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什么是，交房时要注意哪些问题什么是交房两书?《住宅质量保证书》和《》就是我们常说的两书。时必须向购房者出具两书，除此之外，交房时还要注意哪些问题?本文就来为您总结交房两书的相关问题和交房的注意事项。一、什么是交房两书，其内容分别有哪些?两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二者是开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,应该是这两本书在交房时向买方检查。买家想要读两本书的内容,如果发现问题或不合理的地方及时与协商，首先我们分别看一下两书的内容包括什么?(一)《质量保证书》：房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：基础设程、的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限;工程、有要求的、房间和外墙的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给道、设备安装和，为2年;装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。提醒购房者,建设工程的保修期,自之日起计算。承包商对开发商的承诺的保修期,买家可能意开发商在此基础上,准备立即交付使用不得低于标准。(二)《住宅使用说明书》：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;2、;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型，使用注意事项;7、配电负荷;8、、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;9、其他需要说明的问题。购房者接到开发商的入住通知单时，就标志着开始了，购房人应该仔细检查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否列明了以上项目，这些都是与今后生活息息相关的大问题，切不可粗心大意。那么是怎样的，购房者要收房，交房条件的法律规定是怎样的?二、交房时要注意哪些问题?根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的，必须符合规定的标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、等有关单位进行竣工验收。根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：(一)房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。(二)房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。(三)住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。(四)一个工程的土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分必须通过验收合格也就是我们所说的“综合验收合格”，是中房屋交付的基本条件。(五)如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。这里要提醒大家，收房是对检验的关键步骤，购房者千万不要掉以轻心，一定要准备妥当，同时带好验收工具例如直尺、卷尺、照相机、笔纸、小刀等，方便测量取。对于两书的内容难以把握的或者认为两书存在问题的可以求助律师;房子标准纠纷或明显有质量问题可以问专业测试机构判断,总之,好房子,合理维护自己的权益是最重要的。综上所述，什么是交房两书，交房时要注意哪些问题?看了上文，相信大家都有了进一步的了解吧，希望对您哟后购房交房会有很大的帮助!
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房地产 五证 两书
TA的每日心情开心2&小时前签到天数: 619 天连续签到: 26 天[LV.9]以坛为家II主题帖子积分
这里首先要提一下大产权证，有了大产权证，就是现房销售，就不用先办《销售许可证》再办理大产权证了，可以大大节省时间。现在开发商华瀚正在积极办理大权证，如果顺利的话，可以比正常方式提前两个月实现签约入住。
【福满园、福顺园】《建设工程规划许可证》都下来了
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发。《建筑工程施工许可证》由市建委核发。《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
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【大产权证】
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定之后，权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权证”。房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、使用、处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。现在，开发商销售现房已经不需要办理《销售许可证》了，而判定是否现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”。
哈哈，今天好开心，签个到更开心！
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【国有土地使用证】
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。购房者在交房（“二书”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的，购房时一般开发商只能提供“五证”）时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的&五证&、&二书& 、&一表&，这是法律对销售方的基本要求。&五证&是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。&二书&是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。&一表&是指《竣工验收备案表》。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。
