房产中介个人总结_百度文库
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房产中介个人总结
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你可能喜欢　　个人情况简单介绍：2008年下半年在房地产市场最低潮的时候，偶然进入该行业，短暂的低谷之后，正好赶上2009年行情最好的时期，2009年开始帮别人公司做门店管理，当年2家门店，光佣金营业收入200万左右，不算其他收入。公司的纯盈利在100万左右。 之后，国家开始新一轮史上最严调控，限购政策出台，市场相对萧条一些，坚持到2011年7月份，离职休息调整。 　　3年地产生涯，经历了人生最重要的事情：装修，结婚，生娃。每一项都是烧钱的，到离职的时候，手头现金不足10万块。 调整期间要好好规划一下接下来的路了。。。　　从有了孩子之后，老婆就不上班了，父母从老家过来一起帮助带孩子。随着孩子一天天长大，家里人员也开始部分闲置。 打算做个项目把人员合理利用起来。考察了近半年，最后开了一家超市，就在我居住的小区，生活生意都方便。开业前投资了12万左右，后续陆续增加了一些。经过半年多的运转，超市一家走上正轨，目前日营业额在2000左右。这样，家里人员问题解决了，生活基本就解决了。
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　　超市正常之后，我在考虑新的项目，观察了目前的房地产市场环境和国家大的经济环境，以及今年以来本地的房地产成交情况，决定继续回归老本行。我从接触地产中介这行，就一直想拥有自己的门店，自己公司，自己将来的连锁门店。没有了家庭生活的后顾之忧，开始再次投身地产。 　　综合考虑了一下自己的经济状况和从业经验，觉得还是房产中介目前阶段适合自己，更适合白手起家，低投入，高产出项目
　　店铺大概情况做一下介绍：靠近2个居民区，一个小区大概100栋房子，另外一个20几栋，目前二手房均价大概9000左右。大一些的小区平时房源转手率比较高，小一些的小区相对低一些。 对面有一所万人大学，租赁需求相对旺盛一些，离店铺2站路外，是高新开发区。
　　门店于2012年9月下旬筹备完毕，开店资金全是外借的，所以暂时也不能招聘员工，只有靠自己了。加上离开本行1年多，也需要自己亲自实践，找回感觉。 9月份的最后10天左右时间，没能开售单，租单做了3单，收佣金3200元，虽然不多，但给自己带来一些信心。加油！！！
　　新政将落地南京二手房主未雨绸缪 房子卖到月底就下市　　3月初随着国五条政策的出台，二手房市场抛房现象严重，大量投资房源涌向市场。不过，随着各地细则发布日期临近，很多未卖掉房主已经开始未雨绸缪，明确表示房子在细则出台前仍未出售将转售为租
　　细则出台后 多数房主表示如未卖掉就下市出租　　时间进入3月底，随着南京国五条细则发布日期越来越近，市场上仍有大量房地产投资者未将手上的房源抛出。由于不少卖房者担心细则实施之后卖房成本会变高，导致自己炒房所得的部分利润打了水漂，开始转为保守姿态，变售为租。　　作为刚需购房最为集中的桥北市场，仍有不少未被投资客抛售的二手房。“这段时间我们很多门店都接到房东的要求，在细则发布的时候停止卖房，转为出租。”春晓房产资深经纪人林玉荣表示说。　　另有不少卖家在去中介公司挂牌出售房源的时候，就已经明确表示只将房源挂到细则发布之前。如果在国五条细则发布之后房子还未出售，就下市终止挂牌售房据业内人士表示，造成这一现象最为主要的原因是细则出台之前，南京二手房市场未来还并不明了，更多房主则是担心高达20%的税费应该如何缴纳，而为了度过二手房市场上的迷茫期，选择出租避过风头。
　　10月2号正式开业，选择这天还有一个原因，就是这天也是我女儿2周岁的生日，正好亲戚朋友一起过来，因为就我一个员工，也没有通知朋友之类的，起步阶段，一切以低调务实为主。 　　新的开始　　新的起点　　新的期望
　　由于国庆中秋8天长假，前4天没有客户看房，我也给自己放松了一下，休息了2天，陪女儿转转。10月5号的上午接到一个客户要求看房，面积是116平，2楼，总高11楼，3房2厅2卫2阳台，房型非常好，主要缺点就是位置有点远，我门店周边的二手房价大概在8000左右，而此房报价只有5000多。 初步约定下午看房。　　房业主为我小区一居民，该房在其他公司也挂牌一段时间了，一直没有成交。下午2点左右，接到客户电话，已经在路上了，遂通知业主一同前往（虽是毛坯房，但钥匙并没有留下来）。半个小时左右，在小区门口和客户会和，客户一家3口人全过来了，一对中年夫妇，带个小孩5岁左右。非常难得，8天的假期可以遇到这样的客户，初步判断客户购房意愿比较强烈。
　　客户进入房子之后，从两个人的表情上可以看出，对房子还算满意。经过短暂的沟通，初步了解到客户的大概背景以及购房用途，工薪阶层，单位比较好一些，买此房打算投资，等地铁通车再出手，地铁目前已经动工，2014年上半年通车。 客户简单了解了一下小区的情况，房主出售的原因，随便挑了一些无关紧要的房子缺点，看房结束。结束之后，客户提出要到地铁站去实地看一下位置，我边让客户自己打车去看了，我和业主回店。
　　回店后，大概过了1个小时，估计客户在回程的车上了，和客户通了一个电话，咨询一下是否顺利看到地铁站，主要目的是想知道客户对该房子的意见，通电话之后，能听的出该哥们有点小激动，言语当中透着满意，电话里客户就问这个房子的价格大概可以低多少，我按照之前业主委托的价格如实告知：一次性付款60万，贷款的话61万（实际业主心理底价为60万）。客户问，能不能再少一些了？？ 我担心这哥们太冲动，关键是人也不在我眼前，于是告知，你回家后和家人商量之后再做决定，第一，对房子是否满意；第二，满意房子之后再说价格的问题。 我说等晚上再联系。
　　晚上大概8点左右，估计客户应该吃过晚饭，也和家人充分讨论了，一个电话追过去。客户的态度没有改变，依然问价格空间，我觉得有戏！！！ 遂安排，告知，如果你确实对该房比较满意，只是价格问题，我建议你明天带上定金和业主见面具体商谈，让业主看到你的诚意，价格会好谈一些。这哥们觉得这样也比较好，于是答应第二天来店和业主面谈。 呵呵 ，有点小激动！！
　　当晚有点小激动。。。 有一年多没有谈单子了，心理不是很有底，打算喊个朋友帮忙一下。第二天上午10点多客户和业主准时到店，客户就一个人来了，业主夫妻俩过来的，看来有戏哦。 经过几轮讨价还价，我和朋友在之间相互做工作，最后成交！！ 成交价格最终58万。双方都还算满意。当然，我也满意了。佣金1.2万。开业第一个售单，开门红了！！！ 晚上给自己小庆祝了一下。
　　目前这个客户已经成为　　我的朋友　　这套房子　　业主打算2年后　　地铁通车之后　　就抛掉　　到时候就是第一手房源了　　呵呵
　　在这个国庆中秋双节，新店开业和爱女生日之际，成功开出了第一单！！ 给了我新的信心和地产行业感觉。 加油！！ 　　以开此贴，自勉，自励。自己的甘，自己的苦，和朋友分享，向高手请教，广交天涯朋友
　　楼主，现在怎么样？我很看好这一行，加油啊。　　
　　@lpfsx2008 15楼
20:42:14　　楼主，现在怎么样？我很看好这一行，加油啊。　　-----------------------------　　一切还算顺利　　谢谢
　　我目前在物业公司上班，也想做房屋中介，但是卖房的流程还是不会做导致年前本来能挣钱的一单生意流产了，求楼主赐教，　　
　　@涅磐的凤凰2011 17楼
