上海新江湾城地价远超房价：谁的囚徒困境
（原标题：上海新江湾城地价远超房价：谁的囚徒困境）
，东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场；提前透支沦为概念炒作、高频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城—这些关键词出现在同一个区域，错位又真实。从2005年区域内有土地成交伊始，新江湾城的故事就这样上演着。十年来，这里公开招拍挂十个住宅地块，有总价地王、单价地王，纪录被不断刷新。十年后的年末，意料之中，这里又诞生了一块上海总价地王。只是，谁都不能预料，能否留到最后笑傲全场。可以看到的是，历年以来，能入驻这里的“卡司”们，尽管来头不小，但无一例外都裹挟着悲情戏码，比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。在新江湾城故事的背后，折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上，这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式，会走向怎样的命运？入局：看得见的那只手故事里，一直有一双看得见的手在翻云覆雨。2001年，上海政府部门对新江湾城区域进行规划，其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区唯一天然湿地的保护，当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。2003年，自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示，“一个根本的问题是，城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源，城市的规划太随意。”造城运动最终还是在“保护性开发”的基调上展开。湿地生态，是房企开发商们依托的卖点。彼时，就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。土地的饕餮盛宴开始了。年间，珠江投资、、绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。高潮和转折发生在2008年1月，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块，是当年全国总价地王。不过，这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/3。之后，新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年，房价下跌，此前在此对赌的开发商，正在撕裂自身的资金缺口。地王“负效应”浮现：仁恒项目暂停施工，绿城项目部分股权出售以套现，铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。2008年，新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末，中建以37.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至3.25万元/平方米，再度惊艳四座。在当时，这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。不过，业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长就曾预言，接下来，新江湾城的市场表现会弱于全市，“因为仅仅依靠城市规划概念，只能一时风光”。僵持：危机滋生一语成谶。2010年，在中央“四万亿”投资的提振下，国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时，新江湾城却只有两块地黯然成交。时代周报记者梳理发现，2010年，新江湾城内只在上半年成交两块地，买家分别为和上海城投，总价分别为0.13亿元和11.08亿元。2011年，该区域内无地块推出和成交。直到2012年，新加坡庆隆集团旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的唯一地块，总价6.1亿元，楼板价8453.33元/平方米。彼时，关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此，央视财经评论员薛建雄对时代周报记者分析指出，按照推出的土地出让面积估算，新江湾城还有近9000亩土地推出，占总体出让量的2/3。在2013年和2014年，新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来，前期过高的土地成本，压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。自2010年开始的调控政策，让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例，上海易居房地产研究院出具的数据显示，2010年，该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米，历史最高价在2011年，为6.61万元/平方米。