【建设用地规划许可证】
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
【建设工程规划许可证】
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
【建筑工程施工许可证】
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开。
【商品房销售(预售)许可证】
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
【住宅质量保证书】
是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；并写在工程质量保证书中。&五证&中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。&两书&可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
【住宅使用说明书】
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
哈哈，今天好开心，签个到更开心！
TA的每日心情开心 13:30签到天数: 1 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到主题帖子积分
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哦！谢谢您
哎...今天很开心，就来签到了~
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真清楚，谢谢！
TA的每日心情擦汗 16:54签到天数: 1 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到主题帖子积分
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佩服，太专业了。为大家没少做功课对我们这些第一次买房的门外汉太有帮助了，谢谢
天太热了，心都焦了！
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我们坑园虽然还遥遥无期，但是写的这么详细，真的长知道了！谢谢您，辛苦了！
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长知识了！
TA的每日心情难过 07:56签到天数: 94 天连续签到: 1 天[LV.6]常住居民II主题帖子积分
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真是长知识
哈哈，今天好开心，签个到更开心！
TA的每日心情开心11&小时前签到天数: 414 天连续签到: 131 天[LV.9]以坛为家II主题帖子积分
知道为什么着没慢了！
哎...今天很开心，就来签到了~
TA的每日心情开心 12:52签到天数: 117 天连续签到: 1 天[LV.6]常住居民II主题帖子积分
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发表时间： 20:31
开发商推迟半年交房，我该如何维权？ &&
ldhabc 发表在
华声论坛 .cn/forum-212-1.html
　　合同明明写是日交房的，一直拖到现在还没有得；最近闻说月底可以交房了，我要怎么维权啊？请有各位支支招
　　作者声明：本帖为本人原创，未经本人和华声论坛许可，不得转载
[本帖最后由 方唐镜 于
20:59 编辑]
回复时间： 21:06
　　近日，祝先生接到开发商的通知，要其在规定时间内去收房，祝先生觉得自己所购房屋地段交通等配套设施未完善，自己又没足够的钱装修，就不想专门跑一趟去收房。专家提醒，这种行为容易造成业主违约。
　　专家介绍，开发商达到交房条件后会通知业主在规定时间内前去收房。业主根据合同约定要前去验房，如果开发商交房条件达标，并通过了竣工验收，业主在验房过程中未发现质量问题，合同承诺的配套设施也到位，就要及时收房、领取钥匙并缴纳物业费。
　　但如果因交通不方便等原因不去收房，就会违约。因为商品房买卖合同约定了由于买房人原因，未能按期交房的违约处理方式。这是开发商通知买房人收房后，约束买房人收房行为的一条。
　　因为自交房后，由开发商承担的风险责任就转移到买房人；所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。
　　当然，合同也约定了开发商交房的条件，双方进行验收交接时，开发商应当出示合同规定的证明文件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或房屋有质量问题，买房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
　　如果房屋有质量问题，业主可以在验房时与开发商签订书面整改意见书，并督促开发商进行整改，等整改符合要求后再收房。
----------------------------------------------“我是有人格的”
回复时间： 21:10
　　焦点关注现场
　　针对近期论坛里讨论火热的交房楼盘多、开发商延期交房现象日益严重的现象，加之我们普通业主对房子合格与否的专业知识掌握比较少的状况，焦点房地产网特别邀请资深验房专家、相关律师，有置业经验的业主，与大家面对面交流交房、验房的经验与心得；同时到场的还有济南多家有影响力的媒体，焦点将联手各大媒体对目前房地产市场上存在的延期交房、房屋实际与合同不符的现象予以曝光，并借助舆论的力量来维护广大购房者的合法利益。
　　参与方式：可以跟帖报名到焦点直播间现场，也可以网上跟帖陈述自己的疑问，届时焦点关注将会与您一起关注这些问题：）焦点关注，请您关注！
　　时间：3月20日（本周四）上午10：00-11：30
　　地点：焦点直播间（黑虎泉西路139号胜利大厦5A11）
