小区地面车位归谁所有？
[导读]根据《中华人民共和国物权法》第74条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主提问：许先生购买了高新区某小区的住宅，同时他还购买了位于自己单元楼下的一个停车位。但是许先生最近听到的一些说法让他心里很不踏实，他听说小区地面属于公共道路，开发商将属于全体业主所有的公共道路划出停车位进行出售的行为侵犯了全体业主的权利，这些停车位应该归全体业主所有。许先生想知道，地面车位究竟归谁所有呢？开发商有权出售这些车位吗？律师解答：根据《中华人民共和国物权法》第74条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些地面车位究竟归谁所有，需要看小区建设时的规划，如果这些车位原本就属于规划中批建的车位，那么这些车位属于开发商所有，开发商有权出售这些车位；如果这些车位不在规划中，那么这些车位就属于全体业主所有，开发商无权出售这些车位。业主提问：业主刘先生经人介绍购买某小区的一处商品房，销售人员告知刘先生该小区地面车位已经全部出售了，只有一些地下车库可以卖给他，但刘先生注意到在地下车库的入口处竖有“人防工程”几个字，刘先生想问，这样的车库能买吗？能办产权证么？律师解答：根据《江苏省物业管理条例》的规定“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”因此，地下车库中的人防车库是不可以买卖的，当然也是不能办理产权证的。如果地下车库中的某些车库不属于人防工程，而属于开发商所有，则开发商是有权进行销售的。业主提问：顾先生小区的车位现在越来越紧张，有的业主占了两个甚至三个车位，导致后来的业主没有车位可买或可租。顾先生能否要求这种多租了车位的人家退出一些车位来，有没有相关的法律规定?律师解答：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”因此这个问题要看顾先生小区车位的配置比例。如果顾先生小区的车位配置比例是0.5：1，也就是说，小区最多只能有一半的业主可以享有车位，那么一户业主所获得的车位不能超过1个，如果多于1个，就违反了配置比例。如果开发商或物业公司向同一户业主出售或出租了2个或2个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主是可以向法院主张确认合同无效的。感谢江苏建苏律师事务所刘汉文房地产专业律师团队提供专业解答。
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一些小区地下车位即便卖不出去，也不愿出租
　　地下车位太贵，业主只好将车停地面上，天天上演“抢车位”大戏
　　河南商报记者 李江瑞 邓飞/文
　　邓万里/图
　　在小区地下车位“”引纷争的报道发出后，昨日，郑州近百名来自不同小区的业主致电河南商报，反映各自小区地下车位在价格等方面存在的争议。
　　问题丛生之下，物价部门表示，尽管有关方面尝试改变，但在法律“谁开发，谁受益”的原则之下，对非政府产权的地下车位定价等他们也处于无能为力的境地。而小区地下车位没有像商品房一样的价格备案制度，定价更显随意。
　　没买车位进车库
　　一度每晚收费20元
　　郑州市棉纺路与秦岭路交叉口附近的惠众西城一品小区的刘先生称，他们也遭遇了地下车位“”的问题，单个售价在12万元以上，没有买车位的业主也曾被拒绝开车入库，所以自己平时每天上下班就在附近找个地方停车，十分不方便。
　　刘先生说，业主们曾向物业和表达过租赁车位的诉求，但没有得到明确回应。后来物业也曾一度允许未购买车位的业主进入地下车库，但一晚上收费20元。
　　该小区售楼部工作人员表示，目前小区地下车位最低售价为12.5万元，如果业主想租赁车位，只能从购买车位者手中租赁。
　　买前被告知地面不许停车 买过车位又发现能停
