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编者按：国家目前对于商业地产投资的限制较少，楼市资金大量涌入商铺投资，商铺投资就会比住宅投资要求更高、动用的资金更多，与住宅相比，商铺投资似乎更容易创造财富神话。但并非每一个商铺都有美好前景。投资商铺怎样才能将投资风险降到最小？到底有哪些雷区？
公摊率是商铺价值最大化的必要条件
商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，但广大商家赖以生存的客户却减少了。顾客会因为过于拥挤而不愿停留，或是走马观花，购买欲不高，这样即使商铺使用面积再大也无济于事。
商场设计公共空间，主要考虑客流通达与滞留，公摊面积就是用来营造舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。有的商场还会设计宽敞的休息区、中央花园等，这些公共空间的设计都是为了使购物环境更加舒适。舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动，而嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。想象一下，如果一个商场像武宁快乐城一样，拥有空中观景台这样的场地，是不是会吸引很多客流呢~?
其次，商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的，公摊面积小，可容纳消费者的公共空间自然减少，人流量就会受到限制，从而直接影响商场的经营效果。
没有合理的价值尺度，盲目追求小公摊商铺，投资者就有可能买到&垃圾股&，最终影响自己的投资收益。很多大型商业地产的投资者对此都深有感触，投资商铺最终考虑的是商场的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。商场举办大型节庆活动，可以为商铺客观上带来不少客流，但是有些公共面积的狭小的商场就只能望而却步了。
综上，投资者不难发现，合理的公摊也是商场持续经营的必要保障。盲目地追求低公摊，造成商场档次低下，使得消费者不能形成有效的购买动力，最后会造成商场没有人气。一个没有人气的商场，就算公摊再低，也会给投资者造成无法弥补的损失。更为重要的是，公摊率的高低并不能完全决定商铺的价值，商铺的价值最终还是取决于商场所处的地理位置，其是否占据核心商圈，有无主力店，在这些条件都满足的基础上才能谈到公摊对商铺价值的影响
就目前的商业发展水平而言，已经初步发展出了现代购物中心，其在满足诸如位置、商圈、等核心价值因素的同时，公摊率也应向一线城市看齐，以保证消费者的购物享受。错误地判断商业发展阶段，盲目地迎合普通的中小投资者，满足其对于低公摊的要求，致使商场投入运营之后不能解决消费者对购物环境的要求，最后损害的还是投资者自身的根本利益。
高返租伴随高风险
王先生2012年购买了一临街商铺，当时开发商承诺自交房之日起，每年以9%的收益率进行回报，协议期签订为5年。2013年底，开发商如约兑现了承诺，但2014年的收益至今还未到账。虽然开发商一再解释，今年上半年一定会将应得收益支付给王先生，但王先生依然很担忧，未来几年，开发商是否还能按期支付收益。
业内人士表示，天上不会掉馅饼，投资都是有风险的，那些看上去非常完美的投资计划并非万无一失。目前很多开发商惯用高返租的形式来吸引购房者，时期通常为5-8年，收益率多在8%-10%之间。很多情况下，这只是一种营销手段。在协议期间，一旦开发商出现经营不善或资金问题，随时都有可能违约。
提醒，在决定之前，一定对周边同类型的物业进行类比，看其收益是否在合理范围内，如果过高，则后期开发商可能会出现违约。与此同时，也要多比较物业价格，谨防开发商通过调高售价来转嫁成本。
商铺的买和卖都有讲究
投资商铺的买入价格关系到投资成本，卖出价格则关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才最好呢？其实，无论买还是卖的出手时机都是非常关键的。投资者在把握买、卖时机的问题上，都必须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3~5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。
虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。买入的价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。
相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期的投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。
投资商铺成熟区域或许更为安全
2012年，郑先生花费29万元在某新区购买了一套50多平方米的空中商铺。即将建成的轻轨、数十万的人流、品牌开发商的实力保障，这些利好都让郑先生相信，自己已经坐稳了&包租公&的位置。
谁曾想自2013年交房后，整个区域就面临着人气严重不足的问题，大型的购物商场尚难以维持运转，势力单薄的空中商铺更是找不到&东家&。在这期间，开发商也一直在帮业主寻找租客，曾经有一位老板表示，可以将郑先生物业的整层楼全部租下，但每月租金仅为15元/平方米。由于价格太低，郑先生难以接受，直到现在，他还在四处张贴租房告示。
某房地产职业经理人表示，除非是特别有经验的投资者，一般情况下还是建议选择人气较旺的热点区域。虽然新兴区域在价格上会有很大的优势，但建成之后往往需要&养&几年才能产生收益，况且具体需要&养&多久，没人能给出一个定论。对普通投资者而言，成熟区域或许更为安全。