　　【寻珊珊】各位网友，大家上午好！欢迎大家来到本期的焦点关注。最近几年，因购买了期房、开发商不能按期交付而投诉的业主是越来越多，几乎每年都高踞投诉榜首。近日，焦点济南房地产网的业主论坛里也出现了因为开发商延期交房，业主联合维权的事情。本期焦点关注我们就来说说预售房交付中的侵权问题。
　　今天我们请来了济南多家媒体的记者同行以及有相同经历的业主代表，先给各位网友介绍一下今天到场的各位嘉宾，先从我的右手边开始：
　　山东圣慧律师事务所 马培民先生
　　焦点济南房地产网置业者学院院长 田双立先生
　　山东法制日报社资深记者 苏兴敏女士
　　济南时报记者 王亚妹女士
　　济南电视台《城市家园》栏目记者 李玮珂先生
　　欢迎各位的到来。本期焦点关注正式开始。
　　说到延期交房究竟给业主带来哪些损失？我们先请田老师谈一谈。
　　【田双立】当前普遍的是开发商不能如期交房，逾期交房的话，一些业主会延长在外的租房的租金，影响了他们的入住；另外，还有投资的，他们不能及时得到收益。同样，逾期交房也影响了今后房产证的颁发，房产证能早一天颁发，业主可以用房产证取得银行的贷款，一系列的连锁反应就因为开发商的逾期交房是比较有代表性的，直接侵犯了消费者的合法权益。
　　【寻珊珊】今天在座的三位业主代表同样遭受到开发商延期交房的事情，分别谈一谈延期交房给你的生活或者投资带来了哪些不便？
　　【某某小区业主】很多地方和合同不一样，承诺的外墙是瓷砖的，现在瓷砖没有了，是直接一个板了，而且这个板已经裂了，这样两年不报废了？本来有一个院，现在院成了公用绿地了。屋内的门、窗没有合格的，漏水也是比较严重的。现在提了意见也是不大管用，光答应也不见效果。
　　【寻珊珊】这位先生谈到的不仅仅是延期交房的问题，而是实际收到的房屋和合同中承诺的有很多不符，这应该是买期房中存在的一些问题。我们请海右重华的业主代表谈一谈。
　　【某某小区业主】海右重华现在还没有交房，到3月27日交房，但是它有一个问题：燃气管道现在没有开始铺设，据最新的消息说，他现在开始打眼、开始铺了，距离交房只有七天，肯定是弄不好。我们现在也是提早一点儿学习维权的知识。
　　【寻珊珊】有请自由城的业主。
　　【某某小区业主】我们合同上规定是日交房，到2008年1月收到一份收房通知书，让一月份收房，直到今天三表根本没有提供给我们，我去质监站问过，说验收备案根本没有通过审查，开发商私自交房属于违法的行为，所以我现在没有收房，但是很多人需要入住的话，虽然很气愤，但是还是入住了，我代表我们的业主到这里来学习知识进行维权。对我的生活影响蛮大的。我一直在外面租房子住，这边一直没有办法及时入住，我也一直跟开发商讨要说法，工作也耽误了很多，开发商一直在拖延、敷衍我们，我们业主一直很被动。主要是这几个方面。
　　【寻珊珊】刚才这位业主代表提到的交房时需要的三表，请律师跟网友说一下。
　　焦点济南房地产
　　网置业者学院院长田双立先生
　　【田双立】我来说吧，律师解释的都是权威的国家法规，济南有一些土政策。
　　现在交房存在的普遍的有代表性的问题，有这么五方面：
　　第一，没有交房法定的三表。国家规定开发商交房必须具备五证、两书、三表。五证，在买房子的时候就已经具备了，咱就没必要再细说了。两书就是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现在在这两书中出现比较普遍的缩水现象。建设部规定《住宅质量保证书》保修的时间和项目现在有部分开发商严重缩水，例如国家规定防水工程保修五年，现在有几家开发商保修三年；采暖工程保修两个采暖期，有的开发商就保修一个采暖期；电气管线等国家规定保修两年，有的开发商只保修六个月到一年。国家规定，保修期限从竣工之日起，虽然不合格但是已经竣工了，它再拖上几个月，验房发现问题再修上一两个月，有的半年保修期就过了。首先看质量保证书是不是符合保修期限和保修项目。
　　刚才谈到三表，实际上这三表是我结合济南市政府有关职能部门的地方规定总结起来的，第一表是《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》是国家建设部一个强制性的规定。就这一个表是政府十几个职能部门对这个楼盘合格的认定，这是国家对这个楼盘颁发的合格证。第二表――《住宅工程分户验收记录表》，这是明文规定分户验收必须验收的，并且公示，同时把它夹在《住宅质量保证书》里面。第三表――面积实测表，这是将来房产证上要表现的数据。个别楼盘三表没有就强行收房，而且面对媒体的采访说已经交了80%了，当然这个数据是准确的，一是业主不懂，有的懂的也放弃了自己的权利。据它们的业主到质监站和建委的调查，发现根本不具备竣工验收合格的条件，它的外墙都没有保温，楼层加高了一层，违反了规划，还有其他的严重质量问题。质监站正在处罚它，但是发了两次罚款单它都没有执行。包括保修期的严重缩水，精装修还不如粗装修，国家规定的住宅设计规范的房屋净高不能低于2.4米，当然层高2.8米不好测量，净高是任何一个人用尺子都可以量出来的，它才2.3米左右，严重地违反了住宅要求。质监站的答复是罚款，你这些部门罚了款了（当然这些罚款都交了国家财政了） ，但是业主怎么办？是它的基本功能、住宅质量缩水了，业主的损失向谁要？
　　第二，《分户验收记录表》严重不实。《分户验收记录表》实际上是开发商四个单位（开发商、施工单位、监理公司和物业公司盖上的），有一定生活常识的业主都知道，写的合格都是一个人写的，而且几百户验收表都出自一个人的笔迹，我碰到一个填表的人他说一天填几百个表，手累得都酸了。分户验收有二百多个标准，而且必须有详细的记录，现在这个不但没有，而且公开造假。
　　第三，现在存在的普遍问题是，开发商利用购房合同他负责起草的权利制定了一些不合格的霸王条款，这些条款一会儿由马律师解释一下怎么办。合同约定了，但是约定的不合法怎么纠正也是由马律师来说。某些楼盘应该是去年年底交房，开发商一月份发了一个收房通知书，说已经验收了，都合格了，业主们你们来收房，但是天寒地冻不适合来收房，想选择一个很好的日子隆重地验收，一直选到三月份还没有确定，实际上就是想少赔付。