不过，在2012年-2015年间，该楼盘房价开始回落，分别约为5.64万元/平方米、6.32万元/平方米、5.6万元/平方米和5万元/平方米。相比当年开盘均价，该楼盘最新价格已出现了近20%的降价。按照上海链家研究部提供的数据，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。质疑声音认为，新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合，通过吸引高新技术产业，带动商业的配套，同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是，这些目前仅存在于美好的愿景中。按照全国第六次人口普查数据，新江湾城街道人口数为2.7万人，与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算，目前平均每个人占有近400平方米的面积，区域内人口导入不足可见一斑。前期高价夺地的开发商，在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报记者梳理发现，新江湾城区域内不少土地，在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。2009年，绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓，成为现在的九龙仓玺园；铁狮门地王在随后7年时间里，卖地套现不断上演，其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。“新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对时代周报记者表示。未来：谁的囚徒困境？今年11月25日，信达抢了新江湾城D7地块，这是新江湾城十年里成交总价和楼板价最高的地块，分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示了担忧，在他看来，这一价格基本已经达到周边项目的在售均价，堪称昂贵，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。而在杨红旭看来，扣除需要配建的保障房与其建安成本，上述D7地块的商品住宅楼板价超过6.3万元/平方米。这一楼板价，堪称上海最贵的单价地王。如果要做到不亏钱，未来该项目精装修公寓单价，必须超过8万元/平方米，叠加产品必须超10万元/平方米。目前，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园、建发江湾萃、仁恒怡庭、中建大公馆等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外，售出项目基本为200平方米左右的大户型，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。中国指数研究院报告认为，板块内库存基数仍较大，大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。而本次出让的D7地块，此前曾被撤回并更改出让规划，改成搭建保障房及小户型。
“住宅产品豪宅化价格，”是同策咨询部张宏伟的看法，在他看来，新规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，不愁出路，房企势必积极拿地，预计两年后上市均价至少8万/平方米以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。而杨红旭则认为，按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价，几乎不可能上涨五成。但他担忧的是，实际控制人为财政部的央企，在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来，或者会出现罕见的地王潮，而玩家将集中于央企与国企中。这样的担忧并非没有道理，事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。
本文来源：时代周报
作者：杨静
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1) 囚徒困境”(注)是博弈论中的 个经典案例,也 在上表中 “开发商”、 消费者”分别代表本博弈中是目前学界注意力的焦点所在。不少人将囚徒困境理论用 的两个博弈方,他们各自有两种选择 虽然消费者要在开来解释我们生活中的各种现象,例如出版界屡禁不绝的盗 发商做出选择以后.才进行买或不买的选择 但在消费名饭现象 在高等教育考试尤其是高考和大学英语四六级考 的心中,依据其需求以及对市场的判断,或许在开发商侮式中的诚信.等等。确实 运用囚徒困境理论来分析一些 出选择前其已经有了自己的选择。因而,从一个较长、口_题时,在切入点及视角方面,有令人耳目 新的感觉。 时间范围内来看,尽管开发商与消费者之间的决策时间有对于当前楼市而言市场疲软.消费者观望情绪严重 差距,我们可以近似地将该博弈视为静态博弈,从而可个少开发商深陷资金紧张的困局中,楼市似平也出现了类 采用 囚徒困境”模型对其进行解读。 f以于“囚徒困境”的情况。因而 本文尝试借用 囚徒困 从结果上来看,房地产开发商和消费者的博弈结果, 毙”博弈理论模型,来探析当前楼市中存在的囚徒困境 并不是最优战略(8,8),而是支付(~