公摊率高不会致使投资者投资成本高
合理的公摊率是保障商铺价值的必要条件，也是商铺未来能够合理盈利、得以保证投资者经营性收益的保证。但有相当一部分投资者认为，公摊率达到50%左右，其所投资的商铺单价也提高到原来的两倍，其实这是一种错误的认知。
事实上投资者所购买的房地产产品都包含公摊，而其为公摊面积支付的投资，也是拥有产权的。任何房地产产品，都不会额外地给投资者增加不必要的面积，致使投资者成本高。武宁快乐城的空中长廊连接了空中花园和城市广场，承上启下，将空中花园的绿色带入商业体，配以人工瀑布，为顾客打造&山水武宁&式的环境体验。
对于商铺而言，投资者投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说，投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。合理的公摊只是为了保证商场能够拥有宜人的购物环境，能够满足消费者日益提高的购物享受，并未让投资者为此支付额外的成本。
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《“卓创”带来什么》系列报道之十七
投资幸福路商铺的多个理由
在“2015鸿升幸福向西时博会”上，幸福路美食娱乐商业街项目受到投资者广泛关注。 图片由卓创房地产顾问公司提供
&&&&本报记者&张江艳&/文&&&&&在多个商圈在克拉玛依落地生根的当下，商铺投资也顺理成章地成为近几年来街头巷尾投资的热点。然而，如何用最省钱、省力的方式寻得一套好铺，让投入的资金产生最高价值的回报，这成为每一位投资客关心的话题。&&&&占据黄金地段&&&&●区位优势：占据城西成熟居住区&&&&●定位明确：为“吃货”打造美食娱乐场所&&&&近两年来，本地商业发展势头迅猛，投资商铺的市民一不小心就挑花了眼，可如何投资商铺才能保证稳赚不赔、利益最大化呢？&&&&“无论是从投资回报还是商铺保值，幸福路商业街都是一个值得投资的地方。区位地段及明确的业态定位、规划设计是这条商业街最大的投资优势”，已经在全市代理销售超过100万平方米住宅、商业地产的该项目代理商卓创房地产顾问公司总经理张国江说，“而它的兴起不仅会给市民带来生活便利，也将成为一个引领油城餐饮业的龙头特色美食街。”&&&&他口中的这条街位于幸福路与西环路路口，由鸿升集团投资建设，全长500米。拥有高端美食餐饮以及娱乐休闲等功能。&&&&对于普通市民来说，这条专为“吃货”打造的美食娱乐商业街，未来将会成为我市新的美食娱乐场所。对于有投资需求的市民而言，这条商业街也将是一个投资前景好、投资回报稳的商铺投资项目。&&&&从商业区域位置上来看，在克拉玛依西城区域，有三条交通要道通往规划中的西部新城，除了昆仑路、世纪大道之外，还有一条是幸福路。&&&&也就是说，在城西新兴住宅区周围，即将出现这样一条商业街，它们既和已经建成的餐饮街隔街而对，又处于城区未来发展方向的入口。&&&&今后，在你穿过红星商业街、走过汉博美食中央广场、逛遍了南湖美食城，仍不知道吃点什么的时候，幸福路美食街将又是一个新的好去处。&&&&衡量投资优势&&&&●市场环境：我市的商业开发程度逐渐提高&&&&●投资目的：保值、房租回报、升值、经营&&&&拥有多年商业地产经营经验、在全市代理销售超过100万平方米住宅的卓创房地产顾问公司总经理张国江站在投资者的角度，分析了幸福路美食娱乐商业街的投资优势。他说--&&&&我们公司的市场调查报告显示，截至去年年底，我市人均商铺拥有量已经达到20平方米左右。&&&&根据近两年城市规划发展，人均面积还会发生变化，但仅从目前来看，我市的商业开发已经达到了一个高峰。&&&&近两年，克拉玛依的商业氛围越来越浓，“商铺”俨然已经成为克拉玛依房产市场的热词。&&&&在当前，我市商业地产集中放量、消费模式变化巨大、市民投资意识增强、市场风险加大的情况下，投资者切莫心急，一定要多方考量分析比较后再出手。&&&&市民要清楚，购买商铺的首要目的是什么。商铺不同于其他投资，需要根据“保值、房租回报、升值、经营”的顺序判断其价值。&&&&目前，克拉玛依商业地产放量开发及电商快速发展的情况下，控制风险，已经成为购买商铺的第一要务。我建议，投资者购买商铺时，不仅要看商铺单价，更要综合分析整体市场风险、区位地段、业态定位与产品价值。&&&&购买前，投资者必须对项目进行综合分析：项目区位地段及产品性质、项目整体市场定位及业态分布、开发商实力及运营管理、项目经营及租赁风险、周边消费人群及购买力、项目周边城市规划及发展、个人经济实力及风险承受力、项目周边或同类商铺销售与经营及租赁价格、租赁收益及按揭水平等。这些都需要投资者在购买前多方了解、仔细考虑、分析对比。&&&&从投资者需要考虑的诸多因素来看，幸福路美食娱乐商业街本身就有着明显的投资优势。从良好的地理位置到统一的业态定位，从商铺人性化的配建到后期的经营管理……这条商业街的商业模式都做到了先人一步。&&&&投资回报率稳定&&&&●经营前景：商业面积大增，商铺集中放量&&&&●规避风险：选择受电商冲击小的餐饮行业&&&&什么样的商铺最有投资优势？在目前的市场环境下，投资者需要考察商铺能否经营及租赁。&&&&这就使商铺的投资回报率成了一个不可回避的话题。&&&&商铺的投资动辄数十万、上百万，对我市普通市民来说，不是一笔小数目，一旦投资失误，很长时间内难以弥补亏损。那么，在我市遍地开花的各型商业项目中，怎样规避风险、防止投资失误，甄别到商铺中的“潜力股”呢？&&&&张国江认为，商铺的投资回报率一般综合分析在6％以上才有一定的投资价值，而这回报率受到区位地段、产品形式、市场需求、销售定价、业态定位、运营管理、市场变化等多方因素的影响。&&&&他说，不同于住宅，倘若投资者买到的商铺区位不佳、不好出租、经营不善、不论是否使用，商铺每一天都在产生费用。对投资者而言，首付资金、银行还贷、能否租赁、价值、经营成本，也让投资者必须谨慎。