05:39:51　　我目前在物业公司上班，也想做房屋中介，但是卖房的流程还是不会做导致年前本来能挣钱的一单生意流产了，求楼主赐教，　　-----------------------------　　如果真有此想法　　最好的是先到中介公司　　去上班学习
　　我的实战经验：　　1.熟悉本城市房子的分布图，并知道房屋的性质及类型。　　2.知道房子的结构，且能很快画出草图。　　3.所有的房源必须亲自去看，看看采光，套型，有没有漏水等并和房东有过一定的交流。　　4.能大概的估出任何房子市场价。　　5.和客户交流时7分真，3分假，当然假不是叫你欺骗客户，只不过是善意的谎言，以便谈判时你能主动。　　6.熟悉中介操作流程，包括过户，按揭，及相关费用的计算。　　7.带客户看房时不要带多，先看3套再说。　　8.带客户看房前要了解客户的要求，磨刀不误砍柴工。　　9，接听电话电话时尽量不要再公司店堂里。　　10.谈价格时不要先下结论，让房东和客户谈的差不多时，再做最后的促成。无非是取个中间价。　　11.搞好售后服务工作，首付，过户，按揭及水电的过户等。　　12.最重要的一点：千万不要欺骗客户，要真诚对待客户包括买方卖方，当客户变成信任你的朋友时，什么都好说了。
　　简单说一下我这个片区最近几年的房价发展走势：年，元/平，只有很少的楼盘。 年，元/平，开始中大规模的开发。 2008年，金融危机影响，房价最低跌回3000出头。 2009年，从3000多到年底最高峰的10000左右。 年，受国家调控，房价在8000左右徘徊。现在这个区域有2条地铁线路在开建，2014年上半年将通车。 届时房价预期在10000元/平左右。
　　10年 房价相当于涨了8--10倍。可是，收入呢。。。？？　　所以 个人观点，如果是自住，只要付得出首付款，就尽早买。 当下年轻人的区别主要取决于第一次买房的时间。
　　笫一：与人打交道要有警惕，不要过份的相信人。 　　在生意场上的朋友仅仅是买卖关系的朋友，一旦买卖关系结束，这种朋友的感情也会淡薄。你不要指望他　　会帮你多少，能赚他的钱你就赚，你不要有害人之心就是了。有位作家说过，政治家下台了还有一群追随　　的人，商人经理下台了（失败），是不会有多少人追随的。胜者为王败者寇啊，商场如战场嘛。 　　第二：在没有了解对方之前，不要赊帐出去，以免收不到货款“钱货两亏”。 　　虽然生意暂时没有成交，但你不要后悔，你的货还在，还可以卖给别人。百货中百客。 　　第三：要懂得市场行情，该出手时就出手。 　　有缘人来了你要接缘，有时生意也要讲点缘份的。有的冷门货过了这个村就没有那个店了。如果你不出手，　　就要等一定的时间了，可能会影响你的周转。 　　笫四：货源要充足，要备好货，客人来了不会因为没有货而扫兴。 　　如果客人来几次没有买上货，以后他可能就不会来了。 　　笫五：要诚实守信，不要卖假货差货。要对客人说清楚货的规格质量。 　　要热情大方，要让利益给客户，不要斤斤计较。任何客人都厌恨短斤少两的。 　　第六：如果你是独家经营的品种，叉是新品种，就该你大赚一笔了。 　　你可能就会因此发财！你一定要卖高价，最好高到“月球”上去，你自己就笑得眼泪花花淌。这是你一生碰　　到的发财机会啊。人的一生就是次把两次。这就是我们说的“机会”！
　　第七：谈生意时，不要让客人感觉到你想把东西卖给他，这时他就会跌你的价。 　　你应该总结一套计巧，你表达出来的话语间流露出“我的东西是畅销的，你不要正好呢，我正好把东西留给　　别人，以免别人说我不守信用”。但不要直说出来，让客人感觉你在说假话。客人因为逆反心理会立刻卖你　　的货。 　　笫八：求买不求卖。 　　要求进好货，便宜货，在进货上下苦功夫，找产地找资源。卖货不要强求，只要你的货对路，客人是会找　　上门来的。 　　笫九：选择铺面要入行，最好选在人气旺的地方。 　　铺面要整洁干净，畅销商品要摆放在显眼的地方。要熟悉店内的商品。防止商品变质损
　　成功和失败业务员的区别　　1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！） 　　2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。 　　3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 　　4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告). 　　5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌. 　　6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况. 　　7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 　　8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 　　9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 　　10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 　　11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。 　　12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 　　14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。 　　15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 　　16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 　　17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 　　18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。 　　19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主 及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。 　　20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 　　21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系） 　　22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。
