建房批复占他人土地是合同吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-15 20:06 标签： 还建房买卖合同范本
在农村买宅基地建房 签了协议也无效
来源：雅安日报 时间：
在房屋买卖纠纷中，涉及到农村房屋宅基地买卖的占了很大一部分。特别是随着房价的波动，很多购房者将目光投向了郊区的农村房屋。但是，农村房屋宅基地买卖是否有效，法律作了哪些约定?13日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。
签订协议购买宅基地
2015年5月，为实现多年来在农村购买土地修建住房的愿望，家住市区的城镇居民王某某经多方联系，找到了家住农村欲转让宅基地的肖某，并自行起草签订了《宅基地买卖协议书》。协议中规定，自协议签订之日起，肖某将自己位于农村约900平方米的宅基地以12.6万元的价格转卖给王某某。在签订协议的当日，肖某及其丈夫苏某某向王某某出具《收条》一份，写明收到王某某购买宅基地价款12.6万元，由此完成了双方的宅基地转让手续。
然而，由于双方宅基地转让并不符合相关法律条文的规定，属于私下违规操作，直接导致王某某在购买土地后，未能实现在该宅基地上修建住房的预期。此后，王某某要求肖某、苏某某退回宅基地购买款，但双方多次协商也未能达成一致意见。
眼见个人协调无望，王某某诉至法院，要求肖某、苏某某返还宅基地购买款12.6万元。
买卖协议无效退还购买款
庭审中，法官向当事双方宣读了关于农村宅基地的相关法律法规等规定，再次明确了城镇居民不能在农村购买宅基地，双方所签的《宅基地买卖协议书》无效的事实。针对双方当事人在是否归还宅基地购买款，以及归还多少的情况，办案法官与当地特邀调解员一同耐心调解，最终双方当事人当庭达成调解协议，肖某、苏某某退还王某某宅基地购买款12.6万元。
宅基地属集体所有
私下买卖违法
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据以上规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人即村民。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得。国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
本案中王某某是城镇居民，其与肖某签订的《宅基地买卖协议书》违反了法律、法规的强制性规定，属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
雅安日报/北纬网记者 高小松&
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开发商没签土地出让合同政府批复先施工
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签包工包料施工合同注意事项
包工包料建房合同范本是怎么样的?合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签订《建设工程施工合同(示范文本)》过程中，签包工包料施工合同注意事项有哪些?这些问题吉屋小编为您解答。一、关于发包人与承包人：1、对发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有：①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同.上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。二、合同价款应注意：1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意：1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四、合同价款及调整条款应注意：1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意：1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市建设工程造价管理办法》第34条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意：1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》第35条。2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意：1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。八、违约条款应注意：1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条(预付款)、第26条(工程进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意：1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款：1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50……。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。
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