散文吧网站海不择细流，故能成其大。山不拒细壤，方能就其高。房地产抵押登记要怎么进行相关话题房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。下面由小编为你介绍房地产抵押的相关法律知识。
房地产抵押登记相关问题
房地产抵押登记可分为房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记(俗称按揭期房抵押)、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。
房地产抵押登记要怎么进行
有下列情形的，不得设立房地产抵押：
1、学校、医院等公益性房地产;
2、权属不明或有争议的房地产;
3、依法被查封、扣押、监督的房地产;
4、依法收回土地使用权的土地;
5、未依法登记领取必要权证的;
6、尚未付清出让金或未按出让合同约定进行开发投资的土地使用权;
7、房屋已建成，未按规定办理登记与领取房屋所有权证的;
8、共有房地产，未经全体共有者书面同意的。
办理房地产抵押登记时，应先填写抵押申请表和抵押合同等有关材料，并由抵押人、抵押权人、被担保人盖章和签字。然后准备办理抵押登记必须提交的有关书证材料(详见下文)，向房地产交易管理抵押柜台提交申请，取收件后，申请人获得立案单，当天或第二天凭单通知有关工作人员前往实地调查，4个工作日后，可向抵押科查询办结情况和交费情况，当接到领取合同通知时，应向交易所收费台支付登记费用。然后，申请人持收件立案单领取抵押合同2份和发票，将其中1份合同(自己收存1份合同)和收件立案单交抵抵押权人。交易所则通知抵押人凭收件收据在3个工作日后领取房屋所有权证和他项权利证，抵押办理完毕。如何办理房屋抵押登记?
房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：
(1)、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
(2)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。
抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证;已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。如何办理在建工程抵押?
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还款履行担保的行为。办理在建工程抵押应提交的证件有：
在建工程抵押登记申请表1份;
国有土地使用权原件和复印件;建设工程规划许可证原件和复印件;
总平图、楼层平面图原件，复印件2份;
商品房预售许可证原件和复印件;
市拆迁办拆迁安置证明原件，复印件2份;抵押人、抵押权人、被担保人三方营业执照原件，复印件各2份;
抵押人法定代表人身份证原件和复印件;
抵押人三方经办人身份证及介绍信或委托书;
借款合同2份;在建工程抵押合同4份;评估报告书或其他抵押物价值证明;
加盖企业公章的董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业);
加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)。如何办理购房者权利抵押?
购房者权利抵押(按揭期房贷款)是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，购房者将其所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
办理购买商品房(期房)贷款抵押登记，应提将近证件有：
(1)抵押人为个人的，应提交购房抵押登记申请表2份;抵押人及配偶身份证明、婚姻证明(未婚的出具未婚证明)原件，复印件各2份;商品房预售合同2份(现房交购房证明书);开发企业不可撤销担保函或与贷款人签订的保证合同;已付楼价款发票或收据及银行进账单原件和复印件;主合同2份;抵押合同4份。
(2)抵押人为单位的，应提交购房抵押登记申请表2份;抵押人营业执照复印件2份;抵押人法定代表人身份证复印件2份。抵押人经办人身份证复印件2份;商品房预售合同2份(现房交购房证明书);开发企业不可撤销担保函或与贷款人签订的保证合同2份;已付楼价款发票或收据及银行进账单原件和复印件;抵押合同4份;加盖企业公章的董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件。如何办理抵押延期登记?
抵押延期登记指当(抵押人)债务人不能按照原借款合同履约清偿债务，经双方协商同意延长抵押期限，并向登记机关请求延长抵押期限的行为。进行抵押延期登记，应提交证件有抵押延期登记申请表;原抵押合同;房屋所有权证;他项权证;属私有房产的还应提供抵押人夫妻签注的《房地产抵押具结书》。国有企业须有国资局同意延期的批文;三资企业或股份制企业须加盖企业公章的董事会或股东代表大会同意延期声明;集体所有制企业须提交职代会同意延期声明。如何办理抵押变更登记?
抵押变更登记是指抵押双方在合约履行期内发生债权转移、或抵押权转让、或在抵押期间抵押标的物更换而进行的登记。抵押变更登记含抵押标的物变更登记、在建转房屋抵押登记、抵押当事人变更登记、期房抵押转房屋抵押登记。办理时应提交的证件有：变更登记申请表;抵押变更合同或补充合同4份;其他文件资料参照上述各类抵押登记收件。如何办理抵押注销登记?
