&&&&&&&&&&&&&&&买了没房产证的动迁房没法过户，动迁房是否可以买卖
买了没房产证的动迁房没法过户，动迁房是否可以买卖
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
福州房产栏目关注：
买了没的动迁房没法过户季先生一家四口看中了外高桥一处房屋，从房型到价格都比较满意，询问中介公司后得知该房屋是拆迁安置房，经过询问房东阮先生，阮先生称该房屋尚未取得产权证，但称四个月后产权证就可以拿到，由于该房屋价格非常有竞争优势，仅此尽管觉得没有产权证不太好，但是仍然非常动心，进一步接触后，季先生向阮先生索要了动迁协议，但是根据动迁协议上的情况看，该要购买的房屋与同一楼层的另一套房屋均是一套房屋动迁取得的，而被安置人口也是三个人。经过了解阮先生称该另外二人是其爷爷和奶奶，老房子动迁后分了两套，一套是爷爷奶奶的，一套是自己的，并且阮先生陪同季先生到物业公司查看了交房手续，想要购买的房屋确实是阮先生办理的交房手续，而另外一套是其爷爷奶奶办理的交房手续，季先生因此下定决心购买该房屋，日季先生与阮先生签订了协议，约定房屋总价128万元，签约后季先生按照约定支付了其中的82万房款，付款后季先生催促阮先生交房，开始阮先生称自己尚未找到新的房屋因此拖延交房，日阮先生突然向季先生称他爷爷奶奶知道此事后，坚决不同意出售房屋。几经协商，季先生提出要么退款并赔偿，但是阮先生称房款已经用于生意经营，无力归还，季先生遂诉至法院要求，阮先生按约履行，诉讼中人民法院将阮先生的爷爷奶奶追加为共同被告，其爷爷奶奶当庭表示此事自己一概不知，不同意将房屋出售给季先生，而阮先生也称签约无效，不同意继续履行。动迁房是否可以买卖人民法院经过审理后认为，原告和被告签订的合法有效，但是因该房屋的出售行为未经所有产权人同意，因此无法实际履行，因此判决合同解除，由被告阮先生返还季先生房款并赔偿季先生损失。上海拆迁安置房买卖过程中，经常会遇到购买尚未取得产权证的房屋的情况，笔者作为律师也经常接到类似咨询电话，本案实际上恰恰是因此引发的法律纠纷中非常典型的一起。《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据该规定，对于共同共有的进行处分要经过全体共有人同意，处分按份共有的不动产要经过三分之二份额以上的共有人同意才行，区分按份共有和共同共有比较简单，按份共有是明确了具体份额的共有，比如说房屋产权证登记A占30%，B占70%，这种共有就是按份共有，反之则为共同共有。本案中，系争的房屋与另外一套被安置的房屋为同一套房屋拆迁取得，而被安置人口有三人，处分三人对于两套房屋有明确的约定，否则实际上是三人对于两套房屋是共同共有的，那么如果要出售其中的任何一套都要经过所有共有人同意，季先生无法提供证明阮先生出售房屋的行为经过其爷爷奶奶的认可，那么应当认定其为无权出售，理应承担履行不能的法律责任。值得一提的是关于这份合同的效力到底是有效还是无效也至关重要，有效的话，那么季先生可以依据合同追究阮先生的违约责任，无效的话，那么季先生不能按照合同约定主张赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，本案中即便阮先生未经其爷爷奶奶同意而签订买卖合同，也不会导致合同无效，只是造成履行不能，因此季先生还是可以依据本合同追究阮先生的违约责任。
延伸阅读：
买了没房产证的房屋王大爷儿子自小患有轻微残疾，成年后收入甚微。儿子到了结婚年龄，王大爷就想为儿子提前买套婚房。2010年6月，王大爷选定了离家不远的某小区一套90平米的回迁房，该回迁房在当时没有房产证，所以房屋价格比周边商品房低不少。2010年7月，王......
买了没预售许可证的商品房怎么办冯女士因为家中拆迁，新房尚未建好，便打算在市里买一套大户型的房子，一家人尽快搬进去居住。跑了大大小小很多楼盘，冯女士看中了一套位于市中心的120多平方米的电梯房，无论价位、户型，还是小区环境和地理位置都很不错，冯......
