我选择,我自管——业主自管模式探讨--《现代物业》2006年03期
我选择,我自管——业主自管模式探讨
【摘要】：民主,也是一个妥协的过程,如果没有协商,没有妥协,就不能实现共同管理,也不能实现小区的和谐。任何以个别人持不同意见就否认业主大会的决议效力的做法和认识都是错误的。任何以个别人的意志代替集体意志的做法都是不可取的。
【关键词】：
【分类号】：D922.181;D923.2【正文快照】：
第一部分物业管理选择权及其行使物业管理是基于业主对房屋以及相关物业的所有权而产生的维护义务但是这种维护在业主众多以及社会分工的条件下.众多业主的自主维护可能成为一种低效率的选择。这种情况下.要么选择专业公司来维护.要么选择业主自己维护在做出这种选择的时候产
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京公网安备75号房子比工作更难找，但他们依然选择来这奋斗打拼。
这一天几乎全村的老百姓都到他们家里道喜祝贺。
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　　作为中部欠发达省份，江西省大规模新建高速公路的难度不言而喻。难点不仅在与复杂地质条件动真碰硬的技术层面，更难在如何运用科学管理手段，强化和规范项目管理，提升建设质量。
　　省委十三届七次全会以来，省交通运输厅大力度推进改革，通过推进统一管理，健全管理制度，向机制创新要效益，跨越天堑，踏平坎坷，成就了跨越式发展的生动局面。
　　“自管模式”是2015年全国公路建设管理体制改革的创新模式。都昌至九江高速（都昌至星子段），是全省首个进行自管模式改革的试点项目。
　　自管模式与旧项目管理模式（即“菲迪克”条款管理方式）最大的不同就是减少了工程监理这个中间环节，精减了三分一的工作程序，节省项目建设管理成本，提高了工作效率，优势极其明显。
　　新模式带来新的发展和挑战。如何打破依靠监理的传统模式，科学有序保障项目的实施，都九项目办作为改革试点的先行者，要突破传统管理模式的束缚，创新管理思路，面对的是一道道全新考题……
　　摆在项目办面前的第一道题，是如何破旧立新？
　　立起“自我担当”的主心骨
　　作为一个全新的事物，自管模式在江西高速公路建设管理中出现，尚属首次。想要探索出有益经验，就必须在思想上和认识上做足准备。
　　自管模式并不是不需要监理，不要质量管理，更不是放弃监理而任由建设单位进行施工，强化质量监督、质量监理依然是建设管理不可缺少的核心环。
　　开工之初，项目办采取开研讨会、专题培训、现场观摩会和交流会等形式，清楚思想上认识上的障碍，摒弃依赖监理和想怎么干就怎么干的旧观念，转变思路，立起“自我担当”的主心骨。
　　思想的转变，带来全新的工作理念和工作方式。
　　不同于正常高速公路建设项目办架构，都九项目办根据自管模式的特点，本着责权一致、分工合理、责任落实和专业管理的原则，在施工现场设置了路基和特大桥两个现场管理处，下设现场管理组，全面负责所辖标段内的工程质量、进度、安全、环保和计量支付、合同管理等工作，原监理工程师承担的大部分现场工作（除测量和综合试验检测外）由现场管理处承担。
　　同时，为强化质量管理，项目办另增设质量管理处，下设测量部和试验检测中心，负责组织项目的测量、试验检测、质量抽查和总体质量管理等工作。
　　自管模式的核心是由具备相应专业能力的建设管理法人统一负责项目建设管理的全部工作。为此，项目办一改过去办公室驻地办公模式，将办公关口前移扼守建设前沿阵地。
　　选调了一批具有较高素质专业对口的大学本科学历应届生充实到项目管理一线，将项目办管理人员的三分之二充实到现场管理一线。
　　每个主体工程标段成立了现场管理组，组长均由承担过德昌、九绕和都九项目（星子至九江段）等重大项目现场管理的人员担任，实行以老带新，老手负责管辖标段的重点难点问题的攻关，新兵则负责现场巡查、旁站等常规工作，新兵老将相互配合，互补互帮，形成管理合力，管理重心真正前移到施工一线。
