商铺投资回报率是馅饼还是陷阱？
商铺投资回报率是馅饼还是陷阱？
有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式，俗话说"一铺养三代"，可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头，商铺变成了“伤铺”。比如，如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实，投资商铺的高额利润也伴随着高风险，玩转商铺并不那么容易，这可绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。
“售后返租”就能坐等收钱吗？
目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，鱼目混珠的情况比较严重，尤其是售后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。
部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报也比较诱人，因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。
其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%?10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率。（即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。）
除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式，某市一处商业项目，在业主们收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
专家提醒，高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。
回报率真有那么诱人吗？
在相城一商铺楼盘现场看铺的汪先生说，他以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率，这样看来，投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今，不少投资者其实都有类似念头。他们认为，目前苏州市商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。
投资者汪先生介绍，2008年他高价入手了一个18平方米的商铺，单价26000元，首付月23万元买下后，月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称，当初每平米2.8万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。
据了解，像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少，他们购买商铺时就有明确的目标，就是以租养贷。但近两年来，苏州商品房价格飙升了，商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然，也有不少投资者称，他们更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营。
目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等，有些进入商业地产的投资客，并不需要买商铺做生意，对这行也并不了解，买了多套商铺，结果所选位置不好，价格也偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零；或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管后续发展，结果被“套死”了。
还有多少误区要绕过去？
很多投资者认为，买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡，风险不大，可以高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。记者在采访中，结合苏州楼市商情的调查，以及多位商业地产营销的专家的意见，归纳如下几大“误区”。
（1）过于相信开发商的实力。的确，在房地产投资中，开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中，紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。
（2）售价高的项目回报也高。在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。
（3）过于相信稳定回报承诺。投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8％的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了，其实不然，因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文，这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。
（4）仅仅只要地段好就可以了。在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实无地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。
延伸阅读——
商铺：股票式投资不妨“对号入座”
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。苏州普通商铺价格在住宅的1.5-2倍以上，有些甚至卖到4-6倍。对于街区商业的定价应是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
“都市型”商铺：绩优股
“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