　　郑州市三全路与渠东路交叉口附近的东岸尚景小区，业主李先生虽然购买了地下车位，最近他却很闹心。
　　原来买房时，他被告知小区地面不允许停车，所以他才和一些业主买了地下车位。然而，购买车位的业主们后来发现，地面也可以停车，看着地面那么多车停放着，他们觉得地下车位买得非常不划算。
　　“如果知道地面可以停车，那我当初花那么多钱买地下车位干吗？”李先生说，自己找到物业和要求退款，但遭到拒绝。
　　地下车位少有人买 地面每天上演“抢车位”大戏
　　经开区某小区的一名业主说，他们小区的地下车位售卖情况并不算好，一个车位价格在10多万元，由于小区大、业主人数多，很多人最后选择把车停在地面上，导致每天大家都抢车位，即便“白天临时停5元，过夜10元”，外面的车也愿意往里面挤。
　　航海路某小区的业主袁先生说，他们小区自2013年交房开始，地下车位就从未出租过，一直是，很多业主只好将车辆停放在附近的一条小路边，每天抢车位，“路整修完后估计也不让停车了，停太多车还影响交通。”
　　销售人员介绍，目前该小区地下车位单个售价在12万元以上，不出租。
　　原来有租有售 现在被告知不再续租
　　未来路与航海路交叉口附近的发展南郡小区，一名业主去年交了一年的地下车位租金，不固定车位，开车进入车库后可自行寻找车位。“原来我们小区的地下车位一直是有租也有售，但现在有人告知业主，本次租赁到期后，将不再续租，车位只卖不租了。”
　　而东三街与红旗路交叉口附近一住宅楼的业主袁先生，则对地下车位的“紧俏、高价”质疑。他所居住的楼房地下有数十个车位，本周一时接到通知说开始售卖，售价20万元左右，要求周六就开始交钱，“地下车位有这么紧张、这么贵吗？”
　　托关系排队买车位 后来得知排队者多数是“托”
　　郑州市棉纺路上一小区的一名业主说，他所在的小区在去年下半年开始出售地下车位，听说车位紧俏后，他托关系找人，打算抢个车位，最后顺利抢到一个号，11万元买下车位。
　　他说，当天排队买车位的人很多，有的天不亮就起来排队了。事后业主们才知道，排队的人里很多都是“托”。“这种虚假繁荣，也让车位销售火了一把。”
　　因无价格备案制度
　　地下车位定价随意
　　郑州住宅区地下车位定价问题等引起的纷争，价格主管部门怎么看？昨日，河南商报记者来到郑州市物价局采访。
　　该局法规处一名负责人说，关于地下车位定价过高的事，要分两种情况，如果是属于政府产权的，那么要对其进行监管；如果不属于政府产权的，价格部门则无能为力，因为“超出了物价局的职能范围”。
　　这名负责人表示，对住宅小区部分地下车位的定价、定位是市场行为，虽然物价局也曾不断接到市民关于价格和处置方面的投诉，但是《防空法》等法律中规定了“谁开发、谁受益”的条款，作为职能部门，他们也无能为力。
　　同时，在郑州，普通商品住房有价格备案制度，以约束住房价格不背离市场规律。但据介绍，在地下车位的价格管理方面，并无价格备案这一说，这意味着其定价随意性要大一些。
　　一名内部人士透露，对于住宅区地下车位定价等存在的问题，有关方面也曾尝试过做出些改变，但“无奈顶层设计就是这样”。
　　相关部门想调控
　　但缺乏法律依据
　　一名房产营销业内人士说出了他对地下车位定价的看法。他表示，之所以，或者将租售价格定得较高，也是在供需等因素基础上做出的选择，目的就是为了自身利益能够最大化。
　　“近年来，在地下车位的投入上越来越大，但由于价格过高，销售情况并不太乐观，用很多办法逼迫业主购买车位，也反映出消费者对于价格过高的不接受。”他说，有关部门想对此加以调控，但缺乏相关法律依据。
　　河南商报记者了解到，除了山东等少数地区在物业管理条例里明确规定禁止车位、车库“”外，其他地区都没有对类似行为进行限制。
　　如何破解乱象
　　欢迎你来说说
　　小区地下车位定价乱象原因何在？该如何破解？政府部门该如何在市场和调控两者间有所作为？河南商报将继续关注。如果你对此有好的建议，请继续致电跟我们聊聊。
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