福州房产律师温馨提示：房产纠纷关乎整个家庭的幸福，多了解房产有关的法律常识，以便做到可以避免或者化解法律风险，既可以使自己避免受到经济损失，也可以缓解家庭和社会的矛盾。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产相关栏目
关于买了没房产证的动迁房没法过户，动迁房是否可以买卖 的推荐内容
房产相关咨询
福州房产律师、福州房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
房产纠纷流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种"省钱"方法，切勿因小失大。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产相关咨询
房产相关案例
房产相关资讯
房产相关法规
房产相关合同
房产相关文书
房产相关专题
房产热门专题
法邦房产律师为您提供最新房产纠纷法律资讯、新房地产法最新资讯、房产热点资讯的相关案例、法律咨询、法律法规、法律文书、法律常识等内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：回迁房的由来
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的
10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。
回迁房与商品房的区别
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
云南治国律师事务所的欧国刚律师在接受腾讯房产访问时表示：
由于回迁房一般是有两种，一、业主手中有房产证的，按正常购买商品房处理；
二、业主手中持有回迁协议的，但尚未交付或虽已交付但未办理房产证的，此种情况因不能立即过户，至于什么时间开发商能满足办理商品房房产证的条件也不清楚，所以购房者要关注以下风险：
1、签约主体的合法，一般回迁协议上的回迁安置人是可以处置房产的所有权人，在签署回迁房购买协议时必须确定卖方是回迁协议上的被安置主体；
2、在签署购房协议时支付的是预付款还是定金还是全部房款？一般情况建议购房者最好签订定金合同，如果购房人需要交纳20%以上的预付款的，应尽量减少预付款的比例，可以设置“待开发商竣工验收后或者业主办理房产证后再行支付百分之几十的预付款”条款，还可以加上高额的违约金来保护自己，比如在业主办理房产证或者符合办理房产证的条件后3日内如不能对购房人办理房屋产权过户手续，延期一日缴纳房屋总价的0.5%作为延期履行违约金。当然如果觉得回迁房遥遥无期不一定能等待或者将来有可能违约，一定要增加对自己保护的条款，比如“截至日，若开发商仍未竣工交付或者业主尚未办理房产证的，该等预付款应由业主退还购房人，并加收人民银行同期贷款利率下的利息”。
3、尽量避免在签署协议时将房款全款付清，建议留一定的尾款，待成功办理房产证过户后付清；
4、由于双方签署协议时，房屋尚未具备过户条件，因此卖方往往会因为市场价格的变动，存在一房二卖的情况，在购房协议中必须约定好高于市场预期价格变动的违约金，防止卖方一房二卖，导致事实上的履约不能。
5、在过户时通常会产生一些税费，一般卖方比买方承担的税费要多，在此种情况下可以在协议上约定，过户产生的税费由买卖双方各自承担等条款，同时约定违约条款，避免卖方在过户时拒绝承担过户税费而导致不能顺利完成过户手续。
6、由于开发时间比较长，回迁安置房在签署购房协议后，可能会发生一些意外事件，导致卖方主体身份的变化，比如因为诉讼、继承等原因造成卖方的主体资格不合法或合法主体发生了变更，买方只能凭借购房协议请求卖方履行债权偿还义务，因此在购房时，最好能让卖方提供一定数额的履约担保。
如果在购房回迁房过程中产生纠纷要如何处理？
产生纠纷时应先看合同约定，然后以解决问题的方式谈判处理，谈判不成只能诉讼解决。对于回迁房的购置，一定要注意合同的完备。
回迁安置房购买是一项比较复杂的买卖法律关系，建议买卖双方都应该委托专业律师全程咨询或委托专业律师进行代理，避免日后给您造成巨大的经济损失和精神创伤。
律师资料区
欧国刚律师
云南治国律师事务所律师，擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
上海大邦律师事务所专职律师，专注民商领域，擅长房地产及公司法范筹的法律服务。
北京市中银（南京）律师事务财税法律事务部主任律师，注册税务师，浙江工商大学客座教授。
云南治国律师事务所副主任律师。擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
&&&&&&&&&&
版权声明：腾讯房产网原创策划，欢迎转载或报道，但请注明出处。违者必究
本期责编：回迁房虽已入住，但房证没下来，可以卖吗？_二手房吧_百度贴吧
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签到排名：今日本吧第个签到，本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧签到人数：0可签7级以上的吧50个
本月漏签0次！成为超级会员，赠送8张补签卡连续签到：天&&累计签到：天超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
关注：32,665贴子：
回迁房虽已入住，但房证没下来，可以卖吗？
回迁房虽已入住，但房证没下来，可以卖吗？如何操作？有人经历过吗？
于是穿山甲到底说了什么？
今天很馨孕，在韩冷的冬...
突然怕捆绑消费。。。今...
甄素令人既馨奋又茎胀！
如果真想卖的话 首先你要确定 能更名。，
卖不了。。
能不能更名？有没有回迁合同？
回迁房，要下发房本后才可以交易。但是存在营业税，差额个税。经济适用房要等房本满五年后才可以上市交易。
改名的时候还需要花一大笔金钱！！！
不可以买，国家要求，房产证才下来后5年以后才能卖
比过户大税还要多
傻子才给你钱
唯一真宗的回复：1；必须拿到房产证
2；必须满足一下任意一个条件（小产证满五年，大产证满三年）
可以卖啊，找中介所那里卖也可以，签个三方合同
楼主卖了就上来说说经过，分享一下经验。
找易法客，仅需50元，即可规避买房风险。把合同文本扫描或者拍照上传到易法客法律服务官方网站即可
买卖是看双方！就算啥都没有只要双方愿意都是可以的
去查一下看房产证进窗口了没？如果还没有开始办，那就不好办了；如果已在办了，看可以想办法加快出产权不。。。。图片来自：
顺便说一句这是不可以更名的
我是青岛的经纪人，回答你的问题，回迁房分两种，现在的新规定，看房产性质，如果是按经济适用房管理的下房产证后必须满五年，如果不是经济适用房只要有产证就能出售
如果可以改底单是可以出售的。
别找荣恒办无产权
可以的！公证就可以
可以卖的，房子可以公证，买房一次性付款给卖方就可以，中间有人担保，找中介
可以卖，但是买方风险大，可以签订协议，包括卖方子女必须签字放弃继承权。中介担保
去当地房屋管理中心问问更权威
贴吧热议榜
使用签名档&&
保存至快速回贴