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物业公司财务管理浅析
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完善现金流的控制措施探讨
现金具有流动性强、风险高的特点,因此,对现金流的管理和控制具有重要意义.本文对现金流的主要控制措施进行探讨.
作者单位：
贵州盘江煤电新井开发有限公司
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万方数据知识服务平台--国家科技支撑计划资助项目（编号：2006BAH03B01）(C)北京万方数据股份有限公司
万方数据电子出版社今日新帖：1601　在线学员：44806
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请问各位，办公费用，汽车加油，水费电费，房租物业费等这些费用支出，应该放在现金流量表中的哪个项目？是放在“购买商品和接受劳务支付的现金” 还是放在 “支付的其他与经营活动有关的现金”？
最美女会计
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一般放在“支付的其他与经营活动有关的现金”。如果这些费用里面有非货币性职工薪酬，应单独计入“支付给职工以及为职工支付的现金”
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多谢，回答的很周详！
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一般放在“支付的其他与经营活动有关的现金”。如果这些费用里面有非货币性职工薪酬，应单独计入“支付给职工以及为职工支付的现金” 这个比较贴切和合理。
要有一颗服务的心、一颗互联网的心、一颗坚强的心、一颗坚持的心！！！经常发牢骚的人就算做了再多的事，领导也只会记得他的牢骚而忘记他做的事。一个人的成功，15%靠专业知识，85%靠人际关系和处世技巧JXUFEはシ良子花笔记
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同意楼上的处理
那一月 我转过所有经筒 不为超度 只为触摸你的指纹那一年 我磕长头拥抱尘埃 不为朝佛 只为贴着你的温暖那一世 我翻遍十万大山 不为修来世 只为途中能与你相遇
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个人认为放入其他里面合理一些。
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10.59.0.98:Execute time :0.32为什么应该从现在开始做财务规划。 - 简书
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写了40932字，被102人关注，获得了93个喜欢
为什么应该从现在开始做财务规划。
“为什么大学时的学渣在社会摸爬滚打多年后能取得惊人的成就？”如果从意识形态的角度去分析，可以给出很多形而上的结论，诸如运气、态度、性格等等，大多数时候，我们会告诉自己：他们的运气很好，我应该塑造我做事的态度、我需要改变我的性格..可是有的多少人会去分析深层次的原因，并落实到怎么做呢？小的时候总喜欢看很多商界的大佬的创业经历，总有一些经历过低谷，做过平凡甚至平庸的工作，大多数时候，我们只能喝一碗“态度决定命运”的鸡汤鼓励自己，有多少人会设身处地的站在他们落魄时的角度，分析他们在贫穷时做的决策？包括我在内的大多数人（我所认识的）都不愿意深究上面的问题，更多的时候，我们会用一套简约、而且听上去很靠谱的规划来安慰自己：“努力学习，拿到好学历，努力工作，拿到越来越高的工资，然后就能买房、结婚，然后就能实现财务自由，走上人生巅峰。”这条普世的鸡汤中规避了两个重要的漏洞：1、如果分析一下现今的房价和物价水平，就会发现，积累工资到买房中间存在巨大的落差，可能是数十年甚至更多。2、实现财务自由和走上人生巅峰真的只靠努力工作就可以了吗？是不是还需要其他的能力，这些能力又是什么？如何获取？而这两点恰恰是工作多年后，同学之间区分平凡和卓越的关键点。
