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震惊：深圳未来十年的房价预测
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家住深圳龙岗的张先生最近有点犯愁，他来深圳打拼多年了，如今在深圳成家立业，准备在深圳买一套房，可是最近的房价的情况让他下手有些犹豫，特来向我咨询。我告诉他，其实有一份文件很有参考价值。张先生不解地摇了摇头，我翻开自己的新闻笔记给他看。深圳市政府于日发布的《关于促进人才优先发展的若干措施》第49条，透露一个重大的信息。我们来看看它原文：“完善高层次人才安居办法。杰出人才可选择600万元奖励补贴，也可选择面积200平方米左右免租10年的住房。选择免租住房的，在我市全职工作满10年、贡献突出并取得本市户籍，可无偿获赠所租住房或给予1000万元购房补贴。符合条件的其他高层次人才，在享受相关奖励补贴的同时，可选择最长3年、每月最高1万元的租房补贴，或选择免租入住最长3年、面积最大150平方米的住房。”我先在告诉你这句话透露了什么重要信息：“杰出人才可选择600万元奖励补贴，也可选择面积200平方米左右免租10年的住房。”首先我们得相信政府心里面是有一杆称的，这个天平的两端，一端是房子，一端是现金，在做这个人才住房规划的时候，这个天平一定是端平的，不肯能一端偏得特别厉害。所以刚才那句话透露的信息是，一个200平米的房子，在未来10年的租金收入是600万，平均到每一个月则是/12*10=250元/平米月。那么现在的深圳市房租是多少呢？我翻出了日由深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2016年度房屋租赁指导租金》，平均价格是24.6元/平米月。张先生看了，头摇得跟拨浪鼓似的。其实我也不信，于是我们又参考了中国房价行情网在11月份的公布的数据，深圳的平均房租价格是65元/平米月。这个跟官家的指导价差的太远，好吧，我们根据黄金分割率取一个中间值：24.6+(65-24.6)*0.628=50元/平米月。也就是说，在未来十年，深圳的房租会上涨5倍！现在再来看第二句话：“选择免租住房的，在我市全职工作满10年、贡献突出并取得本市户籍，可无偿获赠所租住房或给予1000万元购房补贴。”这句话透露的信息是，十年后在哪杆天平上，一端是1000万现金，一端是200平米的房子，也就是说十年后一个200平米的房子的价格是1000万，单价是5万/平米。根据目前深圳市安居房的政策，安居房的售价不高于同等商品房的70%，尚不知道人才房的数字，假定也是70%，那么10年后，深圳市商品房的价格是5/0.7=7.2万/平米。张先生看到这里说，咦，变化不大啊？我笑了笑，又拿出一则深圳市十三五人才房规划的新闻《》这些人才房绝大部分是在龙岗及宝安，也就是说，7.2万/平米是十年后龙岗及宝安的房屋均价。根据中国房价行情网的数据，本年11月份龙岗的房屋均价是30,902元/平米，据此来看未来十年有一倍的上涨空间。福田区的11月的均价是63,939，相当于龙岗区的两倍，我们假定10年后仍然是两倍，那么福田区10年后的均价是14.4万/平米。
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陈劲松：晚来深圳十年，错过低房价，85后现在还该不该买房？
晚来深圳十年，错过低房价，85后现在还该不该买房？
深圳陶文杰 文杰淘楼
今天下午参加一个项目发布会，会上世联行董事长陈劲松作了主题演讲，其中谈及了面对深圳高房价，85后还该不该买房的问题。
陈劲松提出了排队理论，他说，“（买房）这个权力和资本的游戏已经被排在前面的人给占了，后来的人怎么办呢？我的观点是排队有一个边界，在哪个城市排队很重要，如果在一个不断开新窗口的地方排队，那就没有问题。”
