前几天有人提出一个房地产开发企业购买的房地产如何记账的问题：　　有一房地产开发企业，从另一公司购入房屋和土地，购入后准备先进行收储拆迁，请问这部分购入的房屋土地是直接计入”开发成本“还是”固定资产“呢？否是将房产及土地价值全部计入土地使用权？
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　　如果没有确定的可合理预期的特定意图,应该符合固定资产的定义。
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　　把存在高房价差的房地产资产纳入核算范围，需要进行减值。更多考虑土地使用权的列示比较明智。
　　后面一个问题可以参考如下方式解决。当不动产市场比较完善时，计算原固定资产的明细价值可以把土地使用权和相应固定资产的价值分开确认和计量，土地价值差对明细价值分配问题的影响也需重点关注。首先确定相同或类似不动产的土地使用权的市场价值差；然后，以土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的账面价值，在整体原固定资产的价值中把它扣除；接下来，把整体原固定资产剩余部分的价值以科学的方法在剩余的土地使用权和相应固定资产之间进行分配；最后，分别计算得出原固定资产的土地使用权和相应固定资产的明细账面价值。
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　　@kaimenkm163 5楼
10:39:00　　中华会计网校出了一本书叫：在房地产公司做会计，大概30多块钱一本，非常有针对性。　　-----------------------------　　2010企业会计准则讲解谈到:重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。
　　2010企业会计准则讲解还谈到:财务报告中提供的会计信息的省略或者错报会影响投资者等使用者据此做出决策的，该信息就具有重要性。重要性的应用需要依赖职业判断，企业应当根据其所处环境和实际情况，从项目的性质和金额大小两方面加以判断。所以房地产资产应分清主次，以单个资产分别考察信息披露为原则。
　　土地使用权的价值还应该进行期限时间上的分析，并且不能超过土地所有权的价值。
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　　房地产开发企业审计时,还应该对照考虑下面几个问题:第一，公司是不拥有土地所有权的？第二，土地成本分摊是否按建筑的实际情况？第三，土地所有权增值是否比较考虑？
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土地使用权入账价值详情谁知道，说说？
一、现行企业会计制度规定，企业会计科目“固定资产”中的“土地”是指过去（1952年以前）已单独估价入账的土地，这部分土地资产，不允许计提折旧。主要原因是，过去国有土地实行无偿划拨方式。我国于日第6届全国人民代表大会常务委员会第16次会议通过并颁发了《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年、1998年修改，新法明确规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”在新的法律下，企业依法取得土地使用权，就要支付法律规定的“金”等费用，在会计上一般将其列入“无形资产—土地使用权”科目，按照无形资产的有关规定计价、摊销。二、取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的并未入账的土地使用权，这时就不能作为无形资产核算。有时企业花费了较大代价取得土地使用权，这时就应予以资本化，将取得土地使用权时所发生的一切支出，作为土地使用权的成本，计入无形资产账户。如企业原先通过行政划拨方式获得土地使用权，没入账核算，在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时，按规定应补缴土地出让金，此时，企业应将补缴的土地出让金予以资本化，作为无形资产入账核算。企业将土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，可以取得一部分土地收益。对于这部分土地净收益（除另有规定者外），应计入“营业外收入”科目，照章征税。因改制土地估价如何入账，一是要看原来国有企业土地如何入账，第二要看改制时是否支付了土地使用权代价（费用）。如果支付了相应的费用，这部分费用就应该作为无形资产入账。土地出让金是否计入所建固定资产原值问题。根据现行《企业会计制度》规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账。
其他回答(共4条)
取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的并未入账的土地使用权，这时就不能作为无形资产核算。有时企业花费了较大代价取得土地使用权，这时就应予以资本化，将取得土地使用权时所发生的一切支出，作为土地使用权的成本，计入无形资产账户。&如企业原先通过行政划拨方式获得土地使用权，没入账核算，在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时，按规定应补缴土地出让金，此时，企业应将补缴的土地出让金予以资本化，作为无形资产入账核算。企业将土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，可以取得一部分土地收益。对于这部分土地净收益（除另有规定者外），应计入“营业外收入”科目，照章征税。
一、现行企业会计制度规定，企业会计科目“固定资产”中的“土地”是指过去（1952年以前）已单独估价入账的土地，这部分土地资产，不允许计提折旧。主要原因是，过去国有土地实行无偿划拨方式。我国于日第6届全国人民代表大会常务委员会第16次会议通过并颁发了《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年、1998年修改，新法明确规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”在新的法律下，企业依法取得土地使用权，就要支付法律规定的“土地出让金”等费用，在会计上一般将其列入“无形资产—土地使用权”科目，按照无形资产的有关规定计价、摊销。二、取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的并未入账的土地使用权，这时就不能作为无形资产核算。有时企业花费了较大代价取得土地使用权，这时就应予以资本化，将取得土地使用权时所发生的一切支出，作为土地使用权的成本，计入无形资产账户。如企业原先通过行政划拨方式获得土地使用权，没入账核算，在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时，按规定应补缴土地出让金，此时，企业应将补缴的土地出让金予以资本化，作为无形资产入账核算。企业将土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，可以取得一部分土地收益。对于这部分土地净收益（除另有规定者外），应计入“营业外收入”科目，照章征税。因改制土地估价如何入账，一是要看原来国有企业土地如何入账，第二要看改制时是否支付了土地使用权代价（费用）。如果支付了相应的费用，这部分费用就应该作为无形资产入账。土地出让金是否计入所建固定资产原值问题。根据现行《企业会计制度》规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账。