　　第四，约定的不合法。某些楼盘以开发设计等四个单位的验收竣工合格为准，这是他们四个单位的合格报告（看表），实际上这四个单位都是由一家单位出资请的，他们为了应付交房时间仓促地交房。可以说，现在中国没有一套合格的商品房，而且房屋质量越来越差劲。合同约定了，法官的判决大部分的判决是有了他们四个单位的验收就可以交房了，交房的时间就可以计算到合同的约定，这样业主就受到了相当的损失。合同有约定了，你拖多长时间不来收就视为交房了。应该是依据国家的标准来收房，有这么几个字“四通一平”，水电通、燃气和暖气通，不一定夏天就通暖气，是具备了使用的条件。可是就这样的话，有的小区还没有。我已经验了某楼盘四五次房子了，别说路了，都是沟，还在铺煤气管道。我想问一句：济南市建筑工程质量监督站是如何按照国家标准验收的？国家标准有几百条验收的细则，包括市建委《分户验收标准》都明确地规定验收条件，可是作为济南市建委下属的质监站在验收的时候居然能够提供这样的验收证明（看表）：市监督站抽查质量符合要求（下面是验收的楼号）、验收备案正在办理中，盖的是质监站的章。“正在备案中”那就说明还没有备案完，备案要牵扯到很多部门，包括当地的规划、消防、人防、环保甚至是交警都得要盖个章，小区的路进出是不是合理？这些都没有具备，你怎么交房？质监站是汇集了十几个部门的功能认可的，备案表不提供，你开了一个证明，好了，这个证明的结果是什么？业主发现的问题是我近几年验房来发现最多的。这就是政府职能部门提供这样的验房单造成的后果，严重地说，这个后果造成了市场的不安定因素。一百多人的业主，到开发商办公地点区维权，电视、报纸都报道了，这是好现象吗？现在是个法制社会，我认为法律是非常健全的，关键是执行不力。
　　最后一个是老百姓最头疼也是我最头疼的，找了验房师验房了，不给修怎么办？像某些小区就说合格了，我不给你修，你自己装修解决吧。有的拖你两三月、三个月，在外面租房子少说也得七八百一个月。有的还需要结婚，有的拆迁没地方住，最后都妥协了。
　　政府有责任吗？日济南市质监站下发了分户验收的规定，但是开发商拒绝执行。2006年下半年我们七八家媒体一块投诉了济南市质监站。质监站发出了不合格的证明，如果严格把关的话，开发商肯定有问题就解决问题，该修的修、该赔的赔，我希望中国的验房师没饭吃，国家也不用认定验房师的资格，我们还是一个安定团结的国家多好。
　　五个问题讲完了，大家可以问一下。
　　【寻珊珊】刚才田老师讲了延期交房存在的五个猫腻问题，有待收房的业主如何进行提前维权？我们首先有请律师谈一谈。面对开发商的延期交房，从法律方面业主如何维护自己的合法权益？
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　　山东圣慧律师事务所马培民先生
　　【马培民】刚才田院长把开发商在具体操作过程中存在的违反法律规定的很多法律法规进行了总结，我感觉还是总结得比较全面。在维权方面，或者是延期或者质量不合格或者没达到合同要求，正常的做法是协商。但是协商作为开发商和单个业主来说地位是不平衡的，也就是说开发商占强势，单个的业主处在弱势地位，在协商过程中不可避免地受到部分开发商尤其一些不诚信的开发商不公正的待遇。最终的解决途径还是按照合同通过法律途径解决。刚才田老师说的一个案子，开发商不一定走到法庭就认识到自己的违约，也就把这个问题解决掉。如果业主不能最终拿起法律武器单独地找业主协商，他会找出种种借口和种种理由，今天推明天，明天推后天，一直推下去。在这些猫腻当中，可能出现的问题田老师也已经具体地说到了。我认为证不全的原因比如预售房有预售房的条件，现售房有现售房的条件。在预售之前有明确法律规定，必须证件齐全。延期交房可能是证件不全，也可能在资金操作过程中违反了法律规定，挪用了业主提前支付的这部分资金，造成了工程的延期，还有可能是因为质量验收不合格，有些开发商胆大，虽说验收不合格也交了。有些开发商可能也顾忌到法律的制裁，为了质量问题验收不合格拖延时间。这是我补充的几点可能性。
　　这几点可能性，要通过法律途径解决，在解决以前申请法院最好保全措施，因为开发商的能量还是比较大的，这是社会现实，每一个开发商都有一定的社会能量。如果不采取强制保全手段，他们可能在你没通过法律途径解决之前就把一些其他的证据或者对他不利的东西消除了。
　　【寻珊珊】所谓的保全手段指什么？
　　【马培民】证据保全或者财产保全。证据保全像刚才千佛山西苑业主说的，比如质量不合格，可能在走向法庭以前先把这些问题不是说纠正了，也不是说修好了，而是表面弥补了。保全通过什么途径？第一申请法院，第二是公证。
　　【寻珊珊】如果是业主自身拍了照片或者证件的复印件都可以作为保全的有效资料吗？
　　【马培民】都可以，但是相对于法院的保全和公证处的公证书的法律效力弱一些。在协商方面，协商也同意了，或者法院已经判决了，他就是不履行，这时候怎么办？可以采取刚才说的保全措施（财产保全），在诉讼之前或者诉讼中直接申请法院。第二是冻结账户。当然有些人说不知道他的账户，当然你尽量通过一些其他手段向法院提供开发商的账户。
　　刚才说到格式合同，在业主和开发商签订的格式合同里，都存在着霸王条款，按法律规定是无效条款，这些条款表现在哪些方面？第一，违反了合同法第14条规定。这些合同条款免除了自己的责任，加重了对方的责任。凡是这样的条件，按照法律规定都当属于无效条款。我们经常遇到的他的借口是你自愿签订的这个条款。第二，他说这个问题是法律规定的，也可能会说在霸王条款里增加业主义务的时候，他无形中改变了法律的规定。业主有时候也会想，当时我也同意了，其实开发商在和法律玩捉迷藏的游戏，损害了业主的利益。大家不要认为这个格式条款自己签订了，就自己承受。只要他违背了法律，排除了我的权利、增加了我的义务，按照法律规定这就是无效的。作为无效条款，我们就不应当履行。通过诉讼，我们是能够胜诉的。
　　说到损失问题，田老师说的已经很具体了，刚才业主也反映出了很多问题。说到实际损失，首先业主在住进去以前好多人是暂租，给出租户可能要签订一个哪年哪月要搬走的租赁合同，但是到了租赁期限以后，我们不能真正地搬出去。这个时候，出租人可能要增加一些另外的费用，比如说现在房价涨价了，你要增加租金怎么怎么地。加的租金和延期交房的租金是我们的损失之一。
　　【寻珊珊】这个租金损失开发商有没有责任？
　　【马培民】有责任。第二，我买了这个房子，签了这个合同，有可能在得到房产以后可能要把这个房产转让，这个转让合同也有可能提前签，举个例子：我明年十月份就能拿到房子，我今年可能预计一个投资，明年十月份拿到房子以后让另一个人，在这个转让合同中肯定有一个约定的期限，约定的期限一般是售房合同约定的期限。但是到了明年的十月份，开发商并没有提供给我们合格的房屋。在这个过程中，对第三人（对于转让的受让方）可能要承担一些违约金的责任。开发商应当承担这一块的责任，这是他造成的。第三，抵押。好多人到手以后证件齐全后）可能要抵押出去进行贷款和投资，这个时候如果证件不能办齐，可能影响我们的抵押权。第四，作为土地使用年限，法律有明确规定，住房的土地使用年限是70年，这个70年从开发商申请土地使用权证批准开始，70年就已经开始计算了，从开始计算这个日期到合同约定的交房日期，这一段时间属于正常合理的时间，是开发商开发这个房产合理的期限，但是逾期交房的时间实际上占用了70年其中的时间。咱们买这个房地产，包括土地使用权的出让金和房产所有权的价值。如果土地使用权年限缩短了，无形中这个房产的价值也就减少了。这一块也是咱们的损失。