　　然而，如何保证在取消社会监理单位的情况下，既能够高效的履行好监理的工作职能，又使项目建设各个环节的管理都得到有效保证，从确保质量这个重点关键，是摆在建设者面前的又一道考题。
　　牵住质量这个“牛鼻子”
　　管理结构的调整，必然要求在管理流程和机制上做出呼应。
　　在理清自管模式的思路后，建设者们牢牢抓住质量管控这个“牛鼻子”，通过创新管理机制和流程，提高管理效率和施工质量。
　　项目办制定了《都九项目（都昌至星子段）自管模式管理办法和实施方案》，建立了质量管理六项保障机制，即：分部、分项工程开工申请备案制；现场旁站制；对隐蔽工程、重要工序由现场管理工程师进行旁站；联合检查验收制；中间交工验收或备案制；第三方试验检测制。管理机制不仅覆盖了监理工作的全部内容，强化了对工程质量的管理，突出对项目建设过程中各个环节的管控进行优化完善，而且强化了施工企业作为一级责任主体的作用。
　　都九项目一个独特的做法是，为督促承包人健全质保体系，强化企业自检在工程质量管理中的作用，各承包人按照合同承诺设立与项目经理部保持相对独立的质检部，质检部直接对施工企业负责，其人员由施工企业直接任命，确保质检部对质量检验的结果和意见不受项目经理部的影响。
　　承包人以前依赖监理当“甩手掌柜”，现在要自己亲力亲为，更加有效发挥了承包人的质保、自检体系作用，有效杜绝了自管模式下承包人以包代管现象。
　　在强化施工企业责任的基础上，项目办着力在精简流程、强化监管上下功夫，对监理服务内容进行修订，剔除传统监理工作中无效的、重复的工作，精简人员，强化监理对现场质量、安全的否决权。
　　例如，他们突出对首件工程（试验段）、隐蔽工程和关键工序进行旁站，对可以采取其他手段监控或事后易追溯的工程减少旁站。
　　当然，他们也并不一味做减法。项目办在采取定期检查、专项检查、日常巡查相结合的方式，突出程序控制、工序验收和抽检评定，加强质量巡查和检查，每月对承包人质量、安全保证体系和自检体系的运行状况实行分级评定、动态管理，评价结果和承包人企业信用评价挂钩。
　　推行工程施工照片采集上网备案制度，重要工序及部位施工时，管理工程师和项目经理部技术人员现场采集施工和管理过程照片，上传至项目办云盘中，相关人员可以进行对比、查阅，检查工程施工情况及管理人员旁站到位情况等。
　　此外，作为项目管理的辅助措施，项目还积极采用新设备、推广使用新技术。如在各标段混凝土拌合站、路面黑白站、桥梁预制场、隧道入口等位置安装视频监控系统，可以进行全过程实施监控。预制梁张拉和压浆采用智能张拉和大循环压浆设备，可以有效地保控制张拉和压浆的质量等等。
　　这些，在一定程度上都提升了项目建设效率和质量。
　　在传统模式中，少数监理人员职业道德品质败坏，非但不认真履行监理职责，反而在一些非要其履行手续并签字的环节，为了个人利益，在一些诸如工程合格签证等方面弄虚作假，在计量签字和变更签字方面损害业主利益，造成不良恶果。
　　那么，自管模式中是否会存在同样的问题，如何避免这些问题？这是摆在都九项目办面前的第三道难题。
　　自管模式下的“新监理”
　　自管模式下的“新监理”都是本单位的员工，能否把好防腐这根弦，做到制度之内“不缺位”，制度之外“不越位”，杜绝索、拿、卡、要现象，事关试点成败。
　　项目办党委十分重视“一岗双责”的推行与责任落实，领导班子召开专题会议，研究部署“一岗双责”制度建设和落实，明晰党委主体责任，纪委监督责任和个人具体责任，强调制度的执行与监督，同时与项目建设推行的“自管模式”有机结合，构成一张一手抓项目建设高效有序推进，一手抓防腐肃贪网，两手都硬，确保项目建设推进有力、健康和谐发展。
　　项目办依据现场管理处各岗位的业务工作职责细化完善对应的廉洁从业职责，并为每个岗位量身定做落实责任的控制指标，实行“零容忍”，修改完善《廉洁从业“一岗双责”工作手册》，下发至各处室和各管理处，做到人手一册。
