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为何只有万科带头降房价？
冯海宁　　《北京商报》最新报道：广东降了、上海降了、成都降了，北京也降了，地产老大万科在春节后终于把商品房降价风吹到了北京。2月27日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼...
冯海宁　　《北京商报》最新报道：广东降了、上海降了、成都降了，北京也降了，地产老大万科在春节后终于把商品房降价风吹到了北京。2月27日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”　　近期以来，媒体频频用“万科降价可能撼动中国楼市”、“万科降价，房价‘雪崩’将现？”等极端性、煽动性的词汇来吸引眼球。但在笔者看来，万科降价到底能带来多大联动效应，还须观察。因为万科虽然有“龙头企业”之名，但目前全国市场所占销售金的份额很小，只有1％左右。　　如果说，货币紧缩政策、住房保障政策以及一系列宏观调控已经改变了楼市买卖双方的心态，而万科的带头降价则起到了催化剂的作用。对于万科带头降价有多种解读版本：一种观点是，作为上市公司，万科降价促销是为了符合投资者利益；第二种观点认为，是因为资金链紧张抛售存货；第三种观点是，万科是出于囤地战略调整和产品调整的目的；还有观点认为，企业公民和社会责任驱使万科这样做。万科当家人王石则在一次电视节目中流露出危机感。　　但不管如何，万科的带头降价多少已经改变了楼市的预期。令人遗憾的是，不乏巨头的中国楼市目前只有万科一个巨头在唱“独角戏”，更多的巨头企业、公共企业―――上市房企、国有房企要么坚守现有房价，要么借机囤房等待时机，要么悄悄打折惟恐舆论关注。难道这些企业不认可王石的拐点论吗？难道这些企业的抗风险力都比万科更强、没有危机感吗？　　对此，笔者认为，造成万科独降，其他巨头开发商缺少动静的原因至少有三点：一是，各方对中国经济走势整体看好，认为2008年中国经济还将保持10%以上增速，而作为支柱性产业的房地产业必然要搭顺风车；二是，从中央部门到地方官员，几乎都在为房价打气，如建设部某负责人抛出既要防止房价过高过快上涨也要防止过快过猛下降的言论，再比如，广州市某负责人日前抛出“现在广东的房价比其他地方的低，所以有提高的空间”的观点；三是，奥运等诸多利好在支撑开发商观望，加之过去的暴利储蓄、供小于求的信念等，使得大多数开发商选择“等等看”。　　应该说，中央一系列调控政策既是对楼市格局的重新调整，也是引导开发商回归理性，更是对开发商企业公民和社会责任的检验。然而，很多大开发商依然坚持己见就令人遗憾，比如，全国首个限价房项目保利西子湾在周边楼盘降价、10%的房子未售出的情况下，该开发商保利集团依然声称不降价。显然，幻想与自私自利占据了多数巨头开发商的头脑，既缺少理性思维，更谈不上履行社会责任。　　笔者认为，房地产业的牛市已有三四年的光景，理当进入调整期了，房价适当下降有利于促进市场优胜劣汰，更利于楼市的可持续发展，因为过去几年的持续过热已经严重透支了未来消费力。而一些上市房企、国有房企理应成为宏观调控下楼市调整、履行企业社会责任的“带头羊”，但现实中只看到万科这只孤独的“头羊”。而国有房企一旦利用公共资源成为楼市调整的阻力，那将促使楼市走向迷雾。希望这种局面及早改变。
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欢迎访问证券之星！请与我们联系 版权所有：Copyright & 1996-年　　11月19日晚间，王石现身万科广深媒体年会并发表讲话。王石表示：“敏感时期，万科公关团队要求我念稿。”记者随后提问王石是否还在惦记资本市场的事情，王石回答道：“当然。我今年以来到过全国50多个城市，都是调研万科的项目。”
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未来房价走势不是你想降 想降就能降的
　　1，降价后果很严重
　　房价被高度管制，不是你想降就能降，看看地产龙头万科降价的后果。
　　2008年，根据万科公开的年报，公司销售金额比前三年翻了5.7倍。王石不断看到这样的市场信号：深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号，成交量环比下滑20%-30%&&万科看到全局式市场调整不可避免。12月，王石对外宣布，万科不拿&地王&，开始调低开工计划，同时开始降价。最开始的一个楼盘：广州万科金色康苑项目，每平米均价比周边楼盘低元。4天后，他同意了记者提出的&拐点论&说法。此言一出，引发哗然，地产圈炸开了锅，很多开发商大骂王石&胡说八道&。