　　对于这几块损失，租金当然好证明，但是其他几个方面：再转让的买卖合同可能造成的损失、土地使用年限减少造成的损失可能不大好举证，到了法庭上不好举证，这一块儿怎么弥补？法院或者仲裁委怎么界定这一块？那就用咱们合同约定的违约金界定这几块损失。所以，在签订合同或者回头看已经订立的合同，千万注意合同的违约金。
　　【寻珊珊】谈到违约金问题，在座的几位业主朋友在买房的合同中都有约定，违约金的起止时间和违约标准，请律师详细地给网友介绍一下？
　　【马培民】对于违约金这个问题，要看违约程度的大小。作为履行合同方（双方），咱们交款，他们交付合格的房产，这是双方的主要义务。但是作为开发商，依照合同还应当有一些义务，包括办理财产证书，包括四通一平，包括在房屋开发广告当中符合合同约定条件的主要条款（虽说没固定到格式条款中，但是在广告中已经涉及到了售房合同的主要条款的主要内容，虽说没写入合同，但也算入开发商履行的义务），如果这些义务开发商不履行的话，他就应当承担违约责任，也就是承担违约金的责任。
　　违约责任包括违约金也包括实际损失。格式条款都有违约金约定的条款，如果违约金过低可以申请法院和仲裁委进行辩证提高，让它和实际损失相符。如果过高（一般不会过高），他可以申请法院减少违约金的数额。当然，有些合同比较不全面，也可能在合同中没有约定，如果没有约定的话，对于违约金的问题第一按照实际损失，如果实际损失确实不能完全反映全部实际损失的话，还有一个交房的货币利息，按同期银行贷款的利息算利息。
　　【寻珊珊】刚才提给马律师的问题没有涉及到――延期交房的起算时间？
　　【魏士荣】同约定的日期如果那一天没有交房，就算逾期交房的开始。什么时候结束？什么时候把合同约定的交房条件符合了，交房了，就算延期交房截止了。违约金的标准在合同中有明确的约定，如果没有约定的话，还有法定的情况。
　　【寻珊珊】我们再请田老师总结一下，刚才律师讲得比较细致，而且比较专业。正在维权的业主目前就面临这个问题了，他如何做好自我维权？海右重华的有待维权的业主，如何做好防范，搜集好证据？
　　【田双立】面对开发商逾期交房甚至已经知道开发商交房缩水的情况下业主怎么办？业主应该通过网络、通过QQ群很早就相识了，我也被邀请到很多论坛和群里做客。我认为群主和管理员（或者斑竹）有责任起引导作用，引导业主在交房前多学一些国家的相关法律法规和房产知识，同时请明白人讲一讲。我一年要讲三十多次大型的讲座（都是公益的），可以直接联系我。当发现问题时，外海?蝶泉做的不错。外海业主组织了很多次聚会，特别是网络、报纸、电视都在报道。具体从几个方面，首先业主要知道开发商交房应该具备交房证件和条件，如果他不具备，你可以进行维权。
　　刚才谈到了五证两书三表和具体的审查方法，具体来讲收房前应该完成三方面的工作。第一，检查开发商的交房证件。刚才谈到了质保书和三表不具备，如果具备了，住宅质量和分户验收表属于假造的。起码这些条件具备了，才能如约到开发商那里办理第二个手续。第二个手续，济南的购房者通过集体维权争取到先验房后收房，北京作为中国第一个由政府出面制定地方法规的先验房后交房的城市，现在国内有很多城市在效仿，我估计济南也快了。收房的时候和验房标准应该一致，但是在我们这个城市维权的业主很少。一般都是先收房，发现问题开发商愿意修给你修。第三，验房。验房的时候一定要找有水平、有信誉的验房师，并不是谁起的验房公司名字好听就谁的好，现在咱们国家对验房标准没有具体的规定。
　　我特别提到的验房单的合理性，我在这里展示一下，现在济南市100%小区的开发商交房就是一个简单的表格，这么小的表格只有三分之二的面积能使用，下面就是水电表、业主物业签字的格式，根本不够用，特别是他们随机跟着记录的人员，你说十个问题给你记上三个，不如你自己记。我展示一下我自己验房单，我设计的验房单在一些大的小区、明智的开发商就说用我的（这不是我自己吹嘘），验房单简化以后发现还是不够用，就直接打印了。上百处不符合国家建筑设计和国家建筑规范的问题，但是最后一定要留一个业主和交房人员签字的地方。业主签字做了两项工作，第一，我接到你交房通知书来了，因为开发商有限定，比如几月几日几点来验房，业主有时候觉得反正自己你不合格等等，自己就不去了，这样就造成了法律诉讼的被动。你没有验房是因为你出差在外还是不具备交房条件不符合国家交房的程序、手续、文件和质量？你得要书面给他回复，你也得要花12块钱回执的特快转递给他，证明你收到了，没有收房有自己的理由。你要等，等法定的三表到手以后再去，去了也不一定拿钥匙交房了。从验房到收房达到你相对满意的时候再办理交房手续。
　　填写完验房单，证明我已经来收房了。我没有拿钥匙的原因是因为存在以上这么多的质量问题。最后，为什么是交房代表而不写物业公司呢？现在开发商委托物业公司收，如果写了物业公司证据就不足了，不管你是物业开发还是客服，你签了字了，你代表卖给我房子的建设单位认可了我这个验房单，认可了我如期来收房、验房了，没有拿钥匙的原因是因为存在以上的问题，同时还得要主张这些问题多长时间能修好，我也制造了一系列的格式条款，我认为我这个格式是比较合理的。还写了多少日以内修复完毕。如果开发商签字了，日期填上了，你没修复完毕，是你违约，而不是我业主违约。所以业主一定要注意用法律保护自己的权利，维权要会策略和技巧。同时，按照建设部的要求，现在商品房为普通房，普通房的交房标准是比较粗的，但是几乎90%以上的业主拿到钥匙以后还要进行装修。所以我弄了第二个验房单。
　　还有一个《给楼上的一封信》，为什么出现这封信？这是目前90%的开发商在搪塞业主，楼上的业主必须开开门配合楼下的业主进行闭水实验，闭水实验是一个重大指标，24小时看楼上有防水要求的厨房、卫生间、阳台地面是否渗漏，入住以后，楼上的业主频繁使用卫生间、淋浴房就会渗漏，渗下的水都是黑色的，然后再发防水材料，这个防水材料不仅严重地呛鼻子，而且楼上楼下闹激烈的矛盾，这时候开发商会说了，不是我不给你修，而是楼上的业主不让修。可是现在90%以上的开发商不配合提供楼上业主的钥匙，他说的似乎有道理。什么道理？说这是楼上的隐私，我不能提供给你楼上业主的电话号码，楼上的业主不愿意，弄的人家那么湿怎么办？法律已经有明确的规定，你家的天花板就是楼上的地面，属于公共部位。五年的保修期终止了，维修费用由你们两家共同平分，五年之内开发商承担责任，所以一定要找到开发商。开发商不提供楼上的联系方式，这种行为是错误的。所以我用非常恳切的语言写了这封信，让他配合，你的楼上的楼上也会做闭水实验。原则是按照建设部的要求，必须按照国家强制的一些规范，这个在标准上都有，“应该、必须”措词非常严格地进行检验。