“都市型”商铺的案例不胜枚举，从观前街、十全街，到人民路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，观前街的商铺属“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态占的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则——在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
样本商铺：苏纶场、苏州新天地
“社区型”商铺：潜力股
“社区型”商铺和我们上一部分谈到的“都市型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，业内人士要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售迭创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
样本商铺：凤凰新天地 亿象新天地
专业街市商铺：高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如苏州的华夏五金机电城是集研发、贸易、会展、物流、服务、休闲、文化、旅游等于一体，苏州地区最大的五金机电产品流通服务平台，目前华夏五金机电城二手市场每平米商铺的价值近一万元，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街市商铺称为商铺“高科技股”。
样本商铺：苏州礼品商品城
其他商铺：“一般股票”
其他商铺，指除上述几大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为“一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，恒达中环百汇广场商业面积达64328.87平方米，从规模看，在苏州激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在销量上保持9成的去化率的状况下，内铺前3年每年8%，4-6年每年3.6%+租金；外铺5年每年7%；后期在运营方面，吸引了很多大型的知名商家入驻，未来其单位面积租金水平在苏州商业设施中始终名列前茅，换言之，恒达中环百汇广场商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
样本商铺：恒达中环百汇广场
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投资年收益14%~18% 这是馅饼还是陷阱？
精心设计的宣传资料　本组图片由记者 吴珊 通讯员 康睿 摄各类公章一应俱全借款合同商报记者 付迪西 实习生 郎海文“为项目招资金，为资金找项目。”河南28岁的杨某因生意失败，为还借款，他在沙坪坝区凤天路临街租下500平米门面，装潢亮堂，所有工作人员统一着西装戴胸牌，推出14%~18%高收益率的投资产品，吸引了60人投入400多万元。然而，经过警方调查，该公司并没有相关金融业务资质，所有资料、图章、借款合同都是虚构的。近日，嫌疑人杨某因涉嫌非法吸收公众存款被检察院依法批准逮捕。“我们投资公司年收益14.4%~18%，比存银行理财划算多了……”3月下旬，在沙坪坝区凤天路某小区，一群西装革履的年轻人搭着棚子，摆着桌子，向附近居民发放精美宣传资料。民警散步偶获线索沙区中梁派出所一民警正好住在这个小区，一天散步时发现一群人搭着棚子散发精致资料，某投资公司海报上还印有“时间短、收益高、现金回流快”等字样，现场许多居民在询问工作人员相关事项。“一般的金融理财产品哪会有这么高的回报率？”出于职业敏感，民警将此事反映给政府金融办与沙区经侦支队。4月初，该投资公司正式开门营业。办案人员佯装投资者进行了初步调查，发现该公司确有嫌疑。5月中旬，在获取准确信息后，沙区金融办、沙区公安分局经侦部门和中梁派出所联合行动，一举将公司负责人、财务人员和主要业务经理等10余人全部控制，现场查获涉案宣传资料、各类图章、借款合同、财务账本等物品。伪造委托书虚构项目据办案民警介绍，该投资公司老板杨某今年28岁，是河南人，他被公安机关控制后，交代自己生意失败，欠了几百万的账，就想用融资方式来借款还债。于是，他先注册成立了一家担保公司，经营范围是玉器销售和投资咨询，然后租下500多平方米的门市，按照银行模式装修，挂出某某投资公司的招牌，伪造河南某投资公司的委托书，虚构项目向不明真相的群众融资借款。同时，他还自制各种文件图章、借款合同和宣传资料。涉案金额400多万经公安机关侦查了解，从3月底至5月初，短短一个月，该公司与60名群众办理借款业务，涉案金额达400多万元，单笔最高借款为40万元，借款者多为40岁以上的中老年人，分布在重庆主城、江津、长寿、奉节、万盛等区县。警方表示，这类群体普遍对金融知识了解不多，风险意识和防范意识不强，在宣传人员鼓动和高息回报的诱惑下，很容易上当。本案涉案资金已被嫌疑人杨某用于还债、租办公用房、支付员工工资、个人消费等，公安机关正在积极追讨剩余金额，力争最大努力挽回群众损失。冒牌投资公司“包装”很华丽伎俩1500平方米店面气派在一条人流量很大的街边，一间500多平方米的店面按照银行模式装修，装潢亮堂，气派大方。伎俩214.4%~18%高回报宣称为项目招资金，为资金找项目，投资产品为固定收益（收益14.4%~18%），2万元起槛，以万元倍数递增，分3月期、6月期、一年期。伎俩3员工着西装戴胸牌公司所有工作人员自称是职业经理或理财顾问，西装革履，并佩戴统一工作胸牌，说普通话。伎俩4让投资者先尝甜头对于第一次投资的客户，采取首月提前返利，其余月份每月20日支付。如投入10万元，第一个月的利息1500元直接退还，只需要缴纳98500元就可以了。伎俩5小区搭棚发放资料今年3月，在凤天路某小区内立海报、搭棚子，散发各种精致宣传资料，吸引不少居民前来咨询。伎俩6宣传资料印制精美公司所有宣传资料精心设计、印制精美，承诺资金有保障，并有投资示例：投入10万元，3个月收益10.39万元，6个月收益10.81万元，一年收益11.68万元。民警提醒这样判断投资公司是否正规随着国家金融管理的放开，各种投资公司也变得普遍起来。昨日，沙区经侦支队民警提醒，正规金融投资公司必须要获得银监会、人民银行等部门的批文，才能从事相关金融业务。市民可从以下几个方面判断是否正规。1通过工商网站查看公司营业执照，看经营项目中有没有一项是金融业务，如是金融咨询、投资咨询之类的，就要认真核实其各类证照及行业许可。2正规金融投资公司必须要获得银监会、人民银行等部门的批文，资质批号要公示，可通过金融部门查询。3投资回报利息比同期银行存款基准利率要高很多，那么就需要仔细辨明。4投资理财产品总喜欢针对老年人推荐，就要多长个心眼。5如果宣传册上模糊经营范围，只是称“有资质”“合法”，却拿不出相应的资质批号，要及时向相关部门举报或报警。