　　失败业务员的日常工作 　　1、常迟到，开小差。 　　2、望天打卦，无所事事。 　　3、一周看房次数不过三次。 　　4、洗盘工序得过且过，毫无内容。 　　5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。 　　6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动 　　7、阳奉阴违、只做表面功夫。 　　8、上班等下班，做业务的心态不够强。 　　9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。 　　10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。 　　11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。 　　12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。 　　13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。 　　14、不会自我检讨做业务的能力。 　　15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。 　　16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善 　　17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。 　　18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。 　　19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内） 　　20、对买卖手续流程不充分了解。
　　业想的是今年能开多少店，占多少市场份额； 　　12：打工人今天天下雨和下雪，没有客人就很高兴，可以放松偷懒，创业想的今天天气下雨下雪，心如火焚，着急无比，如何吸引客人上门； 　　13：打工碰到问题就是解决问题，创业就要想这个问题的根源是什么，怎么解决，还要怎么防止再次发生； 　　14：打工碰到困扰自己的问题就回避，认为不能解决，创业碰到自己头疼的问题必须要勇敢面对，并积极的想办法解决； 　　15：打工的时候把工作堆起来，能拖就拖，尽量少事情为好，创业的时候才知道问题堆在那里，就会成为定时炸弹，保不准哪天公司和自己与员工就都被这问题炸死了； 　　16：打工时候看着钟点，踩着钟点眯感觉很心安，创业的时候每天时刻都得想怎么生存发展； 　　17：打工的时候到晚上8点就把手机关了，恐怕有人来麻烦，创业的时候三部手机放在床头24小时不关机，希望有人来关照生意； 　　18：打工的人信心都在身体里面埋藏，创业的人信心都在身体外面张扬； 　　19：打工的人最不希望在大厅观众面前跟别人说自己是马仔，创业的人最怕在公共场所之中听别人说自己是老板，特别是没有成功的时候； 　　20：打工时候电话费总是要省了又省，最好的是公司的电话无偿使用，出门在外，给老板电话，也是响了一下马上挂了，创业的时候电话总是咬咬牙要拔打，即使长途电话，只要是自己的合作方和客户，总是要等对方挂线，哪怕心上很疼也得承受； 　　选择什么，得到什么，要什么，就要去选择什么！
　　新国5条　　南京没有提及20% 个税问题　　是好事　　也是坏事
　　今天 周六 报纸广告发布的时间，上午到此刻为止，共接到3个咨询电话,全是了解门面的。 其中有一个是之前带看的客户，也是老乡，经营小吃生意，随着现在店铺租金越来越高，想自己买个小门面自己用，预算控制在70万以下。 明后天估计会过来实地看门面。 　　最近咨询带看门面的客户比住宅的稍微多一些，等自己公司注册结束，打算以门面商业用房为主。目前我这个区域最近几年属于大开发阶段，随着入住率的逐步提升，门面的需求会随之变大，租金也会水涨船高。 而且，门面的经营受到调控的影响相对小一些，不受限购条件。　　公司虽然刚起步，但要找好自己的定位，有定位，有特色，会起到事半功倍的作用。同时，又可以避开激烈的住宅市场竞争
　　今天获得一个商业信息，附近一小区开发商剩余大概5套门面需要出售，位置还算可以，可以和开发商直接签约，省去大额税费。 刚和负责人联系了一下，希望能和对方合作，约在下周面谈。 有戏！！　　晚上带看一个租房客户，基本 满意，定金已交，明天签合同。如果成功，佣金750元，小单子也不错了。 创业初期，不管单子大小，尽量搞定，不挑肥拣瘦。养成好习惯。 租赁是房地产寒冬的小棉袄。　　今天大概接到10个左右的来电，数量还可以。 暂定明天带看买房的客户有2个。一个是明天上午大概9点左右，要看房源为116平，64万的。 另外一个是明天晚上大概7点左右，看我本小区一套婚装房源。93平，78万。 电话里沟通了一下，客户比较喜欢这个小区，一直在找合适的房源。
　　刚接到一个客户电话，要求晚上7点看房的，昨晚已经联系过了，才又来电再次确认一下，怕是没有这个房源。 哎，现在很多客户已经被中介公司虚假房源骗怕了，用低于市场价的房子吸引客户，等客户来看房的时候，编个理由，客户看不到房，转让推荐价格高的房源。 这个行业良莠不齐，需要发展中淘汰一批人和公司。　　2年前是网络宣传的效果比较好一些，现在由于使用的人多了，虚假房源太多，很多客户被骗，跑冤枉路，
　　下面我说一点买二手房的小技巧吧：首先大家肯定都会遇到这样一个问题，就是无论什么时候，不管你是在开会，在吃饭，在上厕所，甚至跟老婆亲热的时候，总会有中介公司的电话打进来：“您好，xx先生吧，我们这现在有一套非常不错的房源您有时间来看看吗？”等等诸如此类的，搞的您索然无味。其实在这里我要替中介公司的朋友说句话了，第一呢打电话就是我们的日常工作，第二呢给您推荐房源也是为了帮您找到好房子，合适的房子，虽然时间可能把握的不是很好，您也不要太生气，我就遇到过这样的，上来劈头盖脸的给你一顿骂，不管37还是21，当然这样的朋友我们也只能表示无奈，并心里默默画个小圈圈诅咒你，哈哈。　　废话这么多就是提醒大家，大家现在几乎都是在网上找房源，然后电话咨询，您的电话就是这么泄漏出去的，中介公司会登记您的电话，然后定期的给您打电话，有的朋友可能说我只给一个人打过电话，怎么这么多人都知道我的电话呢，告诉您吧，中介公司的信息都是共享的啦。。。。。　　有一个好办法就是，您买一张新的电话卡，知道买完房子直接扔掉就可以啦，这样既不会打扰你的个人生活，又不会给您添麻烦，有的朋友说我没那么多手机怎么办，好办阿，假如中介公司的人给您打电话，您可以直接告诉他（最后温柔一点，显得有点修养），您什么时候方便接电话，什么时候不方便，或者可以给您发短信，发邮箱啦。这样中介的朋友肯定不会打扰您的，与人方便自己方便嘛。
　　电话的问题解决了，下面就是看房了，也是相对最重要的一个环节来了。　　我总结的看房的几大要素：1.房子出没出过事，这个大家心里可能都会合计。其实这个很好办，您问中介公司的就行啦，他知道肯定会告诉您的，这个东西没人瞒的。瞒是瞒不住的。　　2.就是户型，一个设计合理好的户型，住着是非常舒服的。什么才是好户型呢，我认为在南京来说，能全天见到阳光的户型就是最牛X的户型，这里面有一个问题，不一定朝南就全天见光的，因为南京的小区容积率实在不敢恭维，穿过这个搂，越过那幢搂，眼前还是一个楼。中介公司一般会找阳光最充足的时候去带您看房，您可能一激动就感觉哇，太棒了耶，其实您刚出门，光就被前面的楼挡上了，大家会说我总不能在别人家待一天看阳光吧，no no no，这个其实您仔细看一下，楼的间距，太阳的方位就很容易推算出来的了，大家都比我聪明，我就不卖弄了，这里面楼层高的房子优势就出来了，可能有的人不喜欢住高的，但是就采光这一点来说，楼层高是有绝对优势的，不信您没事可以去看看。　　还有什么南北通透啦，全南啦，这个您就自己考虑吧，是家里有老人，还是一家三口啦，怎么合适您怎么选，没什么可啰嗦的
