夫妻一方私自借款出售房改房是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-08 11:55 标签： 夫妻共有房产一方出售
出售单位房改房未过户 法院判合同有效
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出售单位房改房未过户 法院判合同有效
本报讯 16年前购买了他人的房改房，但未过户。现房屋要拆迁，卖方却主张房屋买卖合同无效，要求退回房屋。近日，韶关市武江区人民法院对该案作出一审判决，确认房屋买卖合同有效，卖方应协助将房屋过户给买方。 卖房改房未过户引纠纷 李某、王某原均系韶关水泥厂的职工。1992年8月，水泥厂与王某签订了一份《韶关市公有住房买卖合同》，王某购买了该水泥厂房屋一套，并约定5年后王某有权将所买的住房按市场交易价格出售，在同等条件下，水泥厂或房管部门有优先购买权。1997年12月，王某因工作调动，与李某就买卖上述房屋达成合意，并写下收据一份，将房屋卖给李某，房款是1.6万元。王某收到房款后将该房屋的所有权证及钥匙交给了李某。同月，李某向单位提交了审批表，申请对上述房屋进行装修，单位在审批表上审批同意并加盖了公章。装修完毕后，李某搬进该房入住至今，但一直未办理房屋过户手续。因王某欲收回房屋，李某遂起诉至法院要求确认房屋买卖合同（收据）有效，并判令王某将房屋过户登记。 买方依法构成善意取得 武江法院经审理认为，被告王某作为房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于该房的性质为单位房改房，对房屋出售有一定限制。但王某将该房转让给李某时，已超过5年的时间，因此有权出售。至于优先购买权的问题，因王某与李某同为韶关水泥厂职工，李某购买房屋后即申请对该房屋进行装修，单位并未提出异议，而是同意李某进行装修。故单位对于王某与李某之间的房屋转让行为是认可的，且并未主张优先购买权。 至于王某提出该房属于夫妻共同财产，其在未告知丈夫的情况下擅自转让该房屋，损害了丈夫的合法权益，主张转让行为无效。因《房屋所有权证》上所登载的所有权人仅为“王某”一人，而李某在按照当时的市场交易价格支付了相应的购房款后，装修入住10多年均无人提出异议，构成善意取得。因协助办理房屋的过户手续作为房屋卖方的附随义务，王某应当予以履行。故武江法院依法作出了上述判决。&&&&&&（凌永芳）
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第08版：法庭
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[亿问亿答]卖掉唯一住房 注销后再买为首套房
　　案例二：卖掉唯一住房，注销后再买为首套房
　　网友提问：我原有一住房，已卖给了别人，买卖手续都已办妥。我本人以后买的房，是认定二套房吗?
　　专家回复：你原来已有一套住房已经卖了，买卖手续办妥后，看是否已经过户完毕。但是过户完毕后，还需要等到市房管局网上房屋的信息注销，注销后，再买房算首套房，其税费按首套房标准计算。
　　如果你所卖的房屋是你们唯一的住房(如果你老婆名下还有房产的话，肯定不算)，在现在购买房屋完税的时候提供你上次卖房的手续，税务部门会根据你这次新买房屋是否达到退税的标准来决定是否退税。
　　【延伸阅读】
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以一方工龄购买的房改房是夫妻共同财产吗
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1998年，李某（男）和王某登记结婚，王某无工作，婚后夫妻住在李某单位分配的公房内，按月交纳租金。1999年，李某单位进行房改售房，当时李某以自己的工龄并根据当时房改政策，补交了一万多元购买了该套房屋，该房产权人登记为李某一人。2005年6月，李某与王某想协议离婚，但就该套房改房的分割各执己见。李某认为：该房屋是以自己的工龄折价再补足房款购买的，是单位给自己的福利，房产权也登记在自己名下，理应归自己所有，属于个人财产。王某认为：该房屋为婚后购买，应属夫妻共同财产。