微调查投资高回报，你如何应对？陈某（46岁 受害者）：我通过朋友介绍后，考察发现有大门市，还有这么多员工，就认为很正规，加上提前返利和高回报利益的诱惑，就投了4万元。韩梦（27岁 媒体人）：面对这样具有蒙蔽性的投资高回报，一定要多长个心眼，天上不会掉馅饼，要想到掉下来的可能是一个陷阱。贾茹（25岁 教师）：针对老人下圈套太可恶了，家里有老人的一定要提醒，千万不要相信。网友“花草树”（IT业）：你想要它的利息，它想要你的本金！网友“东咚咚”（自由职业）：买理财产品一定要到正规金融单位，而且要问清楚相关细则，不要盲目跟风，不要轻易相信。司法解释界定非法吸收公众存款 需同时具备四条件根据最高人民法院日起施行的司法解释，非法吸收公众存款犯罪活动是违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，需同时具备四个条件。未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。1.未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；2.通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；3.承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报； 4.向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
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安庆新闻网讯 时间长达3年之久，骗倒50余人，诈骗金额380余万元的县政协委员肖某某，6月25日,被望江县人民检察院批准逮捕。
肖某某,现年50岁，望江县大治圩开发公司职工,所在单位工作轻松,他头脑活络，常利用其他时间从事点小买卖，不仅收购棉花，还承包了大片山林,生意越做越大。这些年，房地产市场开发热，他又与他人合伙在外接些“二手”工程,成为一方致富能人,并且为人仗义，深得乡邻们的好评，2003年当选为该县政协委员。
如果沿着这样的路走下去，肖某某一定会家庭美满幸福。但由于他好高骛远，生意摊子铺得太大，加之喜好结交朋友，吃吃喝喝，花钱大手大脚，个人手头资金周转不开。2001年起，他就找身边的朋友借钱，出于朋友之间的感情，一开始，朋友们也愿意帮他一把，但他越借越多，再没有人无偿借给他钱了。这难不倒他，2010年起，他以高息为诱饵，向左邻右舍借款，因为他当时一是有信誉，该什么时候兑现，说一不二;二是头上还顶了个县政协委员的桂冠，不能不让人相信。这样一传十，十传百，不少人为那个所谓的高息，甚至主动找他。
有了生财“窍门”，他更是疏于对自己生意的管理，这样名义上是在做生意，实则是生意做得越大亏本越多。到2011年5月,欠债150余万元,走到了资不抵债的末路了。月息1分不行，就2分甚至高达4分以上，雪球越滚越大，虱多不痒债多不愁,这时他就没有想到如何归还了，至案发时欠债已高达380余万元。在这三年的时间里，他以开发房地产为幌子，以能买到低价商品房、帮助他人调动工作、升迁以及用注销的林权证做抵押等多种名目和方式行骗，陷入了犯罪的深渊。
今年1月，不少群众向望江县政协投诉，反映肖某某在商务活动中的不诚信行为，望江县政协就群众反映的问题进行了调查，并对他进行教育谈话，劝其辞去委员职务。3月15日，望江县政协九届六次常委会议接受肖某某辞去委员职务。与此同时，有近50人签名按手印的举报信飞向各级部门。不少人还到公安机关。4月中旬，望江县公安局对肖某某立案侦查并将其刑事拘留。至此，所谓的“能人”实际是身背数百万元债务的“穷光蛋”的事情才大白于天下。
该案移送检察机关后，肖某某在看守所一直强调是“借”，是债务纠纷，自己一定会还的，这就涉及到了诈骗罪主观要件的认定。肖某某在债台高筑无力偿还的情况下向别人借钱，拆东墙补西墙，借的钱多用于填补生意亏本、还高利息、吃喝玩乐挥霍。其家庭财产远远不足以归还债务，其子在外打工谋生，一个月仅有三千余元的收入。一个女儿已出嫁，这些足以证实其非法占有的目的。
检察机关认定犯罪嫌疑人肖某某涉嫌构成诈骗罪，数额巨大，遂做出了批准逮捕的决定。
检察官告诉记者，近年来，以高额回报为诱饵的，个人诈骗案屡见不鲜,而在这些案件中，受害者被骗少则几万元，多则几十万元，一些受害者迫于生存压力而疏于防范，急于走捷径赚钱，存在侥幸心理，将自己辛苦了几年或者一辈子的血汗钱拱手送给他人挥霍。我们要以此为戒。
在此，检察官提醒：警惕各种形式的高息诈骗，一是欺诈性。借款人往往隐瞒真实情况，花言巧语迷惑债权人，千方百计将债权人的钱弄到手，加之债权人对借款人的资信情况、借款用途等情况的认知有限，为了获取高额回报，将钱轻易借贷给借款人。二是诱惑性。借款人承诺高额回报，其回报通常是同期银行利息的数倍，令债权人怦然心动，个人、家庭难以抵御诱惑，一般会将暂时闲散不用的资金出借，甚至举债出借。三是无序性。民间借贷往往是手中具有一定闲散资金的人，依托非法中介机构或专门从事民间借贷的人将资金融入到民间借贷中去，而避开了工商、金融、税务等部门的监管。资金的去向不明，并造成国家税收的流失。四是高风险性。借款人与债权人之间的债权债务关系多以借条形式确定，有的根本就无借条或其他凭证，一旦出现纠纷，债权人难以维护合法权益。(姚云 宋桂根 周国庆)
作者：姚云 宋桂根 周国庆
本文来源：中安在线
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高息回报的陷阱
日 17:10:03 来源：
&&& 日，是衡水市枣强县卷子乡赶集的日子，将近11点时，一位60多岁的王姓大爷手持4张定期存单焦急的来到柜员小霍的业务窗口，让把存单里的钱全部取出来，小霍热情的接过存单，发现四张存单共有5.6万元，其中有2张共3万元的存单还未到期，出于为客户利益着想，小霍提醒王大爷，有2张存单还没有到期。　　&我急用钱，都取出来！&大爷坚持取走现金。　　想到大爷一个人拿着现金不安全，小霍又说：&大爷，您带着这么多现金不安全，又是赶集的日子，您还是叫您的子女过来吧！&　　&家里老伴生病了，看病需要钱&&.不能跟儿女说，不能让家里孩子知道。&小霍看到老大爷的神情有些恍惚，说话吞吐，联想起最近有老人受骗的案例，便将情况汇报给了委派会计。　　委派会计朱春燕把老人领到等候椅旁，正了解情况时，王大爷的大女儿急匆匆赶来，得知父亲没有取走现金后才放了心。原来王大爷是来赶集的，顺便到信用社办理转存业务，但不知道何故，老人从集市上返回家把另外两张未到期的存单拿来了，老伴不放心，让大女儿过来看看。