一1),即双方并做出止匕适当的思考。 都蒙受损失的战略。这是一种并不理想的结果但这个维杲具有必然性,因而使楼市陷入了囚徒困境”的迷局中。一、楼市中的“囚徒困境”模型在楼市的销售博弈中,参与人为房地产开发企业和消 二、楼市“囚徒困境”的现状解读费者。针对当前市场状况,开发商有降价(优惠)销售和 (一)经济人理性的回归不降价(或提价)销售两种战略选择;而消费者则有购买 经济学的鼻祖亚当·斯密司有一句名言——他(摧阳不购买两种选择。 经济人)自己的利益往往使他能够比在真正出于本意对于普通商品住宅而言.假定开发商不降价(或提价)
情况下 更有效地促进社会的利益”。这就是说,每个人硝费者购买 则各自获得的效用(支付)为 8;开发商不 的自利行为在 看不见的手 的指引下,追求自身利益帚 42
November 2OO8 大化的同时也促进了社会公共利益的增长 即自利会带来互利。对于楼市中的消费者而言.房地产开发商是十足的经济人,为追求利益最大化,营造市场繁荣,努力促使产品价格提升;而在市场不景气的情形下,采取诸多优惠手段, 销售产品 以期获得较好的利润回报。同样,消费者也是经济人,只是他们所处的地位相对弱势。消费者在面对过高价格的产品,而购买这种过高价格产品可能使自己承受不能承受之重时,消费者会开始犹疑。对于目前楼市现状,开发商调整价格或销售策略,消费者更多地采取观望在很大程度上说明市场从之前的非理性向一种理性的回归——经济人在追求自身利益时带来社会利益调整。楼市 囚徒困境 问题的产生.消费者买涨不买跌,似乎也揭示出:个人理性与市场集体理性是存在着深刻矛盾的。消费者在见证了市场的疯狂——非理性之后,对市场的怀疑加深,而要消解消费者这种怀疑, 还需要一定时间。(二)供应与需求的市场反应楼市出现的 囚徒困境“ 表现了在当前买方市场中消费者与房地产开发商的对抗。但我们对这种对抗进行深层次的思考时,这种对抗主要体现在高地价和高房价上, 而最终还是归结到供给和需求的市场基础层面问题上。如果从 20世纪 90年代中期算起,我国房地产行业已经享受了十几年的繁荣。尤其是 2005年以后.房地产行业的非理性繁荣让其他行业汗颜。从土地供应来看,1 998 年至今.我国已出让土地约 27亿平方米,但目前在开发商手中尚待开发的土地存量约为 10亿平方米,足可见土地供应之大,进而可推测房地产楼房供应量的惊人。此外,根据人口结构及未来中国城市化情况预测,住宅市场未来 1 0年的需求量也只有 47亿平方米左右。如果 2008年保持 20% 的开发增幅 则 2。07和 2008年两年新建住宅基本能够满足未来 4年住宅的需求量。或者说,如果未来10年商品房新开工面积保持在每年10亿平方米(其中,2007年商品房新开工面积为 9 4亿平方米),总共 1∞亿平方米的供给量远远超过 47亿平方米的真实需求。在房地产商看来.毫无疑问市场需求是很大的,然而, 问题在于这种需求是否都是有效需求?一个不容忽视的问题是市场供应产品的价格偏高使得供给过剩的出现。开发商与消费者之间的对抗,一定程度上也是供给与需求脱节的反映。从整个市场良性发展来看,产品市场上供需双方对抗的出现并不意味着坏事情某种程度上是好事情它表示上海房地中国房地产行业发展进入良性和正常阶段。因为一个正常的市场必须具有自我调节和自我完善的能力。2。。6年以来.投资和投机性资金的大量入场,使得楼市、股市积存很大泡沫对房地产价格带来不正常的影响 使供应和需求造成脱节.甚而造成中突。在 2O07年下半年的时候.由于宏观经济政策的调控, 再加上需求的对抗供应受到很大压力.不正常的价格开始向正常回落。从整体上看.这并不是一种房价的拐点. 而是房价在供应和需求的对抗中,逐渐寻找一种合理的平衡点。因而,这种变化对楼市而言是有益的 能够促进供需双方的平衡(三)价值规律的背离从商品市场的基本原理来看,价值与价格是保持着紧密联系的:价格围绕价值上下波动,但在一定幅度之内。下文将以我国历年房价收入比情况为分析切入点,对房地产价格偏离价值的情况作一个侧面解读。就房价收入比指标而言,其主要是衡量本地居民对于当前房价的承受能力。国际上通行的房价收入比合理范围在 3~6信之间,在美国,这个比例是 3-I,日本是 4 _l。 1 997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比是 1 1:1。表 2
年我国房价增长情况从我国现状来看,依照国家统计局公布的有关数据计算,近十年来整体房价收入比波动不大.在 6~ 8倍之间波动 其中,20。4年至 2O。7年都在 7 0以上。但也应该注意到.近十年我国房价收入比都在国际标准上限,虽无明显泡沫,房地产价格与价值还是存在一定程度偏离。不过.需提出预警的是,由于房地产区域化发展的1播放器加载中，请稍候...
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上海房地从楼市“囚徒困境”看房地产市场的发展文/曾垂兰王睿降价(或提价),消费者不购买,开发商获得效用(支付) 一 :
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(10,5) 商 降价(优惠)
1) 囚徒困境”(注)是博弈论中的 个经典案例,也 在上表中 “开发商”、 消费者”分别代表本博弈中是目前学界注意力的焦点所在。不少人将囚徒困境理论用 的两个博弈方,他们各自有两种选择 虽然消费者要在开来解释我们生活中的各种现象,例如出版界屡禁不绝的盗 发商做出选择以后.才进行买或不买的选择 但在消费名饭现象 在高等教育考试尤其是高考...
