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企事业单位可投资建设公租房
　　社会力量投资建设公租房，可以在项目审批、用地政策、税费、财政补助等方面开通绿色通道、给予优惠政策。昨天，记者从衢州市住建局住房保障中心了解到，我市已经下发《鼓励社会力量投资建设公共租赁住房优惠政策》的通知(简称“通知”)，并于8月1日起开始执行。
　　根据到“十二五”期末全省城镇住房保障覆盖面应达到20%的要求，到2015年末，我市还需实施各类保障性安居工程9350套(户)。鼓励社会力量投资建设公租房，可以加快公租房建设的扩面，以解决中等偏下收入城镇居民、新就业大学毕业生、外来务工人员住房困难。
　　在公租房项目的审批上，对符合条件的企业等社会力量投资建设的公共租赁住房项目，各相关部门要开通绿色通道，优先办理各项审批手续；根据政府公共租赁住房建设计划，在一定范围内的大中型企事业单位、行业系统，利用除住宅用地以外的自有存量土地建设公共租赁住房的，符合城市规划的可按规定程序调整规划用地性质；企业等社会力量投资建设、面向社会供应的公共租赁住房项目，可以按规划配套适量的商业服务设施，但不得分割产权，应实行统一管理经营，以实现公共租赁住房维护管理资金平衡。
　　符合公共租赁住房条件的项目，还可享受相应的税费优惠政策，涉及到城镇土地使用税、契税、印花税土地增值税等等。
　　已纳入省政府批准的公共租赁住房建设计划的，可以同等享受中央和省级公共租赁住房建设补助。
　　另外，由社会力量投资建设的公租房需纳入到公租房管理。也就是说由企业统一分配，但分配原则上应按照《衢州市区公共租赁住房管理办法》的相关规定执行。
　　-相关链接
　　四种情况可享受优惠政策
　　以下四种情况建设公租房的，可以享受项目审批、用地政策、税费、财政补助等方面的优惠政策。
　　1、企业在依法取得的企业用地范围内，配套建设公共租赁住房。
　　2、外来务工人员集中的开发区及产业园区，按照集约用地的原则集中建设公共租赁住房。
　　3、房地产开发等各类企业投资建设公共租赁住房。
　　4、大中型企事业单位、行业系统利用自有存量土地建设公共租赁住房。
　　记者祝春蕾通讯员诸葛莹
[来源：衢州晚报　　编辑：梅萌]划拔用地建房出租用于商业的法律后果及其处理原则
国家法律法规规定，教育、行政等公益用途，可以划拔无偿使用土地，划拔土地及其房屋不得用于商业。但是，教育、行政机构通常会有一些闲置房产，有的会将其出租用于商业用途，比如酒店等。实践中，此类房产在实际使用中可能无法领取消防、工商等执照，进而遭受处罚。为此，承租人可能会提出退还房屋，若无法协商一致，则双方只能诉讼解决。
此类案件中，通常双方会为租赁合同的法律效力，退还房屋后的租金、装修损失、经营损失等一系列后续事宜产生争议。现以一则实际发生的案件，解析此类租赁合同的法律效力，以及后续事宜的处理原则。
某学校有一幢培训大厦拟对外出租，某酒店管理公司有意承租。经校方出示《建设规划许可证》后，双方签订了租赁合同，约定整幢大厦出租给该酒店管理公司，不同楼层分别用于住宿、健身、娱乐等用途，总租赁面积近万平米，租期十年。
合同签订当时，该楼房产证尚未办出。酒店管理公司凭竣工验收证明，取得了工商注册，并投入大量资金用于装修和添加附属设施设备。试营业期间，因该大厦未完成消防验收，该酒店管理公司被处以大额罚款。为此，该酒店管理公司提出租金起付期延后，但被该学校拒绝。
之后学校取得有关该大厦的竣工验收备案证书，该酒店管理公司又书面提出以竣工验收之日为租金起付日期，但又被学校拒绝。该酒店管理公司申办有关酒店、KTV、桑拿、足浴等经营许可，但均被有关部门以不符合条件为由拒绝。为此，该酒店管理公司诉至法院，要求确认合同无效，并返还已付押金，赔偿该公司已投入的装修等损失以及预期赢利损失。
一审期间法院查明，该学校于租赁合同签订后取得了涉诉大厦的单独房屋产权证，但权证上登记的土地性质为划拨，房屋使用性质均为教育用房。就KTV、桑拿、足浴等需行政许可的经营业务未能办出的原因，一审法院又依职权向其他有关行政部门进行了调查。
工商行政管理局表示：公司注册企业地址时，是根据建设规划许可证以及其他建设用地文件的，当初显示房屋的使用性质是商业餐饮实训楼才予以批准的，如果是教育性质用房，现在肯定不能被批准。对已经登记的，从工商局角度看，不会注销其企业营业执照，但如果其他行政部门对该公司需经行政许可的经营范围不发行或吊销行政许可证的，其将取消该现经营范围。如该公司现申请增加KTV、桑拿、足浴等经营范围，按其教育用房性质，肯定不会被准许。该公司曾因超越经营范围被其作出过罚款的行政处罚。
房屋土地管理局表示：教育性质用房用于商业用途是不合法的，其发现了要作出行政处罚的，除非其交纳了土地出让金及办理相关的土地变更手续，才能用于商业经营。但是，如果房屋的70％左右用于教育实训，其他有商业用途的，一般不会作出处罚。
规划局表示：大厦当初规划批准的用途是作为学生培训的，该公司承租大厦用于商业经营，需重新规划，办理土地出让手续才能使用。虽之前的法律也是不允许的，但该公司承租行为在具体的规范文件之前，此问题系历史遗留问题，现在需要几个行政部门的统一执法才能解决。