正在大女儿和朱会计说话的时候，固执的王大爷竟跑到营业厅外，冲着一辆摩托车走去，大女儿也跟着过去，摩托车上的男子一看事情不妙，转身发动摩托跑了。在女儿的再三追问下，王大爷的意识才逐渐清醒，道出了实情：原来，王大爷在集市上碰到两名男子，说是邻村同乡的，其中一个拍了大爷一下肩膀，说目前正在倒腾古玩，非常赚钱，让大爷拿钱来一起做，几天就能返还高出银行几十倍的利息。王大爷信以为真，鬼使神差的让他们用摩托车载着回家拿来存单取钱。幸亏大爷遇上了小霍，不然损失钱财是小，老人受了骗精神上受打击是大。有的老人就是在受骗后患上了抑郁，导致了死亡。王大爷彻底醒悟后真是后怕，感谢信用社帮他躲过了这场骗局。&&& 　　现在一些犯罪份子利用农民朋友对金融知识的匮乏，用高息利息为诱饵，在行骗过程中，有的甚至用一些迷幻的药物，让一些意志薄弱、贪图小便宜的人们走进他们精心设置的骗局里，特别是对一些中老年朋友，他们不惜把一辈子攒下的血汗钱和儿女孝敬的钱都拿出来，本想着能在短时间里有比银行更高的收益，但到头来确是钱财两空，找人都找不到，给老人的精神带来极大的打击。　　通过这类案件的屡次发生，农村信用社作为农民身边的银行，应该充分考虑农民朋友对金融知识的实际接受能力，并通过喜闻乐见的形式、通俗易懂的语言，把专业性很强的金融知带给农民，并针对中老年农民朋友，重点宣传打击非法集资、反假币、防范金融诈骗、ATM机基本安全知识等，让这些对农民下黑手的犯罪分子们没有立足之地。
【作者：祁文靖
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商铺投资回报率是馅饼还是陷阱？
有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式，可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头，商铺变成了“伤铺”。如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实，投资商铺的高利润也伴随着高风险，玩转商铺绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。
&“售后返租”就能坐等收钱吗？
&目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，尤其是售后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。
&部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报也比较诱人，因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。
&其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率。（即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。）
&除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式，某市一处商业项目，在业主们收到3个月的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
&专家提醒，高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。
&回报率真有那么诱人吗？
&一商铺楼盘现场看铺的汪先生说，他以前投资过住宅，但感觉住宅靠出租回报很难，只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率，这样看来，投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今，不少投资者其实都有类似念头。他们认为，目前商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力，而且市场上商铺的选择余地也越来越大。
&投资者汪先生介绍，2008年他高价入手了一个18平方米的商铺，单价26000元，首付月23万元买下后，月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称，当初每平米2.8万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。
&据了解，像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少，他们购买商铺时就有明确的目标就是以租养贷。但近两年来，苏州商品房价格飙升了，商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然，也有不少投资者称，他们更看重的是长期回报。只要项目规划好，交通方便，租个好价钱肯定不成问题，今后还可以将铺子收回自主经营。
&目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等，有些进入商业地产的投资客，并不需要买商铺做生意，对这行也并不了解，买了多套商铺，结果所选位置不好，价格也偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零；或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管后续发展，结果被“套死”了。
&还有多少误区要绕过去？
&很多投资者认为，买了商铺就等于高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。
&多位商业地产营销的专家的意见，归纳如下几大“误区”。
&（1）过于相信开发商的实力。在住宅投资中，紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。
&（2）售价高的项目回报也高。商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。
&（3）过于相信稳定回报承诺。有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8％的回报率等等。但是再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文。
&（4）仅仅只要地段好就可以了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实无地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。