触目惊心！限购这几年，北京房价发生了哪些变化
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触目惊心！限购这几年，北京房价发生了哪些变化
一大群猴子分桃子，猴子垂涎，每只猴吃5个才能饱，但是桃子不够分，只能限制，每只猴分两个。当市场需求远远大于供给，首要解决的就是如何分配有限的生产资料。从08年开始，楼市经历一系列的降息刺激后，终于在2010年疯狂到顶峰。于是限购措施拉开大幕。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）&限购的成效，从北京二手房成交量来看，2011年二手房成交量较上一年跌幅38.2%。从成交价格来看，从2011年开始，北京新房房价处于平稳，二手房有小幅上涨。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）限购对于楼市最主要的影响，不在于对房价的打压，不在于对成交量的抑制，更多的是将以前的炒房客逐出市场。&一掷千金包揽10套房的土豪没有了，催生出更多适合于自住的产品。90平小三居淘汰一居大开间，人车分流代替小区简陋的行驶线。从2011年开始，北京执行外地人纳税、社保满五年的限购政策，到如今已满五年，2011年热门楼盘当时价格与现在售价对比，心中不免感慨，祖国河山一片红。房价涨幅前五区域各区域房价涨幅情况&楼市沧海桑田，下面就从东、南、西、北四个方位的五环外，找到值得回味的购房片区，盘点一下限购政策带来的影响。&（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）&东部东五环外通州 八通线&&总结2015年的楼市不得不说通州。传言多年的政府东迁去年得到了证实，颁布了通州最严限购令，通州万达广场也在去年开业。去年一整年，通州新房签约量13306套。位居各区域榜首。政府的东迁、配套设施的完善、居住面貌的改善，共同支撑起通州房价和成交量的上扬。八通线是最早通往郊区的地铁。沿线周边的楼盘也相对开发较早。富力金禧花园、天时名苑都在通州北苑区域，现在处于二手房销售阶段。附近有众多的公交线路，交通很便利。距离商业配套通州万达广场非常近，万达的投入使用也带动了附近二手房价格上涨。华业东方玫瑰是卖的非常久的一个项目，距离地铁临河里站约1.5公里，附近并没有大型商业，只有自身规划的一些商业，所以成交比较缓慢，住宅也是近期刚刚售罄。与通州核心区和通州新城项目比较，价格涨幅并不是很高。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）&南部南五环外大兴 黄村&大兴是南城的重点区域，去年7月大兴瀛海拿地价达到3万2。去年全年，大兴新房成交量11934套，排名第二。黄村区域是大兴的老城区。以前的区域配套和住宅都是沿京开高速建设。随着地铁大兴线在2010年末开通，4号线周边许多小区开始入住。黄村的居住品质提升了一个档次。黄村的经济轴由高速旁转变到地铁旁。新里·西斯莱公馆在高米店南，是一个神盘，现在黄村区域楼盘的标杆价。虽然不能称为地铁上盖，但它的西侧有同为绿地建设的绿地缤纷城，大型商业，距离地铁很近。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）中建国际港是枣园区域当年的地王，2011年周边楼盘均价1万5，它卖1万8 。现在在售第三期，价格没过三万，也是许多购房者在南城置业的选择。北京城建·红木林同样是枣园的品质住宅，是北京城建地产在大兴区的第一个项目。最开始卖的是小户型住宅，后期卖叠拼别墅。&西部西南五环外房山 长阳长阳区域位于房山的东北角。距离市区较近。交通比良乡好，配套比大学城好，价格是房山最高，但却是房山发展最好的区域。房山是北京楼市的价值洼地，2015年全年新房销售10673套。排名第三。2011年，长阳只有工地。随着地铁房山线在2011年底开通，奥特莱斯2013年5月开业。长阳现在已有许多业主入住。相应的小学配套已经建成，如北京小学已经开学。现在看来，长阳是一个比较完善的新兴居住区。京良路高架桥未来联通京港澳和京开高速，中间与五环路相连。未来进出市区都会方便很多。传言京石二高速也会与五环相连，武警医院2017年投入使用。