　　结合自管模式运行的工作特点，项目办以现场管理流程为主线，对可能产生的廉政风险点进行逐一排查，并针对每个廉政风险点提出相应的防控措施，同时明确各廉政风险防控的责任主体。通过“流程―所处环节―所涉对象―廉政风险点―防控措施―责任主体”的对应关系，使防控手册更具有直观性和操作性，充分体现关口前移、超前防范的监管理念。
　　该手册像是一面“明镜”，时刻照一照廉洁从业准则，以正衣冠、端言行，时刻警醒自己在“自管模式”的各项管理工作中是否存在索、拿、卡、要以权谋私行为，是否存在不管不问不作为，不监不督问责不力现象。有力地配合保证了都九项目“自管模式”试点工作在高效廉洁的轨道上不偏轨、脱轨。
　　与此同时，项目办党委、纪委、纪监处采取定期、不定期相结合的方式，将防控关口前移，变坐等信息为主动出击，经常深入各项目部调研调查，贴近施工一线，听民声、切民意，密切掌握“一岗双责”执行动态，跟踪民意诉求，确保“一岗双责”在项目建设中与“自管模式”同步推行，到目前，都九项目办实现了工程建开局良好，违纪违规“零”目标的好成绩，营造了一个廉洁从业，干干净净做事，真抓实干，双责共担的项目建设好环境。
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EPC总承包与代建制的比较研究
　　一个全过程的代建制合同涵盖从可行性研究至工程竣工验收之间的代建管理，实质上是项目管理工作。目前对总承包与代建制之间的区别存在着界定不清&的问题，这显然对代建制和总承包理论的发展不利。例如：上海市重大项目“大连路越江隧道工程”由上海隧道工程股份公司和上海市建设工程管理有限公司投资，&委托上海市建设工程管理有限公司和上海市建通工程建设（咨询监理）有限公司为代建方组成项目管理部，实施项目管理，由上海隧道工程股份公司进行设计。施工&总承包（DB模式）实施完成。在同时实施了代建管理与总承包的情况下，进行它们之间的比较研究，对组织间的责权分析和界面管理尤为重要。本文以EPC为&例，与代建制进行理论上的比较研究。1、EPC总承包和代建制的起源　　如何管好政府投资工程，提高投资效率和效益，保证工程建设质量，规范建设市场，防止腐败，是困扰政府投资体制改革的大问题。此时，代建制应运而生。　　对于EPC总承包的缘起，许多文章的观点是：EPC这种承包模式给业主带来优化设计的经济利益，是业主推行EPC总承包的根本动力。作者认&为：EPC最早出现在西方国家私人业主的工业与民用建筑中，特别是大型项目中。EPC的出现一方面是由于技术更新周期的缩短和市场竞争激烈的压力，业主对&工程关注重点的排序由传统的c（成本）、P（质量、性能、功能）、T（时间）变为T（时间）、P（质量、性能、功能）、c（成本）；另一方面是由于业主投&资的目的是获得预期的投资效益，更关注项目的运营阶段。因此业主希望承包商以一个固定的包干总价承包工程，以此将工程中的多数IT/risk&/Index.html“&target=”_blank“>风险让承包商承担，使得EPC总承包模式u&J在实践中逐渐出现。简单的说，业主不是工程方面的专家，不会主动认识到EPC总承包的优点。业主考虑更多的是工程运行所带来的效益，而不是优化设计带来&的效益。2、EPC总承包和代建制的理论分析　　代建制的理论分析是比较复杂的。在代建制提出之后，许多文章都提到一点：代建制是一种委托代理关系。代建单位根据业主的委托（通常是政府投资部&门），依据代建合同，对代建工程进行管理。在整个代建工程合同体系中，可认为代建单位的地位是“代甲方”，而不是传统意义上的“乙方”。所以，把代建制看&成是一种委托代理关系似乎是顺理成章的。有人提出了以下不同的意见：在民法中，“代理”是指代理人在代理范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三&人进行民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属被代理人的法律制度。