租赁合同无效的情形及法律后果
租赁合同无效的情形及法律后果
　　本文所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，不包括乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，及当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件。
　　一、租赁合同无效的情形
　　1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　二、租赁合同无效的法律后果
　　1、 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
　　2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　5、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　6、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　7、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
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刘某诉周某房屋租赁合同纠纷案（店铺转让费效力认定）
作者：新余市中级人民法院 熊剑&&发布时间： 14:32:19
　　【要点提示】店铺经营的迅速发展，带来店铺转让费纠纷的层出不穷，但对店铺转让费并未有相关法律规定。原承租者向继承租者收取转让费时，由于店面装修、设备和货物的转移等原因，一般认定双方对于转让费的约定实为对该部分财物转让价格的约定，应为有效。同时，笔者认为出租人将空门面、新门面出租时收取的高额转让费亦应认定为有效。
原告、反诉被告：刘某，汉族，江西省新余市人。
被告、反诉原告：周某，汉族，江西省新余市人。
刘某诉称及反诉辩称：日，刘某、周某签订《房屋租赁合同》二份，约定：刘某将其所有的位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面出租给周某，租期自日至日，租金交纳方式为每半年交纳一次。如第二年同地段房价上涨，租金也应随行上涨。在租期届满前三个月左右。刘某通知周某到期后，刘某要收回店面。现租期已至周某拒不上涨租金，也不归还店面。故为维护其合法权益诉至法院并要求判令双方终止租赁关系，周某退还占用的房屋、支付自日起至搬离该房屋止期间的房屋租赁费用（租金按照每月3600元计算）。周某反诉所涉及的租赁合同，双方已履行完毕，不是本诉所涉及的租赁合同。周某的反诉未在法律规定的反诉期限内提出。至于租金的上涨，系双方的真实意思表示，以合同约定为准，2011年8月，刘某告知周某要收回店面，并不是要涨租金。
周某辩称及反诉称：周某有优先承租权，刘某要求租金至少涨至每月3600元没有依据，市场没有该行情。日双方签订了期限为二年的房屋租赁合同，口头约定周某向刘某交纳转让费20000元，租赁期限至日。日，双方续签合同1年，约定每月租金2700元。期限届满后，刘某要求终止合同，并不准许周某转让店面。故，周某反诉请求继续履行合同，租赁房屋，并要求刘某归还转让费20000元。
新余市渝水区人民法院经审理查明：日，周某承租刘某所有的位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面，并签订了期限为二年的合同，约定：租金为每月2400元；周某向刘某交纳转让费2万元；租赁期限为日至日。合同签订后，刘某交付店面给周某，周某向刘某支付2万元转让费。日，刘某、周某签订《房屋租赁合同》二份，约定：租期自日至日；租金为每间每月1350元，合计每月2700元，租金交纳方式为每半年交纳一次，即日交纳前6个月的租金，日交纳后6个月的租金；如第二年同地段房价上涨，租金也随行上涨，租赁期限届满后，原告使用店面至今。
新余市渝水区人民法院认为：原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。刘某、周某签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反我国法律强制性规定，属有效合同，双方应全面、正确履行。一、关于周某是否应返还店面的问题。因周某与刘某约定的房屋租赁期限已届满且双方未续订房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，日后周某继续使用店铺至今，该期间双方房屋租赁合同应视为不定期租赁，刘某可随时解除合同，周某应返还租赁物。故，对刘某要求终止双方的租赁关系，周某返还店面的诉讼请求，法院予以支持；对周某要求继续履行租赁合同的诉请，法院不予支持。二、关于租赁期间届满后使用费应如何计算的问题。因租赁期限届满，周某继续使用店面至今，周某应向刘某支付租期届满后的店面租金，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，参照同地段19、20号店面租金每月3600元和15号店面每月3300元，结合刘某、周某租期内约定租金每月2700元，法院认为，周某按照每月3400元支付租赁期届满后的租金给刘某更为公平合理，故，对刘某要求按每月3600元计算自日起至周某搬离止的租金的诉请，法院予以部分支持。三、关于刘某是否应当返还周某2万元转让费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，周某仅履行按约向刘某支付租金的义务，而无需支付店面转让费。又，根据审理查明事实，刘某并没有转让物品给周某。故，刘某收取2万元转让费无事实和法律依据。