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房产中介商不会告诉你的10件事儿
来源：中原选址网 编辑：xuanzhi371 时间： 10:20
近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。然而现实中，由于二手房交易本身程序比较复杂，加之中介利益为上的功利心，经常有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生，尤其是当中介拍着胸脯大打包票时，往往也隐匿了不少你不知道的事情，而这些他们并不会告诉你。
　　核心提示　　近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。然而现实中，由于二手房交易本身程序比较复杂，加之中介利益为上的功利心，经常有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生，尤其是当中介拍着胸脯大打包票时，往往也隐匿了不少你不知道的事情，而这些他们并不会告诉你。　　事一：低价房源多为“钓鱼”　　无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到一些价格和位置都特别合适的房源信息，有些还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分诱人。然而，如果你与他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后便向你推荐其他价格贵得多的房子。其实，这些看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的“诱饵”，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者或租房者。　　据郑州一家知名中介机构相关负责人透露，一些看上去能够令购房者“心动”的房源，要么根本就不存在，要么被挂低了价格，要么就是已经售出或租出。据介绍，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已租出或已售”为由转而推荐其他“更好房源”。“普通顾客往往受到低价的诱惑，很难辨别房屋信息的真实性。”他说，“有的甚至凭空制造出业主根本无意出售或不存在的房源并在各种渠道散布，要么低价吸引顾客，要么高价托高房价。”　　事二：看房顺序暗藏玄机　　在二手房市场交易中，通常情况下中介可收取3%的佣金，现实中，这部分费用通常都由买家承担。因此，一些标榜免佣金或超低佣金的中介机构颇受购房者的欢迎。那么，免佣金的情况下，中介机构真的不用赚钱了吗?　　记者走访郑州市区多家品牌房屋中介公司后了解到，中介公司的利润主要来自佣金，因此，完全免佣金是不可能的，一些中介所谓的“免佣金”不过是宣传噱头，为的是吸引外行买家的眼球。说到底，天下没有免费的午餐，中介也一样不会为买卖双方义务打工，“超低佣金”、“免佣金”的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价，或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取“变相佣金”。这要求我们在和中介“谈价钱”时，必须跟中介明确约定服务收费项目和数额，这样才能避免上当受骗。　　事三：免佣金可能只是“噱头”　　有些购房者会发现，跟随中介看房时，有时候自己对一套房子并不是特别满意，但是往往当时却很“动心”甚至当场莫名其妙地下单。之所以会这样，其实是有原因的，其中与中介的推销手法有着极大的关系。　　有时候，当中介全面了解客户的具体需求以后，如果自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，为了提高推荐成功的可能性，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，而是采取迂回战术，对看房次序作出有针对性的安排。通常情况下，中介会先安排客户去看不那么理想的房源，这类房源的缺陷非常明显，要么环境极差，要么户型布局极不合理，这时中介会认同客户提出的各种缺点，有时甚至会主动指出客户没有看到的毛病，如此一来也加深了客户对其的信任度。待做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了之前房源的对比，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。　　事四：有些情况下中介佣金可协商　　国家规定佣金可收取3%，当购房者提出少付一些佣金的时候，都会被中介公司以“政府规定标准，不能更改”为由而拒绝，但事实上，3%的中介费不是死的，有时候中介佣金也是可以协商的。　　据在郑州市从事房产中介多年的小王介绍，一般情况下，有的经纪人手头有一定权力，佣金可以打折，但通常不可能主动让利。如果购房者所购房屋房款数额较大或是房屋所处区域属于非热点区域，佣金费用是可以商量的，一般折扣多少与房源的抢手程度有一定关系。此外，想要获取折扣，提出要求的时机也很重要，通常，房产中介机构在月底、季末、半年度都会有绩效考核，这个时候，有些经纪人为了冲业绩，也会愿意在佣金方面给予客户一定的优惠以促成成交。　　事五：房产中介不会“查档”确认产权　　在二手房交易中，产权有瑕疵的房屋是不能上市交易的。因此，购房者在购买二手房时，应该在签订房屋买卖合同前查清楚该房屋是否存在抵押、查封等限制或禁止转让的情形，如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。此外，有些二手房在转让时，还被别人租赁，这种情况下签订买卖合同后，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。　　通常情况下，中介只是在交易前向卖家口头询问产权状况，而并未实地“查档”。因此，买受人应主动提出与卖家以及中介方去房管局进行查档，确认物业产权清晰后再签合同，以避免产生一些不必要的麻烦。　　