律师观点：婚后购买的房改房应为夫妻共同财产。所谓房改房是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。房改房通常享受了以下优惠：成新折扣（综合考虑房屋拆旧及相关调整系数如层次、朝向等计算房屋价值）、工龄折扣（通常工龄按职工工龄年限计算，每平方米每年折多少元）、付款折扣（一次付清住房全部价款的，给予相应价款的20％的折扣等）。房改房认定为夫妻共同财产主要是因为，根据我国的房改政策，夫妻双方如果一方享受了国家房改的福利政策，购买了房改房，在夫妻关系存续期间另一方不能再享受有关的房改福利。这就意味着，虽然是以李某的工龄购买的房改房，但实际上也将王某享受房改福利的权利预支了，故房改房应作为夫妻共同财产进行分割。日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）还对如何分割房改房作出了明确的规定：一是一方主张房屋所有权的，应当按照市场价格（而非当初的购房价）对房屋作出评估，取得房屋一方给对方相对应的补偿；二是双方均主张房屋所有权归自己的，如果双方同意，可以由双方竞价取得，未得到房屋的，可以获得相对应的补偿；三是双方都不主张房屋所有权的，根据当事人的申请对房屋进行拍卖，就所得价款进行分割。&
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[福建-福州]
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夫妻一方私自处理共有房产 买卖合同有效吗
　　丈夫私自将双方共同购买的房产转让于第三人，到房地产交易部门申请办理过户手续时，因没有房产所有权人(妻子)的签名、亲自到场或授权，被中止过户手续。得知真相的妻子这才赶到并发出声明：不同意卖房。
　　近日，济南仲裁委受理了这样一件案件。案件的申请人是买房者苑先生，被申请人是卖房的焉先生及其妻子。仲裁请求是要求被申请人履行购房合同，将房屋过户到申请人名下。
　　仲裁庭审理查明，现年35岁的焉先生与妻子2006年登记结婚，夫妻双方于2008年在济南市某地段购买商品房一套，今年1月，焉先生在未告知妻子和未经其同意的情况下，将双方购买的商品房转让给苑先生，苑先生支付了房款但始终未和焉先生办理房产过户登记手续。双方协商无果的情况下，苑先生依据其与焉先生夫妻俩达成的仲裁协议将该案申请至济南仲裁委员会仲裁处理。
　　仲裁庭审理后认为，该商品房属于焉先生夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条中第四项规定，共有房地产，未经其他人书面同意的，不得转让。同时依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。综合以上法律规定，仲裁庭做出裁决：双方当事人签订的房屋买卖合同无效，对申请人要求过户的仲裁请求不予支持。
　　那夫妻俩共同共有的房屋，一方是不是绝对不能处置呢？记者从济南仲裁委员会了解到，这也不是绝对的，根据近日刚颁布的《婚姻法司法解释(三)》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
　　不少市民提问，对这一条该如何理解？济南仲裁委给出相关解释。
　　从立法目的上看，该条款为了维护夫妻双方对家庭财产的平等处分权利，避免一方与他人恶意串通，肆意处分家庭财产，侵犯对方的权利；但是更侧重防止夫妻一方任意以不同意卖方为由，侵害夫妻之外第三人的合法权益，影响社会的稳定。该条款与物权法第一百零六条规定是一致的。
　　从适用角度看，目前法律规定，一方未经另一方同意对夫妻共同共有房屋无权处分，无权处分的法律后果是效力未定。如果另一方追认，就不会出现纠纷、即没有适用的必要。只要一方对另一方未经其同意出售夫妻共同共有的房屋主张追回该房屋的，说明该无权处分是无效的，购买方应予返还房屋，这是一般性的规定。但是面对房屋的重要性和房价上升的现实，为防止卖方见利忘义，司法解释对此设定了一种例外情形：即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，从而达到保护第三人利益的目的。(通讯员 杨书军 邓鑫 记者 刘晓群)
【编辑:肖媛媛】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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