&集体土地上的房屋租赁登记须提交哪些文件?
　　1、《房地产权证》;
　　2、《宅基地证》;
　　3、街道办事处或镇政府审批的房屋报建批文和《农村居民住宅建设用地批准书》。
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一村民小组与一公司签订土地入股协议，在集体土地上兴建工厂。该如何认定村民小组的行为——是“土地入股”还是“土地出租”
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一村民小组与一公司签订土地入股协议，在集体土地上兴建工厂。该如何认定村民小组的行为——是“土地入股”还是“土地出租” &□ 潘 辉 　　案 情 　　2008年9月，J公司与重庆市永川区大安镇T村民小组签订集体土地入股协议，租用集体土地170余亩用于修建轧钢厂。2008年12月，J公司开始动工建设，修建了围墙、堡坎及地下基础。2009年9月，永川区国土资源和房屋管理局对J公司违法占地80亩的行为作出行政处罚，责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款53万元。但该公司未停止施工，继续占地建设。2009年12月，重庆市国土资源和房屋管理局对该公司续建违法占地57亩行为作出行政处罚，责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款76万元。截至2009年12月，J公司共占地137亩，其中基本农田94亩，不符合土地利用总体规划。目前，罚款已缴纳，土地已复耕。对永川区大安镇政府及有关部门监管不力问题，永川区纪检监察部门已分别给予相关责任人员党纪、政纪处分。 　　评 析 　　本案案情并不复杂，对事、对人的处理力度很大，能够起到警示和教育作用。但美中不足的是，本案对违法主体的认定不清楚、处理不适当。 　　关键点：村民小组的行为是出租集体土地、还是以集体土地入股？ 　　本案涉嫌三个违法主体，一是J公司，二是T村民小组，三是轧钢厂。判断哪个主体违反了土地管理法律法规，需要从其行为入手。本案的关键是如何认定T村民小组的行为？从案情表述看，T村民小组有两个行为，出租集体土地和以集体土地入股。以集体土地入股和出租集体土地是两种不同的行为，引起的法律后果也不同。根据《土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是农村集体经济组织可以土地使用权入股与其他单位共同举办企业。 　　如果认定T村民小组的行为是出租集体土地，那么，根据《土地管理法》的相关规定，出租土地的一方构成非法转让土地，T村民小组成为非法转让土地的主体；通常情况下，承租土地的一方构成非法占地，J公司成为非法占地的主体；但是，尚需进一步调查，违法占地主体究竟是J公司还是轧钢厂。 　　如果认定T村民小组的行为是以集体土地入股，还需要进一步调查一些事实，才能确定违法主体。根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，要办理农用地转用审批手续。如果违反上述规定，则构成非法占地，J公司和T村民小组作为共同出资方，成为非法占地的共同主体。 　　关键点：违法占地的主体是发起人、还是新成立的公司？ 　　非法占地主体究竟是J公司和T村民小组这个共同主体还是轧钢厂？需要进一步调查的事实是，轧钢厂是否为独立法人以及谁实施占地行为？如果轧钢厂在2008年12月动工建设之前，经工商登记成为独立法人，且占地是以轧钢厂名义实施的，例如轧钢厂以自己的名义与施工单位签订施工合同、支付工程价款等，那么本案的违法主体应该是轧钢厂。如果轧钢厂未经工商登记为独立法人，或者虽经工商登记，但登记时间是在动工之后，或者未以轧钢厂的名义实施占地行为，那么轧钢厂不应成为违法主体。 　　关键点：须进一步调查是否涉嫌犯罪。 　　即使如本案认定J公司为违法主体，对其作出的处理也不适当。本案定性为违法占地，对J公司的处罚为责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款。但是，根据《土地管理法》第七十六条规定，对非法占地的处罚应该是，责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案，J公司非法占地137亩，其中基本农田94亩，不符合土地利用总体规划。对这一表述，有两种理解：一是占用的137亩土地都不符合土地利用总体规划；二是仅基本农田94亩不符合土地利用总体规划。我们暂且认为是第一种理解。从案情看，修建了围墙、堡坎及地下基础等构筑物，根据《土地管理法》第七十六的规定，对于不符合规划的，还要作出责令限期拆除的行政处罚决定，本案遗漏了这一处理。从《土地管理法》第七十六的规定看，限期拆除是一种行政处罚，恢复土地原状只是限期拆除的结果和要求，不能单独作为一种处罚。“恢复土地原状”的表述在《土地管理法》中仅出现过两次，一是七十三条，一是七十六条，而且都是和责令限期拆除连在一起的。如果将其理解为一种处罚，那么就不会有《土地管理法》第八十三条的规定，该条仅是针对责令限期拆除这种行政处罚决定而不是针对恢复土地原状作出的要求。 　　另外，本案占用基本农田94亩，且情节恶劣，违法主体拒不执行永川区局作出的处罚决定，继续实施占地行为，因此应从重处罚。根据有关规定，如果造成基本农田5亩以上种植条件严重毁坏的，还应该追究刑事责任。本案，应对是否涉嫌构成犯罪作进一步调查并在案情中有所交待。
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农村可以用来建厂房后出租吗?如果可以是否只经过村委意即可吗?
