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李晓峰：房地产黄金十年终结 下半场白银二十年开启
新华房产8月27日郑州讯（记者 李鹤鹤 石光明）“中国房地产正在唱两首歌，一首是《吻别》，一首是《牵手》。房地产进入到下半场，黄金十年已经结束，进入到白银二十年。”8月26日，在接受新华网记者采访时，河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰教授幽默地讲道。
河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰教授
一线城市“高烧”猛退 郑州楼市不会大起大落
8月18日上午，国家统计局公布2014年7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格数据显示来看，价格下降的城市增至64个，同比涨幅继续收窄，环比跌幅却持续扩大，创近10年最大, 降价之风从一线城市北京刮到三线城市遵义。而在楼市下行过程中，郑州房价依然坚挺。
“市场在不断分化，有些城市在走强，有些城市却在变弱。今年上半年，东部城市出现‘价量齐跌’；中部城市成交额、成交面积保持一种相对温和的增长势态；西部城市也在不断上升。” 李晓峰表示。
相比较而言，针对郑州房地产市场，他则表现出信心，“东部地区城市城镇化水平比较高，西部地区城市发展速度没有我们快，在这样一个结合点上，郑州表现出稳步的态势，包括其他一些中部城市，7月份也都是不错的。”
受购房者预期影响，周边城市普遍下跌，郑州长期以来“一枝独秀”，购房者的理性行为在一定程度上对房价的上涨可能也会有抑制性作用。
李晓峰分析，作为河南的省会城市，郑州的首位度较高，资源的垄断性使它具有不可替代的作用。河南省经济增长速度相对是比较快的，比较于全国上半年7.4%的经济增长速度，河南省则达到8.8%；同时城镇化水平仅超过40%，这两个因素决定了郑州房地产市场相比较稳定的态势。
限购解除 对房地产市场不会产生实质性回暖
自6月份呼和浩特明文放开限购以来，当年46个城市组成的“限购大军”已迅速瓦解。据统计，仅8月前25天便有哈尔滨、昆明、太原等近20个城市松绑限购，其中明文取消或部分取消者达14个。目前仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等10个城市尚未松绑限购。
8月9日，郑州取消限购悄然落地，市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
新华网记者抽样调查发现，郑州取消限购第一天到第十天，楼市均显露升温迹象。
“限购的解除，购房能量会释放出来，毕竟一些需求被压制，但对于房地产市场不会产生实质性的回暖。限购政策取消了，限贷还卡得比较紧。同时，政策的效应和持续性是有限的，完全改变房地产市场运行的格局是不可能的。” 李晓峰如是说。
关于限贷，李晓峰表示，市场上资金短缺的基本原因并不是政府造成的，银行自身的市场行为及对房地产市场控制风险把握，可能会将资金投入其他领域，以期用更小的成本获得更高的收益。
银行政策具有国家统一性，面对限贷政策，地方政府无能为力；而对贴息、减免税费等政策能适当给予优惠。
房地产市场将进入“白银时代” 稳中有升成基调
房地产市场进入到下半场，黄金十年已经结束，进入到白银二十年。房地产市场在唱两首歌，一首叫《吻别》，一首叫《牵手》。
“本质意义上讲，房地产是一个生活用品，特殊的性质让它具有保值、增值的功能，即消费兼投资的属性。对于投资品而言，买涨不买落；对于消费品而言，生活中必须要有东西，是有限的也是稳定的。”李晓峰称。
李晓峰分析，从国家层面上看，国家不再支持房价大幅度上涨，同时也会“封杀”房价下跌。一方面，城镇化改革使更多的农村人走入城市，相比较国外75%城镇化水平的比例，中国仅55%；另一方面，国家经济的快速增长，这两个因素决定了房地产市场会保持稳定或稳中有升的基调。
对于政府和市场的关系，十八大报告中明确写出：“要紧紧围绕市场在资源配置中起决定作用”，就房地产而言，李晓峰认为：“政府做好保障性住房建设，市场做好商品房建设，从而让商品房回归市场的原有动力。”
[责任编辑：我于日买了一套房子，房价四十四万，买的时候给了四万，他把房产证过户到我名下，过户费用由乙方承担，我就开始装修，他也同意让我装修，付款方式（也就是合同里所写的）甲乙双方签订合同时乙方已付给甲方二万元，签订合同起一个月给甲方三万元，第二次付款，合同日起两个月内付给甲方二十五万，剩余房款于农历过年还清，如有乙方不能按时还款，产生二分利息，有乙方承担，目前为止，共付给甲方四万四千元，由于我出了点事，现在无力偿还房款，甲方现在要求扣房，并且我付给甲方的四万四千元，甲方不给我退，还有我装房子所有费用十三万元，甲方不给我退一毛钱，说让我无条件把房产手续过户给他们，而且过户费用由我承担-找法网（)
