房产证原件交给乙方保管。 本协议签订之后，甲方不得将房屋和土地使用权出让或设定抵押，不得与任何第三方签订建房协议，不得将房屋和土地交付给任何第三方，不得再改变本协议的任何条款，也不得再增减、变更建房合作条件。如有任何违反，应向乙方支付违约金十万元，并赔偿乙方一切前期费用。 第十条押金支付 乙方应于订立协议当日向甲方支付押金壹仟元，如规划审批成功(规划委员会审批同意双方合作建设的项目)，甲方授权代表应退还押金。如规划审批不成则押金予以没收。 甲方： 授权代表： 乙方： 相关阅读
合作建房协议范本二 甲方：________________ 地址：________________ 电话：______传真：_____ 授权代表：____职务：_____ 乙方：________________ 地址：_______________ 电话：______传真：_____ 授权代表：____职务：_____ 第1条前言 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于： 1.甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方式取得位于___、编号为___的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、为___、计划为___平方米、土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为____; 2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业; 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。 第2条合作建房 甲方同意提供依现状上述第1条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公(或、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。 第三条建房资金 建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。 建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。 第四条报批手续 除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。 第五条设计、建筑 和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。 工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成工作。 第六条产权分成 全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。 乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。 第七条违约责任 1.如乙方未能按本合同第五条第2款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。 2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第2款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门发布的指导租金价格向甲方支付违约金。 3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门发布的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。 第八条争议解决 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。 第九条合同生效 本合同自政府主管部门批准后生效。 甲方：_______________________乙方：_______________________ 授权代表(签字)：____________授权代表(签字)：____________ 日期：______________________________________________ 地点：______________________________________________ 合作建房协议和合作建房合同虽然能够很好的保护双方的合法权益，但是合作双方在签订协议时对中间不明白的条款要沟通清楚。特别是在具体房源分配问题上面要沟通清楚，交钱后是分得还是一层房，这种事情在协议里面一定要约定好。合作建房合同无效的情况及相应处理-向敏律师-法邦网
合作建房合同无效的情况及相应处理时间： 15:57:33&&&&文章分类：合同法规
合作建房合同无效的情况及相应处理
　　依照法律的规定，导致合作建房合同无效的情由主要有；　　1?联建合同的主体不符合法律的规定。比如说，供地方提供的土地并非其依法有偿取得土地使用权的土地，或者供地方并非该幅土地享有合法承租权的承租人，又比如建筑方并不具有法定的房地产开发经营资格；　　2?联建合同的内容违反了国家法律、政策的强制性规定。主要表现为：(1)联建一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)联建双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)其他违反法律、法规强制性规定的。　　3?联建合同欠缺法定的要式要件。即联建各方没有共同办理立项手续或者联建审批手续，以集体土地使用权参与联建的没有事先经过国家转批征用程序，等等。　　在实践中还需要特别注意的是，根据最高人民法院的司法解释，对于现行房地产管理法施行前，以国有土地使用权投资合作建房的，存在着一些与现行房地产管理法在联建合同效力认定上的不同之处，主要包括：　　1?享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。　　2?当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。　　3?以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。该条例实施后，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。　　4?名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
合作建房合同被确认无效后，即面临着土地、土地上的房屋以及相关投资的处理问题。我国法律对无效民事行为的处理原则是双方返还，如果双方当事人对合同无效的后果均有过错的，应当根据各自过错的大小，承担相应的民事责任。按照这一原则，那么合作建房合同被确认无效后，土地应当返还给原土地使用权人，对于地上的建筑物则应当根据情况的不同做如下处理：　　1?对于已形成的地上定着物，按房屋所有权与土地使用权相一致的原则，自然也应归土地使用权人，此时土地使用权人应按一定标准向建筑方支付相应的赔偿金；　　2?如果资金尚未投入实际建设的，可将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；　　3?如果资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由供地方给予相应比例的经济赔偿。　　需要注意的是，如果合作建房合同是因联建双方恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益而无效时，处理后果是追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人。
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