购买回迁房的风险有什么，回迁房买卖协议合法吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-25 02:14 标签： 回迁房买卖纠纷
|法援热线：3>>>>>>正文买卖无证回迁房的法律效力　　【东莞房产纠纷律师李金蔚，为您提供东莞房产纠纷免费法律咨询，电话：】　　　　【内容提要】没有办理房产证的回迁房上市交易，买卖双方的行为有效吗?在回迁房未获得房产证的情况下，购买回迁房会有什么风险?律师提醒您，回迁房可以买，但是要等到办理了房产证之后，只有具备房产证的回迁房的买卖行为才受法律保护。　　1、回迁房可以买卖吗?　　回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都有回迁房。开发商会与回迁户签订购房合同，购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款。　　只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的，只有办理了房产证的回迁房才能上市交易，像商品房那样正常买卖。　　2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗?　　在没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有诸多风险。　　(1)回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所签订的名字确定房产所有人。因此，如果在未获得房产证的情况下购买回迁房，则办理房产证时可能房产证上的名字并非购买人。　　(2)在没有获得房屋产权的情况下进行房屋买卖交易，是属于私下交易，是不合法的行为，，即使在公证处办理公证，也不受法律保护，原回迁户也可以收回自己的房产。　　所以，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的，对于购买人来说，购买未获得房产证的回迁房是赔了夫人又折了兵，而且还是维权艰难的行为。　　律师经验提醒回迁房购买者要注意：　　1、要留心该回迁房是否已经获得房产证，记住未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。　　2、签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。　　3、因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。　　来源：律海扬帆　　更多东莞房产纠纷法律咨询，请拨打李金蔚律师电话：　　李金蔚律师，男，祖籍湖南邵阳，辽宁大学民商法硕士，湖南科技大学英语学士。自2000年以来，长期从事高校英语和法学的教学工作，2005年专职从事法律工作，既精研法律，又谙熟英语，能以英语作为工作语言。　　擅长房地产、货款/工程款催讨、股权纠纷、合同纠纷、劳动争议、交通事故、离婚等民商经济案件及刑事辩护，曾办理各类型诉讼案件上千宗，与多名专家型律师强强联手，办理了多起重大疑难案件，为当事人挽回了巨大的经济损失;曾先后担任数十家企业及个人的常年法律顾问，为其提供诉讼与非诉的法律服务，全面维护其合法权益，防范法律风险。2010年代理的石某诉东莞市某家具有限公司工伤赔偿案件曾应邀接受广东电视台的采访，被广东省高级人民法院、广东省人民检察院《与法同行》电视卫星频道、《午间说法》珠江频道全程直播。　　联系电话：　　QQ：---------------------------李金蔚律师微信号:lijinweils更多信息请扫描下方二维码发布百科律师介绍：李金蔚律师，男，祖籍湖南邵阳，辽宁大学民商法硕士，湖南科技大学英语学士。自2000年以来，长期从事高校英语和法学的教学工作，2005年专职从事法律工作，既精研法律，又谙熟英语，能以英语作为工作语言。读研期间，师从多名民商法、刑法、经济法、知识产权法等领域的著名教授，具有深厚的法学理论功底，曾发表的论文：《预售商品房按揭制度的法律完善》、《商业银行实现抵押权的法律问题》、《废除死刑的生物学思考》等。　　擅长房地产、货款/工程款催讨、股权纠纷、合同纠纷、劳动争议、交通事故、离婚等民商经济案件及刑事辩护，曾办理各类型诉讼案件上千宗，与多名专家型律师强强联手，办理了多起重大疑难案件，为当事人挽回了巨大的经济损失；曾先后担任数十家企业及个人的常年法律顾问，为其提供诉讼与非诉的法律服务，全面维护其合法权益，防范法律风险。2010年代理的石某诉东莞市某家具有限公司工伤赔偿案件曾应邀接受广东电视台的采访，被广东省高级人民法院、广东省人民检察院《与法同行》电视卫星频道、《午间说法》珠江频道全程直播。&本律师团队由具有高等法学学历、扎实专业知识、丰富办案经验的律师李金蔚担任团队领军人物，并特邀资深律师多名，配备了专业化、高素质的执业律师及法律工作人员。本团队凭借扎实的理论功底、丰富的办案经验、练达的社会阅历，以高效有序的团队协作方式联合办案，为客户提供高效优质的全方位法律服务。...擅长领域：债权债务法律顾问商帐追收合同审查工伤赔偿土地纠纷人身损害知识产权民事诉讼合同纠纷婚姻家庭房产纠纷交通事故刑事辩护股份转让关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
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　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。　　作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。　　然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。　　部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。
　　遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：　　1 、原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织;　　2 、有明确的被告;　　3、有具体的诉讼请求和事实、理由;　　4、 属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。　　向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。
　　回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。　　在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。　　回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。
　　回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：　　1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。　　2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

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