民法所解释的代理的特征之一是：代理所产生的法律效果是由委托方承担的。而在代建&制中，代建人接受业主即投资方的委托，承担建设项目全过程的管理工作，在此过程中产生的民事责任是由代建方承担的，这与民法中规定的代理的含义相违背，因&此“代”解释为“代理”是不合理的。&&& 作者认为，虽然代建机构作为项目法人的制度设计与现行的法律环境还存在一定矛盾，但是代建制还是应该属于委托代理范畴的。原因如下：　　①代建制是一种管理模式。具体说来就是由谁来管理工程。建国以来，经历了4种管理模式：业主自管、监理、项目管理、代建制。从这个层面上分析，&代建制是现阶段最高级的工程管理模式，这个概念是很广泛的，所涉及的合同内容和形式也是不一样的。但针对具体的代建合同而言，业主将工程项目管理工作委托&给代建单位，代建单位完成委托任务，并得到相应的报酬，这是比较完整意义上的委托代理；　　②对代建制是否属于委托代理关系的争论焦点在于：代建人在工程建设过程中承担风险。委托代理的特征之一是代理人在授权范围内独立工作并且不承担&由此产生的后果。而现在为了保证投资效果，对代建人责任赔偿有具体的规定：如果代建人在建设过程中擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，&致使工程延长、投资增加或工程质量不合格，所造成的损失或投资增加额一律从代建人的银行履约保函中补偿；履约保函金额不足的，相应扣减项目代建管理费；项&目代建管理费不足的，由建设实施单位用自有资金支付；同时，该代建人在一定时期内不得参与当地政府投资建设项目代建人投标。二者的本质是冲突的。但是按照&委托代理理论，在委托人缺乏监督或委托人无力监督的情况下，代理人都可能发生追求自身利益而背离委托人利益的行为，引发委托代理问题。为了取得代理效果，&都将面临一个共同的难题，即解决非对称信息下的代理人激励问题和制约问题。结合工程的特点和惯例，可将代建人的风险问题看作是对委托代理问题的解决手段。&或者可将代建人风险问题看作是代建人的违约处理。就代建合同本身的风险而言，代建制还是可以看作是委托代理范畴的。　　相对与代建制而言，EPC总承包的理论定位很简单。EPC总承包是承发包模式的其中一种，可以认为&EPC总承包是与传统平行分包相对应的一种模式，是直接的任务委托。在EPC总承包合同中，总承包商就是传统的“乙方”，它承担着整个工程的设计、采购和施工任务。3、EPC总承包与代建制的合同内容差异　　一个完整的全过程代建管理合同，代建单位一般要履行以下职责：　　①依据项目建议书、批复内容组织编制项目可行性研究报告；　　②组织开展工程勘察、规划设计等招标活动；　　③组织开展项目初步设计文件编制修改工作；　　④办理项目可行性研究报告审批、土地征用、房屋拆迁、环保、消防等有关手续的报批工作；　　⑤组织施工图设计；　　⑥组织施工、监理和设备材料选购的招标活动；　　⑦负责或协助办理开工报告、建设工程规划许可证、施工许可证、施工图审查和消防、园林绿化、市政等工程实施中有关的手续；　　⑧负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行全过程管理；　　⑨审核、鉴证工程进度报表及提出进度拨款意见，提出对签证或索赔的处理意见；　　⑩按项目进度要求上报年度资金计划，并按月向建设单位和有关部门上报工程进度和资金使用情况；　　组织工程中间验收和交工验收，按照国家规定对工程质量实行终身负责制；编制工程决算报告，负责项目竣工及有关技术资料的整理汇编。从上面可以看出，代建单位主要从事工程项目管理工作，代建单位并不承担任何工程实体的建设任务。　　相对于代建合同而言，EPC总承包合同是比较复杂的。总承包商的工程应完全符合合同要求和合同规定的目的。总承包商的工程范围应包括为满足业主&要求，并为承包商的建议书及资料表所必需的，或合同隐含，或由承包商的义务而产生的任何工作，以及合同中虽未提及但按照推论对工程的稳定、完整、安全、可&靠及有效运行所必需的全部工作。