物业管理公司房屋设备维修管理案例分析；【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备；①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防；②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期；③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检；④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进；⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划；⑥检修维护重要大型设备
物业管理公司房屋设备维修管理案例分析
【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定：
① 物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。
② 各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。
③ 设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。
④ 物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌，铭牌上标注设备名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。
⑤ 物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。
⑥ 检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。
⑦ 检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。
⑧ 检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。 ⑨ 检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。
⑩ 物业项目机电设备实行日常维护保养、一级保养和二级保养的三级保养制度。
? 日常维护保养由管理处维护人员负责。一级保养要在管理处设备主管领导下进行，二级保养要在公司工程部专业技术人员指导下进行。
? 一、二级保养后，由保养人员填写记录单并由管理处设备主管和工程部领导签字确认作为管理考核依据，并将保养资料整理归档。
? 建立由管理处领导、主管及各系统专业操作人员参加的每天上班后对物业项目内的设备机站房进行巡检的工作制度，了解设备系统运行状况和人员值班、交接班情况。 ? 设备巡检工作中如发现异常情况或重大事故隐患，巡检人应当迅速报告上级主管，如危及人身、设备安全时应启动应急措施，处理后向上级主管汇报并详细记录。
? 设备巡检应严格按照各系统运行的特点，重点沿巡检路线，对系统运行状况和操作作业进行巡检，观察设备系统运行状态及仪表，检查设备机站房内清洁卫生状况和设备运行记录。
? 开展设备巡检工作，以一看(看设备)二问(问运行)．(听动静)四查(查记录)为主，切忌走马看花般的形式主义和弄虚作假。
? 物业项目内出现设备故障由管理处在24小时内报告。工程部和保险公司，以得到确认，并协助设备故障的调查和取证。
? 设备故障抢修由工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施，管理处给予协助、配合。
? 发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的设障，由管理处迅速报告供水、供电、供气公司组织抢修，管理予协助、配合。
? 物业项目发生突发性供水、供电、供燃气设备故障后，处在协助、配合相关单位抢修
的同时，要主动向客户提供帮助，把对客户的影响降低到最小程度。
21 一般性的设备故障排除应由管理处组织维保人员在部技术人员的指导下进行，但必须
具备安全技术保障条件。
22 设备故障抢修工作所有的技术方案、图片、记录及验告由管理处负责收集、整理归档，
投保理赔由工程部负责。
23 设备故障抢修发生的费用应在进行抢修排除故障前预算报价并报业委会审核批准在维
修基金中支出，如遇紧急设备，也应向业委会报告并办理好书面签字认可手续，技术方案等资料后补。
【案例分析】本案例是如何做好房屋设备管理的案例，分析如下。
1)房屋设备管理的作用
房屋设备管理是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房屋设备的正常使用，提高房屋设备的完好率，延长房屋设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。
房屋设备是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、空调、通风、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供舒适、便捷的工作和生活条件。无论是高楼大厦，还是普通住宅，如果没有各种设备，房屋就失去了主要的使用功能。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，房屋设备在整个房屋建筑中的作用越来越重要，人们对房屋设备的依赖性也越来越强。在物业管理中，房屋设备管理已成为极其重要的管理内容，占据核心地位。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的使用水平，直接反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到房屋设备在物业管理中的重要作用，全面了解和掌握各种房屋设备的工作原理、性能及其维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。
2】房屋设备管理的内容
房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等。
(1)使用管理