&&&&商业市场的经营前景是由城市规模、人口、消费能力决定的，商铺的单价还有多少上涨空间？张国江给出了中肯回答。&&&&他分析说，近年来的政府工作报告中显示，克拉玛依的GDP总量每年基本处于平稳态势，并没有大幅增长，而克拉玛依的人口也一直徘徊在40万人左右，没有大幅扩张。也就是说，本地的人均消费能力并未有所增长，但不同的是，一方面，近两年我市的商业面积大幅增加，小型城市综合体、大型居住区的社区配套商业街、专业市场等商铺集中放量上市，另一方面，电商快速发展，对传统的实体店冲击影响较大。这种情况下，商业市场的变化会影响到每一个投资者、经营者的切身利益。&&&&“蛋糕还是原来那么大，但是分蛋糕的人增多了，后果将直接影响到经营者的营业收入和利润。”张国江说，“利润摊薄后，商铺的租金是否也应有所下降？按照健康的市场发展来说，商业的房租不是必然都会上涨的，也不是一定都会升值的。”&&&&他建议，从追求投资回报的角度来看，在当前的风险市场中，投资者应选择受电商冲击小的餐饮行业商业项目，尤其是易经营的大型居住区的沿街配套型商业区，按照控制风险、易租赁、易经营，易转型、公摊低、稳回报的投资决策才是明智之举。&&&&享受政策让利&&&&●让利投资：开发商在定价上让利幅度较大&&&&●政策优惠：降低经营者的交易成本与风险&&&&近年来，我市商业大规模开发，商业格局逐渐改变的前提下，如何赢得投资人的青睐？如何做到开发商、投资人、经营者的三赢模式？&&&&张国江认为，这需要三方调整心态、共同应对，而开发商的让利政策会给投资者更多信心。&&&&作为幸福路美食娱乐商业街的开发商，鸿升公司率先在定价上做出了大幅让利，并推出细致周全的优惠政策。&&&&“从商铺租金的定价和附加值方面，鸿升公司充分考虑到投资者的投资回报和收益，并兼顾到经营者的经营压力、成本和利润预期。”张国江说。&&&&谈到商铺的定价和优惠政策方面，负责幸福路美食街项目开发的鸿升公司总经理马奎说：“如果我投资了50万购买商铺，我关心的就是投资风险、保值、升值空间、投资回报等一系列问题。所以，我们本着‘逆向思考’的原则，站在投资者、经营者的角度考虑问题，力求打消投资者、经营者的顾虑。”&&&&正因为有了这样换位思考的方式，鸿升公司在开发幸福路美食街项目时，不仅大幅拓宽了商铺门前位置，让经营者可以兼顾消费者停车和门前夜市的经营，而且将商铺负一层按成本搭配销售给投资者，可做货物仓储、可做员工宿舍，这在很大程度上减轻了经营者的经营压力、方便经营者经营。&&&&更吸引人的是，开发商采用招商先行的开发策略，制定优惠的招商政策，降低经营者的交易成本与风险。对于前期入住项目的经营者，在建设前期（即工程未竣工前）需要进行室内分割布局的经营者，可以将自己期望的布局图纸提交给开发商，在具备施工条件时，开发商将按照经营者需要的布局代为分割，烟道、线路、墙体、天然气布设、上下水也将按照经营者的需求一步到位。&&&&除此之外，开发商已经将部分商业整体租赁，投资者购买后即可收租，幸福路美食街项目的商业项目从前期招商、产品设计、后期经营都与开发商休戚与共。&&&&由此不难看出，鸿升公司经营幸福路美食街项目的目的是：放水养鱼，盘活市场。&&&&众所周知，5月10日，为期两天的第二届时博会落下帷幕，作为展会重要项目之一，本次房展可以算得上我市楼盘最为集聚的一次“盛会”。作为本届时博会的冠名单位，新疆鸿升企业集团推出的重点商业项目——“幸福向西美食娱乐商业街”项目一经亮相，就吸引了众多市民的目光。&&&&仅在5月9日当天，意向客户的登记数量就达到了200多组。&在两天的房展中，光顾幸福向西房产案场的市民多达上万人次，每天每个案场参与互动活动的市民都在1500人以上，鸿升集团的幸福向西美食商业街项目的意向客户登记数量达到300余组。展会期间，参与抽奖活动的市民更是把鸿升集团的展区围得水泄不通。&&&&招商投资热线：&&&&&售楼地址：克拉玛依市昆仑路598号（西环路与昆仑路交汇处鸿升集团公司二楼）
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文/ 本刊记者甄爱军曾经被视为“金矿”的商铺，如今正面临尴尬的境况，其投资价值早已今非昔比。因为电商崛起、供需失衡等多方面原因，“一铺养三代”的说法，对于大多数商铺来说，现在已成一个遥不可及的奢望。商铺投资遭遇寒流现在，住宅市场持续低迷，那商铺还能成为“避风港”吗？有许多投资者都提出了这样的疑问。然而有越来越多的迹象表明，原本颇受追捧的商铺投资，如今却已遭遇了寒流。两个多月之前，记者会经常接到上海嘉定某商业项目的销售电话。其实早在2013 年初该项目就已经开盘，网上记载刚刚开盘阶段，每个月的成交量达到30～50 套左右，而进入2014 年之后，每个月的成交量基本维持在个位数。记者查阅部分商用物业销售情况发现，此前每月动辄上百套甚至几百套的销售盛况，在现阶段已经难得一见。投资者也不再视商铺为宝贝，开始寻找机会出手。上海德融地产的经纪人曾先生告诉记者，近期发现上海七浦路服装市场的商铺挂牌数量猛增，达到300 多套，较半年前增加约五成。此外，商铺的投资回报率也出现了回落。据了解，上海七浦路目前报价280 万元的商铺，年租金水平为12 万元左右，租金回报率约4%，与两年前6%的水平相比已经有了明显的差距。而其他地区不少商铺的租金回报率更低，如上海古美社区内某商铺，总价约220 万元，年租金约6 万元，回报率约2.7%。对于经营者来说，商铺所带来的商业价值也已远不如从前。在七浦路服装市场经营女装的方春燕告诉记者，与鼎盛时期相比，现在已经相去甚远。之前每天都是顾客盈门，她的营业额每个月也都能达到20 多万元；而现在除了周末稍好一些，平时难得见到顾客，她的营业额也锐减了一半。此外，记者在走访中发现，目前更为严峻的是商铺空关的情形在不断增多。位于上海闵行区的华商时代广场，自从项目交付使用之后就一直未能真正聚拢人气，导致大部分商铺长期空关。