如何申请办理商业性个人住房贷款--《中国经济信息》1998年09期
如何申请办理商业性个人住房贷款
【摘要】：正 近几年来,国有商业银行陆续开办了个人购房贷款业务。但由于缺乏统一规定,各家银行做法不规范,影响了此项业务的发展。针对这种情况,去年中央银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,在贷款利率、期限、额度等方面都做出了具体规定,为规范和发展个人住房抵押贷款业务奠定了良好的基础。如何申请办理商业性个人住房贷款?《办法》规定:1.贷款对象:持有当地
【关键词】：
【分类号】：F293.3;F832.4【正文快照】：
近几年来,国有商业银行陆续开办了个人购房贷款业务。但由于缺乏统一规定,各家银行做法不规范,影响了此项业务的发展。针对这种情况,去年中央银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,在贷款利率、期限、额度等方面都做出了具体规定,为规范和发展个人住房抵押贷款业务奠定
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申请个人住房商业贷款需要具备什么条件?
发布时间： 15:35:55
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
　　在某种程度上的确可弥补购房资金短缺，但有不少购房者因种种原因无法办理，原因何在?一个关键的问题是购房者是否具备一些基本条件。具有完全民事行为能力的市城镇居民及在北京常驻的有居留权的外埠居民、境外、国外公民，申请商业贷款时必须具备下列条件：
　　（1）有合法的居留身份；
　　（2）有稳定的职业和；
　　（3）有按期偿还贷款本息的能力；
　　（4）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；
　　（5）有购买住房的合同或协议；
　　（6）提出借款申请时，在建行有不低于购买住房所需资金的30%的存款，若已作购房预付款支付给售房单位，则需提供付款收据原件和复印件；
　　（7）贷款行规定的其他条件。】昆明公租房申请条件_最新昆明公租房申请流程公租房】成都公租房申请条件_最新成都公租房申请流程汇总公租房】南京公租房申请条件_最新南京公租房申请流程汇总公租房】合肥公租房申请条件_最新合肥公租房申请流程汇总公租房】南昌公租房申请条件_南昌公租房申请流程汇总公租房】郑州公租房申请条件_郑州公租房申请流程汇总公租房】太原公租房申请条件_太原公租房申请流程汇总公租房】石家庄公租房申请条件_石家庄公租房申请流程汇总公租房】哈尔滨公租房申请条件_哈尔滨公租房申请流程汇总公租房】呼和浩特公租房申请条件_呼和浩特公租房申请流程公租房】西安公租房申请条件2014_西安公租房申请流程汇总公租房】兰州公租房申请条件_兰州公租房申请流程汇总公租房】重庆公租房申请条件_重庆公租房申请流程汇总
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如何办理贷款
如果购房贷款由开发商办理，消费者只需要提供相关的证件、接到通知后去银行办理各项手续即可。如果消费者自己办理，不了解程序则特别麻烦。
各银行办理购房贷款的手续和过程基本相同，个别不同的方面要根据不同银行而定。现以招商银行为例，简单介绍一下办理个人购房贷款的过程，供有此需求的消费者参考。
借款人基本条件
1、年满18周岁具有完全民事行为；
2、具有稳定的职业和收入；
3、已与开发商签订《商品房销（预）售合同》；
4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款；
5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。
借款人需提供材料
1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）；
2、借款人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）；
3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保；
4、借款人及配偶收入和财产证明；
5、购房合同和首付款收据；
6、财产共有人抵押承诺书；
7、银行住房按揭贷款申请审批表。
贷款额度和期限
1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%，商业网点最高不超过60%；
2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。
1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款；
2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料；
3、银行受理，调查、审查、审批；
4、银行与借款人签订借款合同；
5、办理公证、保险手续；
6、银行发放贷款
贷款的种类
住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。
住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨再列表进行一下比较。
比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()0)1581.45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
工薪家庭如何选择贷款买房方案&