这些还会继续为长阳区域加分。首开熙悦山项目占地面积很大。地铁北侧是首开熙悦山熹园，南侧是首开熙悦山澜庭。一个占地面积15万平，一个13万平。澜庭的南侧就是北京小学。共享长阳半岛较大的商业配套。项目西侧将建立公交枢纽，联通市区和良乡商业区。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）中粮万科长阳半岛，长阳体量最大的楼盘，占地面积110万平。有四栋精装住宅产品今年加推。万科品质有保障。该项目也是区域内唯一精装住宅。&中国铁建·长阳国际城是当年长阳最热门的楼盘。关注程度远超前两个项目。因为当时限价12500元/平，并且还是北京小学学区房，推盘都是当天售罄的节奏。&北部北五环外昌平 回龙观&&昌平一直都是在北部工作人群的置业首选。2015年昌平新房成交7451套。排名第四。回龙观距离市区较近，最早是比较大的保障房居住区。保障房的建成也带动了生活配套的发展。并且它是北五环外较早有地铁经过的居住区域。地铁13号线经过回龙观，它往南可以到达知春路、五道口。是北京IT人的聚集地。现在区域内汇集着北科建、首开、万科等名企。楼盘品质也在节节升高。领秀慧谷在生命科学园附近。项目商业配套有永旺，医院有北京积水潭医院分院、北大国际医院。它的户型是区域内最好的。通透，得房率85%以上。90平米可以做到两个卫生间。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）首开国风美唐，处于地铁13号线、地铁8号线交汇处，交通十分便捷。项目自身配建红黄蓝幼儿园，可就读霍营中心小学、昌平第二中学。项目预计今年中旬推出四期房源。住总万科·金域华府，在年间三次开盘，几乎都是当天售罄。究其原因，一方面是万科、住总的品质保障。另一方面，价格的优势也是十分明显的。当时，上地、清河区域的房价已达到了4万。金域华府2万4的价格，是它们的一半。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）
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TA的最新馆藏北京商改住、公寓限购对房价有什么影响
北京商改住、公寓限购对房价有什么影响
& & & & 最近门头沟公寓暂停网签，市场开始疯传公寓将限购。
&&这绝对是个雷，看看利好遍地的通州都因为这个政策一蹶不振，如果全身，会多惨？
&&首先，我们看，如果限购，那么北京楼市会受什么影响？
&&会不会像很多人说的，公寓和住宅不是一拨人买，住宅不受影响？
&&伟哥判断：首先不应该限购，而如果限购，市场价格跌幅会超过30%，住宅也将受到影响。市场会惨跌，不只公寓。
&&如果公寓限购，谁还敢拿地？过去北京的40宗地王的逻辑将完全不成立。
&&但在这些土地出让时，并未有这一政策，这些土地政府如果限购是不是应该补偿？
&&北京基本公寓的售价只有住宅的70%，比如东四环的过去热点项目二手房，住宅已经8-10万，而同项目的公寓依然只有5-6万基本没涨。
&&对于北京楼市来说：
&&1、公寓类当下市场情况
&&从市场成交看，剔除通州的影响，其他所有区县公寓类物业签约均价一直维持在3万以内，成交量虽然在今年有冲高，但绝对值不高，1.5万套其中有个别项目的冲量。
&&从库存看，来自天朗的数据有问题，整体库存可售在3万套上下。市场一直没有过热，根本不需要限购！
&&2、公寓的潜在供应：超过住宅
&&北京住宅楼市持续降低，2016年来，累计供应住宅只有9942套，而成交高达20398套，也就是供需倒挂，整体看市场成交越来越高端化。
&&这种情况下给公寓商改住带来了市场空缺。但未来公寓的公寓量依然会天量！
&&从过去几年供应的住宅类土地看，公寓类比例将超过住宅，2015年北京供应的商品房住宅土地实际只有301万平米，216万平米是公寓，另外还有大量的多功能用地。
&&2016年成交的土地，包括门头沟、南邵，都有大量公寓类用地分布。
&&以最近出让的后沙峪地块为例：后沙峪地块总规模为39065平米。项目最后将成为30套大户型类别墅+130套刚需+500套公寓的项目。
&&如果限购，也就是说，这个项目将需要找500个公司来买：