　　关于业主面对开发商逾期交房的行动，我这里就有一个具体的内容，拿着这么具体的资料找到开发商的话，他肯定会另眼看待，找到质监站和市建委的话肯定会当事办。下面有请自由城的业主怎么找到质监站的人、又找到市建委的分管领导，又填的什么样的表，这些都已经走出了非常成功的投诉之路。
　　焦点关注现场
　　【某某小区业主】也不算是成功吧，我介绍一下我的经验和大家分享。我一直找开发商，因为竣工备案表没有，我说房子的问题能不能解决，房子的很多质量问题让他维修，他一直在拖，一直在敷衍。我没办法，先打了咨询电话，他们说你过来一趟，我就跑到质监站，他说你过来填一个表，我到总工科填了一个表，他说三表不归他们管，管质量问题，我说质量不好、净高不够，还有空调问题，空调外机设在室内，占用使用面积，层高远远低于2.2米，造成外机散热困难，噪音污染，且没有从总房款扣除该款项，开发商也不让向外移机。房屋质量保证书严重缩水的问题。
　　田老师给我验房以后，发现有很多空鼓的地方，田老师都用笔给标明了，开发商根本没有解决，墙上用铅笔画的不能抹掉，就用腻子给画掉了，这些问题没有解决。后来我把问题填到质监站的表格上，因为大舜天成自由城这个楼盘分管是属于监督三科，一个姓范的老师看了看我的表，他问我是不是大舜天成自由城的，我说是，他说这些东西没有用处。你们的节能审查和保温墙体不合格，根本不属于违规的问题而属于违法的问题，这些质量问题是以后谈的问题，你们现在已经不属于我们的范畴了。我说你们有什么好的提议吗？他说没有收房的话，现在不要收，给我看了三个表格，他说我给你们开发商做出了三个罚款的表格，什么时候交罚款得问你们开发商。那个楼是你们开发商私自加盖了一层，保温不合格是墙体比较薄。说实话我很伤心，我就到市建委问了一下，赶得比较巧，正好是刘局长的接待日，人比较多，我在等，快要下班了，刘局长说你先填一个表，你的问题很明显，如果没通过竣工验收的话，让开发处的杨处跟开发商这边回复一下，看看有没有其他的问题，然后再解决。答应15天之内给我答复。
　　【田双立】我再补充一下。如何对验收后房屋取证问题。现在有很多手机都能拍照，我一般验房都带着数码相机，彩笔画在瓷砖上，铅笔画在墙面上，粉笔画在窗台和地面上，只要不符合国家标准的就拍下来，拍下来以后按照验房的不同房号业主发过去，在电脑上储存一下。现在发现绝大多数的施工单位不给维修，进行涂抹。墙上的铅笔可以用涂料直接刷一下就刷掉了，粉笔和彩笔一涂就没了。业主验完了，再找这个问题找不到了，这样你再参照这个照片，用一把钥匙就可以敲出来，我一般教给业主怎么敲。刚才两位律师都谈到了这些证据力度不大，但是牵涉到严重的质量问题和逾期交房准确率比较高的情况下，必须同时采用诉讼手段。建议在公证部门把这个房屋的缺陷公证一下，因为公证处是公检法司的部门之一。最终解决问题，必须通过诉讼。当你的权益受到严重的危害，当你像秋菊一样非得要个说法时一定要拿起法律的武器。特别是集体验房，律师都有优惠的条款，再说法庭也重视，政府有关部门也会认真对待。
　　【寻珊珊】外海?蝶泉的业主：我就想知道蝶泉把延期交房违约金比例订到了万分之一的下线，而一般开放商都是万分之三，当时的格式条款不允许更改，如何能够争取到我们合法合理的利益？
　　【田双立】关于格式条款《中华人民共和国合同法》有明确的认定和处理办法。如果约定的违约金比较低，还可以申请。按照逾期房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，如果约定万分之一少或者超过多少天以后百分之一就封顶了，这是不合理的。参照同地段、同类房屋租金再追加开发商逾期交房的赔付责任。要想彻底解决这个问题，我建议外海?蝶泉山庄集体收房、集体验房、集体诉讼，因为他们现在能组织一百多人的强大团队和开发商据理力争。刚才问到怎么办，我觉得还是要通过诉讼问。
　　【寻珊珊】同样是蝶泉山庄的问题：对于违约金的赔付 只能是依据与开发商签订的合同吗？比如蝶泉山庄的合同规定：违约金的赔付以收房通知书为准，可是1月30日发的收房通知，到现在为止蝶泉山庄还没有具备收房的条件，我们3.15一起去维权，开发商闪烁其词，到目前也没有明确的答复。
　　【田双立】刚才我谈到用同地段同类住房的租金来认定，具体到逾期交房怎么办？这是最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件中适用法律若干问题的解释，一般简称为司法解释，在网上一搜就搜到，可以自己看。他问到应该以交房日应该计算，我纠正一下应该以符合国家相应的标准和规范，房屋真正合格，你收房拿钥匙的那一天作为你交房的截止日。这里有国家的标准号：GB，这个文件是住宅建筑规范。这也是迄今为止建设部颁发关于房地产方面最新的国家标准，日开始执行。
　　其中第十一条：一、由建设单位组织、设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合法。二、取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用的文件，这些文件起码复印件给业主看，并且在当地建设行政主管部门进行备案。最后这句话就是必须取得济南市建筑工程质量监督站的竣工验收备案表。这是第一大款。交房必须具备一表。第二，小区道路畅通，已具备接通水电、燃气、暖气的条件，这也是国家认定的四通一平，一平应该是道路平，道路可以是水泥的也可以是沥青的，要求不高的，装饰材料能拉进来的道路硬化也可以。这是国家颁布的交房必须的法定条件。开发商如果不具备，他就得继续地逾期交房，直到具备了。最后一个：《竣工验收备案表》，这意味着在这之前有国家十几个职能部门认定的情况下，才能通知业主收房。收房的时候必须具备四通一平，但是可悲的是，我们这个城市的质监站只认四通，甚至像千佛山西苑到现在都没有水，他们拿着尚方宝剑――政府发的合格表，他们就可以交房。质监站是建设行业唯一一个代表政府职能部门颁布合格证明的法定单位，他的一言一行必须符合国家相应的标准，为什么日执行的国家建筑标准在我们质监站得不到执行“一平”问题？
　　不修怎么办？媒体曝光、政府投诉，媒体都是仗义执言的，政府呢？不管他们作为不作为，你在这个位子上我就天天到你办公室。质监站一般是抽检，只是把证明文件到他们那里存档备案，只有房屋质量业主有权到质监站投诉，投诉的时候会给你一式两份的投诉表，这个表很快会回馈到开发商那里，你的业主来投诉了，你赶快给解决，不解决就收回你的《竣工验收备案表》。那个地方是没有备案表，他就了到了市建委。城建执法局是干什么的？你直接封他的楼和帐号，你看他怎么办？