　　我之前遇到过这样的客户，就要南北通透，而且卫生间和厨房还必须得在进门右手边，还必须两个卫生间，说是风水好，我足足找了一年，房价都翻了翻啦，这位还没买到房呢，我想说什么呢，就是没有十全十美的房子，能满足您70-80%就不错啦。至于风水，我不懂，不敢乱讲。　　看房的时候一定要仔细，有的朋友看房的时候觉得不好意思，看房的时候走马观花，回家了看了几套房都不知道，大家不用不好意思，房主卖房子是非常喜欢有人去看的，有人去看证明卖的快阿，仔细观察房子的结构，有无改动，漏水不啦，长毛不啦，装修怎么样啦，有点时候装修好的房子可能会给您留下好的印象，反之则不喜欢，这其实是非常错误的，装修是看房的时候最不重要的一点，除非您非常不想装修，就要装修好的，那我也没办法。　　还有大家比较注意的就是房子的使用率，也就是公摊面积，这个嘛，其实就是板楼小一点，塔楼多一点，老房子小一点，新房子多一点。最科学的就是房本上面写的很清楚，建筑面积多少，实际使用面积多少。但是有的时候数字并不能说明一切，您自己多看看房子心里就有数了，有的心灵手巧的房主，稍微改动一下格局，效果是很明显的，房子的使用率马上就上来了。实用多了。
　　服务行业竞争压力大，地产中介行业作为中国大服务行业之一，只有不断完善服务项目，增加服务特色，才能在行业激烈的竞争中凸显巨大的优势，才能在买卖房屋的市民心中树立起全新的形象，摆脱地产中介在老百姓心中“从业门槛较低，从业人员良莠不齐”的差形象，在反馈中进步，在改革中完善。免费便民服务正是一个改革的起点　　中介门店成了便民服务点，这让仍有着守旧观念的买房人和卖家刮目相看，一时之间也成了地产中介行业十多年来从未出现的新鲜事。　　其实，这样的便民服务在南京早已潜移默化的融入了中介门店的服务中了，只是我们的市民还并不知晓居然可以免费享受到如此多除了买卖房屋之外的贴心服务，借用洗手间、市内电话、饮用水、手机充电、拉卡拉还信用卡……这一项项琳琅满目的特色服务，其实就在我们的身边，就在这一家家平凡却不普通的中介门店之中！
　　近年来，我国房产中介市场蓬勃兴起，起到了推动产业发展、服务群众需求的积极作用。与此同时，记者调研发现，房产中介市场依然存在一些乱象，尤为典型的是通过虚假房源、虚假房价蒙蔽消费者，以假离婚、假社保等手段突破限购、限贷政策，以及垄断一手房源、为高房价推波助澜。凡此种种，严重干扰了房地产市场的宏观调控。　　“假房源、假房价”让人雾里看花　　据不完全统计，目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万人，其中有3 .7万人取得了全国房地产经纪人资格，房地产经纪机构(含分支机构)超过五万家。目前房地产经纪机构中，中小机构数量较多，但也成长起一批门店过百、人员上千甚至门店过千、人员上万的大型房地产经纪机构。　　记者在北京、江苏、辽宁等地采访发现，尽管各级政府对房产交易已经制定了各种各样的政策，但一些中介机构仍然在发布虚假房源、虚假房价信息，不仅扰乱了市场，更损害了消费者的权益。　　“我想买套房子，上网查了好几个房源，结果都是忽悠人的。”辽宁省沈阳市市民刘敬旭说，他浏览了好几家房产网站，看到不错的房源就会把房子的地点、户型、价格和卖房人联系方式认真记下来。可是，当拨通电话后，情况却跟网上公布的消息不一样。对方往往回答：“房子还没卖出去呢，你直接过来看看吧。”等刘敬旭上门之后，对方却告诉他房子刚刚卖出去，然后向他推荐其他房源。　　北京的刘女士一提起她寻找二手房的经历就十分愤慨“不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分‘诱人’。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。还有一些中介会带你看假房源，并收取看房费。”　　除了房源是虚假的，还有一些挂牌房价也是虚假的。中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，现在中介为了吸引客户，都会在网站上发布房源信息，其中不乏一些中介发布虚假房价，甚至比正常价格低20%。　　一位房地产经纪人员告诉记者，这种吸引客户上钩的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。　　中国消费者协会投诉部主任邱建国说，2011年全国涉及房屋中介类投诉案件5000多件，其中和“不实房源”相关的占主要部分。国金新闻网，新浪近期一份“网络找房行为调研”结果显示，市民对网上找房“感觉不满意或一般”的比例高达80%左右，不满的主要原因是“网络房源的真实性和时效性过低”。　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，虚假房源问题不仅会严重干扰消费者的找房进程，对于整个行业的诚信机制建设也会造成负面影响。更为重要的是，大量的虚假房源误导了消费者对于真实房价的判断，影响消费者的价格预期。　　“假离婚、假社保”对付限购限贷　　近年来，各级政府在房地产调控中推出一系列限购、限贷等政策。然而，一些房产中介“上有政策、下有对策”，甚至不惜引诱、唆使、帮助购房人办理假离婚、假社保。　　2011年年初，江苏南京推出了一系列限购政策，在一定程度上抑制了炒房热潮。但记者以来南京工作不满一年的购房者名义去一些中介公司咨询对，却得到了中介公司的“安慰”。“上有政策，下有对策。只要看中了房子，其他的都可以想办法。”一家房地产中介公司的经纪人小王对记者说，“我刚刚帮一位刚来南京工作的朋友买了一套住房。”　　“现在一些‘担保公司’经常到中介公司发放宣传卡片，上面写着‘专治各种购房疑难杂症’。”www.guojinwang.net小王介绍说，非南京户籍人口在宁购房，必须出具一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明。但只要肯出钱，这些机构的人会帮助补缴一些材料，提供符合条件的证明。对于获得房产证不满五年的房改房，通过他们的操作也会变成五年以上，交易时就可以免交营业税了。　　“除了帮助补缴材料的造假行为之外，这些机构还会直接帮助购房者提供假证明。”小王说，“我就听说过有的机构为了帮助夫妇俩购买第三套住房，帮他们办理了假离婚证，这样夫妇俩将两套房产转移到一方名下，以另一方的名义就可以购买第三套住房了。有的机构也会直接办理假的社保证明和纳税证明，蒙混过关。”　　在北京，政府部门规定外地人购房必须缴满五年社保或纳税，但一些中介仍暗中宣称能够办理假社保。手拉手房产经纪公司的置业顾问在电话中告诉记者，可以代为办理社保，但费用比之前上涨了不少，即使购房者已经缴纳四年多的社保，只差几个月，办理费用也需要六万元。他说，办假社保可以签合同，办不成再把钱退还给购房者。记者表示：“办理假社保本来就是违法的事，即使签订合同，这合同有法律效力吗？”置业顾问对此含含糊糊。　　垄断一手房源人为推高房价　　记者调研发现，一些房产中介已经在向一手房市场“进军”，垄断新开楼盘房源，并将二手房买卖中的一些不诚信行为带入一手房市场，增加了消费者负担，同时推高了房价。　　一些购房者向记者反映，新开楼盘售楼处买不到房子，在附近的中介却 能 寻 觅 到 一 些 所 谓 的 “ 内 部 房源”，这些房源中介自称是楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的“好处费”。开发商与房产中介人为制造出“一房难求”的气氛，往往能大幅拉动楼盘价格。对此，辽宁省沈阳市泰山路上的一名房产中介人员表示，现在有一些中介与开发商联合炒房，这种“内部房源”大多是开发商给中介“寄卖”的产物。　　薛建雄表示，现在中介公司已经不再局限于提供二手房买卖和租赁业务，也参与一手房代理销售，不仅可以从开发商处获得1%至3%的佣金，还可以向购房人收取2%的中介费。因中介与开发商有利益捆绑，购房者往往由于信息不对称遭受利益损失。而对购房者不公平的是，一些中介与开发商签署独家委托代理协议，即购房人只能通过中介购买一手房，还要为此付出中介费。　　业内人士认为，一二手房联动是行业大势所趋，也是市场细分的必然结果，关键还在于规范交易行为。薛建雄表示，在二些房地产市场成熟的国家和地区，中介代理售房是较为普遍的现象。在我国，当前要警惕中介联手开发商垄断房源，利用信息不对称制造“紧张气氛”，借此促销并抬拉房价；同时，要防止房产中介将欺瞒客户、霸王条款、阴阳合同等不诚信手法带入一手房销售之中，损害购房者利益。