&&初步计算，过去7年，北京成交的公寓有2500亿！目前新房公寓类物业待售货值为200万平米600亿，而潜在供应高达500-600万平米2000亿左右货值。整体看，叠加二手公寓存量，这是一个亿的江湖。
&&如果限购，市场价格跌幅会超过30%，住宅也将受到影响。
&&3、市场影响
&&从通州的变化看，有数不清利好的通州，公寓成交限购后一个月成交量跌了99%。
&&从5月5日限购升级开始，通州的公寓成交可以说出现了一个翻天覆地的变化，成交量暴跌到冰点，限购一个月来，通州限购成交量跌幅超过99%，累计公寓类签约只有13套，市场彻底冰封。
&&从市场占比看，限购前后一个月，通州市场从占比63%直线下调到0.3%。
&&通州的限购会不会蔓延？
&&首先，没有必要，通州的短期成交量爆发，价格上涨现象，在其他区域并未出现。
&&其次，从库存看，其他区县的库存依然较高，而且供应量不低。
&&第三，北京公寓的产生的主要原因是因为住宅房源的稀缺、高端化，叠加土地供应结构郊区化，商业类需求不足。
&&北京公寓类物业，除通州外，其他区域目前成交价格平稳，限购的市场基础不大，而且从供应量看，因为最近几年的土地供应结构，公寓类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，所以对非通州公寓限购，可能会造成市场成交大幅度下调。
&&如果北京公寓限购，对住宅的影响也将非常负面，公寓因为有大量的投资者，抛售的可能性很大，连利好爆棚的通州都出现了降价，何况其他区域。
&&另外，因为北京商品房住宅土地的属性复杂，未来同一个项目的公寓卖3万？住宅卖10万？这个逻辑将出现巨大问题！
&&4、企业来买，需要多支付多少？
&&企业房产交易税费跟买房和卖方的不同情况相关，具体税费情况如下：
&&一、公司产权的房子需要结清房产税和土地使用税以下税费才能上市交易：
&&1、房产税的缴纳标准： &房屋购买价格70%1.2%/年 & & & &
&&2、土地使用税的缴纳标准： 房屋面积 * 土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等）
&&说明：房产税和土地使用税要求公司每年向公司所属的税务所自行申报。若没按年缴纳的话，每年都需缴违约金，日息万分之五。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过房产税及土地使用税的，税务要求先完税并缴纳相应违约金后此房产才能上市交易。
&&二、交易中，还需要缴纳以下税费： & &
&&1、买方税费需缴纳：
&&契税=申报价3%，印花税=申报价万分之五
&&2、【卖方税费】
&&如果卖方有原始购房发票和契税票情况下：
&&A.营业税 =（申报价-原值）*5.6%； & & &
&&B.印花税 = 申报价 * 万分之五； & & & &
&&C.土地增值税 = 差额（申报价-原购房价）的30%-60%； &
&&不提供发票和契税票情况下：必须房东到评估公司做房产评估，利用重置评估法，然后持评估报告到税务所交纳相关税费。
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银行利率信息港本站网址：http://www.yinhang123.net北京不能取消限购，为什么？( 2:26:10)
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2010年限购政策出台时是以抑制投机客户炒房、抑制房价过快上涨为立足点，执行4年来，高房价仍是北京楼市难以回避的事实。
“北京楼市现在有些调整，问题不是限购，不是没人想买房，是房价太高，消费需求在观望。”住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，北京是一个国际大城市，楼市最大的矛盾是供需不平衡，投资客户较多，一旦放开限购，会使更多投资客户涌入，会推高房价，引发楼市混乱，所以限购目前还不能放开。
华业地产副总裁陈云峰则表示，从北京市场的情况来看，改善型、投资性住房需求都比较强劲，如果放开限购将会出现供不应求。他分析，目前北京楼市库存量9万套相比过去虽然属于较高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然会快速消化。“2007年还没有限购政策时，北京市场一天的销售量是500套，6个月就能够销售完9万套库存。”陈云峰认为，从目前来看，限购的主要目的还是集中在对于购买力的控制上。不过作为开发商，他也建议政府应着手逐步放松限购。