简单的说，总承包商需要对工程设计、采购与施51232作负责和对工程负有保修责任，以及包括工程建设中的多数项目管理工&作。所以从合同内容分析看，EPC总承包合同的工作范围要比代建制大得多。　　风险分析从目前代建制的实施情况上看，代建制的风险分配是不均衡的。代建单位的风险主要来源于2个方面。　　1）收益与责任赔偿代建人收益来自代建管理费和项目投资节余奖励。代建制采取经济合同监督制，代建人的收益体现在两方面：一是在招投标中确定代&建单位管理费，一般不超过财务规定的建设单位管理费的70％。而且多数地方在实施代建制的相关文件中没有明确设置代建费取费下限和严格的标准，激烈的市场&竞争使各代建单位在投标中出现无序竞争的现象，导致代建管理费用一降再降；二是项目建成竣工验收，并经竣工财务决算审核批准后，如决算投资比合同约定投资&有节余，建设实施代建单位可参与分成，通常认为其中不低于30％的政府投资节余资金可作为对建设实施代建单位的奖励。但是，目标成本如何合理确定也成为一&个难点。另外，代建制管理要求代建人提供项目投资额10％～50％的履约保函，并对责任赔偿约定。如果代建人在建设过程中擅自变更建设内容、扩大建设规&模、提高建设标准，致使工程延长、投资增加或工程质量不合格，所造成的损失或投资增加额一律从代建人的银行履约保函中补偿；履约保函金额不足的，相应扣减&项目代建管理费；项目代建管理费不足的，由建设实施单位用自有资金支付。同时，该代建人在一定时期内不得参与当地政府投资建设项目代建人投标。根据以上对&代建单位的收益和责任赔偿的分析可以看出：代建单位的风险是不均衡的。　　2）制度风险实践过程中代建人在国家基本建设程序中没有授予认可的法律地位。因此，客观上无法得到各级政府和建设相关管理、备案部门等方面的认&可，实际操作过程中遇到很多困难。从贵州省的代建制实施情况上看，虽然各方面已经给予了一些变通和相应处理方式，但实际上仍必须使用人即传统上的建设方出&面进行各项手续办理。客观上降低了代建单位的工作效率，并增加了代建单位在协调管理上的风险。　　与代建单位相比，EPC总承包商需要承担的风险显然大得多。虽然代建单位的风险分配不均衡，但根据对政府、投资公司、代建公司三方职责分析，代&建公司所承担的风险是仅限于代建合同的工作内容。在&EPC总承包合同中，业主仅仅承担自然条件（有经验的承包商也不能合理预见）和不可抗力的风险，其余的风险全部由总承包商承担。但是，总承包合同的利润空&间是很大的，风险分配较代建合同而言是均衡的。4、结语　　代建制与EPC总承包在许多方面还存在着差异，这些差异正是代建制与EPC总承包各具特色的地方。代建制与EPC总承包至少在起源、模式、合同&内容、风险、面向对象、收费等方面存在差异。对这些差异的认识，不仅可以加深两者在理论上的系统性，还能在实际工作中纠正一些理解上的偏差，使得在政府工&程中代建单位与总承包商之间分工与合作问题得到较好的解决。
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TA的最新馆藏& 业主自行管理工程项目模式探讨
业主自行管理工程项目模式探讨
摘 要：结合我国实际情况,笔者对项目业主自行管理工程项目模式的可行性以及优点进行了分析,同时指出当前该模式实行存在的困难。笔者建议,可以先在房地产企业实行该模式。
【题　名】业主自行管理工程项目模式探讨
【作　者】邵素娟
【机　构】建德市新安江自来水厂 浙江建德311600
【刊　名】《中国新技术新产品》2010年 第9期 96-96页　共1页
【关键词】业主 监理 业主自行管理模式
【文　摘】结合我国实际情况,笔者对项目业主自行管理工程项目模式的可行性以及优点进行了分析,同时指出当前该模式实行存在的困难。笔者建议,可以先在房地产企业实行该模式。
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