事六：过户水电气、交接物业费很重要　　在二手房的买卖交易中，人们往往只注意到关于房屋的大方面问题，如：价格、结构、产权等，而对于物业以前的相关物业费用如水电费、物管费、停车费、电话费等是否结清的问题很容易忽略。有的房主在转让房屋时，会因长期拖欠而欠下一笔数额不小的费用，购房人在不知情的情况下购买此房，很有可能要为此买单。而这些只有诚信有保障的中介会跟进，通常情况下不会告知购房者。　　据了解，“拖欠费用”是二手房交易纠纷中常见的问题，有时甚至还会闹上法庭。为此，二手房业内人士提醒购房者，二手房交易中务必要把这些“尾巴”核实清楚，购房时，要及时进行水电气的更名，并与原房主结完一切物业费用。　　事七：交易流程不可能“绝对安全”　　由于二手房交易涉及大额资金，买卖双方从达成意向、签订合同到办完过户手续、完成房产交割之间有一个时间差，尤其是在当前房屋贷款申请周期拉长、交易双方互不熟识的条件下，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。通常，中介会提醒你注意交易安全，但是他不会告诉你的是，交易流程不可能“绝对安全”。　　要做到安全过户，对于买卖双方来说，办理银行资金监管是一个很好的渠道。当买卖双方达成交易时，将客户资金存入银行专用账户中，以业主、买家和银行进行三方的同时监管/托管，必要时中介也可作第四方监管单位。交易进行期间，资金将被冻结，交易完成后，银行将按有关协议约定的条件，直接划转到卖方账户，如果交易未达成，则以转账形式退回买方。　　事八：新装修房可能为掩盖瑕疵　　买房时，有时候会遇到那种新装修的房屋，让人颇为心动。其实，这时购房者更需要多一个心眼，房屋装修原本无可厚非，但是有时候则可能是通过粉刷墙体的方式来掩盖一些瑕疵，如因为渗水而出现的霉斑，或者是墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。　　当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但是购房者遇到这种情况时，一定要小心谨慎。除了向中介了解房东装修房子的目的，实地看房时，应注意观察房子的装修是否新旧统一。为卖房粉刷房屋，不像自住装修那样彻底，仔细观察，总能发现蛛丝马迹。如有必要，双方可在合同中约定“一定期限内房屋出现质量瑕疵应该如何处理”，当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。　　事九：口头承诺不可轻信　　中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是，有时候，中介公司为了促成交易，会作出一些口头承诺，以打消交易过程中买卖双方的各种疑惑和担忧。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。　　郑州市民陈先生对此就深有体会，他去年通过中介看中一套三居室，成交价为80万元，中介表示，最少可以贷到50万元。陈先生很快就签了购房协议，并支付了30万元的首付款，但是申请银行贷款时却遇到了麻烦，按照陈先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，陈先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。然而，中介却表示，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由陈先生自己想办法。　　作为买家，在各个环节都不能轻易相信中介，书面材料才能更有效保障权益不受损害。特别是在和中介签合同的时候，一定要看清楚所签的合同条款，如有特别事项需要注重的话，一定要在合同条款上注明。　　事十：介绍房产只说优点　　房产中介作为居间人，只有买卖双方成功达成交易才能获取报酬，因此，一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交,刻意隐瞒或避重就轻，面对购房者的时候，往往会故意忽略缺点，或是把房子的优点无限放大，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”等。　　王先生通过中介买了一套房子，看房时，中介告诉他说旁边就是市场，生活非常方便，而且周围学校、公园、超市等配套设施也一应俱全，王先生非常满意，没过几天就签订了购房协议，然而住进去不久就了解到，房屋侧前方已准备动工兴建另一幢高层大楼,日后一定会挡现有景观，而这点，中介则只字未提。　　最让买房人恼火的是，中介还可能把反的正着说，练就把缺点转化为优势侃侃而谈的“满嘴跑火车”的本领。比如明明朝向为北面，但中介却说成“夏季免受酷热之苦”，把靠近喧闹的主干道说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等。
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　　“今年以外房产中介竞争非常厉害，面对竞争对手们的侵略我们也必须进一步作出梵音，我重回领导岗位的其中一个功能就是让我们的同事知道，包括老板在内的公司上下准备去迎接这场挑战，我们要重拾信心，一起迎接未来的挑战。”中原地产创始人施永青在“第一财经地产汇”活动现场接受记者专访时表示。
　　在香港有着“地产教父”之称的施永青在近期重出江湖，他将重新掌权由自己创立的中原地产，这个庞大的地产中介集团分布在全国的主要城市，在一手房和二手房代理做出了不错的业绩，在2014年完成成交额6500亿，佣金115亿。
　　但是到了2015年，整个房产中介面临了非常大的变化。今年3月，上海德佑地产和合并，成立了上海链家并希望做一个O2O平台，随后上海链家从200家门店开到了目前1200家门店，迅速占领了市场。随后互联网中介爱屋吉屋更是来势汹汹，通过高薪挖取经纪人和低佣金烧钱策略快速获取市场份额。而Q房网、好屋中国更是不断扩展门店或是大范围引用社会经纪人，希望快速打开成交量。到了年末，房多多更是推出零中介费的策略买房买房，希望彻底改变行业生态。不只是创业公司，平安集团也成立了平安好房，希望让保险经纪人来买卖房屋。
　　显然，互联网正在改变每一个行业的发展，那么房产中介又是如何变化的呢?