另，根据周某陈述，周某同意支付转让费2万元是基于刘某同意租期届满，周某有优先租赁权，亦即周某想长期租赁刘某店面的缘由。法院认为，刘某要求终止与周某的租赁关系，周某虽有不当之处，但主要是刘某对租金要求太高，导致达不到周某订立合同的目的，给周某造成了经济损失，刘某行为违反了合同约定，应承担违约民事责任。故，对周某要求刘某返还店面转让费2万元的诉请，法院予以支持；对刘某答辩意见，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、终止刘某与周某就位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面租赁合同关系；二、周某应予本判决生效之起20日内将位于新余市渝水区解放东路9号楼16、17号二间店面腾空并退还给刘某；三、周某应按每月3400元支付刘某自日起至实际搬离店面止的房屋租金；四、刘某应于本判决生效之日起10日内返还周某转让费20000元；五、驳回刘某的其他诉讼请求；六、驳回周某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利益。案件受理费300元，反诉受理费150元，合计450元，由刘某承担200元，周某承担250元。
原审宣判后，刘某不服，向本院提起上诉，其上诉请求是:1、撤销原判决第三项、第五项，改判周某应按3600元支付刘某自日起至实际搬离店面止的房屋租金；2、撤销原判决第四项，改判驳回周某关于20000元转让费的反诉请求；3、本案全部诉讼费由周某承担。其主要事实和理由：1、原审确定周某应按每月3400元向刘某支付租期届满后的租金，事实认定错误，依法应当改判为3600元；2、原审依据《合同法》第212条规定来支持返还20000元转让费，属认定事实错误和适用法律错误；转让费是双方通过口头协议达成的真实意思表示，没有违反法律规定，应合法有效，且该20000元是日签订的《租赁合同》所派生出的另一民事法律行为。
周某答辩称，技术转让、客户转让、货物转让是可以收取转让费的，但刘某作为店主房东，在店面出租时，只能收取押金，在合同到期后续租协议不能达成，必须退回押金。在租赁期限内，刘某随意提出房租涨价，周某不同意，便将店面转让给他人，欲承租者同意出40000元转让费给周某，但刘某却坚持如若转让，转承租人只能使用3个月，致使周某未能收取到40000元转让费。
二审期间，双方均未向法院提交新的证据。
经审理查明，日前，周某向刘某支付20000元转让费，并口头约定在合同期限内周某有权转让。同年10月1日，双方就诉争的16、17号店面签订书面的租赁合同，约定：租赁期限为日至日，合同履行完毕后， 日双方再次签订租赁合同，约定租赁期限为1年。2011年合同期限届满前，周某找到一人欲将该店面转让，刘某只同意在现有的合同期限内转租。周某转租不成，合同期限届满后，一直占用该店面。
江西省新余市中级人民法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。关于周某应向刘某支付租期届满后的租金每月应为多少的问题，本院认为，因租赁期限届满后，刘某明确表示不再出租，但周某继续占用该店面，周某应向刘某支付租期届满后至搬离期间的店面租金，租金数额参照市场行情来确定较为公平、合理。同地段19、20号店面租金每月3600元和15号店面每月3300元，法院认定周某按照每月3400元支付租赁期届满后的租金给刘某并无不当，应予维持。关于刘某是否应返还20000元转让费给周某的问题，本院认为，作为一种交易习惯，转让费普遍存在于门店出租行业中，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效。周某向刘某支付20000元转让费发生在日前，双方口头约定在合同期限内周某有权转让，该口头约定应为日双方签订书面租赁合同的组成部分，合法有效，对双方均具有法律约束力。在该租赁合同约定的承租期限内，周某未将店面转让，合同已全部履行，应当视为双方对该合同设立的权利义务已清算完毕。且日双方签订的租赁合同并未涉及转让费事项，周某于新的合同设立后再行主张刘某返还20000元转让费亦无事实依据。综上，原判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）之规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2011）渝民初字第01905号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项。
二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2011）渝民初字第01905号民事判决第四项、第六项。三、驳回被上诉人周某的反诉请求。一、二审诉讼费750元，由上诉人刘某承担150元，被上诉人周某承担600元。
【评析】店铺经营在我国发展迅速，店铺转让随之而来，店铺转让费纠纷层出不穷，国家对租赁合同有相关法律规定，但对店铺转让费没有做出相关法律规定，具有一定的滞后性。