　　财富滚雪球　　两年房中介 身家500万　　“宁波起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。　　说起宁波的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万到现在资产几百万，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。　　陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以问家里人拼凑了30万元开了一家中型的房产中介公司。　　陈胜告诉记者，两年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。　　记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢？“我和下面门店的人一年交税就有近百万，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上去年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚的比别人多。
　　中介“炒房”的技巧　　除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道？　　方法　　1“洗脑”客户低买高抛赚差价　　“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。　　他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万，他开这么一家中型的房产公司每个月的开支就有5万多元，去年这么好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万的开支是最起码的。而他去年自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万。　　“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。　　他把一叠资料给记者看，这套繁裕三村的房子是他们上个月以1万1一平方（市场价1万3一平方）的价格收过来的，打算这个月挂1万4出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子？陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。　　“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套繁裕三村房子的例子，当时房东急需用钱，打算用1万2一平方稍微便宜一点卖掉去，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值1万一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个1万1一平方的买主，当然是马上就急于成交了。　　陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，1万1一平方，总价104万左右。他按揭7成，自己只要花30万左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万左右，除掉税后，他能够赚20万左右，39万的资金赚20万，利润就有60%多了。
　　2“零首付”空手套白狼　　方法　　对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”　　然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，出而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。　　陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”　　他在去年下半年以8000元一平方的价格买下了王隘新村的一套房子，总价60多万，他找到银行，评估给他做到了70多万，他当时首付加税全部只付了10万元不到，月房产证做下来，以1万1一平方卖了90多万，净赚30万，以10万的低首付赚30万，月利润超过了150%。
　　3　　方法　　提供短期拆借吃利息　　“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。　　由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。　　“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，別利息是、4分都有。”　　而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。　　目前，宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。”　　业内人士　　只属于个人行为　　“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生在听到此事以后表示了自己的观点，对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对宁波房价推波助澜产生影响，他没有给记者一个明确答复。　　有着十几年行业经验的东城泰富负责人汪巍向记者表示，房产中介行业光靠拿中介费确实是比较难有很高的利润，几年经营下来能够持续盈利确实是不多的。汪巍先后担任过南天、21世纪不动产等知名房产中介公司的运营总监，他认为房地产中介人士来炒房只能算做个人行为，他们也只是属于炒房大军里的一部分，他们也有投资、投机的自由。
　　今晚 刚刚忙好 再下一单 成交价79万 佣金1万9千 2.4%满收 很高兴 第一个月就把成本基本上回收了 ！！ 明天把签单过程具体八一下。 　　现在8一下昨晚成交的那一单。　　中午时间接到客户电话，就是前一天放我鸽子没来的那个客户，本来对他没啥好感，约好下午6点左右要看房，客户就是衣食父母，不高兴也要用职业的微笑回复，随时可以带看。 这套房源是我一个朋友委托的，目前自住，去年结婚装修的新房，现在需要换房。为了方便我带看，业主给我留了一把钥匙，这样会方便一些。 下午大概5.30左右，客户来电，说6点可以到小区，让业主最好在家，准备好相关房子手续资料，如果看的合适，打算谈价格，顺利的话就可以签合同。 呵呵 ，我倒没有动心，哪有房子还没有看，就要买房的！！ 业主在外面吃饭，平时也不在家，我也没有通知业主。 6点左右，约好在小区门口等，天还下着雨。 准时接到客户，一对小年青，一看就知道是为了结婚而买房的。 看了房子之后，两个人都基本满意，整个看房不超过10分钟，就要去见业主谈谈价格。 靠，太快了吧！！！ 毕竟是大几十万的东西。 有生意不能不做，联系业主回来面谈。我和客户到我店里等候，因为店就在小区里面，比较方便。等了大概10分钟不到，业主冒雨前来。 呵呵 ，这小子被老婆逼着卖房，要换到离丈母娘近的地方去。