即使是市中心区域，也存在商铺空关现象，如南京路上的某商业广场，也无法全部租出。然而，早在10 年前，情形却大不一样，当时商铺是名副其实的“金矿”。也正是因为如此，本刊在2001 年的8 月份曾制作了一期封面文章《商铺：下一个投资热点》，给当时的投资者指点了一条通往财富之路的康庄大道，确实也有不少投资者看到本刊的文章之后开始投资商铺，并赚得盆满钵盈。但13 年后的今天，当前的商业地产市场已经发生了巨大变化，当初被视为“金矿”的商铺，现如今正面临着诸多尴尬的境况。“一铺养三代”的说法，对于大多数商铺来说，在现在看来，也已经成为一个遥不可及的奢望。市场环境时过境迁那么，商铺投资为何会出现这样令人尴尬的局面？其主要原因在于市场环境已经发生巨大变化，如供求关系已经发生逆转，人们的方式也导致商铺经营面临新的挑战……由此，商铺投资的“时代”早已远去。供求关系发生逆转，商铺不再“一铺难求”，相反面临供应过剩的尴尬局面。不管是一线城市，还是二、三线城市，商用物业的供应近年来大增，出现供过于求的现象，如上海库存的消化周期已超过7 年。北京、广州、杭州、南京等城市同样如此，如广州的现有供应量需要4年时间才能完全消化。供需失衡现象的出现与过度开发有着极大的关系。连续多年针对住宅市场的调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，在加大市场供应的同时，因为有快速回笼资金的诉求，以及无暇顾及商业物业的后期运营管理，也造成市场鱼龙混杂，使得商铺投资逐渐变成一种危险的游戏。而更加让人担忧的是，在商铺供应量越来越大的情况下，部分项目为了达到快速销售的目的，开发商一味迎合投资者而忽略商铺经营者的要求，使得后期经营非常困难，或者不惜采用各种各样的手法来进行包装，比如承诺高回报、“售后包租”等等，商铺变成了“伤铺”。还有一个不可忽略的原因就是电商规模的扩大，在一定程度上压缩了商铺的需求。电商的崛起已经成为不争的事实，其对传统商铺经营也形成了不小的冲击。赢商机构总经理方芳分析指出，在电商冲击下，传统零售行业，类似小商品类、家电类的成品类传统商铺，受到的冲击相对较大。在这种情况下，使得不少经营者纷纷由线下转为线上，缩减商铺租赁面积，从而导致商铺的需求减少。传统模式已然颠覆那么，商铺究竟还有没有投资价值呢？对此，本刊不动产研究中心分析认为，在新的市场形势下，商铺的传统投资价值和模式已被颠覆，许多过去固有的投资方法和手段，都需要来一次根本性的变革，是到了该换一换脑筋的时候了。在此前，类似于等商铺，以及专业类商铺如经营服装鞋帽等商铺，往往会受到投资者关注。这是因为此类商铺有着超强的吸金能力，如上海的七浦路服装市场，曾经一铺难求，一个面积约10 平方米的“铺王”，年租金能够达到20 多万元，堪比同时期上海淮海路顶级旺铺的租金水平。但这类商铺能够发展成熟并为投资者带来丰厚的回报，与经营管理和市场氛围有着很大关系。而现在随着电商的风起云涌，这类商铺的生存空间被大大压缩，租金回报率明显降低。如果现在还用这种思路来选铺，很有可能“吃药”，还有许多社区商铺同样也是如此。此外，那种投资买入后“坐等升值”的手法也已被淘汰了，这种被业内人士讥为“傻瓜投资法”的方式，放在现在的市场环境下肯定会遭受巨大损失。这是因为商铺的价值在于它的经营价值，如果没有经营价值，它就是一个不折不扣的“钢筋水泥盒子”，在市场总体供大于求的情况下，这样的商铺怎会给你带来回报呢？专家同时指出，之前选铺，投资者更多地是以静态的眼光来完成，而现阶段不仅要能够静态选铺，还需要具备动态分析的能力。专家介绍说，以静态的眼光选铺，往往只是关注商铺的租金水平和现有人群的构成，不会去了解业态构成与动态的增量，以及多元结合产生的附加值等。用这种方式投资商铺，显然已难以跟上时代前进的步伐。创新思维才能突围最关键问题是，在当前这样风云变幻的市场环境下，商铺投资如何才能摆脱传统思维以变应变呢？我们认为创新才能突围，商铺投资同样需要有许多新的技巧和方法，这样才能在激烈的市场竞争中取得先机。对中国人来说，与朋友和家人逛街购物仍是历久不衰的传统。因此，尽管网络购物蔚然成风，商场依旧在零售市场中占据重要的一席之地。据经济学人智库的预测，中国将于2016 年超过美国成为世界最大的零售市场，与此同时政府也在不遗余力地刺激国内消费，因此对未来的前景仍可持谨慎乐观态度。综观目前的商铺市场需求变化，主要呈现以下几个方面：其一是受到电商冲击，导致部分商铺的需求出现回落，如经营电子类产品的商铺；其二是消费者的要求出现变化，更加注重体验，所以能满足体验式消费的场所更加有“前途”。因此现阶段选择商铺，首先要尽可能避免已经日渐没落的商业模式，比如经营电子产品等规格化产品的商铺，同时尽量选择能够满足新的需求的商铺，如增加体验式和服务性消费需求，以及善于挖掘新的机会。至于在现阶段如何根据新的市场需求来投资商铺，我们会在后面文章中专门进行介绍。同时，专家建议尽可能选择商务氛围较为浓厚的城市和区域。这样的选择其实是有“群众基础”的，高力国际华东及西南区、中国区物业投资服务董事总经理翁琳女士表示，通过对国内外超过600 多名投资者调研结果显示，2015 年中国商业地产投资将出现以下两个主要趋势，首先是投资者将继续关注一线城市的投资机会；其次，越来越多的投资者将进入商务园区市场。人物案例篇商铺投资不再闭着眼睛能赚钱文/ 本刊记者邢力许多人都在问，商铺还值得投资吗？资深商铺投资者薛建雄的答案是：虽然有些商铺依然有投资价值，但像前几年那样闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。福建人薛建雄是一位商铺投资的老手，从2008 年开始投资商铺至今，薛建雄既在商铺投资中赚到过大便宜，也吃过不少哑巴亏。投资商铺曾获12%年回报“其实我最早投资商铺是在福建老家，但投资收益很差。”