专家：加息后房贷如何选择？
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专家：加息后房贷如何选择？
　　中国证券报消息：成都的蒋先生于2006年初按揭了一套高档住宅，贷款总额为50万元，贷款期限20年。买房之后，蒋先生经历了4次加息，从最初的年利率6.12%飙升到如今的7.20%，每个月比当初要多还300余元利息。现在一提起这件事，蒋先生就后悔当初没有选择“固定利率房贷”产品。
　　2006年以来央行已经4次加息，很多有置业计划的市民纷纷将目光投向了各家商业银行推出的“固定利率房贷”业务。但银行理财专家建议说，并非所有购房者都适合该房贷产品，年轻人、投资者和贷款金额较多客户就需要谨慎选择。
　　一般来说，固定利率房贷的年利率标准一般都会比现行房贷基准利率高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高些，因此对于那些目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。
　　房产的投资者也不适合该项房贷产品。对于他们来说，也许几年之后，房子就会转卖出去，而购房初期却要因为选择固定利率而负担更多的房供，这显然会增加投资成本。即使是那些以租养贷的房产投资者也没有必要选择“固定利率房贷”，因为房贷利息的涨跌，往往折射出市场的兴衰，也意味着房租收益会上下浮动。与其用固定利率将自己的月成本“锁定”，还不如让租金收益和其一同浮动变化。
　　此外，贷款金额较多的客户在选择该项业务时也需要谨慎。大多数固定利率贷款的期限都为3年、5年，最长也不过10年，而这些还款期限相对于日益增加的贷款余额来说，显得太短，由此计算出的每月还款额也将大大超出了普通客户的承受范围。对于他们来说，最好采取固定利率与浮动利率相结合的方式。
双周供　　“双周供”是指将按揭贷款的还款方式从原来的每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来“月供”的一半。采用“双周供”，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息。
　 　固定利率　　固定利率房贷，就是银行与借款人在借款合同中约定一个固定的利率，不论法定利率如何调整，在合同期限内借款人都以约定的利率偿还银行贷款。而现在实行的普通房贷，其利率则是按法定利率调整而进行相应的调整。
　　李先生犯愁了，银行又加息了，这是央行自日之后的连续第五次加息。工资不见涨，如何选择房贷才能还得最少？李先生辗转各大银行，发现固定利率水平和自由还款方式相结合这组合拳还款方式似乎是个不错的选择。
　　在了解银行房贷产品的过程中，光大银行一款以“省息”为主打的“随心还”产品吸引了李先生的注意力，按揭者可以自己随心选择还款方式，不必再像以前一样，迟交一天还款就要缴纳大笔罚息。
　　光大总行营业部私人业务部副总经理李莹向李先生提出建议，在央行连续加息、市场普遍对加息预期过高的背景下，可以选择“固定利率”与“随心还”两种产品相结合。固定利率能够规避利率上调带来的风险，而“随心还”这种宽限期、灵活的还款方式可以结合资金的具体状况，可以使客户利益得到更充分的保障。
　　李莹认为，除以上组合以外，“天天供”也可以是客户比较好的一种选择，它把存款贷款结合起来，在存贷同时加息，而存款利率增加大于贷款利率的背景下，使客户资金更灵活，收益更大化。
　　事实上，在外资银行进军房贷市场以来，中资银行的压力明显加大。各家银行都在不断创新，力求发展一些有特色的房贷产品，吸引客户，占领市场。
　　伟嘉安捷总经理康胜指出，各家银行房贷市场份额争夺日趋激烈，为抢占市场，现在的房贷还款方式较前几年相比选择更加多样化。除了光大推出的新产品外，像招商银行( 20.76,0.00,0.00%)的“随借随还”、深圳发展银行的“气球贷”产品也都颇具特色。
　　他强调，房贷市场产品缤纷，无所谓好坏，适合自己的就是最好的，申请房贷者要结合自身资金状况做出最适合自己的选择。
六种房贷还款法的优缺点比较：
面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式还款，很多借款人迷惑不已。下面介绍的七种基本房贷还款方式各有“优缺点”，供您比较。
这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。　　举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1636 元。初始的两三年，1636 元中大约80％以上是归还银行的利息部分。　　采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较以下要介绍的同样期限的等额本金还款法高。
借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。　　假如从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111 元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2029 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。　　这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群（比如有些中年人）。
一次还本付息
贷款期限在一年（含一年）以下的，到期一次还本付息，利随本清。现在，一年的期限有望最高延长至5年。该方式一般只对小额短期贷款开放。　　这种还款方式适应的人群面比较窄，必须注意的是，它容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。
按期付息还本
借款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。　　这种方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊到几个月。
本金归还计划