　　中原2.0
　　和其他的房产中介比，中原的步伐可能没有那么大，但是中原却也在不断改革。在今年初，施永青曾对记者表示，希望在未来三年内投入10亿资金用于中原系统平台建设与互联网运作，提高运营效率。
　　在建设平台的同时，施永清更是拿出公司福利希望稳定集团的核心成员。“多一些人能够拿到劳动的成果，才可以解决产能过剩，满足有效需求，当中原有了自己良性合理的分配需求，不仅仅可以留住人才，还可以吸引更多的人才。中原今年从现有股东拿出24.9%股份，让核心骨干进行认购，在法律上称为股东，但是员工认购过后若是离职也必须将股份卖回给公司，这也是中原迈向股份改革上的下一步。”施永青告诉记者。
　　显然面对互联网的汹涌入侵中原也有自己的办法，而在今年中原的金融化策略一直围绕全年的工作展开。今年4月，中原更是与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，共同推出金融产品为开发商和购房者提供融资方案。在一手房，中原将提供“零首付”式贷款，而在二手房方面，中原将给客户提供资金担保或者过桥资金，满足客户过户的需求。
　　最后还是线下竞争
　　“目前很多互联网公司都开始打造全民经纪人，这样的模式通常是个体竞争，但是在行业内没有太多的优势，因为没有团队合作和培训，人员非常不稳定，客户信任度不高。目前主要还是中介公司的竞争，因为有公司给予交易双方成熟的中介服务，客户还是会更加信任。此外，都是利用高佣金在拉动业务，虽然可以从风投拿到钱，但是目前都没有盈利模式。”施永清告诉记者，“很多房产中介做O2O都是希望从线上到线下，显然这个难度很大，因为不动产是大宗交易，消费者还是喜欢有门店值得信任的。”
　　中原强劲的竞争对手链家的想法和施永清也是如出一辙。上海链家总经理邵非此前在接受记者专访时认为，链家最大的竞争对手是一个同时具备线上和线下能力的新物种，但是对于线上公司很大的难点就是门店，门店看起来租金高其实可以最大限度获取周边的房源和信任，而门店的招牌本身也是一种广告。
　　“我从一些资本市场里听到的消息是，投资者对于互联网地产中介的投资意愿和热情在降低，他们之前做了很多不同的尝试，其实都不太成功的。其实大家应该利用互联网找到更大的客源，有更好的管理、效益去战胜对手，才是互联网的优势。”施永青告诉记者。
　　施永青透露，未来中原还要通过内部的it整合提高工作效率，并寻找通过上市或者其它渠道寻找外部资本而不单单依靠股东的资金来提高中原的发展能力。面对那么多互联网中介，谁知道哪一家可以打入线下来抢夺这个市场的饭碗呢?中原地产创始人施永青 房产中介互联网时代到来了吗
　　罗韬　　“今年以来房产中介竞争非常厉害，面对竞争对手们的侵略我们也必须进一步作出反应，我重回领导岗位的其中一个功能就是让我们的同事知道，包括老板在内的公司上下准备去迎接这场挑战，我们要重拾信心，一起迎接未来的挑战。”中原地产创始人施永青在峰会活动现场接受《第一财经日报》记者专访时表示。　　在香港有着“地产教父”之称的施永青在近期重出江湖，他将重新掌权由自己创立的中原地产，这个庞大的地产中介集团分布在全国的主要城市，在一手房和二手房代理做出了不错的业绩，在2014年完成成交额6500亿元，佣金115亿元。　　但是到了2015年，整个房产中介面临非常大的变化。今年3月，上海德佑地产和链家地产合并，成立了上海链家并希望做一个O2O平台，随后上海链家从200家门店开到了目前1200家门店，迅速占领了市场。随后互联网中介爱屋吉屋更是来势汹汹，通过高薪挖取经纪人和低佣金烧钱策略快速获取市场份额。而Q房网、好屋中国更是不断扩展门店或是大范围引用社会经纪人，希望快速打开成交量。到了年末，房多多更是推出零中介费的策略买房卖房，希望彻底改变行业生态。不只是创业公司，平安集团也成立了平安好房，希望让保险经纪人来买卖房屋。　　显然，互联网正在改变每一个行业的发展，那么房产中介又是如何变化的呢?　　中原2.0　　和其他的房产中介比，中原的步伐可能没有那么大，但是中原也在不断改革。在今年初，施永青曾对记者表示，希望在未来三年内投入10亿资金用于中原系统平台建设与互联网运作，提高运营效率。　　在建设平台的同时，施永青更是拿出公司福利希望稳定集团的核心成员。“多一些人能够拿到劳动的成果，才可以解决产能过剩，满足有效需求，当中原有了自己良性合理的分配需求，不仅仅可以留住人才，还可以吸引更多的人才。中原今年从现有股东中拿出24.9%股份，让核心骨干进行认购，在法律上称为股东，但是员工认购过后若是离职也必须将股份卖回给公司，这也是中原迈向股份改革的下一步。”施永青告诉记者。　　显然面对互联网的汹涌入侵中原也有自己的办法，而在今年中原的金融化策略一直围绕全年的工作展开。