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北京二手房全面实施资金监管(0)
发布时间： 00:00:26
来源：北京商报(北京)
北京商报讯（记者阿茹汗）北京市对二手房交易流程风险把控还在升级，尤其是对资金的监管。日前，北京市住建委、中国人民银行营业管理部联合印发《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（以下简称《通知》），自日起，东城、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴6区实行存量房交易资金监管。至此，存量房交易资金监管范围覆盖全北京市。存量房交易资金监管主要是指二手房买方将交易资金存入存量房交易资金监管专用账户，房屋转移登记手续完成后，由监管机构将监管资金划入二手房卖方的银行结算账户。买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，这个过程中银行扮演的是资金监管主体角色。二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1-3个月的时间，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题，只有采取资金监管才能真正确保二手房交易资金安全。资金监管模式要求通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。因此对存量房交易资金进行有效的监管，最大的意义在于保障交易安全，确保卖方能及时足额拿到房款，确保房屋能顺利过户到买方名下，有效地保障存量房交易双方的合法权益。资金监管除有利于房屋交易双方的资金交易安全外，还可以有效杜绝中介机构设立资金池。上述《通知》明确，房地产经纪机构及从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。中国消费者协会此前发布的一份《房屋家居领域投诉情况专题报告》提到，资金监管过程中违规操作是目前房屋中介公司普遍存在的四大问题之一。该报告指出，在资金监管过程中，部分中介机构违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款收入自己公司的资金池中，并利用这部分资金违规高息贷出，作为其他消费者的“首付贷”，这种行为严重威胁到了消费者的资金安全。在行业人士看来，《通知》当中对于房地产经纪机构及从业人员的约束，将会对这一现象起到杜绝的作用。
上一篇：下一篇：核心提示：小编搜集了二手房交易资金监管详细内容，有需要的朋友，可以看看。
一、存量房资金监管你问我答“政策篇”
1、问：实施二手房交易资金全面监管的依据是什么?
答：根据市住房保障和房屋管理局《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，对二手房交易资金实施全面监管。
2、问：“资金监管”是怎么回事?
答：是指二手房交易双方为保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构通知银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为，确保买卖双方“钱证两清”。
3、问：哪些二手房交易要进行“资金监管”?
答：凡本市在城六区范围内并已取得房屋所有权证的二手房买卖均须办理“资金监管”。也就是说，只要是我市城六区范围内取得房证的城市房屋，无论是住宅、公寓还是商业网点交易过户，都要进行资金监管。
4、问：哪些房款纳入“资金监管”呢?
答：资金监管范围为全额房款。比如成交价格为100万元，那么监管金额为100万元。
5、问：我是通过经纪公司代理的，还需要办理“资金监管”吗?
答：必须办理“资金监管”。房地产经纪公司居间或代理存量房屋买卖的，必须通过交易保证机构在银行开立的“监管专户”划转交易结算资金。不允许经纪公司代收房款，这是为了保证您的资金安全。
6、问：办理资金监管收取费用吗?
答：资金监管是一种免费服务，交易保证机构不向买卖双方收取任何费用。
7、问：从申请转移登记到最后发证会有一段时间，那么资金监管期间的利息怎么办?
答：资金监管期间的利息按照银行当期活期储蓄利率计算，如果交易成功，连同房款一起支付给卖房人;如果交易没有达成，则连同房款一起退给买房人。
8、问：我买的是商业网点，要资金监管吗?
9、问：单位的二手房交易可以办理“资金监管”吗?如果可以的话，需要交纳费用吗?
答：可以。企业或者其他组织的房产进行买卖时，也需要“资金监管”，交易保证机构同样提供免费的服务。
10、问：我有一处高陵县的房子想卖了，可以办理“资金监管”吗?
答：目前只有在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的才能申请办理“资金监管”。
11、问：二手房交易必须办理资金监管吗?