薛建雄对记者表示，自己在来上海之前就已经在福建老家的三线城市投资商铺，但他发现当地商铺价格很贵，租金却很低，往往一个要卖100 万元的商铺，每个月的租金回报不到2000 元，年化投资回报率只有2%左右。后来薛建雄慢慢发现，由于中小城市人口规模小，商业体量有限，人们一般都把闲钱拿去做投资，很少有人会去开店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力，小城市则更看重你在当地的关系和资源。有关系的话，经营店铺就比较容易成功，反之，则很容易失败，因此往往很难形成规模化的商铺投资热潮。然而薛建雄却发现上海这样的大都会情况截然相反，商铺投资收益好不好，关键看你的投资眼光和经营水平。“我一直认为投资商铺的关键要看人流量，人流量上不去的地方，商铺肯定很难租出好价钱，甚至很难租出去。”薛建雄说道。2009 年的时候，薛建雄曾经以9000 元/平方米的价格投资了上海奉贤南桥绿地未来中心的一家商铺，然而由于位置没有选好，这家店铺门口少有人经过，所以店铺经常开开关关，后来有很长一段时间都租不出去。2011 年，薛建雄新投资的一家大型商铺，则位于上海奉贤南桥镇中心的黄金位置，由于整个商圈已经成熟，加上这家商铺的位置又非常棒，折算下来，薛建雄每年的租金投资回报能高达12%，这还不算过去两年，店铺本身价格上涨带来的超额投资回报！从空置无忧到一铺难卖当然，即使是2009 年投资的那套商铺，虽然租金收益可怜，但由于2011 年出台商品住宅限购令后，不受限购令影响的商铺一时成了市场热钱拼命追捧的香饽饽，无论是开发商还是投资客，都把商铺视为升值潜力无限的投资利器。然而进入2014 年后，薛建雄在考察各地商铺时，却明显嗅到了市场“变味”的感觉。“前两年投资上海商铺，真的是人傻钱多速来，不怕不赚钱，就怕你不敢买，商铺价格一直在上涨。但今年好像是由于整个经济都不景气的关系，加上整个房地产市场都处于调整期，我发现上海市中心好多位置不错的商铺都空着，而在过去，只有郊区缺少人流的地方才会有那么高的空置率。”薛建雄分析认为，正是由于过去几年开发商大干快上，建造了大批商铺，导致市区内一些闹市区的商铺竞争过于激烈，空置率上升，租金回报率下降。另外一个非常重要的变化是，这两年电子商务的快速增长也在迅速抢夺传统商业店面的生意，使得许多商铺生意难做。事实上，过去商铺在经济生活中一直扮演着两种角色，一是投资者作为固定资产的实体物业，二是商铺天然具有的营业功能。因此，前些年即使新开盘的商铺一时半会儿租不出去，哪怕半年一年都乏人问津，业主也不会很着急。毕竟其价值会随着城市化的进程，尤其是商铺周边地段的开发而快速升值。这就意味着即使商铺空置，单是增值部分也能让持有者获利不菲。不过薛建雄觉得这种投资理念的盛行本身就预示着泡沫正在快速积累。“其实去年开始我就一直和身边的朋友说，商铺的泡沫已经非常大了，短时间内还是不要投资了，如今住宅市场似乎已经到了拐点，政府的调控政策不得不重新从抑制房价过快上涨变为紧急救市，而这种救市能起到多大效果也很难说。而商铺想要救市则更难，因为只要城市化进程还没有结束，城市住宅的潜在需求量依然很大，但商业地产却并不存在这样的刚性需求，而且随着空置率越来越高，商铺价格也已经出现了下跌的迹象”。薛建雄说道。薛建雄还介绍说，自己有一位手握600 平方米商铺的朋友，自从上一个火锅店租户因为生意不好关门后，至今她的店铺依然空置，何时能够租出去心中根本没底，而她还得每月支付将近10 万元的按揭贷款，这种压力在她3 年前买商铺的时候是完全没有想到的。同时，随着商铺租赁市场的转冷，商铺买卖市场也正在进入冬天。说到底，投资者都是很现实的，看到涨势喜人，就会拼命跟风；看到市场转冷就会踌躇观望，转而去投资其他市场。从前两年的空置无忧到现在许多新开盘的店铺一铺难卖，商铺市场的冷暖变化令人唏嘘不已。薛建雄总结说：“我觉得商业地产经历了10 年的黄金发展期，也是时候该停下来调整一下了，毕竟花无百日红，否则，如果今后空置率一再攀升，最终商铺价格将难逃崩盘的命运。”商铺投资要诀：三句话定乾坤那么在商铺市场由热转冷的当下，是否所有商铺都不再值得投资了呢？薛建雄认为，答案也不尽然。虽然现在商铺没以前那么容易卖得掉了，但也并非所有商铺都不再具备投资价值，未来可能还有比较不错的投资机会，这就要看你的投资眼光了。现在决不能像过去那样拿到碗里都是菜了，绝不是说门口今后会通一条地铁就如何如何，会建一片高档小区就如何如何，位于十字路口的店铺就一定如何如何……薛建雄认为，关键要搞清楚三个问题：一是今后会有多少人从店铺门前经过？二是这些人是走路经过还是开车经过？三是这些经过的人有多少会成为你的顾客？说到底，有没有人会来光顾才是这一切的关键。假如店铺建在高架旁，看起来交通方便，每天车来车往，但由于停车不便，许多人并不会成为你的顾客，所以这样的商业繁荣就只是一种假象。反过来说，如果你的店铺不但建在交通便利的高架边上，而且马路对面就有一个大型购物中心，既是公共交通枢纽又有足够的停车位可以方便停车的话，那这样的商铺相对就比较有投资潜力了。而从整体店铺经营业态的趋势上看，未来所有商品性店铺都很难有非常大的上升空间，因为这类店铺售卖的东西很容易被网店取代，而所有服务性和体验性的店铺则无法被网店取代，比如餐厅，酒吧、KTV，健身、美容美发，等等，这些领域不管电子商务发展得多么庞大，终究是无法代替的。而随着越来越多商业综合体的建成，未来小型的普通沿街店铺的生意也会受到越来越大的冲击，因为今后购物本身将不再是消费者最看重的，逛街所带来的娱乐体验才是最重要的。 深度分析篇解开商铺投资的五大悬疑文/ 本刊记者 甄爱军商铺投资遭遇寒流，从宏观层面来观察，跟经济整体下行、实体经济回落导致零售市场下滑等有关；而从微观层面来看，与市场真实的供需情况、商铺投资自身存在的误区、无序开发、电商冲击等多个因素也有着极大的关系。