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不可以。村委会也没有这个权力。
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　　【案情】
　　2008年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自日起至日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
　　【争议】
　　本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：
　　第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
　　第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见。
　　要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
　　按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。
　　农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如土地管理法第二条第三款规定： “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（2004）28号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。
　　土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。
　　笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。
　　本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应认定为有效。
　　（作者单位：湖南省嘉禾县人民法院） TAG=|法援热线：400-056-8118>>>>>>正文集体土地租赁合同纠纷一案　　二审代理词
　　尊敬的合议庭：
　　云南XX律师事务所接受上诉人的委托，指派我担任其的二审诉讼代理，依法出庭履行代理职责，现结合本案的事实与相关的法律规定，发表如下代理意见：
　　一、关于上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》是否违反了法律强制规范的问题。
　　1、《土地管理法》第四十三条明确规定&任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外&，而该规定属于强制性规范，任何单位、组织、个人均必须遵守。这是我国对不可再生的土地资源所作的特别保护性规定。当然，作为本案的被上诉人也必须依法申请使用国有土地。该条也作了可以使用农民集体所有的土地的情形。但此除外规定是作了特限制规定：
　　一是兴办乡镇企业和村民建设住宅的情形，而该情形是有着特别限制条件：即只能是本集体经济组织农民集体所有的土地，强调的是兴办的乡镇企业和村民与土地的所有者必须是同属于同一个集体经济组织，即：兴办的乡镇企业和村民均不得使用其它集体经济组织的农民集体所有的土地。
　　二是乡(镇)村公共设施和公益事业建设，该种情形则没有特别限制，即只要经依法批准，就可以使用农民集体所有的土地，并没有强调必须是本集体经济组织的农民集体所有的土地。
　　而在本案中，被上诉人系是由三自然人投资成立的私营性质的有限责任公司，并且三自然人均不属于上诉人的村民。被上诉人并不属于集体企业、更不属于上诉人兴办的乡镇企业。而上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》项下的土地系上诉人农民集体所有的土地，而被上诉人不符合使用拥护第九小组这一本集体经济组织的农民集体土地的条件，即被上诉人不能依照《土地管理法的》的规定取得合法的用地手续，因此双方所签订的合同的内容明显违反了土地管理法的强制性规范。
　　2、根据《土地管理法》第六十三条&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&规定，本案争议的合同亦是违反法律强制性规范的规定。
　　一是双方所签订的《场地有偿使用合同》系转租而形成的合同，而原合同中第三人与上诉人的合同约定的土地用途系建仓库、房屋等非农业建设，明显属于土地管理法明确禁止的。当然基于法律禁止的权利义务转让而形成的合同根本不具备履行的法律基础。
　　二是被上诉人本身系从事规模性屠宰建设，根据关于规模化养殖用地是否列入非农业建设用地的批复[国土批(号]规定：国家对非农业建设用地实行严格管制，其根本目的在于保护耕地。规模化养殖业用地不属于种植业用地，一般占地面积较大，且系在地面营造建筑物使原土地条件难以恢复。此类用地应参照非农业建设用地管理。
　　规定，被上诉人不管是转租还是直接租，其均违反了国家法律的强制性法律规范的规定。
　　三是本条除外的规定的前提是&依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&，而本案中，第一、土地承租人权利义务的转让;第二、转让人并没有取得建设用地的合法手续;第三、转让人并没有发生破产、兼并等法律除外的情形，更重要的是该宗土地从来就没有取得过土地管理部门的最终批准手续
　　3、基于上述事实及法律规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。