店铺转让费或叫门面转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承租者收取，也有房东收取的。商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。在原承租人通知房东并征得其同意后转让门店向继承租人收取转让费时，由于店面装修、设备和货物的转移等原因，一般认定双方对于转让费的约定实为对该部分财物转让价格的约定，应为有效。但在房东将一些空门面、新门面出租时也要收取高额转让费以及房东在与原承租人结束租约关系后，除了向新承租人大幅度提升商铺租金之外，还要附加一大笔转让费的行为效力则有不同的意见。有意见认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人仅转让租赁物使用权并没有转让其他物品给承租人，故承租人仅履行按约支付租金的义务，无需支付店面转让费。笔者认为，应当认定出租人将空门面、新门面出租时收取的高额转让费为有效。理由具体如下：1、《合同法》第212条是关于租赁合同的规定，未对转让费予以禁止，故当事人对转让费的约定应合法有效。收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让以及出租过程中的一种惯例。存在就是合理的，从法律角度上来说，法不禁止即自由。2、转让费系出租人与承租人真实意思表示，是否收取及收取的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知。一些地段繁华的门店，人流量大转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。承租人支付转让费虽无有形实物作为对价，但地段繁华的门店本身就有一笔无形的价值。作为具有民事行为能力的承租人，在支付相当的转让费时，表明其对门店本身获利能力已有一定的认知，自愿为该笔无形价值支付转让费，并不存在重大误解和显失公平等可撤销情形。
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2017年门面房屋租赁合同范本是怎样的
41人阅读 来源：律师365
现实生活中，门面租赁导致的纠纷是十分常见的，这都是出租方和承租方在签订时，合同中的不规范条款太多，双方当事人没有把相关事项约定清楚而导致的。针对这个问题，律师365小编下文整理了一篇范本，希望对大家有所帮助。出租方(以下称甲方)：承租方(以下称乙方)：甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、 房屋地址甲方出租的商铺坐落于 街 号，建筑面积 平方米。二、 租赁期限双方商定房屋租期为__ ___年，自_____年_ _月_ _日起至______年_ _月_ _日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将、转让或转借的;2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的;3、承租方拖欠租金累计达 天的，并赔偿 元。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。四、 租金及交纳方式1、每年租金为人民币 ，大写： 万 仟元整。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于 年 月 日前交至出租方。3、 承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的 %加收滞纳金。五、 租赁期间房屋修缮出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关;租期结束或中途双方协商，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。六、 各项费用的缴纳1、 物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳;2、 水电费：由乙方自行缴纳;(水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。七、 出租方与承租方的变更1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。八、 违约金和1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金 元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金 元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金 元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。九、 免责条件若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。十、 争议的解决方式本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。十一、 本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十二、 本合同双方签字盖章后生效， 本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &出租方(盖章)： xxx承租方(盖章)：xxx& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &法定代表人(签字)：xxx 法定代表人(签字)：xxx& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &联系电话：xxx 联系电话：xxx& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & && & & & & & & & & & & & & & &在签订租赁合同时，一定要把租赁地址、租期、租金的缴纳方式、租赁期间由谁进行维修、违约金等条款明确约定清楚，以免后期发生纠纷。要是你对此有更多想要了解的知识，建议你来电咨询律师365网站的专业律师，他们将竭诚为你服务。延伸阅读：
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