如果回顾一下，就会发现，大学时期大家都在学习专业知识，也都获得了学历。利用专业知识+学历的组合，我们得到了工作机会。从学生阶段到工作阶段的推导是合理的，也是很顺利的（大多数同学都能找到一份靠谱的工作）。在工作中，我们得到了更多的专业知识以及工作经验。从这里开始就不一样了，更多的专业知识+工作经验真的能实现财务自由吗？这一点在我们的规划中没有提到，我们很自然的把这一点忽略了，因为“还不到那个时候”，“等到了那个时候就知道了”。这是一种逃避，我们天真的把不知道当做不重要。所以会有人工作多年发现，辛苦工作但依然无法摆脱高额的贷款。那个时候实现财务自由已经是年轻时的梦想，眼下重要的是怎么攒钱还房贷，换车子，送子女上学。前段时间在知乎上看到，其中大家普遍会提到的一点是：穷人会短视，这种短视的直接体现就是工作仅仅是为了眼前的那点钱，仅仅会做眼下的规划。如果把学生时代的任务定位成“找一份好工作，拿一份好薪水”，进而把行为目标定位“提升专业知识，努力获取文凭”。这么做是不是也是一定程度上的短视呢？我并不是说提升专业知识和找工作不重要，恰恰相反，他们非常重要，但是我们思考的落脚点不应该仅仅停留在这一步，我们要做的不是针对“找工作”这件事的规划，而是基于长期的个人职业和财务的规划。在《富爸爸穷爸爸》一书中提到一个观点：穷人为钱工作，富人则让钱为他们工作。两者的区别就在于为钱工作的时候钱是结果，一切的落地点都是为了赚钱。一旦需要拿出金钱去投资、理财、承担风险的时候，就会动摇，因为已经到手的钱要失去了（有风险失去），这个时候穷人思维就会作祟，安分、保守逐渐消磨了你成功的欲望。而富人把钱作为一种工具，一种取得卓越之后的奖品，钱是获取更大利益的资源和工具，从这个角度去看，就要不断去寻找更好的投资、理财机会，让手头的金钱发挥更大的价值。有风险是必然，所以富人需要掌握的重要技能之一就是控制风险。正是因为这两种思维方法的差异，穷人在遇到财务问题的时候，更多选择逃避，选择保守。而富人则会迎难而上，因为在他们看来掌握更多的理财、投资知识能帮助他们最大化利用“钱”这个工具去创造财富。所以下次突然产生心无旁骛、好好工作的想法时，最好问问自己，到底是真的是基于工作内容、工作前景下的结论还是仅仅为了利用工作来逃避思考，如果大家回忆一下，应该能够勾勒出这样一幅画面：几个年轻人\中年人在讨论最近高涨的房价，讨论最近暴富的房地产商，讨论某某某因为股票而大赚了一笔，讨论某某最近倒卖什么而发了财...然而讨论到最后的落脚点却落在了好好工作，别想太多。写到这里，我想到了青山资本的张野在《'穷人'就不应该创业》中提到的观点：但往往这种创业者常会犯一类错误，就是 “自我感动”。一接受采访就说一周只睡几个小时，动不动就不吃不喝不眠不休，最后感慨一句创业没有捷径，只有拼命。即便不看他的项目，我也大概能猜到这个团队胜算几何，或者说值不值得投资。为什么呢？因为努力只能决定你的下限，而选择可以决定你达到的上限。你把精力都放在提高下限，或者说放在止损上去了，哪还有机会抬头看路？流淌的汗水值钱吗？值，但别拿汗水去掩饰你做战略选择时的愚蠢。张野说的是创业者的选择，但我觉得道理是相通的，选择从一开始就决定了行动的方向，而选择使得视野和深度决定了选择的结果。所以，我觉得更加具有长期考量的规划是这样的：
我记得范秦老师和我在某一次谈话中说到，做产品经理就要看的远一点，再远一点。只有你看到的比你的竞争对手要更远，才有可能在可见的未来实现弯道超车或者保持优势地位，这一点在个人管理上表现的更加明显。如果把自己当做一个产品去塑造，那么穷人逻辑下的思路就是过分关注产品现阶段的情况，竞品做什么，我们就做什么，用户上升势头良好的时候就把酒言欢，用户量开始下滑的时候才紧张起来。富人的逻辑则是从一开始就在想行业、想市场、想大盘。关注现在必然重要，但是放眼未来才能让产品保持长久的生命力。因此，如果从最终实现人生财务自由为目标，以个人职业规划和财务规划作为决策的依据，那么工作只是面对长期问题的一种暂时性的解决方案。但是，对于大多数人，一旦进入具体工作的岗位，就会自然而然的随大流，职业规划和财务计划最终很可能变成了岗位的变迁和流水账。在《富爸爸穷爸爸》中介绍一种财务决策中相对通俗易通的方法——现金流图