　　二、被上诉人是否可以通过以完善手续的方式取得合法用地手续问题。即被上诉人能否实现《场地有偿使用合同》的合同目的问题。
　　1、某人民政府《关于整顿土地市场秩序完善建设用地手续的通告》的规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》虽可列入历史遗留问题，但由于被上诉人的性质决定了被上诉人本人亦根本无法取得合法使用该宗土地的法律手续，亦不可能实现使用土地的目的。
　　一是《通告》明确规定了完善用地手续的总的原则及根本性的规定，即：(1)使用的集体建设用地只能是村镇建设用地和法律允许使用的集体建设用地的两种情形;(2)其余单位和个人用地只能使用国有土地。
　　二是完善手续的方式为两种：(1)将符合相关规定的集体征为国有的方式使用地者的用地手续合法;(2)对符合法律允许使用集体建设用地的土地完善集体土使用权手续。
　　三是被上诉人均不符合以完善手续方式取提合法用地手续的情形：
　　(1)双方所签订的合同系土地租赁合同，其本身并不改变集体土地集体所的法律属性，并且上诉人及村民亦不同意将土地征为国有。土地征收(新修改的土地管理法将征用修改为征收)系国家行政行为，被上诉人系平等民事主体，其民事行为不可能产生强制上诉人卖地的法律后果。
　　(2)被上诉人并不属于集体企业、更不属于拥护第九小组的村办企业。根据《土地管理法》第四十三条的规定，被上诉人不属于法律允许可以使用上诉人即拥护第九小组这一本集体经济组织农民集体所有的土地的情形。且《土地管理法》第六十条的规定的前置条件是：农村集体经济组织本身兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，即主体必须是农村集体经济组织本身。即被上诉人不符合使用上诉人这一农民集体的有土地的法律规定条件。当然也不可能取得合法的集体土地使用权。
　　(3)上诉人是否可以帮助被上诉人取得合法的土地使用权手续问题：
　　第一、上诉人同意将土地由国家征收时可以，但其本身不符合合同的目的，上诉人也不同意，合同本身也没有确立上诉人承担必须出卖土地的义务。
　　第二、如果上诉人出具假证明称被上诉人系上诉人成立的企业时可以。法律是否支持或强制上诉人造假以骗取合法手续，回答当然是否定的，但一审判决确认的结果却导致上诉人必须造假的法律后果。
　　三、关于对违反法律、行政法规的强制性规定的合同如何的处理问题。
　　一是法院审理合同纠纷案件，无论提出什么样的诉讼主张，均必须依法审查合同的法律效力，对无效的合同应当依法依职权判决合同无效。
　　二是合同被宣告无效后，合同对任何一方均无法律约束力，上诉人没有继续履行合同、承担违约责任的义务。即上诉人不负有继续将土地交付予被上诉人使用的任何义务。
　　三是合同签订后，双方并没有履行合同，被上诉人并未在土地上进行投资，该宗土地的现状与签订合同时的状况完全未改变，并且只向上诉人交付了45000元的租金(No.0325308号发票的金额是两块土地租金金额)，此外被上诉人并没有向上诉人支付过任何其它费用。被上诉人所提供证明已实际投资使用的土地系另外的地块，与本案无关。
　　四是被上诉人主张其它所谓损失不属于本案的审理范围。因为：(1)被上诉人称所谓损失，并没有事实和法律上的依据;(2)被上诉人在一审仍至二审中均没有提出明确的反诉的诉讼主张，二审法院不应对此进行审理，更不能以无效合同约定的内容为依据进行审理。
　　综上，土地资源属于不可再生资源，为此《土地管理法》明确确立了土地用途管制制度及土地保护制度，根据特别法优于一般法的规定及《土地管理法》的根本立法精神，上诉人所进行的诉讼，即是为执行《土地管理法》的特别规定精神，从根本上落实法律之规定，任何部门、执法机构均应以法律的规定、国家政策作为处理土地事务的依据，而不应以地方经济或个别部门的利益而置法律与国家政策而不顾。对于符合法律及国家政策的一切诉讼均应得到法律的支持、得到司法部门的支持。故请求二审法院依法对违反《土地管理法》强制性规定的合同作出裁判，支持上诉人的诉请，维护法律的尊严。发布百科律师介绍：&　　王克春，男，贵州民族学院法学学士，年度贵州省优秀律师、2012年度贵阳市优秀律师，中国民建会员，从事法律工作多年，具有丰富的法律工作经验。现任贵州听君律师事务所主任律师、贵阳市律协民商事专业委员会委员、贵阳市律协未成年保护委员会委员。
　　王克春律师自2002年起从事法律工作，在大型上市公司&&贵州轮胎股份有限公司法律事务处任职。主要处理公司法律事务的工作，包括代理公司起草、审查及签订合同文件，为公司高层的决策出具法律意见，起诉、应诉、解决公司债权债务纠纷等。高质且高效的完成了防范法律风险、完善公司管理、代理公司诉讼方面的工作，取得了不菲的业绩。
　　自2005年取得A类全国法律职业资格证书，从事专职律师执业至今，承办了众多经济、民事、刑事等诉讼案件以及各类非诉讼案件，为当事人避免和挽回了大量的经济损失。同时还担任数十家金融机构、政府机构、大型集团公司、建筑房地产企业和外资企业的法律顾问，并兼任贵阳市某大型投资担保公司、小额贷款公司行政总监、首席风控官。
　　王克春律师具有扎实的法学功底，全面的知识结构，严格遵守律师职业道德和执业纪律。擅长运用其丰富的司法经验和深厚的理论知识，探索并掌握解决各种冲突的法律技巧和手段。熟谙司法运作方式，熟练掌握司法工作技能，能娴熟运用法律手段解决各种疑难法律问题。提供传统法律服务的同时，致力于改革法律服务方式，为客户提供一站式的全方位服务，除有丰富的刑事辩护、各类民商事、知识产权、金融证券、企业兼并、转让、破产、资产重组、公司改制等法律诉讼实务执业经验外，尤其侧重国有企业和民营企业的增资扩股、项目融资、公司重组、公司上市等非诉领域的代理策划和法律论证。
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