答：除继承、赠与、析产司法强制转移、拍卖等情形外，其它的二手房买卖均应办理资金监管。
二、存量房资金监管的好处
1、避免纠纷 防范风险
“资金监管”最大好处就是可以避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。买卖双方在办理房屋转移登记手续前，买房人需将全部房款存入监管账户后才可以办理房屋转移登记手续，确保卖房人能收到全额购房款。如果房屋不能正常转移到买房人名下，就会把监管金额退还给买房人，从而实现“钱证两清”，防范了房屋和交易资金的风险。
2、简单方便 高效快捷
买卖双方申请房屋转移登记和资金监管手续可以在房屋交易和登记中心办事大厅同时办理;自行达成交易意向的客户直接到办事大厅指定受理窗口办理签约和监管手续，非常方便快捷。此项业务使买房人更快拿到房产证，卖方更快拿到监管房款。
3、免费服务 利息照付
买卖双方办理交易结算资金监管手续，交易保证机构不收取任何费用。如果转移登记成功，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入卖方结算账户;如果买卖双方撤销交易，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入买方账户。
三、存量房资金监管你问我答“案例篇”
案例一：黑心中介行骗有招 不管买卖都被套牢
王先生在当地一家有名的中介公司看中了一套二手房，不论地段、面积、价格都比较满意。他立即与房屋所有权人张女士联系，很快就达成了协议，并按照张女士的要求，王先生一次性将80万元购房款交给中介公司，委托中介办理产权过户手续。可当办理过户手续时，王先生发现该中介公司与张女士都不配合，多次联系总以种种理由拖延、拒绝。无奈之下，王先生查询发现该房屋已抵押给银行并且因欠银行贷款马上就拍卖了，而卖房子的张女士竟是该中介的员工。这才知道竟然遇到黑中介，想要回房款真是无望了。
原女士通过中介公司欲将高新区的一套房子出售，很快中介公司就联系到了买家陈女士，并达成意向。约定成交价100万元，首付30%，余款一个月内付完。原女士拿到首付款后便将房屋过户资料交给该中介公司。房屋过户后，陈女士便以此房屋做抵押，从民间高利贷公司贷了70万元，却欠着高利贷公司贷款不还，眼看着房子被高利贷公司拍卖已成定局，原女士房屋的尾款却难以追回。
解读与防范：
部分中介公司利用其自身经营特点和夸大宣传来吸引客户，利用客户对房产知识的盲点来挪用房款，占用资金。因此无论买房还是卖房，要想交易安全，还是找一家放心的房款监管部门为好。
案例二：替人还钱注销抵押 转眼查封首付白搭
李某因为孩子上学，仔细挑选后看中了王某的一套位于西北大学附近的一套二手房，两人协商以48万元的价格成交。由于该房屋已经抵押给银行，尚有15万元的银行贷款。王某便要求李某先行支付15万元用于偿还银行贷款，待抵押注销后再办理转移登记手续。李某将15万元交于王某，王某偿还了贷款并办理了注销手续。但该房屋随即因为王某的债务关系被法院查封，导致转移登记手续无法完成，而王某又没有能力偿还李某的15万元首付款。眼看着孩子开学日期临近，李某没有多余的资金再买一套房子，耽误了孩子上学。
解读与防范：
有些二手房当初就是按揭贷款买来的，往往抵押期限没到，还有部分银行贷款未还，不还清贷款注销抵押是不能进行过户交易的，卖房人就会要求买房人先行支付一部分资金来偿还贷款。但由于注销抵押到过户完成仍有一段时间，如果遇到司法查封等意外情况，就不能再过户，导致“钱房两空”。
点评：无论买房还是卖房，要想交易安全，还是找一家放心的房款监管部门为好。
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Copyright & 2016 , All rights reserved.杨邱老师网校 , 专注免费的网站！石家庄二手房交易陷阱频现 提醒：交易要办资金监管
　　省会二手房市场持续升温，6月份石家庄市内四区二手房成交31.06万平方米，同比大涨100.8%。市场火爆的同时，交易陷阱也频频出现。如何规避二手房交易中的风险？石市住房部门提醒：二手房交易要注意防范房屋和购房款两大类风险，过户注意六个细节，尤其要避免将房款交由中介机构托管，买卖双方要到房产交易大厅办理二手房资金监管业务。
　　限时代售的房子被中介悄悄抵押贷了款
　　提起买卖二手房，家住新华区的李女士气愤不已。1年前，李女士想将自己名下的一套学区房委托中介卖出去。由于她是第一次卖房，对房产交易知识和流程一知半解，在中介的引导下，和这家中介签了“委托限时独家销售”。按照中介要求，李女士给中介进行了委托公证。本意是方便这家中介更快地卖房，结果该中介利用和李女士签署的公证“代理代办房屋抵押登记、房屋抵押贷款事项”、“受托人有转委托的权利”等事项格式内容，在其不知情的情况下将李女士的房屋抵押贷款并办理了抵押登记手续。
　　而后这家中介由于不能及时还款，造成这套学区房不能解除抵押。几个月之后，房子迟迟没卖出去的李女士才发现，自己委托该中介出售的房产不但没能如当时承诺的尽快售出，甚至由于被抵押了造成根本就不能出售。李女士这个房主甚至还拿不回自家的房产证。
　　虽然李女士最终通过司法途径维护了自己的合法权益，但是长达6个月的维权过程使其身心遭受到不小的伤害。
　　同样受骗的还有买房人陈女士，陈女士正是通过这家中介购买的李女士所卖的学区房。陈女士在给中介交付首付款后，发现一直办不了过户手续，到石家庄市住房局查档后，才发现自己所买的房产居然已经被抵押出去了。虽然后来也是通过司法途径将已经交付的首付款追回来了，但是经过这半年多的倒腾，眼瞅着该区域的房价已水涨船高。
　　房款付了 结果房子被查封无法过户
　　通过中介过户二手房有陷阱，就是买房人和卖房人直接交钱过户也暗藏未知风险。
　　李先生通过二手房网站看中了一处房产，与卖方林先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方要求直接收取房款。李先生买房心切就同意了。双方签了《房屋买卖合同》，120万元成交，并约定十天内到房屋登记部门交件，窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。但三天后，卖方打电话给李先生，要求他交首期房款，因为自己等钱用，李先生觉得反正迟早都要给，就同意了卖方的要求。结果，等到交易窗口交件的当天，李先生被告知：卖方房屋被法院查封，无法办理过户手续。
[作者: 陈霞　责任编辑: 夏振兴]