我听了颇受启发，回忆起几年前和一位实业和投资大佬的聊天，他说，你们年轻人不要以为来晚，没有赚钱机会了。深圳机会永远在，每个时代都有不同的机遇。
以下是陈的演讲全文，原汁原味无删减，希望对你也有所帮助。
尊敬华策的领导、各位同行、业界朋友、各位媒体朋友，欢迎大家来到华策第一次在深圳的亮相，我其实特别早就有一个梦想，我说考验中国房地产是不是走向下半场，我们这个门槛不只是钱，它考验开发商能不能编一本《楼宇使用手册》，以前消费者买什么东西都有一本使用手册，买空调、电视机、手机都有，可是最复杂的楼宇编不出来使用手册，原因是我们买了一个毛坯房，原因是买了一个半成品，半成品怎么能编手册呢？我很长很长时间没有出席过新品发布会，今天非常荣幸，华策第一次来深圳，给深圳带来了这样一个产品，这是一个可以编《楼宇使用手册》的产品，而且这个产品的主力户型正是深圳特别需要的，81、89、100多平米，这非常非常好，《楼宇手册》将在华策诞生，欢迎华策来深圳，你们给深圳带来新的东西。
华策给我布置了一个题目，让我讲一讲深圳的市场走势，中国房地产走到今天，我们去年重仓深圳，今天深圳已经到了这个程度，出台了一系列政策，目前市场二手楼成交开始进入成交量下滑的时间，我们怎么来判断市场的走势呢？
我想提出我的观点，市场的走势有两个我们需要把握的，第一个走势是小周期，就是房地产市场的小周期，还有一个走势是房地产市场的大周期。什么叫小周期？事实上最近这十年，小周期始终伴随着我们，伴随着金融政策的紧和松，伴随着房地产政策的紧和松，所以说深圳乃至全国的房地产市场，大家是非常非常不平静，我们作为房地产在前线的人，我们深深了解到，每一次大家说深圳的泡沫要崩盘的时候，很多人不买，深圳很多很多人N多次说过房价要下跌30%-50%，很多人吓得不买了。但是两年之后都很后悔，为什么呢？因为我们还没迎来大周期，房地产购买者真正关注的是大周期，大周期来了，就是日本90年代初迎来了经济的大周期，我现在想问的是我们到了大周期没有？前几天我写了一篇文章，我不认为中国房地产是最后的疯狂，大家可以上网搜一搜，我不认为我们到了大周期，我们还有很长的路要走，我今天不讲理论，讲理论就太长了。
为什么关注小周期？什么城市的价值跟小周期没有什么关系？价格可以有小周期的浮动，但是城市的价值是跟小周期没有关系的，它最终还会支撑一个城市的价值不断成长，那个城市是哪里？那个城市有什么特征？什么样的城市不值得我们投资？什么样的城市我们觉得它没有问题呢？这就是今天我要跟大家回报我的一些思考。
什么是城市价值？我们知道中国现在有些城市小周期都扛不过，那么什么样的城市是没有问题的？我想说一点虚的，什么是城市？这里我引用《世界城市史》的几段话跟大家说：城市是精神，不是物质，人类最伟大的成就就是人类所缔造的城市，城市代表着我们这么一个物种最具想象力的恢弘巨作，证实我们具有能够以最深远而持久的方式重塑自然的，人们用自己塑造的城市来代替上帝的伊甸园，人们构建了社会和道德的秩序，超越了制约人类的古老的村落和亲族关系，和陌生人在城市交往。
哪些城市是有问题的？我们发现很多城市有问题，什么样的城市有问题？中产阶级家庭迅速衰落的城市是有问题的，把最高的期望寄托在时髦、超人等转瞬即逝的价值上，把所有的城市希望寄托在一个基础非常狭窄，而且游移不定，享乐型的，这种经济是支撑不了城市的发展，一个没有道义，没有市民归属，没有市民共同价值观的城市注定会衰落，强权的专制的城市，对民众资产侵犯，就会封杀这个城市获取城市财富的动机，在一个稳固的地面，享受特别奢侈的生活，城市的精英们很快就会失去他的冲劲，他的顽强品质，他会失去集体意志力。
