实现房屋抵押权对房屋租赁房屋 抵押权有什么影响

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-31 16:53 标签： 实现抵押权的诉讼请求
租赁了抵押房有什么影响？
《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。
同时，租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的，而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁合同关系存在，优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础，即抵押权是一种担保物权，其本质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房屋抵押后还能够出租吗
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一、后能出租吗？ 根据我国《民法通则》及《担保法》等法律规定，抵押是一种债权担保的方式，债务人或第三人并没转移对抵押物的占有，抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利，抵押人仍对抵押的房产拥有所有权。 正是因为此，所以法律作出了相关规定：《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《较高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第六十六条又规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，对受让人不具有约束力，即设立抵押权的房屋仍可以出租，但由于抵押权在先，实现抵押权时，承租人没有优先购买权，买受人也可以不再履行原租赁合同。 因此，房屋抵押后市能出租的。 二、怎么出租已经抵押的房屋？ 虽然房屋抵押后可以出租，但是抵押房屋毕竟不同于一般房屋，所以在出租问题上还是有些不同之处的。 怎么出租已经抵押的房屋？已经抵押的房屋的出租的大部分程序与其他房屋的出租是一样的，但是必须注意一点：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，出租抵押房屋时，出租人必须要书面告知承租人房屋已经抵押，否则就要承担因此造成的损失。 以上就是对“房屋抵押后能出租吗”“怎么出租已经抵押的房屋”所做的解答。抵押房屋的出租的较大不同在于，出租人必须要事先书面告知承租人抵押的事实，否则就要承担赔偿责任；而抵押房屋的承租人是没有房屋优先购买权的。　　相关阅读：
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隐瞒抵押房屋已出租实情银行实现抵押权陷入困境
时间：&&|&&作者：上海团队&&|&&浏览：1772
2011年8月初，平乐县刘某夫妇因购车缺乏资金，向农信银行申请贷款50万元。称有一栋自住的商品房，价值70万元，可用于抵押，并书面承诺该房屋没有出租他人。
2011年8月初，刘某夫妇因购车缺乏资金，向农信银行申请贷款50万元。称有一栋自住的商品房，价值70万元，可用于抵押，并书面承诺该房屋没有出租他人。农信银行工作人员按规定进行审核后，认为可以放款。双方于日签订了抵押。同时，合同对贷款期限、利率、还款方式、违约责任、实现债权费用等作了相关约定。原告依约向被告发放了贷款，将50万元借款打进了刘某个人账户。然而，让农信银行万万没有想到的是，刘某夫妇在农信银行审查贷款条件合格后，在日与农信银行签订抵押合同之前，瞒着农信银行又与邓某签订了《房屋出租合同》，合同约定，租赁期为16年，并由邓某一次性付给刘某夫妇租金20万元。邓某并已将款项通过农信银行转到刘某账户上。农信银行发放贷款后不久，抵押房屋就交付给了租赁人邓某。邓某自此享有了抵押房屋的管理使用权。由于刘某未按约归还借款至日止，刘某尚欠本息50余万元。为维护原告的合法权益，农信银行将刘某诉至法院，要求刘某夫妇清偿借款。法院在审理过程中，借款人刘某说房屋已租赁给了别人。农信银行到公安机关报案，公安机关认为是经济纠纷，没有构成犯罪而不予立案侦查。向法律顾问、资深律师咨询，认为邓某是善意第三人，其签订租赁合同在前，享有该房屋的管理使用权至租赁期满之日止。农信银行考虑再三，于日前先撤回了起诉。为此法官提醒：需警惕租赁权对抵押权的侵害风险。抵押权因其具有优先受偿权的属性，已成为商业银行信贷业务中运用最为广泛的担保方式之一。由于抵押权具有不转移物的占有的特点，常与租赁权并存于同一物上，这就易产生两种权利的冲突。我国相关法律根据两种权利生效的先后顺序确定其优先权及效力，经依法登记生效的抵押权可对抗后设的租赁权;反之，则适用“买卖不破租赁”原则，将影响银行处置抵押物的效果，需引起银行警惕。严格执行贷前调查和审查制度。一是在发放贷款前必须现场查看走访，确定抵押物的实际使用情况，必要时可采用公示、录像、照片等方式固定证据;二是要求抵押人对抵押物出租情况进行书面说明和保证，并明确抵押人及其股东提供虚假信息后将承担的违约责任;三是如存在租赁关系的，应审核租赁合同中是否有损害银行利益的条款，包括但不限于以下几个方面:租金价格明显低于市场平均水平、租金支付覆盖期限过长(超过1年)、不定期租赁、融资租赁及其他明显不利于出租人的条款等;四是即时登记抵押权，确保抵押合同的排他性;五是对先租后押且租赁期长于借款期的情形，可采取签订《三方协议》、重签租赁合同或变更租赁期限(租赁期限短于借款期限)等措施，以排除承租人的租赁优先权对抵押权的制约。坚持贷后定期巡查并定期了解抵押物状况。银行应开展定期贷后检查，及时了解抵押物的现状。如发现抵押人贷前隐瞒抵押物已出租事实损害抵押权的，可根据相关合同条款追究抵押人及其股东的违约责任并提前收回贷款;如发现贷款后出租抵押物的，应及时告知承租人资产已抵押的事实及租赁合同的效力，防止其签订长期租赁合同。抵押权可能遭受损害时，银行应采取措施，提前收回贷款。防控贷后倒签虚假租赁合同的发生。在兼顾成本效益的前提下，对大宗资产设定抵押前可通过公告的方式，收集该资产未出租的证据;在实现抵押权时如发现倒签虚假租赁合同损害银行利益的，应向法院提起合同无效的诉讼请求或及时向公安机关报案，以维护银行的合法权益。控制收回再贷款及借新还旧过程的风险。在每次新设定抵押之前，银行都应再次进行现场核查，以了解抵押物的租赁状况，采取必要措施确保抵押权对租赁关系的排他性。
作者： [上海-松江区]专长：拆迁安置 合同纠纷 婚姻家庭 继承 房产纠纷 律所：上海胜杰律师事务所5627积分 | 帮助624人 | 5个好评电话:
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