房屋设备使用管理是对设备的运行使用管理。通过加强使用管理，保证房屋设备的正常运转、水电空调的正常供应，满足业主和使用人的正常工作和生活的需要，这是物业管理企业的重要任务之一。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防栓、自动喷淋设备)。要通过制定和实施各类设备使用和管理的各项规章制度，如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备操作规程等保证设备的正常使用和运转。
(2)维修养护管理
维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制压维修质量标准以及维修人员值班制度等。
(3)安全管理
安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。安全管理在房屋设备管理中占有重要位置，一旦出现设备安全事故，不仅影响设备的正常使用，同时对大厦、对企业的声誉都会带来严重影响。安全管理包括设备合格证制度、设备操作人员和管理员的安全培训、持证上岗制度和安全操作规程的实施检查和监督管理。
(4)设备技术档案资料管理
设备技术档案资料包括设备登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档案、工作档案、维修档案等。
3)房屋设备交接
房屋设备交接是物业交接的重要内容之一。交接时，由工程部(维修部)负责组织各专业负责人(给排水、供电、空调通风、电梯、通讯、消防、安保监控)全面检查对方提供的设备技术资料（图纸、产品合格证、产品说明书、操作手册等)和安装、测试、验收资料，对技术资料不齐的，应要求对方提供；对达不到设计要求的应配合对方与供应商共同协商解决，并及时做好相关记录。
4)房屋设备的分类、登记、建立设备档案
要对房屋设备进行规范化管理，首先要对所接管的房屋设备进行准确、科学的分类、登记，建立设备管理档案。
(1)房屋设备分类
一般来说，房屋设备可分为以下主要类型：
①给水排水设备。给水设备是指提供生产、生活和消防三用水的设备。排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。
②供电及照明设备。供电设备包括变压器设备、配电房设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱等。照明设备包括开关、插座和各种照明灯具。
③电梯设备。电梯包括客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。
④空调通风设备。通常为高层建筑中使用集中空调的设备，包括锅炉、冷水机组、新风机组、空调风管、风机盘管及一些净化除尘设备等。
⑤消防设备。高层建筑采用的消防设备包括烟感器、温感器、消防报警系统、紧急广播系统、自动喷淋系统、消防栓系统、防火卷帘门、防火门、抽烟送风系统、消防电梯、消防楼梯、消防紧急照明系统等。
一般民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防栓等。
⑥弱电系统设备。弱电系统一般包括综合布线系统、楼宇自控系统、通信系统、电脑网络系统、共用天线设备及闭路电视系统、消防报警系统、安保系统、电子门锁和门禁系统等。弱电系统由各类配套的设备设施构成。随着现代化水平的不断提高，房屋设备中的弱电设备越来越多。
⑦其他设备。如避雷装置、房屋维护维修设备等。
(2)房屋设备登记
房屋设备登记主要是建立《设备登记表》和《设备台账》。
《设备登记表》是在设备分类的基础上，对同类设备所做的登记，登记内容包括设备编号、设备名称、规格型号、主要参数、安装位置等。建立《设备登记表》，是为了使设备管理部门了解和掌握各类设备的总的概况。《设备登记表》格式如表6．4所示。
x×物业管理公司设备登记表
《设备台账》是记录某个设备的具体数据，反映设备的详细情况的资料。建立《设备台账》，
是为了使设备管理部门了解和某个设备的具体情况，从而为设备管理提供基础资料。《设备台账》格式如表6．5所示。
表6．5×X物业管理公司设备台账
(3)建立设备档案
建立设备档案，是设备管理的基础性工作。设备档案包括以下几方面的资料：
①开发商移交的设备原始技术资料，如产品合格证、产品说明书、操作手册，设备安装施工图纸、测试和试运行记录，设备验收记录。
②设备管理资料，如《设备登记表》、《设备台账》、设备零配件清单、设备使用操作规程、设备管理制度等。
③设备保养和维修资料，如设备保养、维修计划，设备运行记录，设备保养、维修记录，设备事故分析报告等。
5)人员配备和规章制度
房屋设备管理，是技术水平和操作技能要求较高的特殊工种，必须由一支高素质的技术队伍来完成。因此，各专业部门所配备的专业人员需具有专业资质，持证上岗。
设备管理的规章制度包括：
①设备使用制度。设备使用制度主要是对使用人在使用设备时提出的具体要求，如电梯使用制度、空调使用制度、电气设备使用制度等。制定设备使用制度是为了引导使用者正确地、可靠地、安全地使用设备。
②设备管理制度。设备管理制度是对设备操作人员和管理人员在操作和管理设备时提出的具体要求，如设备操作规程、配电房管理制度、水泵房管理制度、锅炉房管理制度、冷水机组管理制度、消防中心管理制度、安全监控室管理制度等。制定设备管理制度是为了加强
设备管理，保证设备的安全、正常运转。
③设备维修制度。设备维修制度是对设备操作人员和维修人员在设备操作、设备保养和设备维修时提出的具体要求，如设备保养规程、设备维修规程等。制定设备维修制度是为丁，加强设备的保养和维修工作，保证设备的正常使用，延长设备的使用寿命。
④设备岗位责任制度。设备岗位责任制度是对设备操作人员和管理人员履行其岗位职责提出的具体要求，如值班人员岗自职责、运行人员岗位职责、维修人员岗位职责、管理人员岗位职责、交接班制度等。制定设备岗位责任制度是为了明确操作人员和管理人员的职责范围、责任和岗位要求，加强分工与协作，共同做好房屋设备的管理工作。
6)设备运行、维护、保养
设备运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。
维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究制定解决办法。
(1)房屋设备维修保养的特点