抵押注销登记是指抵押双方已依约履行债务，由抵押双方申请解除抵押关系的一种行为。办理抵押注销登记时应提交抵押注销登记申请表;原抵押合同;原房屋抵押的应提交他项权证、房屋所有权证、共有权证或经抵押登记的预售合同;在建成工程抵押的还应提交《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》;购房贷款权利抵押的，应提交《商品房预售合同》。
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房屋他项权登记中对登记材料应进行形式审查
来源： 　　发布时间： 日 　　作者：烟台市芝罘区人民法院
　　房屋他项权登记中对登记材料应进行形式审查
　　[裁判摘要]
　　行政机关的房屋登记行为应在遵循意思自治的合同原则前提下，以形式审查为原则。在行政相对人存在故意隐瞒、欺骗的情况下，应由申请人承担不利后果。
　　[案情]
　　原告：谭ХХ，女，1966年3月出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
　　被告：烟台市芝罘区住房和建设局，住所地烟台市芝罘区东南台子42号。
　　第三人：烟台市芝罘区置业信用担保中心，住所地烟台市芝罘区东南台子42号。
　　第三人：隋ХХ，男，1970年7月出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区幸福路。
　　原告诉称，日，我收到芝罘区人民法院开庭传票，得知我与前夫隋ХХ所有的位于芝罘区幸福路188-48号内5号房屋已于2005年设定抵押，抵押权人为烟台市芝罘区置业信用担保中心（以下简称担保中心）。我并未就与前夫共有的该房产设定任何抵押，抵押登记材料中的的签名不是我本人所签，且我也未办理书面的授权委托书委托他人代办，被告作为房屋权属登记机关，依据虚假材料颁发他项权利证明的具体行政行为违法，侵害了我的合法权益，请求依法予以撤销。
　　被告辩称，（一）日，第三人隋ХХ到原烟台市芝罘区房产管理局（以下简称区房管局）申请房屋抵押登记，并递交了烟台市房地产抵押登记申请书。该房屋产权人是隋ХХ自己，没有登记共有人。根据相关规定，办理房屋抵押登记，如果房产权证上没有登记共有人，只需房产权证上登记的产权人隋ХХ自己申请签字即可，不需要原告签字。但第三人隋ХХ在申请抵押登记时，称其妻子谭ХХ是该房的共有人，为慎重起见，隋ХХ让其妻子谭ХХ也在抵押登记申请书上签了名。（二）申请人提交的抵押登记申请材料有：抵押登记申请书、委托担保合同和房屋抵押合同等，共有人谭ХХ也在抵押登记申请书上签名盖印；被告还到第三人担保中心处审核了该担保中心存档的隋ХХ的户口本、身份证、个人购房借款合同等材料。被告审查后认为符合抵押登记的各项规定，便为隋ХХ办理了抵押登记，发放了他项权证。以上具体行政行为均发生在原告谭ХХ与第三人隋ХХ婚姻存续期间，原告当时作为隋ХХ的妻子称不知此事，与事实不符。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　第三人担保中心述称，日，第三人隋ХХ向我中心提出担保申请，请求我中心为其向中国工商银行烟台分行胜利路支行的一笔贷款提供担保，并与我中心签订了委托担保合同和房屋抵押合同。隋ХХ向我中心提供了的户口本和身份证、个人购房借款合同、结婚证等相关材料。我中心审查了以上材料后，为隋ХХ办理了相关的担保手续，并要求隋ХХ按照双方签订的房屋抵押合同，到区房管局进行抵押房屋登记。当时隋ХХ与一位自称是谭ХХ的人到我中心处办理了相关手续并签字盖章。在还贷期间，担保中心曾多次找隋ХХ及谭ХХ，要求他们及时向银行偿还贷款及偿还担保中心为其垫付的还贷数额。原告谭ХХ早已知道该房被抵押的情况，也从未提出过她不知道该房被抵押的事实，只是说她与隋ХХ已经离婚，房款的事她不管了。因此，原告谭ХХ称其不知此事不是事实。
　　第三人隋ХХ述称，我是在原告不知情的情况下向被告提供了虚假的手续，办理了房屋抵押他项权证。
　　烟台市芝罘区人民法院经审理查明：原告谭ХХ与第三人隋ХХ原系夫妻关系。日，第三人隋ХХ与烟台市芝罘区幸福镇幸福八村村民委员会签订房地产买卖契约，从烟台市芝罘区幸福镇幸福八村村民委员会处购得座落于芝罘区幸福路188-48-5号的房产，并于同日到区房管局办理房屋所有权转移登记。区房管局经审核，为第三人隋ХХ核发了烟房权证芝字第8080248号《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人隋ХХ，房屋坐落芝罘区幸福路188-48-5号，共有人一栏为空白。