　　外界的压力远非如此简单，更令王石感到心力交瘁的是来自各地政府的压力。2008年5月，某城市召集开发商开会，没有请万科。王石知道，会议的内容不过8个字可以概括：不许降价，远离万科。同时，在几个重点城市，有关部门派出调查组，进驻万科查税、查账。在杭州，因为降价，已经买了万科房子的业主，冲砸售楼处，王石通知了有关部门，有关部门派了特警去，但特警站在旁边袖手旁观&&很明显这就是地方政府的一个态度。
　　地产公司的业务本来就是千丝万缕跟政府有关系的，如果政府都摆出了这样的态度，地产公司该如何生存?然而王石更担心的是，这不是一个地方政府，而是会蔓延。你降价，触碰到了别人的利益，让别人怎么干?那一年，南京市政府又给万科开了四千万罚款单，为什么，因为降价。这就是万科降价的后果。
　　当时的王石，已经做好了辞职的准备，可一旦辞职，他的保护伞也没了。地方会保护你么?你的同行会保护你么?一旦你辞职了，你所在的公司会保护你吗?王石被逼上绝路，万科再次恢复原价，此后，再没有地产商敢主动大规模降价。论从万科降价谈房价理性回归-中国经济-论文联盟
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论从万科降价谈房价理性回归
作者：张武根　程晓根
　　[关键词]宏观调控 房价 降价 　　 　　[论文摘要]在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为，还是通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。文章从万科降价谈谈房价在宏观调控背景下理性回归。 　　日万科在宏观调控背景下率先在深圳打响降价第一炮，将位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘以13000元/平方米的均价出售，不到两个小时即全部售罄，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，业界将此举称之为“领跌”。万科以大幅降价的方式进行抛盘，珠三角的深圳、广州，中部的武汉、长沙，长三角重镇上海、杭州、南京，随着降价战线的逐步拉开，越来越多的开发商被卷了进来，楼市里飘出了“血”的味道，万科的降价风也是愈演愈烈。 论文联盟编辑。　　难道真的像袁一泓说的：“王石爬了高山，大脑缺氧，脑子不好使吗？”这还得从“两石”（王石和潘石屹）拐点论的争吵说起，潘石屹认为在房地产刚性需求的前提下，楼市的拐点并未来临，而王石认为房地产的价格涨到白领都买不起的地步，让他胆战心惊，在如今国际国内大
趋坏的情况下，提出房价已经到了回归到理性价值的时候。正是基于以上的判断，王石选择降价并不奇怪，而之所以要引领降价，想必万科真正的目的是要赢得未来，这么做有以下几条理由： 　　 　　一、徒困境、先发制人 　　 　　在面临消费者持币观望、 市场 销售不景气的情况下，是否通过适当降价、薄利多销让房地产商陷入了“囚徒困境”。囚徒困境反映个人最佳选择并非团体最佳选择，万科在同行业的漫骂和谴责中选择“从宽”的“坦白”，已经将囚徒理论的四种可能性结果变成了两种，剩下的房地产企业要不就是跟着“坦白”--坐5年牢，要不就是宁死不屈坚持到底--坐10年牢。降还是不降？万科的降价使得其他房企面临一个“囚徒困境”。 　　这份“坦白”、这份“民生”，响应了政府的号召和购房者的呼声，使万科在世人面前塑造了一个“好孩子”的良好形象！无论今后整体房价是涨还是跌，借着这个巨大的广告所取得的良好形象，王石及万科都是“拐点论”的最大赢家！倘若今后房价总体走势是跌，万科主动降价跑在同行业的前头，赢得了主动，即那些先顺势而为者最先受益。当降价风潮真正掀起，后降价者的商品售价更低。先降价者竞争最小，房屋销量最好，资金回流最快，效率的提高相当于间接提高了单位资金收益，后降价者则相反，而那些因资金压力、价格下行压力、销量压力等被迫降价者，则可能陷于被动。顺势而为，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。倘若今后房价总体走势不是跌而是涨，万科也已经通过此番大张旗鼓的逆势“降价”先发制人取得良好的规模效益，在楼市观望和徘徊情绪浓厚的当口，回笼了大笔宝贵的资金，从而为抢占下一个制高点赢得了房地产开发最关键的两大要素土地和资金。 　　 　　二、顺势而为、借机洗牌 　　 　　万科虽然现在是国内住宅行业的龙头老大，但市场占有率也仅仅只有2.1%，房地产行业是个地域性很强的产业，万科要想获得更高的市场占有率，就需要等待一次机会，等待一种势的形成！正所谓“时势造英雄”，如今万科等到了这个“势”美国房地产破灭