　　业主之前报价一直是低价80万的，由于一直没有合适的客户，加上他老婆催的急，告诉我可以适当再低一些，我自作主张，报价78万，客户还想在这个价格上再谈少一些呢。业主来了之后，我才告诉他报价是78万，他说前一天晚上另外一家公司的客户出他78万，没有同意的。 这样的话，压力还是有一些。 因为是婚装房，设施比较多，我就告诉客户，78万是不含柜式空调和2台液晶电视的。 呵呵，谈判了近半个小时，最终达成一致（此处省略1000字谈判过程），成交价79万，设施全送。 佣金1.9万。
　　停了一年了，重新拾起来这个行业，开始还是比较忐忑的，心理很是没有底，经过这个月的努力，应该是信心比业绩更重要，现在更加自信，更有感觉了。
　　2012年10月份即将结束，自己盘个点，做个月度小结。　　从开业前到今天为止，所以开店花费如下：　　房租+押金 7500　　装修 8000　　门头+广告制作 1680　　印刷费用 500　　电脑+打印机 3350　　开通网店（半年） 1530　　房产软件 1500　　办公桌椅等 1000　　报纸广告费用 1300　　以上全部合计 26360元　　开业以来的营业收入如下：　　租单 3200　　第一个售单 　　第二个售单 16000　　合计收入： 34200
　　2012年11月份了 给自己定个小任务　　1，打算成交2个售单,　　2，佣金3万左右　　3，租单2个,　　4，佣金1500　　把10月份的售单办理过户结束
　　二手房成交量　　1月份 1700 套　　2月份 2207 套　　3月份 5552 套　　4月份 3557 套　　5月份 4413 套　　6月份 4420 套　　7月份 6033 套　　8月份 5882 套　　9月份 5217 套　　10月份 4919 套　　二手房挂牌价　　1月份 12396元/平　　2月份 12596元/平　　3月份 12715元/平　　4月份 12709元/平 　　5月份 12689元/平　　6月份 12932元/平　　7月份 12619元/平　　8月份 12756元/平　　9月份 13013元/平　　10月份 12895元/平
　　把最近的情况给大家汇报一下　　11月23号　　门面租单一个　　佣金1000元　　11月25号　　售单一个　　小2房 89平 82万成交 婚装　　佣金9000　　因为是合作的单子　　我的房源　　对方的客户　　双方佣金平分
　　2012年11月份　　收支情况　　收入　　售单 1笔 佣金10000　　租单 2笔 佣金1850　　其他 1700　　合计 13550　　支出 960　　本月盈余 12590
　　11月份的结果　　不是很满意　　和月初的计划　　有一定差距　　主要是售单　　没能完成2笔　　原因主要是　　上半个月　　全部在忙10月份的单子过户的事情　　导致没有过多的时间　　关注开单业务
　　今天是12月份的第一天　　也是本年度最后一个月　　要有一个好的年度结局　　和一个新的开始　　12月份计划　　完成售单不低于2单　　佣金收入不低于2万　　加油　　全心全意为人民币服务
　　临近年底　　房主报价　　越来越不理性　　相同小区　　相同面积　　报价高出　　将近10万　　不是个好现象　　今天　　租单一个　　下午带看一套　　不太满意　　晚上另外一套　　当场搞定　　合租房　　租金450　　佣金225　　小单子开个好头　　大单子应该不远了
　　旭日爱上城　　89平 复式 毛坯　　业主报价85万　　算半独家房源　　现有客户出价80万　　一次性付款　　业主理想在82万　　再沟通一下　　希望近在眼前
　　今天　　一件好事　　一件不好的事情　　好事是 一个门面出租　　客户交了定金了　　可惜业主联系不上　　一个朋友的房子　　小郁闷　　另一件　　不好的事情　　10月份的一个售单　　现在出件了　　客户的信用报告有问题　　信用卡连续预期　　导致无法下款　　现在要撤件　　重新过户　　只写一个人的名字　　大郁闷　　担保公司吃闲饭的　　程序问题搞错了　　到现在才发现信用问题　　今后不能再跟这家合作了　　害死人
　　创业很累的时候会听听这首歌来鼓励自己　　那一天　　我不得已上路　　为不安分的心　　为自尊的生存　　为自我的证明　　路上的辛酸已融进我的眼睛　　心灵的困境已化作我的坚定　　在路上 用我心灵的呼声　　在路上 只为伴着我的人　　在路上 是我生命的远行　　在路上 只为温暖我的人　　温暖我的人　　那一天　　我不得已上路　　为不安分的心　　为自尊的生存　　为自我的证明　　路上的辛酸已融进我的眼睛　　心灵的困境已化作我的坚定　　在路上 用我心灵的呼声　　在路上 只为伴着我的人　　在路上 是我生命的远行　　在路上 只为温暖我的人　　温暖我的人　　在路上 用我心灵的呼声　　在路上 只为伴着我的人　　在路上 是我生命的远行　　在路上 只为温暖我的人　　温暖 我的人
　　以上是之前写的帖子　　直接复制了一部分过来了　　写的比较乱　　希望大家见谅　　盘点了一下从10月份开业到春节这段时间　　营业收入共计5万不到　　算是个及格　　毕竟很久没有做了　　现在就我一个人　　春节前最后一个月基本上在驾校学车
　　春节之后　　初八正式上班　　到2013年3月底　　全部营业收入为8万左右　　目前状况是新招了3个人　　都是新手　　目前只能做租赁　　短时间还是靠自己　　把新员工尽快培养独立开单
　　2013年4月份任务　　总任务2万　　自己1万　　三个新员工1万（以租赁为主）
　　2013年 4月1号　　今天做了一个代办过户　　一次性付款　　不需要贷款 也不需要解压　　比较顺利　　收佣金5000　　很好　　本月第一天　　开了个好头　　加油
　　假期快乐
　　最近不太顺利　　连续谈了2个门面　　都流产了　　第一个因为涉及到司法问题　　第二个业主突然变卦不卖了　　好事多磨吧
　　南京国五条细则落地追踪 二手房交易明显回落　　近3天全市二手房交易量明显回落　　近日，365地产家居网记者在走访南京各大二手房中介门店的过程中了解到，由于南京细则里未提及按交易差额征收20%个税条款，同3月份相比，二手房市场交易双方的心态发生了明显的变化，4月1日-3日，南京二手房成交量出现回落，看房人的数量也有所减少。　　“上个月忙的不停歇，电话响个不停，这两天明显感觉店里冷清了不少”，不少门店经纪人都纷纷反映，购房者的积极性明显没有以前高，似乎又开始有点观望情绪了。 　　根据南京各中介统计的即时成交数据来看，此前一直处于全市交易量前三甲的板块都出现了不同幅度的回落。　　我爱我家首席市场分析师胡俊石表示，4月1和2号两天二手房市场的成交量和3月初国五条刚出来时候比，下降了71%，“不过要分析交易双方的心态变化，可能还需要更长的时间去观察市场”。
　　江北最近几乎没有成交　　经过调查采访之后，365地产家居网记者了解到，3月成交量排名全市第二，达到2493套的浦口区二手房交易量下降幅度最为明显。　　“我们4月份前两天暂时还没有成交，”高业房产市场部表示。　　而房管家房产和北泰房产的经纪人则表示，虽然有成交，但是交易量也不高。　　“客户和3月份比少多了，电话回访的时候，跟买卖双方约看房时间，感觉也明显没有之前积极了。”金玉满堂房产的一位经纪人对365地产家居网表示。