　　【寻珊珊】网友还有两个问题：蝶泉?山庄不允许办理公积金贷款，如何处理？
　　【田双立】这是正规楼盘，按揭和公积金贷款都可以办，如果全部公积金不能贷的话，这个楼盘就存在问题了。
　　【寻珊珊】什么情况下不可以办理公积金？
　　【魏士荣】外地业主不可以办理。
　　【寻珊珊】如果是外地户口的话，这种情况怎么办？
　　【田双立】到济南市公积金管理咨询中心（解放阁附近）咨询。
　　【寻珊珊】有四栋楼房子承诺是建车位是不是构成违约和欺诈？
　　【马培民】这一点应当属于违约。无论在广告中具体的哪个位置规定有车库，如果合同里有明确的约定好办，如果没有明确的约定，在广告和售房中有证据证明承诺了，就应当视为违约。
　　【寻珊珊】违约的话，业主如何维权？
　　【马培民】现在房子当然可能盖好了，再让它盖地下车库的可能性已经不存在了，开发商应当承担违约责任。
　　【寻珊珊】最后一个问题，关于延期交房违约金的赔付和执行，这是业主非常头疼的问题。虽然开发商答应了，但是在执行中会有很大的难度。如果业主遇到违约金执行难的问题，有没有好的办法维权？
　　【魏士荣】违约金执行难的问题可以在人民法院对开发商相关的账户进行查封，这就是财产保全。
　　【千佛山西苑业主】开发商单方面更改建筑合同，比如合同上规定的是墙砖，昨天来交涉的时候又说自己单方面更改了，这方面是不是应该通知业主？
　　【马培民】应当双方协商并且通过双方同意才能够变更。根据《商品房销售管理办法》规定，开发商如果想变更已经批准的规划设计建设方案，第一，先申请变更规划。第二，这个申请得到批准后，再和业主协商。
　　【千佛山西苑业主】必须两方面协商，不协商的话属于违约？
　　【马培民】对。
　　【千佛山西苑业主】我复印的图纸有法律效力吗？
　　【马培民】有图号吗？
　　【千佛山西苑业主】有。
　　【马培民】那就有法律效力。
　　【千佛山西苑业主】我后阳台搭了个花架，那是20cm×20cm，现在是12cm×12cm，这也属于违约吗？
　　【马培民】属于。我交付了房款，买了房子，是买的图纸上指明的房子，到了竣工验收，你偷工减料了，没达到原来图纸的设计要求，这从一个方面说明他的质量有问题，他在质量方面有问题了。
　　【千佛山西苑业主】当时口头承诺给我一个院，现在成了一个公共绿地了。
　　【马培民】作为口头承诺的，应当取得一定的证据，这样对于维权比较有利，如果他说没说，举证责任还在于我们。
　　【田双立】小张是一个非常明智的业主，在收房前已经搞到了他这一栋楼全部的图纸，因为当时还有其他的业主，我没有仔细看图纸，但是明显地看出来开发商明显地缩水，两户的承重墙是三七的，现在缩水到二四了，像这种情况有依据的按依据，依据合同和图纸，往往搞到图纸不容易。验房必须依据原始的资料，可是现在开发商根本不提供，他们这种维权意识非常明智，从半年以前就开始行动了。
　　【魏士荣】小张提的卫生间排气孔烟筒问题，他没有给设计上，这是违背了住宅设计规范，这是强制要求的。在2005年度，阳光100一期工程曾经违反设计规范，没有给老百姓安空调机位，我们通过田老师和方方面面的人士使阳光100的第一期业主这个问题得到了解决。夏季不低于25度的必须留有空调机位，阳光工程为了所谓的外立面形象，没有安空调机位，济南这么热的天没有空调机位怎么办？业主通过游行、上访等两年的时间没有解决，通过田老师和各方面人士的努力三个月就解决了。
　　【田双立】我再继续补充魏律师的发言。他这个图纸是用的欧美发达国家设计的，到了二期和三期同样出现了空调机位的问题，我作为业主代表和开发商谈判，先搜集业主的意见，交房通知书上写上是否同意空调机位由室内没封闭的阳台移到外墙去，如果同意就规划，既保证了外立面的美观和统一，也满足了业主的要求，同时也符合国家节能的规范。大舜天成自由城等不少楼盘开发商为了外立面的美观（当然外立面的美观业主也受益，但是他为了自己好卖房子），强行设计把空调机位设在了客厅和卧室里，大舜天成自由城都是小户型，最小的五六十个平方，最大的一百来个平方，在室内增加电耗，制造噪音，缩短外机的使用寿命（不好散热，在里面容易老化），增加了使用成本，这些都不符合国家标准。物业公司是开发商的下属单位，受开发商的委托不允许业主往外移。开发商应该提供面积实测的单位测绘报告，测绘报告也不会注出室内空调机位是否减免了面积但是由它这个单位的公章，只要是合法的有资质的单位我们就能找到他，到他那里看原始的测绘报告，看看是否有减掉，这一两个平方也得是一万多块钱的房款。国家有规定，层高低于2.2米的，面积不能计算建筑面积，也就是说你不能卖钱。如果因为更改设计规划图纸，刚才马律师也说了，按照《商品房销售管理办法》（这是国务院总理批的总理令，他的级别应该比建设部的文件还要高一级），如果变更了，必须在变更十日内书面通知业主，业主必须在接到通知十五日内得到答复。开发商也说你也帮俺维维权，业主如果十五日内没有给你书面答复就视为认可。法律是把双刃剑，维护业主利益的同时也得保护开发商的权利，你违约了、违规了，你没有提前声明和主张，那你就承担没有主张的后果――赔偿。
　　【寻珊珊】我们也期待着今天在座的媒体同行携手关注开发商延期交房的问题，本期焦点关注到此结束，感谢各位嘉宾。
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回复时间： 21:10
　　对于购房者来说首先要知道在什么情况下开发商完成了交房的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”也就是说，除非购房者与开发商之间有特别的约定，开发商向购房者交付商品房钥匙的时候就是开发商向购房者完成了交房的义务。
　　现在的房屋买卖合同一般都是国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一监制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有逾期交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商支付违约金。对于具体的违约金计算方式由双方自行约定，很多开发商为了降低约定的违约金，计算比例都比较小，一般都是万分之二左右，折算一下甚至低于银行贷款利率。所以购房者在签订合同的时候应当要求约定一个合理的违约金计算比例，一般以银行的贷款利率为标准比较公平。
　　而购房人对晚交房的情况也要具体分析，通过调查研究看看开发商对于晚交房是否有免责的理由，比如非因开发商原因的小区设计、规划变更。如果有免责的原因，开发商应提出有关证明文件，该证明文件应该是房管部门或法院予以认可的文件。如果开发商确有证明能够免责的理由和文件，购房人则可以与开发商协商新的交房时间以及有关补偿条款。补偿的方式一般为开发商向购房者支付邻近地段、相同面积房屋的租金。