我于日买了一套房子，房价四十四万，买的时候给了四万，他把房产证过户到我名下，过户费用由乙方承担，我就开始装修，他也同意让我装修，付款方式（也就是合同里所写的）甲乙双方签订合同时乙方已付给甲方二万元，签订合同起一个月给甲方三万元，第二次付款，合同日起两个月内付给甲方二十五万，剩余房款于农历过年还清，如有乙方不能按时还款，产生二分利息，有乙方承担，目前为止，共付给甲方四万四千元，由于我出了点事，现在无力偿还房款，甲方现在要求扣房，并且我付给甲方的四万四千元，甲方不给我退，还有我装房子所有费用十三万元，甲方不给我退一毛钱，说让我无条件把房产手续过户给他们，而且过户费用由我承担
来自山西太原的网友提问
第一你违约，就要承担相应的违约责任的，至于违约金按照合同约定办理。并且需要将房退还给人家。
看合同具体约定
合同没有约定要扣房，我现在就是要求退我点装修费你可以酌情主张的
让他到法院诉讼解决
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正确答案：
& &解：该房地产开发公司的总售房收入为：
& &0&12=50000(万元)
& &其中：第一年末的售房收入为：印(万元)
& &第二年末的售房收入为：000(万元)
& &第三年末的售房收入为：000(万元)
& &该房地产开发公司的总现金支出为：=35000(万元)
& &第一年初的现金支出为：5000万元
& &第一年末的现金支出为：(-00(万元)
& &第二年末的现金支出为：(-0=16000(万元)
& &所以该项目的现金流量图如图1-1。
& & & & & &
& &NPV(15%)=-(P/F，15%，1)+9000(P/F，15%，2)+20000(P/F，15%，3)
& &=7129.53(万元)
& &因为NPV(15%) &＞0
& &所以该项目是可行的。
& &解：该项目的现金流量图如图1-2。
& &NPV(1596)=-(P/F，15%，1)-6000(P/F，15%，2)
& &+20000(P/F，15%，3)+15000(P/F，15%，4)=4363.67(万元)
& &因为NPV(15%)＞0
& &所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。
& &解：设售房总收入为X，由题意得：
& &NPV(15%) =-%X-14000](P/F，15%，1)
& & & &+ &[20%X-16000] &(P/F，15%，2) &+40%X&(P/F，15%，3)
& & +30%X&(P/F，15%，4)=0(万元)
& &简化得： & &0.6.21
& &X=43513.22(万元)
& &平均售价的最低价为：=2719.58(元/m2)。
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第&1&题：填空题:
续上题。该房地产开发公司决定开发建设该商品房项目，并委托某设计院进行设计，该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下：
& &A方案：结构方案为砖混结构，建筑面积12万m2，使用面积8.4万m2，概算造价为9600万元。
& &B方案：结构方案为框架结构，建筑面积12万m2，使用面积8.58万m2，概算造价为12000万元。
& &C方案：结构方案为内浇外砌结构，建筑面积为12万m2，使用面积为9万m2，概算造价为10200万元。
& &咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数(F1)、内部空间使用的灵活性(F2)、增加房屋卖点(F3)、房屋耐久性(F4)、施工方便(F5)五个方面功能进行了评价，并达成了以下共识： F1与F2、F3同样重要，F1相对于F4较重要，F1相对于F5很重要。此后，各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表1-1。
& & & & & & & & & & &　　　　　　　　　　　　　 &表1-1
方案功能得分
使用面积系数
内部空间使用的灵活性
增加房屋卖点
房屋耐久性
& &若各专家评分去掉一个最高分，去掉一个最低分，取平均分为功能评分，试用价值指数法选择最佳设计方案?
