法院物业打扫领导办公室打扫卫生制度应注意哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-27 03:15 标签： 办公室打扫卫生的通知
物业公司在催收物业费诉讼中应注意的几点问题
案情简介：
A公司与扬州市***小区业主委员会分别于2009年4月12日、2013年4月28日签订了两份《物业管理委托合同》，对***小区提供物业管理服务。甲为该小区业主，截至2014年12月底，累计拖欠A公司物业管理服务费9764元。A公司向法院提起诉讼请求法院判决甲支付物业管理服务费。甲的主要抗辩理由为：（1）A公司及开发商B房地产开发有限公司对全体业主共有的游泳池改造为停车场，侵犯了业主的共有财产权；（2）A公司对开发商B房地产开发有限公司对***小区擅自再建、改造行为没有进行及时制止；（3）A公司提供的物业服务没有达到扬州市物业服务三级标准。
律师分析：
本案的争议焦点从甲的抗辩理由中已彰显无遗，作为物业管理公司在应对时应注意以下几点问题：
1、甲是否有权以A公司及开发商B房地产开发有限公司对全体业主共有的游泳池改造为停车场侵犯了业主的共有财产权为由，拒绝支付物业管理服务费（应明确区分是合同之债还是侵权之债）
本案的案由为物业服务合同纠纷，A公司依据与甲之间存在的物业管理服务合同关系而向甲主张物业管理服务费用，A公司是否存在侵权行为不影响甲支付物业管理服务费义务的履行，倘若A公司存在侵权行为，甲可提起反诉或另案再诉向A公司主张侵权责任，而不能以此为由反驳并拒绝支付物业管理服务费用。
2、A公司是否有义务对开发商B房地产开发有限公司对***小区再建、改造行为进行制止并承担相应责任（物业管理服务内容应以合同约定为准）
A公司与业主委员会间《物业管理委托合同》第二条明确约定了A公司的物业管理服务内容，亦即A公司主要提供物业共用设备设施的维护、小区内卫生清扫、车辆停放管理、公共秩序协助管理等事项。首先，A公司对于开发商B房地产开发有限公司再建、改造行为是否合法、是否属于侵权行为无从得知，无法进行有效阻止；其次，《物业管理委托合同》中并未明确约定A公司需要对第三人对业主共有财产的侵权行为负有阻止义务，A公司仅有协助义务而非相关侵权行为的制止主体。
3、A公司提供的物业服务是否达到扬州市物业服务三级标准（物业公司应注意在提供服务时进行记录）
根据谁主张谁举证的原则，甲若认为A公司的物业服务没有达到扬州市物业服务三级标准应当承担举证责任，若无法举证应承担举证不能的法律后果。另外，一方面，***小区除甲外的其他业主均已（或大都）交纳了物业费，说明A公司提供的物业服务得到了大多业主的认可，也是符合《物业管理委托合同》约定的标准的；另一方面，A公司在进行物业管理服务过程中进行了相应记录并备案，如绿化养护工作记录、车辆出入登记表、护卫交接班记录表等等，尽职尽责履行相应合同义务，甲可以对A公司的服务质量提出异议，但因其已经接受了服务，自然应履行相应合同义务而支付物业管理服务费用。
法院判决：
在法院调解下，业主甲交纳了物业管理服务费用。
刘冲伟律师电话：
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