取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的并未入账的土地使用权，这时就不能作为无形资产核算。有时企业花费了较大代价取得土地使用权，这时就应予以资本化，将取得土地使用权时所发生的一切支出，作为土地使用权的成本，计入无形资产账户。如企业原先通过行政划拨方式获得土地使用权，没入账核算，在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时，按规定应补缴土地出让金，此时，企业应将补缴的土地出让金予以资本化，作为无形资产入账核算。企业将土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，可以取得一部分土地收益。对于这部分土地净收益（除另有规定者外），应计入“营业外收入”科目，照章征税。因改制土地估价如何入账，&一是要看原来国有企业土地如何入账，第二要看改制时是否支付了土地使用权代价（费用）。如果支付了相应的费用，这部分费用就应该作为无形资产入账。土地出让金是否计入所建固定资产原值问题。根据现行《企业会计制度》规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账
一是要看原来国有企业土地如何入账，第二要看改制时是否支付了土地使用权代价（费用）。如果支付了相应的费用，这部分费用就应该作为无形资产入账。土地出让金是否计入所建固定资产原值问题。根据现行《企业会计制度》规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，在“无形资产”科目核算；企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账。即记入到所建的固定资产价值之中，但不单独作为“固定资产—土地”入账
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以房抵债如何进行财税处理
来源:中国会计网
【导读】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。但在计算上，还有许多不明确的事项。笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
　　以房抵债在处理上，一般来说应按债务重组处理。债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
　　按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是：
　　一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
　　现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。房开企业开发的房屋多属于存货。债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
　　二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
　　（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
　　（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
　　这里债权人应支付的相关税金一般是指，而产权转移书据的应在管理费用中体现。
　　三是在实际工作中，存在不同观点主要是如何确定房屋营业额的问题。从而导致会计的处理结果也不同。
　　第一种情况（等价偿债）：如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿100万的债务，房屋成本80万。
　　此种情况，债务人应纳营业税=100*5%=5万；应计入应所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）=15万
　　这时债权人接受房屋的会计成本=计税成本=100万。
　　为简化计算，不考虑城建税，契税和印花税等税费问题。
　　第二种情况（非等价偿债但售价低于债务金额的）如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿110万的债务，房屋成本80万。
　　该种情况下债务人应纳营业税=100*5%=5万，还是110*5%=5.5万呢？
　　有的观点认为，仍然按100万为销售额。理由是110-10=10万。这多出的10万属于债务重组所得，不应计算营业税。
　　但笔者认为这个观点是合理却不合法。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定，除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位。也就是说其他经济利益应属于营业额。而豁免的10万元债务当然是属于实实在在的经济利益了。所以说应按110万为营业税的计税依据。可这样做虽说合法却不太合理。
　　在所得税处理上，应计入应纳税所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）+（110-10）（重组所得）=25万
　　债权人接受房屋的会计成本=110万。计税成本=100万。
　　值得注意的事，债权人重组损失110-100=10万，可按规定经机关批准后准予税前扣除。损失扣除后，会计成本=计税成本=100万。
　　第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的）
　　如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿90万的债务，房屋成本80万。
　　这种情况下债务人应纳营业税=100*5%=5万，还是90*5%=4.5万呢？
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