　　律师点评 由于房屋延期交付的时间充满着不确定性，购房者应该注意到诉讼时效的问题，及时行使自己的诉讼权。诉讼时效是指权利受法律保护的期限，若超过诉讼时效，当事人就丧失法律上的胜诉权。我国法律规定，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起，诉讼时效为两年。也就是说购房者应当在合同约定的交房日的两年内行使诉讼权。如果你在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就从你主张的日期起重新计算两年。当然，要有相应的证据来证明你的主张，如挂号信等书面证据，打电话口头说说一般是不行的。
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回复时间： 21:12
　　新房通过竣工验收的时间比合同约定迟了一年多，业主诉至法院向开发商索赔却遭败诉，因为其在交房限期前接开发商通知“借取”了新房钥匙“验房”。
　　昨日，望着空荡荡的清水房，44岁的胡女士一脸无奈，她介绍说，日，她和家人在江北观音桥附近的某花园小区购买了一套100多平方米的住房，购房合同约定，住房将在日前通过竣工验收备案登记并交付使用。
　　“日，开发商短信通知我们验房。”胡女士告诉记者，到现场后，开发商称必须先签“验房（交房）清单”、“业主/住户资料交收记录”等资料，才能借出钥匙验收新房。由于开发商没有照合同约定出示《商品房竣工验收备案登记证》，胡的丈夫要求开发商工作人员划掉了“验房（交房）清单”上的“交房”二字，并在上面注明“此单为验房用”字样，随后才向开发商出具“借条”领取了新房钥匙。
　　2009年5月，胡接到开发商的短信接房通知，此时已超出合同约定的交房期限一年多。向开发商索赔未果，胡向江北区法院提起诉讼，索赔1.5万余元。
　　法院审理后认为，只要出卖人将房屋移转给买受人占有，即通常说的“交钥匙”，就应视为房屋的交付使用。胡称借钥匙系验房，但其领取钥匙后未再归还开发商，事实上已占有了房屋。开发商当时交付的房屋确未达到合同约定的交付条件，胡有权拒绝接房，但其自愿接房，应视为对自己权利的放弃。同时，关于竣工验收合格后的房屋才能交付的规定，属于管理性规定，而非禁止性规定，因此该房屋的交付行为不能认定无效，遂认定开发商已在合同约定期限内履行了交房义务，无须再承担违约责任。
　　律师提醒
　　小心“验房陷阱”
　　重庆德威律师事务所律师贺岱介绍，类似胡某这样的案例，仅2009年她便代理了20余件。目前，个别不良开发商为“躲避”延期交房违约金，借机设下“验房陷阱”，以验房为名提前交付尚未通过竣工验收的房屋钥匙，以此“忽悠”市民接房。贺律师提醒，市民验房时可要求开发商工作人员代为打开房门，自己在正式接房前不签领新房钥匙和任何物品移交清单，以避免落入“陷阱”。
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回复时间： 21:13
　　开发商延期交房几成“定律”
　　房地产业内人士在接受记者采访时透露，延期交房几乎成为房地产业的一个普遍现象，其主要原因是开发商为了回笼资金，而没考虑交房时间。一些开发商为了避免支付违约金，甚至采取强行交房的手段，使业主利益受损。
　　延期交房成为普遍现象
　　“我们小区就是延期交房，按规定是2007年2月交房，但延期10个月才开始交房。”今天上午，市民张先生致电本报反映，事后开发商根据合同规定进行了补偿。家住美里新居的刘先生反映，他在美里新居购房时约定是今年5月交房，但拖了两个多月才交房。“开发商说按照合同进行补偿，但现在也没有拿到补偿。”
　　记者采访发现，在新建小区中，延期交房几乎成了“定律”，像阳光100、中润世纪城、外海蝶泉山庄、盛世花城等小区都存在延期交房的情况，少则两三个月，多则半年甚至一年。
　　开发商为卖房子“吹牛”
　　明知道要进行赔偿，开发商为何还要延期交房呢？业内人士透露，首先，这与我国实行的商品房预售制度有关，一些开发商取得了预售许可证后面临资金不足等问题，为了尽快将房子卖出去，便“吹牛”能早交房；其次，由于政府部门严格验收，很多方面不容易过关，以前的很多细节需要重新返工，也拖延了交房时间；第三，由于国家的严格调控，相关手续没有及时得到办理。在这种情况下，出现延期交房也就变得习以为常。
　　为避违约金竟强行交房
　　开发商延期交房应付违约金，记者调查发现，购房合同中关于违约金的规定不一，难以形成有效制约。如约定延期一天违约金为房款的万分之三、万分之一、万分之零点五不等；有的合同上附加霸王条款，有些楼盘合同中约定，如延期交付3个月视同“正常”，没有违约金；有的则约定延期交付后不付现金而直接转为物业费、车位费。
　　除此之外，有些开发商还采取强行交房的手段，先把房子交付给业主，避免支付违约金。根据相关规定开发商交房必须具备五证、两书、三表(五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》；两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：三表：《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》)。但记者采访发现，像外海蝶泉山庄、美里新居等小区，开发商在证书不全的情况下，依然把房子交付给业主。
　　消费者难维权
　　开发商强行交房，业主却难以难权。一方面，很多开发商采取“拖”的办法，让业主有苦难言。业主采取法律程序多会长达数月，一般人承受不起。另一方面，开发商会威胁业主如果不行就退房，但此时的房价相比购买时已经涨了不少钱，再退房必然会带来很大损失。
　　在这种情况下，业内人士建议，业主最好能联合起来维权。对于延期交房现象，政府主管部门应该进行规范，在开发商开始预售时就制定约束机制，如果因开发商原因造成延期交房应进行处罚；制定相对统一的违约标准，让业主购买时的补偿有规可依；严格查处强行交房行为，维护消费者权益。
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开发商只是短信通知可以接房了，短信是不是有法律效力？如果我们去验房的话是不是就承认开发商已经发出验房接房通知呢？我现在的开发商就是为了不付违约金，在合同约定的日子短信通知我们去接房。我们去了根本就达不到交房条件。但开发商不承认他们违约，我该怎么办？作者声明：本帖为本人原创，未经本人和华声论坛许可，不得转载