对于收入平平的工薪阶层来说，购房主要是贷款。这部分人没有足够的资金全款买房,只能通过贷款的方式购买，而贷款方案的设计对他们尤为重要。如果只是盲目地选择贷款方案，很可能会沦为房奴一族。那么对于工薪阶层的人在贷款买房时应注意哪些方面才能轻松贷款、合理理财呢？伟嘉安捷专业按揭顾问提醒各位工薪阶层的购房者，用理财的思路去考虑最为合理的收入使用分配应该是：收入的30%-40%用于生活支出，其中有10%可用于投资或保险；30%用于月供；剩下的20%用于储蓄。
合理选择房源
对于工薪阶层的人来说，如果想通过贷款方式买房时，在房源的选择上就要有所考虑。现在的房价居高不下，于是很多人将视线转移到二手房身上。据统计，二手房市场上中小户型的两居室是购房者所关注的重点，80平方米是市场交易变化的临界点，50-80平方米的房子成交比重大。对于大多数工薪阶层的人来说，可以支付的首付款较低，所以一定要根据自身的经济能力量力而行。例如：如果手中有10万元可以用于支付首付，那么可以选择的二手房价格不宜超过35万元；有20万元可以用来支付首付，那么可以选择的房屋价位不应超过60万元；对于首付30万元的人来说，可以选择的房屋价格一般不超过100万元。
选择合理贷款方式
当然，房贷者除了要以手中的可支配资金为参考，对想购买的房屋进行筛选，在确定了贷款额度以后，选择一个合理的贷款方案也是十分重要的。
例如：张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，两人急于买一套房。
针对张先生夫妇的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张先生夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万元，首付15万元左右，（以下均按利率6.84％计算）。
以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；贷款期限如缩短为15年，还以等额本息的还款方式，月均还款约为2670元，15年共需还款约48万元，利息约18万元；如果张先生选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，那么首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。
通过上述分析不难看出，对于一笔金额相同的贷款，缩短贷款年限或选择合适的贷款方案都可以达到减少利息的目的。
公积金贷款是最优选择
假设张先生夫妇，他们其中一人连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款。
假设张先生月公积金缴存额为200元，那么通过他的月缴存额可算出张先生最高贷款额度可能达到32万元。因公积金贷款规定，单笔最高额度为40万元。根据《个人信用评估报告》的评定等级：AA上浮15%；AAA上浮30%，则申请金额在40万-52万元之间，且90平方米以下最高可贷金额不得超过评估价的80%，两者取低。所以张先生最高可贷款32万元，首付只需13万元，20年共还款约49万元，其中包含利息约17万元。
可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的，所以对于工薪阶层来讲显然也是一个十分明智的选择。
住房贷款分哪几种？
　　一、住房公积金贷款
　　二、个人住房商业性贷款
　　三、个人住房组合贷款
如何贷款买房才划算
日 星期一 上午
11:22根据央行有关规定，购房贷款不得超过房价款的８０％，开发商不得开办个人住房分期付款零首付业务，也就是说购房者要交付的首期付款不得少于房价款的２０％。而在我市，大多购房贷款额度是房价的７０％。
专家认为，一般情况下，应尽量多地申请按揭贷款，因为购房贷款利率已几次下调，另外，申请的贷款额度越大，首期付款的额度越小，买房人现有的资金除了支付首付款外，还可以投入到其它收益较高的地方。所以，如果买房人有别的投资途径，最好是少付首付款，多贷款，因为住房贷款利率较低，投资其它方面回报可能会大于支付给银行的利息。
反之，如果购房者有多余的存款而又没有别的投资渠道，则最好是多付首付款，减少贷款额度，因为贷款的利息毕竟还是远高于在银行存款的利息。
还款期限多长为宜？
虽然借款期限越长，每个月的还款额就越少，每个月的还款压力相对较小，但总的还款额是在增大。如果你是在３０多岁时贷款购房，２０年后５０多岁，已接近退休年龄了，如果再延长贷款期限，一旦进入退休阶段，将无法承担较高的还款压力。所以专家提议，购房贷款还款期限一般在１０年—１５年间为宜。
提前还贷合适吗？
如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果你手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还款还是合适的。
关于公积金贷款买房
&悬赏分：50 - 解决时间： 17:02
近日我看中一个楼盘，开发商说他们的手续不支持公积金贷款。等房产证下来的时候，可以个人拿房产证去银行将商业贷款转成公积金贷款。我想知道这种说法是否可靠。
请从事这一行业或明白这方面的朋友回答。
不明白而仅仅靠搜索来找的朋友勿答，谢谢！
为什么开发商喜欢商业贷款,很多楼盘不支持公积贷款,是因为商业贷款可以在5_10天之内银行贷款手续就可以审批下来,开发商可以很快回收资金.而公积金贷款是有很严格的规定的,比如对银行的要求,有些和开发商合作的银行根本就没有取得公积金贷款的资格,有些和开发商合作的银行即使有,但公积金贷款的回收资金较商业贷款来说要慢很多,因为公积金要通过公积金管理中心审掇,而商业货款只是银行审掇就可以.资金回收在3个月以上.所以开发商不喜欢公积金贷款.再说利率不同.综合上述因素,答案就出来了.
开发商说可以将商业贷款转成公积金贷款,就种说法是可信的,合同下来之后,可以凭银行的贷款合同到公积金管理中心提取一年的公积金.每年的6月30日为公积金的结息日,公积金只能一年一年地提取,如果将商业贷款转为公积金的话.那么你的利率是商业贷款的利息,一样可以提取公积金.