一是计划性维修保养与随机性维修保养相结合。房屋设备一般都有一定的使用寿命，其使用时间、磨损程度和故障率之间具有一定的规律性。设备使用可以分为设备使用初期、正常运转期和设备使用后期。在设备使用初期，设备需要磨合和调整，出现故障的情况较多：正常运转期设备正常使用，出现故障的情况较少；设备使用后期，设备磨损严重，出现故障的情况多。可以根据设备使用时间和故障率之间的内在联系，制定设备维修计划确定设备中修和大修的周期，从而恢复设备的使用性能，延长设备的使用寿命。因此，设备的维修要强调计划性，即有计划地制定设备的维修保养周期和时间。
房屋设备在使用中因操作使用不当或因设备质量问题等原因，往往会突然发生故障。一旦发生故障，应及时检修，尽快排除故障，所以房屋设备的维修又有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。因此，房屋设备维修具有计划性维修与随机性维修相结合的特性。
二是维修保养技术要求高。现代化的房屋设备技术全面、功能复杂、灵敏度和精确度高，对维修保养工作也提出了较高的技术要求，维修保养的好坏会直接影响设备技术性能的正常发挥。因此，在设备维修管理中，必须要配备具有相应技术水平和资质的专业技术人员从事维修工作，并建立房屋设备维修的责任制度。
三是设备维修保养和更新成本较高。房屋设备种类繁多，在房屋建筑投资中所占的比重不断增加，导致设备维修成本也不断提高。同时，由于相对于房屋建筑本体而言，房屋设备的使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短；另一方面，由于科学技术的进步，产生了新的技术水平更高、性能更好、使用更舒适方便的房屋设备使得原房屋设备落后淘汰而发生无形损耗，导致其使用年限缩短。房屋设备的有形损耗和无形损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。
(2)房屋设备维修
房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为一般维修、中修、大修、更新改造。
一般维修又称为零修或报修，通常是房屋设备在使用过程中发生故障或一般性损坏，而由业主或使用人报修或由管理服务人员报修，维修人员现场采取修理措施，排除故障，使房屋设备恢复使用功能的活动。
中修是指对设备进行定期全面检修、设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，使设备恢复和达到应有的使用标准和技术要求。
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为了保证外观整洁美丽、延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，各物业管理处工程维修部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据物业的实际情况制定具体的维修保养计划，具体规定如下：1、外墙、围墙（1） 每半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。（2） 每两年对外墙刷涂料的部位，如阳台底部等处刷一次涂料。（3） 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。2、小区道路（1） 每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的画线重新油漆一遍。（2） 每半年对小区的水泥路面上和每天作一次全面的检查，发现缺损和裂缝，及时作好修补。3、内部大堂、走道和楼梯（1） 每年对公寓内部大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查、发现地砖和墙砖的损坏，应及时修复。（2） 每二年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。（3） 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。4、楼顶屋顶（1） 每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查，发现损坏的地方，及时修复（2） 夏季每月检查一次排水情况，其他每季检查一次地漏，清杂物，保证畅通。（3） 每二年对屋面的铁制走道和避雷带作一次保养。（4） 每年对屋顶的所有户外保温管道和水箱作一次检查，发现破损及时修复。5、电器设备（1） 每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状态。（2） 每周清扫配电房及配电机表面灰尘。（3） 每月统计用电量及电压变化。（4） 每半年（新设备1-3个月，旧设备1年）对配电房设备进一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。（5） 每2―3年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验。（6） 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。6、煤气设备（1） 每半年用肥皂水对煤气进户点的申缩节进行一次检查，发有泄漏及时报煤气公司修复。（2） 每年检查所有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。7、照明灯具（1） 每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。（2） 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。（3） 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选案。8、电梯（1） 电梯的保养与检查A、 每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯是否损坏，如发现不正常及时维修更换。B、必须保持轿厢内清洁，每天清理一次。C、电梯运行是否平稳，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象。D、观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确。E、检查电梯门启闭功能是否正常。F、检查电梯运行楼层指示信号有无损坏，显示是否正常。