节省房贷 利息大有可为――中新网
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节省房贷 利息大有可为
　　2011年，国家的货币政策由“适度宽松”转变为“稳健”，控制流动性成为其中一个重点。新年伊始，中国人民银行就宣布，从日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国人民银行2011年的首次货币政策调整，也是自2010年起，人民银行第七次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。
　　这无疑释放出一种信号，那就是今年的信贷额度要收紧了。受信贷额度收紧的影响，房贷当然也成为卖方市场。目前，南京、上海等东部沿海城市已经取消了首套房贷的利率优惠，执行基准利率，而重庆的利率优惠也已经收缩到了9-9.5折，并且很可能在春节后取消。面对这样的情况，市民应该如何行动呢？
　　还贷族：提前还款不可取
　　去年央行分别在10月20日和12月26日两次上调利率，这一举动让不少有贷族忧心忡忡，纷纷开始筹钱准备提前还款。不过，在目前首套房优惠取消、二套房利率为基准利率的1.1-1.2倍，三套房基本停贷的情况下，提前还款并不是个好主意。
　　目前，许多有贷一族都是在2008年利率实行7折优惠后开始贷款的，就算在2008年以前贷款的市民也纷纷在2008年争取到了7折优惠。目前5年以上贷款的基准利率为6.4%，打7折仅为4.48%，再加息8次才达到目前的基准利率，这部分市民的利率折扣获利远高于加息。即便是享受8.5折的市民，和基准利率相比也相差了近1个百分点，相当于要加息4次了。
　　在目前的楼市政策下，再想要贷款买房获得优惠利率，几乎是不可能的事情。且已经有过贷款记录的情况下，再次贷款将按照二套房处理，也就是基准利率上浮10-20%，因此手中握有优惠利率的市民们，当然要抓紧了，不要随意提前还款浪费掉。
　　尤其是在目前高CPI的情况下，贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。利息的增加实际上是小于CPI的增长的，在这样的情况下，同样多的利息今天和20年后是完全不同的概念。而市民也可以将原本想要用作提前还款的资金进行投资，获取高于CPI的投资回报，这将比用来提前还款更划算。不过如果市民仅仅是将资金放在活期存款上，则可以考虑提前还款以减少利息支出。
　　准贷族：节省利息多思量
　　而对于还未获得银行贷款，但正在申请或即将购房进行申请的市民来说，如何在房贷优惠取消的情况下节省更多的利息，是需要仔细思考的问题。
　　虽然银行的贷款产品很多，利息计算公式也很复杂，但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，就得从公式中的三个因素着手，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。
　　比如，常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。但是等额本金还款法每个月偿还的贷款额度都不一样，需要市民注意，避免因为还款不足而产生不良信用记录。
　　此外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，如一些银行推出的“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款，压缩在一个较短期限内。由于贷款期限短，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额，适合人群为有提前还款需求者，预期未来较短年限(最长10年)内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者。(记者 刘笑嫣)
【编辑:张慧鑫】
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负利率时代提前还贷不划算
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今年起房贷执行新利率 房奴负担减轻
专家预计今年的实际通胀率肯定会高于去年
去年6月和7月，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。这两次降息将从日起兑现。月供减少，这是让“房奴”高兴的一件事。
20年期百万房贷月供少298元
今年起执行新利率就意味着，去年6月前购房的房贷客户，如果购房合同中约定是按年调息，那么从今年元旦起这部分房贷客户每月都减少一些月供压力。
以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例。计算显示，如果按照调整前7.05%的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55%的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，贷款购房者每月将少还298元。
还款利息减少 提前还贷愿望下降
年银行不断提高贷款利率，本就被高房价压得喘不过气的“房奴”支付给银行的利息不断增多，不少人想尽力筹钱提前还贷，以减轻月供负担。
今年利率下降，“房奴”身上的负担不升反降，提前还贷的想法也少了。因为他们认为现在利率已经进入降息通道，说不定明年还会降息。
以北京的房价情况看，大多数购房者的房贷金额在100万元以上。虽然降息后每月偿还的月供变化不是太大，但累计计算，要偿还的利息就会少很多。利息负担减轻，加上对未来还将降息的预期，“房奴”提前还款的愿望变弱。
2013年通胀高企 负利率时代或将重现
中国房地产投资能够影响全球经济
美国、欧洲、日本全球三大主要经济体量化宽松将导致2013年中国的输入性通胀压力加大，负利率时代或将重现。