悬疑一：供应是否已过剩现有的供应量已经远超实际市场需求，加之现有人均商铺面积远超海外成熟市场，我们目前所面临的最大问题是，巨大的市场供应会不会成为看不见的“堰塞湖”，随时威胁着商铺投资？记者在上海七宝走访时发现，虽然这里有着上海最为成功的社区商业发展模式，但商用物业供应的不断增加，也让这里感受到了一定的压力。据了解，目前在七宝板块，在售的商业项目有朗润园配套商业、七宝万新国际中心等，而正当早前开发的华商时代商业广场（南地块）还因为人气不旺仍有部分物业空关时，北地块上开发的项目又已经推向市场了。七宝只是整个市场的一个缩影，市场已经显露出供需失衡的苗头。以上海为例，截至11 月4 日，上海商业物业供应面积为872.58 万平方米，而今年前10 个月上海商业物业月均成交面积约10 万平方米。以这样的销售速度来估算，即使从现在开始不再新增供应，仅消化现有库存就需要整整85 个月，超过了7 年。商业面积供应过剩，已经成为当前商铺投资所要面临的最大的问题。世邦魏理仕根据上海在建项目情况统计，2014 至2016 年上海将新增商场面积330 万平方米，年均约110 万平方米，与以往年增40 万平方米的供应速度相比大大提速。其他一线城市同样也面临着这种难题，如同为一线城市的北京和广州，也面临同样的情形。据戴德梁行统计，2014 年广州将新增商场面积56 万平方米，接近目前存量面积的三分之一。如果按过去5 年年均消化10 万至13 万平方米速度估算，仅今年的新增供应就要超过4 年。北京2013 至2015 年新增商业项目体量将达到340 万平方米。库存在增加，但市场需求却在不断减少。数据表明，2013 年上海商业物业销售面积约180.9 万平方米，而截止到2014 年10 月底，上海商用物业销售面积约100 万平方米，按照目前的销售速度估算，以及综合考虑年尾楼市有望出现“翘尾”，2014 年全年销售面积也只有130 万平方米，下滑幅度接近三成基本已是事实。RET 睿意德策略顾问部总经理陈丽琳坦陈，目前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2 平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10 个城市中，中国占了9 个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。悬疑二：哪些商铺是雷区投资者曾经以为，投资商铺跟投资住宅一样，只要买到就赚到。但如果商铺的开发与经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极大。现实的情况是，商铺投资方面已经出现了不少“雷区”，需要小心为上。一是小面积商铺“雷区”多。现在有很多专业市场类商铺项目，如鞋城、服装城、箱包城等，都会推出面积小于40 平方米的产权商铺，其面积小、总价低的特点确实迎合了市场需求，为普通投资者所能接受。陈丽琳分析指出，开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积商铺，但这种做法根本没有考虑后期招商及运营管理，已经脱离了每种商业业态的店家具体需求，所以往往会出现销售火爆而后期招商迟迟无法展开的情形，投资失败在所难免。也有调查结果显示，有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%。这一点已经成为业内公认的商业投资原则。二是售后包租问题多。3 年前，上海金山义乌小商品城的业主曾经以为自己找到了一个稳赚不赔的好项目，因为开发商承诺包租，第一年返还6% ，比例还会逐年提高直至10%，同时还能分享商铺的经营收益。但大部分投资者至今也没有得到承诺的回报，相反连本都亏光了。售后包租一般会规定包租期限，通常有5～8 年，每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一些可以达到10%。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？如在包租过程中就出现了问题，经营方因为经营策略作出调整，甚至资金出现问题都会选择退出，最终遭受损失的还是小业主。即使有开发商号称打破常规，喊出“终身包租”口号，但仍然无法改变经营方中途退出的风险。三是社区商铺前景难料。在上海闵行区顾戴路上，记者发现某住宅项目交付使用10余年以来，建成的配套商铺一直空关，并未租出。洲联国际总顾问刘力博士分析指出，商铺能否成功，并为投资者带来丰厚的投资回报，除了其经营价值之外，还跟其市场实际配比有着密切的关系。但商铺投资一度火热异常，诱发了开发商的热情，使得社区类商铺开发脱离了相应的配比标准，导致这类商铺大量出现供过于求的现象。悬疑三：无序开发谁之过商用物业供应量越来越大，为何会出现这种情况呢？又是什么原因造成这种情况出现的呢？就目前情况来看，商业物业占整个房地产市场供应的比例并不小。以上海为例，根据“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到11月5 日，整个市场供应量为2943.18 万平方米，其中商业物业供应面积为871.68 万平方米，占比为27.78%。而根据市场监测机构结果显示，在2010 年之前，该比例一直低于20%。专家分析指出，造成这种现状的原因是多方面的，主要还是因为开发商的投资冲动。上海市商业经济研究中心主任齐晓斋分析指出，针对住宅市场的宏观调控政策，使得开发商把更多的精力转向投资“不限购、不限贷”的商业地产，因此造成商业地产开发面积不断增多。而与此同时，由于各种各样的利好刺激，又强化了开发商的投资意愿，如上海的自贸区、迪斯尼、大虹桥等概念，确实很受开发商关注。近年来，上海土地市场的商用物业土地供需情况也反映了这样的变化。有数据显示，2013 年上海自贸区获批，商业物业用地达到了750 万平方米的高峰，随之而来的是开发商拿地热情高涨，也达到了582 万平方米，为近年最高（具体可见图）。