穷人的生活情况如图A，所有的收入来源于工资，并且收入（工资）变成了日常生活的支出。中产阶级的生活情况如图B，收入来源依然仅有工资，但是支出变成了日常生活支出+负债。富人的生活如图C，收入来源广泛，包括：股票、工资、租金、分红，收入的来源一部分变成支出一部分变成了资产。类比于我们刚刚毕业的大学生，生活的起点都是A，收入来源于工资，并且用于日常开支。一旦资金有了累计，就开始出现分化，有些人把钱投入到了“负债”项中，有人则把钱投入到“资产”项中，区别就在于资产能够带来长久的现金流收益，而负债则会持续消耗现金流。正是由于早年缺少必要的财务知识教育，才造成了中产阶级财务上的风险，而他们必须回避风险，是因为他们的财务状况不容乐观，他们的资产负债表从来没有平衡过，担负着大量债务而且没有能够产生收入的真实资产。一般说来工资是他们收入的全部来源，他们的生活完全依赖于它们的雇主。所以当名副其实的“关系一生的机会”到来时，这些人无法抓住，他们必须保证安全，因为他们工作辛苦，并且债台高筑。——《富爸爸 穷爸爸》在今天，这种现象出现的概率更加高了，随着房价的高涨，新崛起的中产阶级已经很难在短时间内依靠自己的力量去买房了，而根植于中国人内心中的“有房才有安全感”的思想则会诱导年轻人把钱投入到房地产中。那么年轻人究竟该不该贷款买房呢？如果套用这个模型，结果是显然意见的。如果购买房子只是为了自己居住，那显而易见是负债，因为在可见的未来看不到任何收益，同时还增加了物业管理费、房屋装修费等等一系列问题，因此在我看来，购买房子更多的是为了平衡中心关于“家”这个概念的构想。说的再直白一些，买房是为了提升生活质量（最后能否提高就不一定了，否则也不会出现房奴了）、提高归属感、满足个人虚荣心、平衡父母和伴侣的压力。这里并不是说买房一定不好，而是想要说明，买房对于年轻人而言是一种负债而不是投资。负债所带来的另一个压力就是当机会来临的时候没有能力去把握，因为负债，不得不考虑实际的房贷问题，因为负债，不得不努力工作偿还贷款。因为负债，必须降低风险甚至避免风险，也因而丧失了持续投资的可能，其结果就是生活被各种债务所压迫，也许工资很高，但是财务问题依然存在，再往下发展就是一线城市中典型的“房奴、卡奴”。如何才能跳出这个“老鼠赛跑”的游戏呢？从年轻的时候，就应该开始构建自己的事业而不是盲目的工作。所谓关注自己的事业并不是单纯的去创业，而是建立自己的资产，去照常工作，做个努力的雇员，但是要不断地构建自己的资产项，去学习并且掌握资产、投资的专业知识，去规划自己的生活。以下摘自《富爸爸穷爸爸》
从量化的角度，这需要掌握四个领域的知识。
第一是会计，也就是财务知识，财务知识帮我们更好的管理财产
第二是投资，投资涉及策略和方案
第三是市场，它是供给和需求的科学，这需要我们了解市场波动的因素，并能敏锐的观测到
第四是法律。
大部分人需要学习和掌握不只一项技能，只掌握一项技能的人没法赚大钱
找一份稳定的工作，大部分人是为短期的工资和福利工作的，但从长期看这种做法常常具有灾难性，年轻人在找工作的时候应该关注能学到什么，而不是能挣多少钱。
我还不知道比销售和市场营销更加重要的技能，但要掌握它们对于大部分来说是很困难的，这主要是因为他们害怕被拒绝，被嘲讽，被讥笑。所以，能在处理人际关系、商务谈判和被拒绝时恐惧心理等方面所做的越好，生活就会越轻松。
忙碌的人常常是最懒惰的人，有些人忙于工作而不关心自己的财富，游戏人忙于工作而不照顾自己的身体，这两种人忙碌的原因都是一样的，他们把忙碌作为逃避问题的借口。他们选择用行动上的勤奋去弥补决策时的愚蠢。
当写到这里的时候，我自己也是存在困惑的，我们真有时间去掌握这些跨领域的知识吗？我们需要考虑这么多吗？会不会盲目的投资反而失去了现有的存款？失败的源头在于不敢去尝试，在整篇文章中， 如果要我找最有用的一句话，那么一定是下面这句：如果我们已经认识到一件事是正确的，那只能做两个选择：要么已经掌握并坚持下去，要么没有掌握去虚心学习，但是无论如何，都不应该放弃。没有什么比放弃做一件已经知道是正确的事情还愚蠢的行为了。太害怕失去是一切失败的开始。