　　20% 个税意义　　第一，自去年两次降息以来，房价节节攀升，至11月两会以后局面逐渐失控。如对此严峻之势无所作为，则民众怨声载道，更重要的是，房地产崩盘风险加大。征收20%个税，可速冻火爆的二手房市场，显示国家房地产调控之威力，避免泡沫破裂。　　第二，二手房买卖频数既带动不了钢筋水泥等行业的发展，又对国家税收贡献微薄。对其征收20%个税，可大大增加其对国家税收的贡献度，且顺应打击多套房持有者获取暴利的民意。　　第三，由于二手房购房成本增加，刚需族将不得已涌入新房市场，从而保证了新房市场的“稳健发展”，带动了房地产上下游产业，繁荣了国民经济，也缓解了政府财政困境。
　　本月第一笔租单　　佣金1000　　小门面
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　　是呀，我也是4月才成交一单，我的房源，别人的客户，本月生意不好做呀……　　
　　@涅磐的凤凰2011 65楼
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　　省地税局首度回应20%个税细则　　自住建部3月1日宣布要实行新“国五条”规定，对出售自有住房严格按转让所得20%计征个人所得税以来，20%的个税一直受到全社会关注。昨天上午，在省政府门户网站“中国江苏”作在线访谈时，省地税局的负责人被问到最多的就是“20%个税”。虽然对于江苏何时出台“20%个税”落地政策未作出回应，不过地税局相关负责人表示，在计算转让所得时，包括装修费用、支付的住房贷款利息、手续费等是可以按规定扣除的。　　??商品房最多扣除房屋原值10%的装修费　　??省地方税务局所得税管理处处长姚振标介绍，在“国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”中已经对纳税人在转让住房时，可以转让所得中扣除的合理费用进行了规定。所谓“合理费用”主要包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费公证费等费用。其中，支付的住房装修费用，指纳税人能提供实际支付的装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在在转让前实际发生的装修费用，可按规定比例扣除。一种是已购公有住房、经济适用房的，最高扣除限额为房屋原值的15%；另一种是商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%；不过，纳税人原购房如果为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再扣除装修费用。　　??房贷利息和手续费可以全额据实扣除　　??与装修费用限定了固定的扣除比例不同的是，支付的住房贷款利息和相关手续费是可以全额据实扣除的。通知中规定，纳税人出售以按揭贷款当时购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明扣除。同时，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。　　??住房购买时间遵循“孰先”原则　　??对于“满五年唯一”中5年的认定标准，省地方税务局营业税和基金管理处处长夏玉霞回应表示，个人转让购买5年(含)以上的普通住房，免征营业税。个人转让5年(含)以上的非普通住房，按转让收入减去购置原价后的差额征收营业税。　　??个人转让自住5年以上家庭唯一生活住房暂免征个人所得税。个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税，即按照1.5%征收。其中对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，进一步优惠按1%征收契税，对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且该住房属于家庭唯一住房的，按1.5%税率征收契税。住房购买时间以房屋产权登记证登记时间和契税完税证上注明时间孰先为准。也就是说，哪个时间在前按哪个时间算。
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　　国五条落地初探：各地个税多按老办法执行　　李辉(化名)上月还是广州一家大型中介的明星经纪人，月入超过17万元。不过据他的同事说，进入4月份以来“17万先生”还没有开单。　　这句行话意味着一个刺眼的数字：业绩是零。　　愚人节前后，包括京沪广深在内的重点城市按照要求陆续公布“国五条”细则。一周多以来，新一轮楼市调控对市场的影响已经开始显现。和一些区域的房产经纪业务量“新老划断”不同，“国五条”中被认为“杀伤力”最大的二手房买卖征收20%个税执行几何还有待观望。　　《第一财经日报》记者访问北京、上海、广州三地中介，尚未发现20%征收个税的“新办法”普遍推行。就目前而言，按照交易总价1%~2%核定征收个税的“老办法”依然通行。　　所谓的“新办法”在个税法和此前的国税总局政策口径中均有明确。如何保持政策充分落地执行？国税总局原副局长杨崇春在接受本报记者专访时称，应当研究一个既方便群众，又能体现政策，既维护群众利益，又能打击倒房投机行为的好的简易办法，“如果这个问题不解决，我觉得执行这个政策还会走样。”
　　再等细则　　广州版“国五条”细则已经出台多日，二手房个税如何征收的谜底仍待揭晓。本报记者从一些中介机构了解到，在外界的观望与揣测中，普通住宅交易仍按照原来的方式进行。　　昨天下午，本报记者在广州市海珠区房地产交易登记所内看到，间或有三两业主与买家在中介的陪同下办理过户手续，罗琴(化名)便是其中之一。他庆幸自己唯一的房子刚好期满5年。按照政策精神，这样的住房交易免征个税。　　交易登记所内一名工作人员称，目前房屋交易仍按“老办法”征税，5年以下的住房还是按照房款的1%收个税。但下一刻怎样征收就不得而知，政策随时会变。　　广州市常务副市长陈如桂此前向包括本报记者在内的媒体称，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。昨天，广州市地税局相关负责人对本报记者称，对于二手房税收细则，广州税务部门仍在制定过程中，“很快就会出来了。”　　“税务部门制定出来细则之后也还要上级部门批准。”该人士表示，制定过程也不是税务部门一家说了算，还要多个部门反复进行沟通。　　二手房交易的个税征收有两种方式，一是按照房屋转让差价扣除合理费用后的余额征收20%个税，但由于在现实操作中纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度，所以市场普遍采用政策许可的第二选项，即不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，各地税率在1%~2%。　　因此，本次“国五条”只是对既有政策的重申，但一些地方的细则中却对20%个税的问题避而不谈。　　不过，北京在细则出台后紧接着出台地税部门的政策解读，明确20%计征的条款，同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中，对于确不能提供房屋原值相应凭证，且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，北京地税明确，依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。　　在20%个税执行有难度的情况下，是否有重新设计核定征收税率的可能性？杨崇春告诉本报记者，应该由政府财、税部门按照实际情况制定更合理简易的办法。　　近日有媒体援引地方税务人士称，从地方政府目前的权限看，除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外，调整核定征收的“应税所得率”，也是未来政策有可能调整的一个方向。　　广州一家大型房产中介经纪人梁斌(化名)认为，等广州二手房个税细则公布之后，未来该市“满五唯一”的二手房价格将会有10%~15%的涨幅。　　就目前来看，交易量已经显示“速冻”迹象。广州中原地产一位经纪人透露，截至目前，其所在门店销售业绩下滑六七成，“该买的房子上月都买了，观望期日子真的很难过。”梁斌说，在3月份，他曾凌晨5点来房地产交易登记所排队过户，但也只能排到第二三十位，而现在，交易所内人迹寥寥。