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事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。
时代周报记者 杨静 发自上海
新江湾城，上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场；提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城—这些关键词出现在同一个区域，错位又真实。
从2005年区域内有土地成交伊始，新江湾城的故事就这样上演着。十年来，这里公开招拍挂十个住宅地块，有总价地王、单价地王，纪录被不断刷新。十年后的年末，意料之中，这里又诞生了一块上海总价地王。
只是，谁都不能预料，能否留到最后笑傲全场。可以看到的是，历年以来，能入驻这里的“卡司”们，尽管来头不小，但无一例外都裹挟着悲情戏码，比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。
在新江湾城故事的背后，折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上，这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式，会走向怎样的命运？
入局：看得见的那只手
故事里，一直有一双看得见的手在翻云覆雨。
2001年，上海政府部门对新江湾城区域进行规划，其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区唯一天然湿地的保护，当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。2003年，自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示，“一个根本的问题是，城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源，城市的规划太随意。”造城运动最终还是在“保护性开发”的基调上展开。
湿地生态，是房企开发商们依托的卖点。彼时，就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。
土地的饕餮盛宴开始了。年间，珠江投资、华润置地、绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。
高潮和转折发生在2008年1月，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块，是当年全国总价地王。不过，这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/3。
之后，新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年，房价下跌，此前在此对赌的开发商，正在撕裂自身的资金缺口。
地王“负效应”浮现：仁恒项目暂停施工，绿城项目部分股权出售以套现，铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。
2008年，新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末，中建以37.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至3.25万元/平方米，再度惊艳四座。在当时，这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。
不过，业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就曾预言，接下来，新江湾城的市场表现会弱于全市，“因为仅仅依靠城市规划概念，只能一时风光”。
僵持：危机滋生
一语成谶。2010年，在中央“四万亿”投资的提振下，国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时，新江湾城却只有两块地黯然成交。
时代周报记者梳理发现，2010年，新江湾城内只在上半年成交两块地，买家分别为中石化和上海城投，总价分别为0.13亿元和11.08亿元。2011年，该区域内无地块推出和成交。直到2012年，新加坡庆隆集团旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的唯一地块，总价6.1亿元，楼板价8453.33元/平方米。
彼时，关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此，央视财经评论员薛建雄对时代周报记者分析指出，按照推出的土地出让面积估算，新江湾城还有近9000亩土地推出，占总体出让量的2/3。
在2013年和2014年，新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来，前期过高的土地成本，压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。
自2010年开始的调控政策，让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。
新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例，上海易居房地产研究院出具的数据显示，2010年，该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米，历史最高价在2011年，为6.61万元/平方米。不过，在2012年-2015年间，该楼盘房价开始回落，分别约为5.64万元/平方米、6.32万元/平方米、5.6万元/平方米和5万元/平方米。相比当年开盘均价，该楼盘最新价格已出现了近20%的降价。
按照上海链家研究部提供的数据，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。
质疑声音认为，新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合，通过吸引高新技术产业，带动商业的配套，同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是，这些目前仅存在于美好的愿景中。
按照全国第六次人口普查数据，新江湾城街道人口数为2.7万人，与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算，目前平均每个人占有近400平方米的面积，区域内人口导入不足可见一斑。
前期高价夺地的开发商，在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报记者梳理发现，新江湾城区域内不少土地，在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。2009年，绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓，成为现在的九龙仓玺园；铁狮门地王在随后7年时间里，卖地套现不断上演，其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。
“新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对时代周报记者表示。
未来：谁的囚徒困境？
今年11月25日，信达抢了新江湾城D7地块，这是新江湾城十年里成交总价和楼板价最高的地块，分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示了担忧，在他看来，这一价格基本已经达到周边项目的在售均价，堪称昂贵，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。
而在杨红旭看来，扣除需要配建的保障房与其建安成本，上述D7地块的商品住宅楼板价超过6.3万元/平方米。这一楼板价，堪称上海最贵的单价地王。如果要做到不亏钱，未来该项目精装修公寓单价，必须超过8万元/平方米，叠加产品必须超10万元/平方米。
目前，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园、建发江湾萃、仁恒怡庭、中建大公馆等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外，售出项目基本为200平方米左右的大户型，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。有研究院报告认为，板块内库存基数仍较大，大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。
而本次出让的D7地块，此前曾被撤回并更改出让规划，改成搭建保障房及小户型。
“住宅产品豪宅化价格，”是同策咨询部张宏伟的看法，在他看来，新规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，不愁出路，房企势必积极拿地，预计两年后上市均价至少8万/平方米以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。
而杨红旭则认为，按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价，几乎不可能上涨五成。但他担忧的是，实际控制人为财政部的央企信达地产，在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来，或者会出现罕见的地王潮，而玩家将集中于央企与国企中。
这样的担忧并非没有道理，事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。
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要真正吃下中投发展这块蛋糕，刘肖还需要做更多。