悬疑四：电商冲击有多大电商的蓬勃发展，对实体商店经营肯定会带来影响。相关统计数据显示，去年全年，我国网络零售交易额达1.8 万亿元。根据《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》，我国到2015 年电子商务交易额将超过18 万亿元，网络零售交易额将突破3万亿元。电商的发展，会“蚕食”实体店的经营份额。齐晓斋分析指出，电商并不是凭空生长的商业模式，它其实是社会消费品零售中的一部分，只是原来在实体商店完成交易，而现在转到网络上完成，此消彼长，所以电商份额的增长实际上是替代了零售的部分份额。从目前来看，经营标准化产品的商铺，受到影响最大，如图书、电器等。此外，电商的发展在某种程度上还会影响到商铺的租金上涨水平。记者在采访中了解到，上海著名的七浦路服装市场，两年前就出现租金回落现象，优质铺位从最高30元/平方米/天的水平向下滑落。而就在这两年，也正是电商取得突飞猛进的时期。相关机构的统计数据也显示，商铺租金水平在近年来变化不大，在很长一段时间内几乎维持在同一个水平。根据高力国际提供的数据表明，上海高端商铺整体租金水平在近3 年一直维持在40 元/天/平方米上下，并无明显上涨。而且不同区域的表现也各不相同，除了核心区域保持上升趋势之外，内环内区域及市中心区域的租金水平并未见上涨。这种“滞涨”还只是一个整体的表象，不少区域的商铺租金已经出现了回落。那么，电商会否逼得实体商店走投无路，甚至最终取代实体商店？专家表示这种可能性并不存在。陈丽琳表示，虽然现阶段电商发展速度较快，而且也因为成本较低而使得实体商店需求面临被压缩的情形，但电商还是无法取代实体商店。她预测，两者最终会在融合的前提下达到一个平衡状态，比如线上和线下结合得更为紧密，互为补充。悬疑五：现实需求在哪里时代在变，需求也在改变。投资商铺，只有紧扣时代脉搏，找准市场需求，才能在未来的商铺投资过程中占得先机。刘力分析指出，能满足居民基本需求的社区商铺仍具有投资价值，这类商铺主要包括便利店、洗车店、洗衣店、餐饮服务等。作为次一级延伸服务，可以包括宠物店、美容店等。此外，一些非配套类功能的发展也值得关注，比如教育类，包括乐器培训、周末补习等，甚至包括学前教育、亲子教育等。线上、线下相结合的模式也会派生出新的需求。刘力认为，在移动互联时代，互联网思维与O2O 模式不可避免地影响到商业的发展。表现之一就是电商与物流的结合占据供应渠道，线上订购注定要以社区商业或物业作为提货终端。目前，已出现物流的提货终端或者由物业代收，或者由便利店代收，或者物流公司设置自己的网点的形式。时代的变化，对商铺经营也提出了更高的要求。所以必须关注需求的变化，特别是新型服务产业在互联网驱动下的革命性变化。对此，应该尽可能减少或避免电商的冲击。电商虽然无法全面取代实体商店，但不可否认的是对部分实体店会形成巨大的冲击，比如前面提到的图书经营等。所以在经营过程中应该尽量避免与电商产生“正面冲突”，比如不要涉足电商的强势领域。当然，关键还是要做到找准市场需求。齐晓斋表示，不同类型的人群会有不同的需求，比如房价为5 万元/平方米的住宅组成的社区，肯定与2 万元/平方米住宅小区人群在购买力、消费诉求方面，有着较大的区别，所以不能生搬硬套。与此同时刘力提醒，还可关注O2O 与线下升级发展，以觅得新的商机。据了解，包括银行、开发商、物流商等都在进行尝试，试图更深层次挖掘社区需求。比如银行在尝试“社区银行”，在上海古美西路上，就租下了一个大约20 多平方米的社区商铺，开起了小区金融服务店。开发商也开始考虑为业主提供相应的服务，如花样年的“”等，就专注于社区服务，而物流商开始考虑与零售店联合等，都会带来新的经营商机。应对技巧篇体验式消费里的新机遇文/本刊记者 徐卓航市场有新变化，势必也有新的投资机会。电商的崛起开始使人们更关注消费体验，因此满足此类要求的商铺会受到青睐。另外，部分以满足社区基本服务配套为主的商铺，也仍有一定市场需求。体验式商业正在兴起实际上，近年来一种全新的商业模式——体验式商业正在各大城市的商业地产中逐渐显现，而体验式商铺也已慢慢成为一个重要的商铺投资选择。所谓体验式商铺，就是一种以休闲娱乐为主、购物为辅的城市购物中心。它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同。通过环境、建筑及与城市风格的融合，营造出别致的休闲、消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，体验式商铺更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、有特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%~80%，是商业体中的绝对主导；而在体验式购物中心里，以餐饮、休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到30%~50%，甚至更高。据调查统计，消费者在超市逗留的平均时间是45 分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5 到3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外。由此，体验式商业以多元的业态结构，娱、乐、购、休闲、美食多功能融合的体验，对原来以单一购物为主的购物中心形成了超越，逐渐成为传统商业电商时代突围转型的选择。业内人士对此分析认为，随着人均收入的增加，人们的消费习惯也正在发生巨大改变。无论是商业地产的开发商还是后期的经营者都必须明白，只有把消费者的心理体验放在第一位，把购物放在第二位，通过第一目的来引导第二目的的消费，才能在商业地产的道路上走得更长远。