G、检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常。H、检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常，有无抖动，传动装置有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高。I、检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮接触面积间隙是否正常，闸皮磨损情况如何。J、检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补充。K、检查钢绳、绳轮转动是否正常，绳轮固定是否牢靠，螺栓是否松动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况。L、经常检查电梯井地坑是否积水，应保持干净。M、电梯机房内要经常清理，机器上的灰尘应经常擦干净。N、检查电梯滑道润滑情况是否良好。O、检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕等不良现象。P、夏季由于气温上升，机房内要开动空气调节设备降温，保持机械与电气设备运行正常。对于发现的设备故障及不正常现象，应立即通知电梯维修公司来人维修。（2） 每二周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。（3） 每月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异物。（4） 每年安排报请劳动局进行一次年检工作。（5） 每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。9、避雷装置（1） 每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。（2） 每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。10、水泵、上水管道及水箱（1） 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检查。（2） 每班巡视管道、阀件接口有无异常（3） 每班巡视机房附属设施状况。（4） 每月清扫机房。（5） 每周对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟。（6） 每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。（7） 每半年清洗水箱一次，每年请防疫站对水样进行检查一次。（8） 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机绝缘等。11、排水管道、卫生设施（1） 每季检查给排水主要管道、阀件状况。（2） 每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水龙头、洁具和下水等状况。（3） 每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。12、污水处理及集水井/泵(1) 每班巡视污水设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。(2) 每三天清理调节池隔栅垃圾。(3) 雨季每班，平常每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯）。(4) 每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。(5) 每季度对浅水泵及控制箱进行保养工作。(6) 每季对污水处理系统进行水质化验。13、电视监控（1） 每月检查电视监控设备的运行状况，包括摄象机、镜头、放录像、传输信号、接受图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。（2） 每月对机房进行一次清洁工作，并检查机房的通风，保证通风的正常。14、卫星天线（1） 每季度检查天线立架基座安装可靠性，夏季台风前后须各检查保养一次。（2） 每月对机房进行一次清洁工作。（3） 每二年对天线立架基座油漆。（4） 每年对传动机构换一次黄油。15、消防设备（1） 每季度检查消火栓状况。（2） 每半年进行一次消防联动试验。（3） 每年检查所有灭火机并按要求更换液体。16、分体空调机组（1） 每二周清洗一次管理公司和业主办公室及未出租/售单元所有室内机的过滤网。（2） 每半年清洗一次室外机组。（3） 每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。17、其他（1） 每年对公共部位五金配件进行一次检查和修理。（2） 每年对所有户外钥匙加一次机油，每年对所有的门锁进行一次检查修缮（3） 每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。（4） 本文未能详尽事宜，根据实情再作增加和调整。
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《金色海岸近千户居民停水断电2天》追踪
供电公司技术人员对配电房进行维修 小区已来水来电
版次： A24
-- 平潭长乐 --
　　本报讯（记者&陈伟平&吴林增）金色海岸小区欠下30多万元公摊电费，配电房坏了没人肯维修。前日，记者获悉，长乐市政府与相关单位进行协调后，供电公司技术人员对小区配电房进行维修，整个小区的供水供电在17日晚恢复了正常。　　该小区9栋的居民林女士介绍，17日下午，供电公司派出技术人员来到小区，对被水泡坏的配电房进行抢修，当晚7时许小区恢复了供电。而通过水泵加压，小区3楼以上住户家中断水的现象也消除了。　　由于停水断电多日，给小区居民带来了不少困扰，航华社区居委会负责人说，此事发生后，他们就一直帮忙协调解决。目前，他们已要求该小区物业——福州旺家物业管理有限公司提供公摊电费欠费的明细账单，业主们也表示会自觉缴纳欠下的电费。而以后如何避免这种现象的发生，该负责人表示，他们正和供电公司协调此事，还没具体结果，不便透露。
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