货币超发或致通货膨胀
统计数据显示，从2000年到2007年，中国货币存量由13.8万亿上升到40.3万亿，7年间接近翻了3倍；2008年金融危机之后到2011年，中国货币存量又翻了1倍，达到85.2万亿元。目前已接近100万亿元。
2000年中国名义GDP为10万亿元，2007年为26.6万亿，2011年为47.3万亿。由此可见，年间货币还并未超越GDP增长太多，2008年后货币和GDP间的增速明显拉开，与此同时资产泡沫和通货膨胀随之而生。这种状况直接导致了个人贷款早比晚好，多比少好的情况。
北京大学教授、原央行货币政策委员会委员周其仁表示，高价背后总有钱多的影子。无论如何，离开了钱多的推动，不可能有高物价。钱多为源，才生出高价之水；钱多为本，才长出通胀之木。因此，如果仅仅大力打压高价，抑制通胀就难以期望好效果。
重庆市长黄奇帆去年底也曾表示，目前我们国家M2（反映货币供应量的重要指标）的资金量有90多万亿元，而我国GDP2011年是47万亿元，M2与GDP的比重大约1.8：1。理论上M2不能超过GDP，两者之比1：1就足够推动经济的循环，像美国这样采取量化宽松政策的国家，其M2也只占GDP的80%左右，而我们多了80%的量，好比顶着个堰塞湖，一旦调控不好，大量货币冲下来就将引发通货膨胀。
输入型通胀将影响中国
上个月，美联储宣布了第四轮量化宽松货币政策，决定每月购买450亿美元国债，替代年底到期的扭曲操作，加上去年9月宣布的第三轮量化宽松每月400亿美元的购债额度，美联储每月资产采购额达850亿美元，而且不设期限。
而欧洲央行去年也实施了无上限债券购买计划，以帮助缓解欧债危机、维持金融稳定。日本新首相安倍晋三亦宣布将出台“大胆的金融宽松政策”以提振萎靡的经济。
世界第一经济强国美国、第二大经济体欧洲、第四大经济体日本均采取量化宽松，美元、欧元、日元等均为国际储备货币，这将使全球的流动性再度面临泛滥危险。
美国原油期货价格现已逼近93美元每桶，铁矿石价格更是在过去四个月内上涨了60%。目前，中国是资源进口大国，也是国际大宗商品的主要买家，对能源、原材料及部分农产品进口严重依赖，货币宽松将造成国际大宗商品价格上涨，这无疑将使中国面临输入性通胀压力。
负利率时代提前还贷为什么不划算
中国很快将成全球最大原油进口国
一般来说，在通胀较高、利率较低的情况下，保持负债是比较好的做法，因为这样能让银行等债权方承担通胀的损失，提前还贷不划算。
银行也不愿意客户提前还房贷
一般情况下，存贷利差是银行的主要利润来源，银行自然不愿客户提前还房贷，有的客户想提前还贷，还曾遭到银行拒绝，有的银行规定需要提前一个月向银行递交提前还贷申请。
由于十多年来房价一直保持上涨，个人住房贷款的风险相对较小，收益较为安全，这对银行来说是难得的优质业务，客户提前还贷会打乱银行的资金使用计划，更主要的是损失了贷款所带来的利息收入。
提前还贷不如投资
对于提前还贷的人来说，一次付清贷款能少些利息，但最多也只能节省利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过银行贷款利率的投资产品，那就比用来还贷赚得多。在2012年中国香港的股市上涨了20%、A股在上月的涨幅也达到了14.60%。对于懂投资的人来说，在全球资本市场上配置资产跑赢大盘不是太难的事情。此外，国内理财产品的无风险利率1年期为5.8-7.2%，这样的收益对于普通人来说也好于提前还贷。
事实上，中国居民存款实际利率为负并不是突然有之的特殊现象，而是一个长期存在的现象。据统计，在1990年9月至2010年8月这240个月中，约有80个月出现负利率，也就是说，在整整20年中，负利率出现的几率为三分之一。在负利率的情况下，提前还钱是不太划算的，因为你已经将通胀的损失转移给银行等债权方承担，事实也证明增加负债，尤其是增加类似个人房贷这样低利率、固定利率的负债，可以享受通胀导致货币贬值所带来的收益。
提前还贷只能节省并不算多的利息成本，如果你将这部分钱投资于香港、美国、内地股市或者其他资本市场，那很可能比还贷节省的利息赚得多。所以，为了自己资产得到更好地保值增值，可以考虑在全球资本市场上寻找适合自己投资偏好的产品进行投资。
关键字解释
负利率时代
指物价指数（CPI）快速攀升，导致银行存款利率实际为负的时期。
　负利率会促进投资规模加大，人们储蓄的意愿降低，加大消费，进而引起引发物价上涨，加剧通货膨胀预期。另一方面，负利率促使人们将资金投入股市，从而使得证券投资比例加大，繁荣证券市场。
决策层要尽快调整调控政策，不能等房价再次暴涨之后才被动应对…[]
一方面是因为中国人口红利开始渐渐消失，工资上涨迅速，另一方面…[]
你是否赞同本期观点？
今年你会提前还贷款吗？ (必选)
今年你怎么使资产保值增值？ (必选)
炒股等投资
20年前的房奴现在都是中产阶级了，20年后的房奴每天还在为每月的房款愁着。
:买了房子的希望房价疯涨，没有买房子的希望疯降，房贷难还啊，唉。。。为了自己住的窝好辛苦。
:5年以上房贷相当于负利率，所以贷款购房者提前还是银行占便宜自己吃亏。
如果你还认为只有无债才能一身轻，本书却要告诉你：只要高明负债，就能让你更有钱…[]
变得越来越美的是政府部门的统计数字，变得越来越差的是老百姓的生活品质。每一次通货膨胀都是一个“劫贫济富”的过程…[]
作者：张贾龙
策划：毛木子、张贾龙
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实际利率＝ (1+i/n)^n -1
其中，i 是名义利率，n是计息期限。
现金流量现值的问题很复杂：
根据题意，1250应该是终值，1000是...
经济学中的利率衡量的是资产的价值。如果要用现实中的指标来测算，计量经济学一般是用一年期银行定期存款利率来衡量，这当然是指名义利率。
随着国家的政策和经济的发展状况,以及参考供需平衡的指数,并根据国际货币的走势而定.
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