目前，国际上就有很多体验式购物中心的成功案例，美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。而在国内，万达等巨头也在做出一系列的类似变革，从最初以购物中心为主发展到目前主打餐饮娱乐，进而演变为融入更多体验式感受的文化旅游方向，都充分说明了商业地产正在向迎合消费者消费行为的体验式商业转变。需找准体验式业态定位电商与实体商业最大的差别在于价格和体验，实体商业的情景体验、全天候运营模式以及慢消费理念是电商无法取代的重要元素。可以说，正是因为要突破同质化竞争以及电商的冲击，传统商业地产才不得不开始用特色体验来留住顾客。而随着体验式商业的大受欢迎，在业态调整和招商中，体验式商铺也渐成商业地产运营商青睐的“香饽饽”。戴德梁行报告中曾指出，以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括电影院、滑冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等。相对于传统百货业态，体验式业态的优势很明显，集客能力强的特点能有效抓住消费者，对其他业态也有显着带动。对于体验式商业这一新商业形态的发展前景，不少业界人士均表示看好，普遍认为在消费观念不断升级的背景下，这样的产品迎合了需求趋势，将面临巨大的发展空间。不过，体验式商铺在国外早已付诸实践，国内则还处于探索阶段。作为一个新兴的商业地产发展模式，不管是规划设计、业态划分还是品牌引进都存在很大挑战。投资者要注意找准真正的体验式业态，避免定位不清。比如，很多项目对“体验式”存在概念上的误区，认为餐馆、休闲、娱乐就是体验业态，导致商品和商铺组合严重同质化。还有很多购物中心过多加重了餐饮娱乐比例，在招商中难以把握餐饮娱乐配比，导致百货等购物业态无法填补餐饮等业态带来的租金亏空，最终商场运营陷入“旺丁不旺财”的尴尬境地。再比如，项目体量过大、定位过高都会影响运营效果，只有适合项目周边的品牌和业态组合才是最合适的。在招商阶段要根据项目定位考虑合适的品牌，也要考虑周边人群的定位和流行的趋势，对于经营不好的品牌要及时调整。而环境、气氛也只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的环境、商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心转型体验型的初衷。另外，消费者的购物体验不仅仅是看商场的环境、进驻的品牌，更深层次是感受服务——这些也都是投资者在考察体验式商铺时需要仔细分辨的，因为并非所有的开发商都能将转型之路走好、走稳。社区商铺也要玩“体验”不仅仅是大型的体验式购物中心、城市综合体，在柴米油盐都可以从网上购买的年代，众多社区商铺仍然顽强地活着，社区商铺的发展也并没有停滞不前。在租金和空置率方面，一般社区商铺的发展基本都随着社区成熟、入住率越来越高而完成由空置到招满的过程。在比较成熟的小区，经过多年的发展，社区商铺的租金就会比较平稳，空置率较低、且每年还能有5%左右的租金增长。从业态定位上，我们就可以看出一些端倪。一般社区商铺的业态主要为银行、教育、电讯网络、餐饮、美容美发、药店、便利超市、烟酒、茶叶，少部分为百货零售。由此可见，社区商铺往往也都是以体验及便民为主的。也正是靠着这些体验式消费，社区商铺仍然有着其不可替代的作用。可以说，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。业内人士对此指出，社区商品往往都是基本的生活需要，相比网购而言，在一定范围内是两种完全不同的消费倾向。而针对网购等因素带来的冲击，社区商铺也在体验上下了更多的功夫，比如不少小区里面的超市、水果店都开始提供送货服务，打个电话很快就能送来。实际上，虽然社区商铺与电商在业态上有所重合，但诸如药店、超市、烟酒、茶叶等一些需要现场体验的购物方式，仍然比电商网购更受青睐。更何况，社区商铺在送货时间、购物便利度上也具有电商所无法取代的优势。当然，投资者在选择社区商铺上也需要谨慎。由于不同的区位、小区规划、交通、人口密度等等，不同的小区其社区商铺往往千差万别。足够的需求、合理的业态规划永远是选择社区商铺的主旋律，而对于以体验为卖点的新型小区商铺来说，更明确的规划和定位都是必不可少的。线上与线下可以“共赢”另外还有人认为，电商平台与实体商铺并非只是单纯的竞争关系，两者之间还有一个合作发展的机会，这也是未来的一种趋势。甚至于，电商平台与实体商铺的有机结合，未来或将会对实体商铺租金收益产生更大增幅。近期，顺丰不就在全国各地推出了“嗨店”（类似于社区超市的O2O 销售模式）？这无疑揭示了线上与线下相结合的发展趋势。举例而言，社区商铺就可以想办法进行改变，加盟成为大电商平台的现场供应商。正常的电商下单后都得一天左右时间送到，而现场供应商则可以马上将货物送到。物业管理也可以利用这些新技术，扮演一个中介的角色搭建一个社区电商平台，将线上和线下结合。物业管理负责考察商家，业主在这个平台下单后，商家负责发货，物业管理则收取一定的提成。相对于社区外的电商，这个平台由于贴近业主、针对性强，也有自己的发展空间。另一方面，业主是小区商铺的基础消费者，在这种情况下，将社区商品推到网络电商平台，还可以将产品出售到非本小区的消费者手中。网购和电商大可以从对手变朋友，将线上、线下结合可以打开更大的销售渠道，实现双方价值最大化。实际上，在目前一些已实行网上订购、免费配送的社区水果店，其营业额大多获得了大幅提升。当然，投资者需要注意的是，线下与线上的有机结合可以推广到任何一种新式的商铺中，但如何将线下体验优势与线上优势有效整合则是其核心。如果仅仅是线下开了一家商铺、线上搞了一个网店的简单组合，反而可能两头受挫。
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