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物业管理行业在我国是一个新兴行业经过十几年的快速发展，我国物业管理行业取得了长足的进步。但总体来说，物业管理行业还非常分散，行业的快速发展只限于少数企业在物业管理企业快速发展的背后还隐藏着危机。尤其近年来．业主的服务要求越来越高，随着目益激烈的市场竞争和劳动力等成本上涨，物业管理企业的生存压力不断加大，多数物业管理企业盈利状况不佳，很多企业只是生活在贫困边缘线上。虽然存在外部客观环境影响，但企业内部财务制度不完善，内部财务管理薄弱也是企业不具备进行激烈市场竞争能力的一个重要因素。因此，加强物业管理企业内部财务管理非常重要。
一、物业公司财务管理现状及存在问题
1物业企业领导者理财观念落后．不重视财务管理企业领导者对财务管理的重视程度直接决定着一个企业的财务管理水平。由于我国的物业管理行业起步较晚，行业发展初期的从业者普遍素质不高而现有物业企业特别是中小型物业企业的领导者多是早期的物业企业从业者，经过长期的实际工作后，晋升到现在的领导岗位。他们实际工作经验丰富．但缺乏现代管理理念没有科学的经营战略．重视项目拓展和日常物业管理而忽视财务管理，对财务管理在企业管理和发展过程中的作用没有足够的认识不重视财务管理人、财、物、信息等资源未能优化配置甚至存在严重浪费．致使企业经济效益低下。
2会计基础工作薄弱，缺乏有效的科学的财务管理手段没有建立健全企业的财务管理制度，或虽然有比较健全的财务管理制度，但是实际工作中未能真正按照制度规定执行，制度形同虚设。会计核算程序和核算方法不规范，资产管理混乱，财务信息不真实。财务报表过于笼统，大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表数据过于笼统和宏观缺少各种财务分析报表，未按物业服务项目进行核算，无法知道每个项目的经营情况。大多数物业企业未实行全面预算管理，未对年初经营指标进行有效分解实际执行与年初经营计划脱节，实际经营与业绩考核脱节，员工积极性不高，企业没有活力。
3财务组织结构设置不合理，人员素质较低下属单位的财务机构与总部财务中心互相独立，下属单位财务人员听命于单位领导，独立性很难保证下属单位的领导与财务人员很容易产生串通舞弊。物业企业财务人员素质普遍较低，一方面是因为物业管理是微利行业薪资普遍较低．难以吸引优秀人才。另一方面，受传统观念的影响，一些物业企业的领导认为物业企业是服务性行业，只需进行简单的收支和记账对财会人员没有较高的要求，使得企业所聘用的财务工作人员素质较低，业务水平差．无法满足管理需要。
4营运资金管理效率低下资金管理是财务管理的核心资金管理得好则企业资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。但大多数物业企业在营运资金管理过程中由于自身管理不善资金使用效率低，资金回报率不高。有些物业企业未实行资金集中管理资金分散在各个项目的各个银行账户企业对资金的使用重视不够．不能把资金集中起来进行低风险的投资组合，使得企业的资金回报率一直处于较低状态。有些企业资金管理不善，资金流失或循环不良，不仅影响了企业正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。还有的物业管理企业只重视服务质量对应收款的追收不予重视，使得应收账款越积越多．从而使企业资金循环不良给企业生产经营带来严重困难。
5内部控制缺乏大多数物业企业缺乏行之有效的内部控制制度究其原因一方面是领导不重视。部分领导认为．企业的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面物业企业缺少有内部控制工作经验的人员。内部审计制度不完善，大多数物业企业没有建立自身独立的内部审计机构，内审负责人通常是由企业的财务负责人兼任，这样既不符合制度规定，也造成管理层和会计人员对内部审计的不重视削弱了内部审计的独立性与严肃性影响财务内部控制的质量。
二、完善物业企业财务管理的措施