借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。　　假如从银行贷款20万元，15年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111 元左右，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还10个月的本金，为11110 元，超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。　　此种还款方式适合于没有每月固定收入，但每完成一项工作都有大笔收入一族。例如网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等。
等额递增、等额递减
这两种还款方式都把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。　　以贷款10万元，期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100 多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300 多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
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欠银行钱越多越久越好吗？房贷真相原来是这样！&&　　据南方贷款小编了解，如今，房子已经成了热门商品，无论是投资还是自住，都是香饽饽。那么，对于购房者来说，怎样买房才能更省钱？贷款越多是不是越赚？各家银行的房贷利率差距有多大？这其中的奥秘你绝对不知道！&&　　1、贷款买房就是赚到&&　　有的人喜欢全款买房，因为他们觉得那没有负担。有的人就喜欢贷款买房，因为资金占有度低，利用率高，甚至还能多买几套。&&　　泰和财富的理财专家表示：现在负利率时代，就算你是土豪，可以向银行贷款就贷款吧，因为利率实在太便宜，转手做个什么投资理财，赚个利差分分钟的事，借到就是赚到，况且房价上涨过快，早点入手也不是什么坏事。&&　　2、贷款买房，跑赢利息就是赚&&　　影响贷款年限的重要因素有三个： 1.收入，一般月供最高不能超过借款人收入的50%； 2.贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；3. 房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。那究竟是等额本息好还是等额本金还款好呢？要不要提前还款？&&　　看下图，同样是一笔贷款，显然，等额本金支付的利息更低。如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。另外，投资的利息只要大于4.9%，不用着急还银行贷款的，借长一点又有什么关系呢？&&　　3、信用记录不良能贷款吗？&&　　不同银行对于不同情况的不良信用记录贷款存在不同的规定，有的银行规定是看逾期次数和最高逾期的情况；也有的银行是看总逾期次数来决定是否办理贷款，比如累积超过15次就不再给予办理。但并不是个人信用不良就不能申请信用贷款，在跟银行打交道的时候，最好尽可能多的提供丰富的材料和担保，并且说明不良信用记录的原因，如果借款人逾期次数少、金额小，银行还是会酌情放贷，但是贷款利率或被提高，贷款成数也有可能降低。&&　　泰和财富的理财专家建议大家千万别逾期，如果实在周转不来或者不想牵扯这些，也可以找泰和财富解燃眉之急。&&　　4、公积金贷款一定比商贷省钱吗？&&　　一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4.9%，公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金最低首付2成，二套结清最低首付3成，未结清最低首付4成；首套商贷最低首付3成，二套结清首付最低3成，未结清最低首付7成。&&　　但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额&贷款年限&0.02%，大家可以仔细比对再定，但是就首付比例而言，公积金存在优势。&&　　5、选择中小银行就一定比四大商业行省钱？&&　　在很多人的眼里，五大行推出的住房贷款业务利率不如中小银行低。其实，这是一个很大的误区。小编汇总了下部分银行的首套房房贷利率发现，相对而言，各家银行的房贷利率差距很大外资行与五大行和股份制银行相比，普遍贷款利率更高。其中，浦发银行和汇丰银行贷款利率最低，为3.92%，渣打银行最高，为4.41%。大家还是应该多跑几家再定也不迟！&&　　备注 北京公积金 基准利率 3.25%&&　　部分银行首套房贷款一览&&　　序号 银行 首套住宅 房贷利率&&　　1 中国工商银行 8.5折 4.17%&&　　2 农业银行 8.3折 4.07%&&　　3 中国银行 8.5折 4.17%&&　　4 建设银行 8.5折 4.17%&&　　5 交通银行 8.3折 4.07%&&　　6 邮政银行 8.5折 4.17%&&　　7 中信银行 8.5折 4.17%&&　　8 浦发银行 8折 3.92%&&　　9 民生银行 8.1折 3.97%&&　　10 光大银行 8.5折 4.17%&&　　看了这么多，想必大家应该都明白了，贷款还是要量力而为，具体问题具体分析，并不是借的越多越久你就越划算，我们还需要算上其他附加费用和时间成本等。但有一点是肯定的，低息和银行借钱是非常划算的，用它来投资，赚取多余利差，可谓是非常聪明的选择！&&　　来源：网易房产(来源:南^方^财^富^网)
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而最近 马云粑粑的支付宝 又给东莞的小伙伴带来了惊喜 最近，不少东莞的小伙伴们发现，在支付宝的城市服务平台里 社保查询 、 积分入学入户查询 、 人...
社会保障卡，全称 中华人民共和国社会保障卡 ，是指由人力资源和社会保障部统一规划，省级、地市级人力资源和社会保障部门联合商业银行面向个人发行，具有身份凭证、信息记录、自助查询、就医结算、缴费和待遇领取等社会保障应用功能，...
未激活金融社保卡的将继续使用监护人原参保登记中填写的银行账户缴费，如果因金融社保卡里金额不足，导致扣费失败的，请及时往账户里充钱，系统会进行多次补扣费。10月19日，记者在深圳市社保局的官方微信号强调：金融社保卡没钱，有可...
每个月的工资，缴纳五险一金要扣掉一大笔钱，可是大家都了解这些权益吗？劳动报微信10月11日发布《交了这么多年的五险一金，你真的会花吗？》一文，为大家普及这些社保小知识。 养老保险 如果你累积缴纳15年以上养老保险，退休后可以拿...
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