& &若售房方案改为按使用面积售房，为保证原来的售房收入，每平方米使用面积最低售价为多少?
答案解析：第&2&题：填空题:
[背景材料]
& &续上题。该项目由4幢高层和20幢多层商品房组成，分成三个合同包发包，第一合同包为4幢高层商品房，第二合同包和第三合同包分别由9幢和11幢多层商品房组成。在第二合同包的施工招标中，业主邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。
& &咨询公司协助业主编制的招标文件中规定：评标时采用最低综合报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价5%的报价将不予考虑，业主指定工期为10个月，若投标人自报工期小于10个月，在评标时将考虑其给本房地产公司带来的利益(按时交房、减少贷款利息支付、有利售房等，每月按100万元计算)，折算成综合报价进行评标，实际工期与自报工期相比较，在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表1-2。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表1-2
上部结构及屋面工程
装饰装修工程
装饰装修与上部结构
工程搭接时间
& &工程项目分标段发包应考虑哪些因素?
& &若考虑资金的时间价值(资金月利率为1%)，假定各分部工程每月完成的工作量相同，应建议业主选择哪家施工企业?
答案解析：第&3&题：填空题:
[背景材料]
& &续上题。该项目第二合同包承包商提交的施工组织设计中提到将组织三个施工队，每个施工队负责三幢多层的施工，若某施工队施工的三幢商品房设计完全相同，每幢基础数据如下：首层建筑面积为 1000m2，内横墙厚为140mm，净长150m，内纵墙厚为160mm，净长400m，外墙墙厚为240mm，中心线总长 200m，地面垫层同基础垫层，地面为水泥砂浆楼地面，厚度为3cm。其基础开挖断面如图1-1～图1-3。
& & & & & & & &
& &若本施工按(建设工程工程量清单计价规范)编制的工程量清单报价，试问项目编码有何规定?
& &根据该施工队施工的三幢商品房的工作内容，试填写表1-3(列出计算式)。
& &若纵横墙均直交，试问今后室内回填的工程量是多少?
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 表1-3
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现浇带形基础
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答案解析：第&4&题：填空题:
[背景材料] & &续上题。该施工队负责三幢多层商品房的施工，以每幢房屋作为一个施工段组织施工，其提交的网络计划如图1-4所示。 & & & & &
[问题一] & &该网络计划绘制正确吗?存在哪类错误?试画出正确的网络计划。
[问题二] & &承包商按正确的网络计划组织施工，在挖土，施工过程中，由于挖到地质图上未标明的城市供水管道，因管道改道使该工作延误了10天，施工成本损失费10000元(00元)，利润损失1000元 (t00元)；基础2由于业主设计变更，延误了4天，施工成本损失费8000元(00元)，利润损失800元(0元)。两起事件共计索赔工期14天，费用19800元，若每天施工成本损失费、利润损失费计算正确，试问可批准的工期索赔为多少天?费用索赔的金额是多少?
答案解析：第&5&题：填空题:
[背景材料]
& &续上题。承包商的工程量清单报价清单如表1-4。
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &表1-4
估计工程量
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现浇带形基础
　　若合同规定，以直接费为计算基础。基础丁程完工后支付工程款，支付工程价款的90%。实际工程量增加或减少工程景超过估计工程量的10%，单价可调整，调整系数为0.9或1.1。已完其他项目有：临时设施6万元，模板上程4万元，文明施工2万元，施丁排水降水5000元，业主供材3万元。
& &若第二合同包该施工队完成了基础工程，根据工程量清单承包商报价的&分部分项工程量清单综合单价分析表&可以看出，间接费费串为5%，利润率为8%，营业税税率为营业税的3%，城市维护建设税为营业税的5%，教育费附加为营业税的3%，规费占清单计价项目总价的1.5%，试编制基础工程的支付小请。
答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······这是个机器人猖狂的时代，请输一下验证码，证明咱是正常人~