1完善财务组织架构，提高领导及财务人员素质总部设立财务中心，总部所在地的物业服务项目实行报账制，由总部财务中心统一按项目进行核算外地设立子、分公司的，财务人员实行垂直委派制各子、分公司的财务人员由总部财务中心委派外派财务人员隶属于总部财务中心服务于各下属单位，完成并监控下属单位的财务会计活动，其工资、奖金、调动升迁由总部财务中心统一安排。实行财务人员垂直委派制可有效提高下属单位财务人员的独立性，加强总公司对下属单位的财务监控。提高领导及财务人员素质，不断提高各级领导的财务管理意识，加强领导者的财务管理知识的培训，使之认识到财务管理是企业管理的核心。严把会计从业人员的准入关坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门。加强会计从业人员的职业道德教育鼓励财务人员进行会计继续教育和学习及时更新自己的知识和技能，使企业财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。
2实行全面预算管理实行全面预算管理，建立健全企业的全面预算管理制度。通过全面预算管理将企业的年度经营指标层层分解，落实到每个单位、每个部门、每位员工做到人人头上有指标，个个肩上有任务．每一个层面每一个环节的经济活动都要以预算为执行标准。在预算执行过程中，定期对预算执行情况进行分析，找出差异产生的原因有针对性制定纠正、改进和预防措施，调整策略提高公司的经营能力和运营质量。将绩效考核与预算执行情况相结合通过预算考评，把预算执行情况与管理者、员工的经济利益挂钩，奖惩分明依据预算的执行结果实施绩效考核既可以确保全面预算管理的各项工作落到实处又可以及时发现预算执行过程及执行结果与预算标准的偏差，确保预算目标的实现。
3资金集中管理资金是企业的血液，是企业赖以生存的根本。由于物业管理行业的特殊性，物业企业一般有大量的现金流。首先．建立资金投入保证机制，抓好资金的源头管理，要大力加强各项有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受提高回收率。其次．实行资金的收支两条线，清理银行账户，设置收入账户和支出账户，总公司根据下属单位的年度资金预算排定各单位的资金使用规模，要求各单位按照年度资金预算编制月度资金预算并将资金使用额度分解至每天总公司据此划拨资金。下属单位的所有资金流入则通过收款专户按照规定的路径上划至总公司的账户内由总公司统一调配使用．从而保证了总公司对所有资金的有效控制降低了资金的91、流及沉淀风险最后总公司可根据公司发展战略充分筹划调度集中起来的资金，在确保企业正常运营的情况下合理投资．将可利用的资金投到回报大安全性高的领域，实现企业总体利润最大化。
4加强企业的信息化建设应用财务集中管理软件，通过网络化财务软件集中管理财务账簿．统～制定会计科目、业务流程，各下属单位远程登录在异地独立录入财务数据录入数据集中存储于公司总部数据库，公司总部能够实时查询与处理相关信息并根据各单位报表数据生成合并(汇总)报表和账务数据，实现对企业所有数据的实时监控和分析降低企业的财务风险和经营风险增强公司对各单位的财务监控力度，减少会计信息失真，完善企业内部控制体系，提高企业的核心竞争力。开发物业收费管理软件，将企业的所有收费资源都纳入该软件管理．并及时更新、维护。所有资源的基础数字、收费情况、经营情况都可通过该系统随时查询，为预算的编制、调整、分析和总公司的监控提供准确及时有效的基础数据支持。
5加强内部控制建设要建立健全物业企业内控制体系首先要树立科学的内部控制管理观念，提高对内部控制的理解和认识。管理层要加强对内部控制的重视，将内部控制建设提升到企业的战略发展层，为内部控制的实施创造良好内部环境。对企业的员工进行相应的培训，强化内控意识，提高对内控重要性的认识。内控建设要从物业企业的实际情况出发建立统～的内部控制体系，重点要加强对物业收费和成本费用的内部控制。加强对内部控制执行过程的监督，确保内部控制制度得到切实执行，且执行效果良好。要充分发挥内部审计的作用，提高内部审计的独立性和客观性及时发现内控存在的问题并进行纠正和改进以确保企业内控活动落实到实处。
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