第2关 特大城市需引导人口合理布局
业内人士介绍，实行限购政策以来，北京楼市的购买人群从此前的京籍、非京籍对半开，改变为以北京户籍占60%-70%，剩余人群则是在北京有稳定工作、有5年以上缴税或社保记录的非京籍人群，这被认为间接有效地控制了人口规模。
“一线城市、尤其是北京，并不单单只是市场的问题。还要考虑城镇化改革的整体设计和城市规模。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，一线城市有自己的特点，考虑市场化的同时，还要考虑房地产的分类指导原则：房地产是不动产，资源不好流动，但是人口流动性大。这就造成了目前北京的人口众多，土地资源有限，供求矛盾突出，使得政府必须要对人口加以控制。
记者了解到，北京限购难松绑，还有原因在于北京拥有众多公共资源，无论在教育、医疗、还是文化上都享有其他城市难以比拟的资源优势，而目前这些公共资源相对其需求已十分紧张，因此短期内取消限购的可能性比较小。
而一位长期研究国家公共政策的体制内学者透露，减少行政干预，市场化是一个发展趋势，但北京楼市的限购在特定的时期有其存在的理由，除了调控房价外，北京正在通过各种政策引导人口合理布局，这不仅有环境资源的承载力的考量，也有社会安全方面的考量。
住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，楼市限购主要还是控制房价，控制投机，但在国家新型城镇化的要求下，北京这种特大城市要根据人口规模的指标，也要根据城市定位调整产业结构及相应转移部分人口。
第3关 压力尚未从房企传到政府
利益攸关，渴求卖房的开发商自然大力呼吁放开限购，希望政策放松，能使低迷的楼市迅速回暖。
亚豪集团市场总监郭毅就认为，虽有信贷松绑等政策利好，但刺激有限，只能针对那些一套房还贷已还清的人群，而这一轮需求释放完了后，楼市又将恢复平淡，她认为明年楼市需新的刺激来拉动，比如放开高端楼盘的限购，因为从控制人口的意义看，豪宅项目限购目的并不大。
郭毅表示，房企的前期成本带来的资金压力都会压在销售上，如果不放开高端市场，房企的销售力度跟不上，也会影响房企的资金回流，进而影响到政府的土地出让。
业内人士表示，政府出于经济发展的考量，也不希望房企的库存压力再加大，但至少从今年看，压力还并未从房企传递到政府，截至目前，北京市土地出让金已接近1600亿元。
“今年数据面上房价没有出现直线下降，而且影响经济最重要的一点主要在于土地财政，目前来看土地财政所受影响不大，政府也会做出一个自己的判断。”郭毅如是说。不过她同时强调，明年楼市的压力会变得更大。“由于房企在2013年大量高价拿地，2014年、2015年市场销售会面临很大的压力，届时政策如何变动还未可知。”
第4关 新的替代政策尚未成熟
用何种新政取代限购一直是业内焦点。陈云峰认为，“北京限购放开的条件非常简单：保障性质的商品房如果能够满足中低收入者需要的时候，基本就是放开限购的时候。”他表示，如果自住型商品房能够形成每年接近10万套的供应，便可以解决中低收入者的购房问题，从而为普通商品房的限购松绑减轻压力。
除了大力发展保障房之外，有业内人士认为，房地产税出台之时，就是北京限购退出之时。朱中一就表示，限购松绑只有在房地产税政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八届三中全会的改革方向，就算放松，房地产市场也会以市场、经济、法律等形式来进行调控，所以完全取消限购在目前来看不太可能。
王珏林也认为，房产税在内的税收只是管理市场的手段之一，如果以为单靠一种手段就能解决问题，那则“把市场想得太简单”，限购会由一种新的、更好的管理手段来代替，但必须在楼市供需更平衡、市场更成熟平稳的条件下进行，目前还未看出这种苗头。
本版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭
本文来源：新京报
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