衰退、国内中央调控房价的政策进一步明确、房价远远超出民众实际购买力水平、地王不断出现，在这种“内忧外患”的局势下，万科说虽然不缺钱，但万科主动降价，目的在于顺着这股大势做“大事”！所谓“大事”，就是在自己不缺钱、资金实力雄厚的情况下，主动大范围降价，抢夺“冬天”里的“干粮”，加剧“冬天”里的“寒冷”，让这股大势形成的“冬天”饿死、冻死一批竞争对手！万科清醒的认识到带头降房价，暂时失去的只是部分暴利，但收获的却是这个市场的占有率，而洗牌之后，楼市的春天迟早会来，想想看，那时的万科……应该说对这个地产冬天，万科看得更远，站得更高！ 　　 　　三、回笼资金、下次再战 　　 　　房地产是资金密集型行业，企业账上缺钱就等于人的脉管里缺血。2008年中国整个房地产企业面临集体“缺血”的困境，资金缺口至少达到1万亿元。银根紧缩、信贷规模控制，上市 融资 难度加大这已经是不争的事实，那就只有将手中的现房销售出去变成现金了。 　　万科是住宅行业的龙头老大，当前有约180个项目同时在建，是国内开发商中最多的，在向上趋势的经济环境中，这种规模创造利润，而在下行趋势的经济环境中，规模就是硬风险。再者房价出现下跌、市场出现调整，地价一定会出现下跌；房价出现了非理性的下跌，地价一定会向更大规模、更深程度的非理性下跌。所以当市场出现交易量大幅萎缩之下，在保证合理利润的前提下，万科追求销售速度，快速回笼资金购买廉价的土地这种战略资源成为其当然之选，因为土地是房地产企业所赖以生产、经营的最主要也是最重要的生产资料所以万科不惧降价，但是强调现金流，因为地价跌下来手里没钱就没用了。那些死守不降价或降价慢一拍的房地产企业，未来更是无法与万科相抗衡，因为土地 成本 就不在一条起跑线上，所以万科相信迟早有一天市场会把所有的损失都弥补回来。 　　 　　四、为国为民、提升形象 　　 　　在竞争激烈的现代市场环境下，创立、和维护房地产企业品牌，已经成为房地产企业的取胜之道！美誉度是品牌的主要构成部分，万科需要一次机会改善这种不良形象，即使没有机会也要创造机会，目的就是为了改善企业形象和提升企业形象！因此王石抛出“拐点论”，提醒同行“中产阶级买不起房，这个房市有问题，拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”； 说住宅质量有点问题，建议年青人先租房、三四年内不要买房的“缓买房论”；全国范围主动降价等都是奔提升企业形象而来。万科通过降价，第一，向政府示好，缓解城市房价大幅度上涨给相关部门带来的 行政 和
压力，正所谓识时务者为俊杰，表现主动也是一战略选择，毕竟未来保障性住房的市场将会非常大；第二，对于广大未购房的消费者那带来的更是直接的实惠。 　　 　　五、政府入市、竞争惨烈 　　 　　从2006年下半年开始，全国各城市供应了大量的保障性住房（经济适用房、双限房、廉租屋）用地，这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。到今年第四季度，这些土地即将变成房子陆续上市销售，而与那些靠“招拍挂”取得土地的开发商相比，“招拍挂”土地的出让金是很高的，尤其是07年，土地的楼面价甚至高过了当时的房价。因此，这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击，因为成本不在同一起跑线上。 　　而且万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内，06年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门的“90/70”政策，到了今年四季度也由当年纸上的政策变成了今天市场上供应的房子。当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时，而市场上面永远是物以稀为贵，又由于万科不像复星、SOHO等房产企业多元化，而是专门做房地产行业中的大众住宅，所以说万科位于竞争最大的鱼身部分是合理的，其降价也是理所当然。 　　在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为只会引来更严厉的调控措施，多米诺效应很可能在内外力交加下出现，而那时受损最大的必然是后知后觉者。顺势而为，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。 　　 　　参考文献 　　[1]万为平，论中国楼市的发展走势，中国市场，2008(08) 转贴于论文联盟
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