　　日，第三人隋ХХ向第三人担保中心提出担保申请，请求担保中心为其申请的贷款提供担保，并以其与原告共有的幸福路188-48-5号房产作为抵押，与担保中心签订了委托担保合同和房屋抵押合同。原告作为第三人隋ХХ的妻子及抵押房屋的共有人，在个人委托担保申请书中的配偶承诺书、抵押物共有人声明书中分别签字，声明原告对第三人隋ХХ以幸福路188-48-5号房屋为反担保向第三人担保中心申请贷款担保一事完全知晓，并承诺完全同意上述行为。同时承诺“如借款人不能履行借款合同，贵中心可依法处置抵押物，并有权直接向人民法院申请强制执行。”第三人隋ХХ与第三人担保中心签订委托担保合同及房屋抵押合同后，到区房管局处提交了烟台市房地产抵押登记申请书，并向区房管局提供相关材料，申请办理房屋抵押登记。其中，抵押人登记申请书中共有人一栏有“谭ХХ”签名并加盖手印。对此，原告提出异议称签名和手印均不是其本人的，并申请鉴定。日，山东衡信司法鉴定中心分别做出衡信司鉴中心[2011]文鉴字第103号、[2011]痕鉴字第38号司法鉴定意见书。鉴定意见为抵押人登记申请书中“谭ХХ”的签名不是其本人书写，签名处的指印不是谭ХХ本人所留。对此，第三人隋ХХ称签名和手印确实不是原告本人所留，而是其在办理手续时，找别人代原告签名并加盖手印。原告对个人委托担保申请书的真实性亦提出异议，称其中的签字和手印均不是其本人所为，但对此不申请鉴定。
　　原告与第三人隋ХХ于日登记结婚，于日协议离婚。离婚协议书中有关财产处理情况载明：“幸福路188-48-5住宅一套房产权归儿子隋Х辉所有，谭ХХ有居住权。外债人民币拾万元，男女双方各承担伍万元。”
　　2010年，因政府机构改革，区房管局与烟台市芝罘区建设局的职责划归新组建的被告，不再保留区房管局与烟台市芝罘区建设局。
　　[审判]
　　烟台市芝罘区人民法院经审理认为：被告作为本区域内房地产行政主管机关，对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系是履行其法定职责的行为。区房管局因政府机构改革被撤并后，其职权划归新组建的被告继续行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款“行政机关被撤销后，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，被告是适格的本案被诉主体。
　　被告依照法律规定的他项权登记颁证具体内容和要求，对第三人隋ХХ的登记申请进行了审核。确认了第三人隋ХХ提供的申请办理房屋他项权登记的抵押房屋权属证书是真实原件，查验了第三人隋ХХ在抵押登记申请书、抵押合同上的签名，抵押登记申请书中共有人一栏亦有其妻子谭ХХ的签字并加盖手印。第三人隋ХХ提供的双方的身份证复印件和其他资料均符合办理抵押登记形式要件，被告有足够理由相信申请人所提供资料的真实性，故被告为第三人隋ХХ办理房屋他项权证的行为符合法律规定。至于本案在庭审过程中查明，经山东衡信司法鉴定中心鉴定，抵押人登记申请书中共有人一栏“谭ХХ”的签名和手印均非原告本人所为的事实，因被告的审查只能是在其职权范围内的有限审查，而签名及手印的真伪并非能随意确定，需经过专业的技术鉴定才可认定，被告作为房屋登记机关在登记时无法也无须辨别其真伪，故不能以事后通过专业机构鉴定查明的事实作为衡量行政机关在先前所做出的涉诉具体行政行为是否合法的事实依据。同时，庭审中第三人隋ХХ亦自述称抵押登记申请书中原告的签名是其找别人代签的，也就是说，被告对第三人隋ХХ申请房屋抵押登记时所提供的“谭ХХ”的签名和手印未能辨别真伪并非被告过失所致，而是第三人隋ХХ的故意隐瞒、欺骗行为所造成。因此，被告作为履行房地产抵押登记的职能机关，依照《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定，对由申请人提供的登记材料进行形式审查后，颁发房屋他项权证的行为，符合相关法律法规规定，被告在做出的具体行政行为中履行了应尽的职责。原告关于被告依据虚假材料颁发他项权利证明的具体行政行为违法，侵害了原告合法权益的主张，于法无据，依法应不予支持。
　　据此，烟台市芝罘区人民法院依照《最高人民法院关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
　　驳回原告谭ХХ的诉讼请求。
　　[评析]
　　本案争议的焦点在于被告为第三人隋ХХ颁发的烟房芝他字第81504号房屋他项权证的具体行政行为是否合法，即被告颁发烟房芝他字第81504号房屋他项权证是否履行了审查职责。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）国有土地使用权证、房屋所有权证或者房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件”。&在申请人所提交的材料中，登记机关对房屋权属证书有能力、有职责分辨其真伪。但对申请人之间的有关合意，如抵押合同、授权委托、抵押物的价值确认、共有人同意等相关材料，登记机关既无条件辨别其效力、真伪，也不拥有对申请人之间的合意是否有效的审查判断权，否则有悖意思自治的合同原则。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书”。《城市房地产抵押管理办法》第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”由此可见，登记机关在房屋登记中不具有自由裁量权，仅有形式要件的审查权。只要申请登记的资料符合要求，登记机关就做出相应的登记。
　　综上分析，房屋他项权登记过程中，登记机关对申请人提供的材料应当进行形式审查，被告做出的房屋他项权登记行为符合法律规定。
　　编写人：杨帆
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