房价看来真要降了！ 2017年上涨概率为0
银行表示不怕房价跌意味着什么？因为市场风险在那里摆着，大家都看得到，都认为不允许房价跌，所以在这样的预期下，市场风险会更加集聚，直到风险如同一颗弹一样，随时都有引爆的可能。  这几天，说2017年中国楼市风险可能将集中爆发的稿件多了起来，人民日报也转发了《房价“泡沫”：2017年房地产市场风险或将集中爆发》这篇稿件，就连近日大炮也在预测楼市，他认为，房地产上涨行情能持续到年底，很多人欢呼，觉得他又在预测市场大好，可没人问他后半句是什么意思。房价上涨到年底后怎么走？即使不大跌，也该结束房价大涨了吧！如果房价不涨，哪怕不跌，可能都是市场的噩耗。  “2017年房地产市场会开始调整。”多家开发商大佬在近期做出了如此判断。有报道称，一位在市场上很活跃的房企董事长在某闭门会议上称，2017年年底或者2018年年初，房地产市场会开始调整。2017年房价上涨概率为0。  为什么如此集中地都在说调整会发生在2017年呢？简单地说，2016年一二线城市市场太疯狂了，2015年安家新媒体小编也在市场冷清时判断出2016年房价肯定会大涨，因为有多重政策利好及去库存的号召，房价肯定会涨。但今年房价也该涨到头了，过度上涨必然会引发楼市调控，千万别说调控不管用，只要真正去执行了，没有不管用的，说不管用那是时间太久了，本来调控就是权宜之计。  而调控的脚步离我们越来越近，已经气势汹汹地向我们走来。  经济低迷、房地产独大的现实情况，高层不可能不清楚。如何摆脱这种状况，显然调控也只是短暂的回击，后期也一定会有更绝的杀手锏。北上广深四个一线城市在内，全国有九个城市，实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策。像北京、天津、郑州等地调控也在路上。  楼市的风险到底在哪里？说白了就是太热了。地王频出、房价飙涨，这些都是表面的反应，幕后起作用的是资金的流动。而加杠杆也被认为成楼市风险将集中爆发的诱因。  据财新网消息报道称，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。按质押率看，目前银行普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。  银行表示不怕房价跌意味着什么？因为市场风险在那里摆着，大家都看得到，都认为不允许房价跌，所以在这样的预期下，市场风险会更加集聚，直到风险如同一颗弹一样，随时都有引爆的可能。  而回头再看看市场，真正支撑的有多少是刚需？更多的是钻法律空子的投资投机者。一旦信贷政策收紧，房地产市场出现拐点的可能性较大。在一个透支购买力、透支需求的市场下，房价大涨能持续多久？  所以，房价可能真的要在调控中慢慢回调了，至于什么时候降，没有人敢给出精准的时间节点，当然，安家新媒体小编也认为房价大跌可能性不大，也相信国家会妥善处理好，牺牲实体经济，让房地产一枝独秀的局面也必将终结，前期高价拿地王的房企，如果房价不涨恐怕都难以维持高周转，不涨即为降。其实，房价下跌没那么可怕，可怕的是中了房价只能涨的魔咒。终将会有一大批被淘汰。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved2017年房价这轮上涨会停吗？
来源：现代快报全媒体编辑：范文静
到7月份为止，南京房价已经连续涨了17个月。
回顾历史，南京房价曾经有一波悠远绵长的“24连涨”：2012年6月—2014年5月。在那波上涨里，很多人也忘记了，房价原来也会跌。
这一轮的房价上涨，从2015年3月开始。从去年底开始的这波主升浪，涨幅远比之前凶残。
小马哥根据国家统计局每个月公布的70个大中城市房价数据，制作了这张房价环比涨幅图。图片没打水印，喜欢的尽管拿去。
看上去，虽然连涨了17个月，但今年7月份依然高达3.6%的环比涨幅，距离停止上涨还很远。要想复制只涨24个月的历史，好像不太可能，对吗？
24是个值得玩味的数字。
当你从开发商手中购买了期房后，买卖合同上都会约定房屋交付时间。在南京，一般33层的高层建筑，因为建设进度的关系，交付时间多为2年后。现实中，有的开发商盖房子比较给力，能够实现提前交付，大约只要1年半。
也就是说，从你买房到拿房，这当中一般得花1年半到2年时间。
对！就是24个月！如果很多人在2年前密集买过房，2年间房价涨幅不小，那么2年后交付的时候，会不会有一波比较密集的二手房上市潮？
进一步思考下，如果2年前那波人买房都是抱着投资的目的，2年后会是啥情况呢？
下为365网制图。
因为这两年南京楼市新房的巨量成交，2017年和2018年将有巨量的新房转化成二手房。
现在大家都抱着投资的心态来买房，届时这些二手房的接盘侠又在哪里？如果接盘侠数量不足，会发生什么情况？
最后再来看看南京本轮房价上涨期间的成交量情况。
2015年11月、12月和今年的3、4、5月份都有1.5万套左右的历史最高成交，按照1年半到2年的交付周期算，2017年年中到2018年上半年，可能二手房抛压史上最大的一段时间——这么掐指一算，本轮房价已经涨了17个月，如果涨到24个月的时候，岂不是二手房抛压又来临了么？
我觉得，南京本轮房价上涨周期，在2017年结束，是大概率事件。当然了，你可以拿出一万个理由来驳斥我。但无论如何，在众人狂热的时候，多一份独立思考，没什么坏处。
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快报曝光台
[][][][受贿][违纪][受贿][违规][受贿]2017年房价是涨是跌？买得起房的人说了算
来源：财经综合报道
作者：尚舒房
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。
不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？
说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。
&&& 以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？
南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。
上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。
上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。
大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。
在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。
这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。
知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。
跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。
经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。
在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。
我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。
这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？
在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。
这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。
更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。
我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。
而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。
前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。
先来看土地。
关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。
为什么北京的房价这么高？饥饿供地。
为什么上海的房价这么高？饥饿供地。
为什么中国的房价这么高？饥饿供地。
哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。
我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。
大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。
还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。
在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。
&&& 所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？
第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。
第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。
最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。
所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。
我们再看下一张图，大家还有什么疑问？
一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。
我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。
二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。
其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。
在这里我们讲两点。
&&& 第一个讲城市的行政级别。
中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。
我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。
我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。
&&& 第二个我们会谈到城市的产业结构。
所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。
我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。
我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。
一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。
因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。
&&& 所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
(责任编辑：曹萌)
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