　　市场反应　　相比其他一线城市，北京在“国五条”落地后的交易日还未达到一周。因为3月31日至4月7日，当地房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。　　昨日晚间，北京团结湖一名房产中介人士向本报记者透露，据他所在公司群发的通知，北京某城区已经明确，2006年以前的满五年非唯一的公房继续按照1%征收。　　北京市住建委的数据显示，4月10日该市二手住宅网签量为261套。而在过去的3月，在“末班车”效应下，北京二手住宅网签总量为43780套，日均超过1400套。　　更需要关心的是，本月进行网签的这些住房，是否已按照新政缴税？在房屋原值认定细则尚未完全明晰的阶段，是否存在减少个税支出的空间？　　“交易过的商品房，业主和税务部门都有契税存根，也会在房产局存一联，因此核定原值并不难，按20%差价缴税也在所难免。”这是本报记者连日来走访房产中介时，听到的最为普遍的回答。　　但与外界认为的可以通过装修费节省个税的猜测不同，在中介眼中，有了过户指导价这种操作方式，装修费这一项的“折扣力度”并无意义。　　所谓过户指导价，通俗地说就是北京地税部门按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款的最低价格。这成为一些中介钻空所在，即做低交易价以应对可能执行的20%个税。　　上述团结湖中介人士向本报记者举例说，该区域在售的一套50平方米商品房，业主购买价格为30万元，现在以200万成交，原则上应按照170万元差额扣除合理费用等金额后的20%来缴纳个税，但中介可以按照1.8万元~2万元/平方米之间的过户指导价来做网签，将交易价格做低至100万元，于是，差价缩至70万元，需缴纳的个税相应减少。　　而在上海，市场反应并未如原来预期一般，迅速下滑到“冰冻期”，只是呈现逐步下探的趋势。　　中原地产锦绣华城二店的房产经纪人汤才志告诉本报记者，自细则出台后自己并未有成交业务，但来看房的人还是不少。　　多家中介机构称，交易中心目前都未接到按照“新办法”缴纳二手房交易个税的通知，因此依然按照原来的办法在缴税。　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者，截至4月10日，中原地产各门店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”
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　　北京首批缴纳20%个税案例：28万元税买房者承担　　记者今天从北京一家大型房地产中介获悉，北京已经有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，其中最先缴税的就是北京市丰台区大成南里小区的一套二手房，这套房子的总面积为127平方米，交易房款为280万，这套房子房主购买时的价格为140万，此次交易获利140万，所缴纳的个税数额为140万的20%，也就是28万。　　特别值得关注的是，按照政策的规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，最后是由买房者承担。这也表示北京已经正式开始执行二手房交易差额20%个税的收取，对于20%个税收取的其他具体案例，我们也将持续关注。
　　祈福　　雅安
　　北京首批20%房产个税案例：28万元由买房者承担.
　　震后房贷还要不要还　　震后毁损房屋是否继续还贷，包含了两个相关问题：一是房屋没了，抵押权还在不在？二是房屋没了，贷款还要不要还、怎么还？　　雅安震后，因地震引发的一些特殊法律难题逐渐浮现。其中，地震房屋毁损的按揭贷款人，是否还应履行原来的贷款合同继续还款，成为社会关注的焦点。这包含了两个相关问题：一是房屋没了，抵押权还在不在？二是房屋没了，贷款还要不要还、怎么还？　　首先，因地震毁损房屋的法律事实，导致抵押权归于消灭。按照《物权法》的相关规定，按揭的房子因为地震毁损，“皮之不存，毛将焉附”，用房子作为担保的抵押也就随之没有了。但是，我国采用的是“房地分离”，地震将房子震没了，但其土地使用权依然还在。　　不过，本次地震较为严重，不仅地面上的房子已经倒塌，有的相应的土地也因严重地质灾害，已无法继续使用，此时作为抵押物的土地使用权，也一同没有了。有的地方在地震中仅是房子毁损，土地还会继续使用，那么，对银行来说，土地使用权就变成抵押物。将来银行可以通过拍卖、变卖或者折价的方式，保障资金回笼。　　其次，银行可以通过实现贷款人因房屋毁损得到的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。按照规定，保险金、赔偿金和补偿金，将作为原来房子的“替代物”，来承担抵押效果，这就是民法上所说的“代位物”。　　值得注意的是，地震作为特殊自然灾害，一般不在保险范围之内，所以，在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿，保险金很难成为“替代物”。就赔偿金来说，因为地震属于不可抗力，除了政府公益性补偿和社会救助外，并不存在对房屋毁损赔偿的主体。但是，如果房屋倒塌的原因是因为房子质量不过关，按照规定，房屋建造、设计和管理者应该承担对此的赔偿责任，这部分赔偿金属于“替代物”的范围。　　必须强调的是，对于国家给予灾民的抚恤金，性质上是基于抚恤性质，在法律上具有强烈的“人身性”，就不属于“替代物”，不能被银行作为抵押物。同样，国家和社会援建的公益性住房，也不能成为按揭贷款的“替代物”。　　最后，还款义务不能因为房屋毁损而归于消灭。虽然房屋和土地使用权，可能因为地震毁损导致抵押无效，但是按照《合同法》规定，按揭人和银行之间的债权债务关系，还是应该继续履行的，只不过变成了没有抵押的普通借款合同而已。
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　　@曾000 88楼
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　　不错啊！写得几好，希望楼主坚持更新！
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　　楼主不见你更生了，中介生意近来是不是不哪么好啊？
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