食品药品监督管理局表示：教育局如果同意大厦作为商业用房，并改变其教育性质用途的登记，作为承租人的该公司才能继续使用食品卫生许可证，否则，其将收回许可证。
一审法院认为，教育用划拔用地不得出租用于商业用途，但该规定并不导致相应租赁合同无效，而是应予解除。合同解除后，承租人应返还大厦，并支付一定期限的租金，但双方在合同签订过程中均有过错，因此应对装修等损失按比例分担。
一审判决后，该学校提出上诉，认为该房屋不存在实际使用的障碍，能够达到承租人的承租目的，因此应予改判。但是，二审法院支持一审法院的事实与法律认定，维持原判。
教育用房出租用于商业的租赁合同是否有效
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。根据《娱乐场所管理条例》（中华人民共和国国务院令第458号）第七条规定：“娱乐场所不得设立在居民住宅区和学校、医院、机关周围”。
但是，上述相关法律、行政法规，虽有不得擅自改变土地使用性质的规定，但其立法目的出于行政管理的规范。根据《合同法》若干问题的解释（二）中“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，不能以此认定合同无效。
事实上，在本案合同签订前，对房屋不得擅自改变其使用性质，就早有原则性的法律规定。之后颁布的行政法规和本市的地方性法规和规范性文件，均是对该法律规定的具体操作的补充，而非新制定的法律规范。
由于本案租赁房屋的使用用途系教育性质，该学校擅自改变其使用用途，将房屋出租给酒店管理公司进行商业使用，虽不引起合同无效的法律后果，但因其本身是一种违法行为，势必会引起行政管理部门的管理约束。具体反映到本案的事实，为酒店管理公司在经营初时，即被工商处以行政罚款，其根据合同约定的用途去增加经营项目，也因房屋使用性质而不被行政许可部门所批准。正是由于租赁物存在使用功能上的法律障碍，致使酒店管理公司公司无法实现其租赁目的。这符合《合同法》第一百一十条第（一）项“在法律上不能履行”的情形，故合同应当予以解除。
合同解除情形下的损失承担
首先，本案租赁房屋所占的土地，系国家无偿划拨给学校用于教育用途，建造的房屋属于教育性质用房。该学校明知房屋性质，但其仍出租给酒店管理公司进行商业经营。由于房屋使用性质的原因，酒店管理公司无法取得经餐厅、卡拉OK等所需的行政许可证，致使其无法达到租赁目的。因此造成本案租赁合同无法继续履行，该学校对合同最终的解除要负主要责任。酒店管理公司在学校没有出示房产证，仅出示建设规划许可证的情况下，未尽其注意义务去了解租赁房屋的使用性质，立即签约并进行装饰装修，其也应承担次要责任。
其次，关于装饰装修等添附物的损失问题。有观点认为，装饰装修的价值应当按承租方与施工方的工程款支付结算为依据。但是，我们认为，工程款结算和工程造价是不同的概念，装饰装修的现值，应当根据评估单位的专业意见，即应根据经法院庭审质证后予以采纳的评估结论为准。还有观点认为，装饰装修的残值应当根据租赁剩余年限来确定其价值，而不应按评估现值认定。对此，我们认为，残值损失是指在合同解除时，装饰装修剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的费用。本案中，装饰装修现值高于摊销的造价费用，故法院按照装饰装修的现值来确定残值损失。
再次，对其他物品的损失，有关观点认为，可移动搬离的其他物品不构成对租赁房屋的附合，应当由承租人自行搬离。另有观点认为，其他物品的投资已构成损失，应当一并作为损失处理。对此，我们认为，可移动的物品已被使用，如搬离租赁房屋，其再使用的价值已趋弱值，应当作为损失的概念予以处理。就本案来说，由于校方对合同解除负有主要过错，且房屋虽不能对外进行商业经营，但本身仍具有对内的实训功能，该些物品留置在租赁房屋内，能最大限度的体现物尽利用的价值。故法院将其作为损失处理后，判归校方所有。
（文：上海大邦律师事务所律师、合伙人& 王秋瑞）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。国务院新政：商用房改租赁后土地用途转为居住
来源：澎湃新闻
原标题：国务院新政：商用房改租赁后土地用途转为居住
　　6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，同时也是是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。　　值得指出的是，今年5月6日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华就介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况。　　值得注意的是，此次《意见》明确指出，允许将商业用房的土地用途调整为居住用地。　　《意见》中指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。　　同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。　　全联房地产商会创会会长聂梅生认为，发展住房租赁市场是当前的主要任务，相较于商业用地，住宅地块价格明显要高出很多，对于一些未建造或者建成的商业用房的土地用途改为居住用地有利于房地产市场的发展。　