那么什么是伟大的城市呢？伟大的城市就是依靠这个城市的基本核心共识，这是我们共享的精神，它具有神圣的使命，多元的包容，陌生人交往的秩序。如果这样说，我们就来看看深圳，深圳为什么是一个伟大的城市？什么是深圳？深圳不是物质，深圳是精神，深圳从创始的那一天，本人当时在读研究生，我选择去哪里，我被深圳的创市城市宣言打动，当时它说“空谈误国，实干兴邦”，它说“时间就是金钱，效率就是生命”，一下子就把在上海读书的我打动了，我毕业之后去了北京，我在北京发现我在那儿一辈子也干不出什么事儿，因此这种城市的基因由那个时候起就开始奠定，那个时候深圳没那么多房子住，来深圳的人都住城中村，城中村奠定了深圳市民的城中村共识，它的共识是深圳不相信眼泪，不靠亲朋，不靠熟人，靠你的努力，起步低不怕，但是只要努力，你都有前途。在城中村里，我们都是陌生人共租一间房子，太穷了，起步太低了，我们诞生了市场的共识，我们诞生了开放的共识，来了就是深圳人，你说北京，什么是北京的共识？我不知道，什么是上海的共识？说不清，但深圳的共识非常清楚，这是一个伟大的城市理念和价值观。
85后来深圳面对这么高的房价，买还是不买？这是一个非常非常纠结的问题，我都寝食难安，我都在想他们怎么办，世联也在研究房地产的下半场，但是现在我想说我们是晚来的一群人，早来的一帮，像我们90年代初来的，我们排在前面，这个队越来越长，排在后面的人，面对着高房价，排这个队还是不排？第一、接着排；第二、这个游戏能不能玩下去？第三、如果能玩下去，城市价值能不能持续提升？会不会崩盘？
记得我在上海第一财经，当时罗振宇还没有创建“逻辑思维”，当时我们在电视上有一个对话，当时说可以不排队，这个权力和资本的游戏已经被排在前面的人给占了，后来的人怎么办呢？我的观点是排队有一个边界，在哪个城市排队很重要，如果在一个不断开新窗口的地方排队，那就没有问题。什么叫新窗口呢？就是这个城市不断地为排在后面的人打开新的窗口，只要有新的窗口打开，排在后面的人就有最好的机会抢到前面去，而排在前面的人反而没有这个机会，排在中间的在犹豫，如果一个城市不断地打开它的新窗口，那么这个城市就是值得排队的城市，就是一个伟大的城市。
我大概说一说深圳从我排队那天起有多少新窗口不断地被打开：三来一补、外贸、民营企业、房地产、旅游、外汇交易、电子、股市、创业板、银行个人信贷、高科技、手机、网络、口岸、工业区、香港、高铁、资产升级以及服务业，这三十年来，新窗口不断地在深圳打开，你再看看其他城市，哪些城市能这样不断地打开窗口？这是深圳价值观决定的，深圳几乎能在每一个时代打开一个新窗口，给这帮人创造更多的机会，如果是这样，深圳下一个居住目标是什么？它的使命是什么？改革开放先头兵显然已经达到了，深圳下一个使命就是世界级城市，目前公认的世界级城市没有深圳，没有北京，也没有上海，因为我们开放度不够，北京、上海的规模够了，目前公认的世界级城市，亚洲只有东京和香港，新加坡还不算前十，只算前二十。我有理由相信在未来的十年，随着中国的改革开放，北京、上海、深圳会加入到世界级城市，广州算不算我不知道，也就是TOP20，世界级城市前二十，它的不动产，我指的是商用大宗交易总额占全球所有城市的80%的量，这是世界级城市。
深圳离世界级城市还有多远呢？我认为还挺远的，这就是给深圳房地产下半场带来的最大的机会，我们这个城市足够包容吗？我们能包纳世界公民吗？我们的产业聚集有没有像硅谷那样聚集最顶尖的世界级创意和科技呢？我们的技术和思想，除了股市，我们有没有真正的思想交易市场呢？我们的配套服务能不能达到世界顶级？比如Gensler，请问Gensler在深圳有办公室吗？应该没有，Gensler有办公室这是一个标志，在47个城市有，但深圳还没有，这是深圳最大的窗口，如果到了那一天，产业聚集完了，大的周期可能才来，到那个时候我觉得可能进入一个新的阶段，香港碰到了N多个大周期，纽约碰到了更多的大周期，但是纽约、香港的城市价值，香港目前有点问题，我们看纽约没有问题，纽约是世界首都，引领着全世界城市的发展方向。
我就汇报到这儿，深圳实际上是一个理念开创了一个城市，我们有今天，是因为一个老人改革开放的试验，就出现了今天的深圳，诸位，我们作为深圳人，媒体朋友真正挖一挖深圳的核心，我们把它坚持下去，这个城市会有非常非常值得期待的未来。
谢谢大家！
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