参考资料：我就是做贷款的,不需要参考资料
回答者：ly48111m - 试用期 一级 7-20 21:19
提问者对于答案的评价：
不是太准。不是一年一年地提。就是可以转成公积金贷款。我咨询了当地的公积金管理中心。
公积金贷款买房省钱三招&
　　对市民来说，运用好公积金贷款和冲还贷政策，可使借款成本最小化，使公积金缴交资金账户存款使用效率最大化。民生银行的专家提供了以下省钱三招：
　　合理确定贷款年限。由于公积金贷款利率要比商业性贷款低一个百分点，因此在组合贷款中，要合理设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。
　　这样在同样还款压力下，就能以多偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。如果夫妻年龄差异不大，可由丈夫做贷款人，申请到的贷款时间更长；如果年龄相差较大，年龄较小的一方做贷款人，可申请到期限更长的公积金贷款。
　　选择适合自已的冲还贷方式。如果公积金账户余额有几万元，并且剩余贷款全部为商业性贷款或全部为纯公积金贷款，用“一次性还款法”较为有利，因为这可减少利息支出。如果商业性贷款和公积金贷款余额均较大，专家建议尽可能多享受公积金贷款优惠，通过“逐月还款法”＋压缩“商业性贷款”的贷款期限来实现。采用“逐月还款法”，公积金账户资金可帮助您归还当月的组合贷款月供，使商业性贷款月还款最大化，重要的是应在公积金账户资金用完后，再向银行申请延长贷款期限，使月还款额控制在自己可承受范围内。
　　公积金大（装）修贷款申请。目前民生银行已取得个人住房公积金大（装）修贷款承办资格。借款人只需再提供房屋装修合同和装修首付发票等材料，银行会协助向上海市住房置业担保公司申请个人住房公积金大（装）修贷款。该贷款最高可贷30万元，并不得高于装修工程款的70％；每平米建筑面积最高可贷1000元，贷款金额加住房贷款余额不得超过房价的七成。
加息后，公积金贷款买房更划算
作者：吴 兵 陈利生 发布时间：
　　从3月18日开始，金融机构人民币存贷基准利率将分别上调0.27个百分点。专家分析此举可能会引起年内出现“提前还贷潮”。业内人士分析，公积金利率上调体现出政府对房地产市场调控的强烈信号，此次调整说明政府在公积金的使用方面可能会有新的政策，也许将更多用于中低收入群体购房需要等——
昨天，上班后有很多市民打电话到市住房公积金管理中心，咨询利率上调后有关公积金贷款政策。“个人住房公积金存贷款利率上调了0.18个百分点。”公积金管理中心的工作人员告诉记者。
根据央行规定，从18日开始，金融机构人民币存贷基准利率将分别上调0.27个百分点。其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点。根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8％调整为1.98％，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
市民最关注的个人住房公积金贷款利率也从3月18日起实施上调。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4.14％调整为4.32％，五年期以上从4.59％调整为4.77％。日以前贷款发放到位的客户,利率调整将从明年1月1
日起执行。
市住房公积金管理中心工作人员给记者算了笔帐，按月等额还款方式计算：1万元20年的公积金贷款加息后月还款额由63.75元增至64.73元，多支付0.98元，累计利息20年共多交235.2元。若以20万元20年的公积金贷款计算，利率调整后每月多还19.6元，20年一共多还利息4704元。
而20万元20年的商业很行住房贷款,
每月还款1563.83元，公积金贷款每月还款1294.6元，公积金贷款每月要比商业贷款少付269.2元，20年到期累计少支付利息64608元。
比较而言，公积金贷款的利息负担比商业银行贷款要轻多了。所以说，用公积金贷款买房将更加划算。
公积金贷款和商业贷款的区别
&一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：
1、持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。
3、具有购买住房的合同或有关证明文件。
4、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。
而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。
二、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80％。
三、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。
五、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。
从以上分析可以看出，虽然住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工。贷款手续也比较麻烦一点，但是住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款的利率要低一些，因此，它仍是一种十分优惠且受老百姓欢迎的贷款形式。
&　　以10年期万元供款为例，公积金贷款年利率为4．32％，月均还款额为102．77元；商业性个人贷款年利率为6．030％，月均还款额为117．17元。二者相比，公积金贷款利率低1．710％；4．还款方式不同。公积金有两种还款方式，一种是按月等额归还，贷款本金、利息每月归还；二是等比偿还，即贷款年限内，逐年按同一比例递增偿还，但每年每月的偿还额数是相同的。商业性个人住房贷款采取先还息后还本按月均还的办法。&
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