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：此前管理层也多次谈到住房市场要“租售并举”，这对建立多层次的住房消费市场提供有力支持。而允许商业用房改建成居住用途出租可以说一举两得。　　一方面化解商业用房库存过高的压力，另一方面，经过结构调整后，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。　　同时《意见》中也强调了要发展住房租赁企业以及鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。　　《意见》指出，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。　　在卢文曦看来，是否能够得到开发商或者投资机构积极响应存在不确定性。一方面是经济账。投资需要通过租金来实现回报，整个投资回报周期会比较长，尤其像上海住宅的租金回报率只有2%左右，外加上出租需要管理、维护等等，都是投资成本。　　其实目前已经有一些企业做起了长租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等都是已经运营超过2年的长租公寓品牌。　　而像万科等传统地产商也正在涉足长租公寓。　　不过到目前为止，由于运营成本较高，长租公寓真正获得盈利的还很少见，基本上都是通过资本市场的融资维持扩张和运转。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。　　以下为意见全文　　国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见　　国办发〔2016〕39号　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：　　实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。　　一、总体要求　　（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。　　（二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。　　二、培育市场供应主体　　（三）发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。　　（四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。　　（五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。　　（六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。　　三、鼓励住房租赁消费　　（七）完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。　　（八）明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。　　四、完善公共租赁住房　　（九）推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。　　（十）提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。　　五、支持租赁住房建设　　（十一）鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。　　（十二）允许改建房屋用于租赁。　　允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。　　六、加大政策支持力度　　（十三）给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。　　（十四）提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。　　（十五）完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。　　七、加强住房租赁监管　　（十六）健全法规制度。完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。　　（十七）落实地方责任。省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。　　（十八）加强行业管理。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。　　各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。　　国务院办公厅　　日
(责任编辑：郝龙 UN654)
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