今年4月，中原更是与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，共同推出金融产品为开发商和购房者提供融资方案。在一手房，中原将提供“零首付”式贷款，而在二手房方面，中原将给客户提供资金担保或者过桥资金，满足客户过户的需求。　　最后还是线下竞争　　“目前很多互联网公司都开始打造全民经纪人，这样的模式通常是个体竞争，但是在行业内没有太多的优势，因为没有团队合作和培训，人员非常不稳定，客户信任度不高。目前主要还是中介公司的竞争，因为有公司给予交易双方成熟的中介服务，客户还是会更加信任。此外，都是利用高佣金在拉动业务，虽然可以从风投拿到钱，但是目前都没有盈利模式。”施永青告诉记者，“很多房产中介做O2O都是希望从线上到线下，显然这个难度很大，因为不动产是大宗交易，消费者还是喜欢有门店值得信任的。”　　中原强劲的竞争对手链家的想法和施永青也是如出一辙。上海链家总经理邵非此前在接受记者专访时认为，链家最大的竞争对手是一个同时具备线上和线下能力的新物种，但是对于线上公司很大的难点就是门店，门店看起来租金高其实可以最大限度获取周边的房源和信任，而门店的招牌本身也是一种广告。　　“我从一些资本市场里听到的消息是，投资者对于互联网地产中介的投资意愿和热情在降低，他们之前做了很多不同的尝试，其实都不太成功的。其实大家应该利用互联网找到更大的客源，有更好的管理、效益去战胜对手，这才是互联网的优势。”施永青告诉记者。　　施永青透露，未来中原还要通过内部的IT整合提高工作效率，并通过上市或者其他渠道寻找外部资本而不单单依靠股东的资金来提高中原的发展能力。(第一财经日报)扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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2016201611月
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(朝阳105000元/平方米)
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(门头沟170万元/套)
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(昌平25000元/平方米)
(通州32000元/平方米)
(顺义1600万元/套)
(房山42000元/平方米)
(大北京7400元/平方米)
(房山46万元/套)
(顺义40000元/平方米)
(顺义3200万元/套)
(大北京15000元/平方米)
(大北京11767元/平方米)
(朝阳100000元/平方米)
(顺义1200万元/套)
(门头沟520万元/套)
(丰台65000元/平方米)
(延庆60万元/套)
(大兴53000元/平方米)
(顺义90万元/套)
(门头沟60000元/平方米)
(房山1250万元/套)
(通州60000元/平方米)
(其它8270元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
(房山17500元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(昌平21000元/平方米)
(大北京115万元/套)
(天津9000元/平方米)
(大兴50000元/平方米)
(平谷25000元/平方米)
(大北京17500元/平方米)
(通州700万元/套)
(大兴80000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京30000元/平方米)
(天津15000元/平方米)
(顺义30000元/平方米)
(其它200万元/套)
(通州25000元/平方米)
(密云28000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(丰台55000元/平方米)
(房山35000元/平方米)
(顺义38000元/平方米)
(昌平750万元/套)
(门头沟86000元/平方米)
(丰台1400万元/套)
(大北京14000元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
(其它24000元/平方米)
文/刘磊人民币国际化、特朗普当选、美联储加息预期……事儿凑[]...
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