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朋友因另有发展，想将其拥有的厂房一套所有权转让给我。该厂房建于农村集体土地上，未办有产权证。其实厂房并不是很好，但是此地几年内可能会面临拆迁。我应该如何处理才能避免我的应得权利不受损失？ 无产权不好过户，是到律师事务所办见证了，还是到公证处公证？他们都具有法律效力吗？具体办理需要注意哪些细节？ 盼回答。谢谢。
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一、国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
1、《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
2、《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
3、《土地管理法》第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
4、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、由上述规定可知：
（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。
（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。
(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。
（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
三、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险
由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《股权转让合同》等也均可能因为违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
因合同无效可能导致的结果是：
1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，如未能与集体土地拥有者签署合乎规定的《租赁合同》，一旦《股权转让合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
四、合法化操作的建议
因此，面对现实中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险：
1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。
但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。
2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。
这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
五、安通招商给您的建议
1、通过股权转让形式获取集体土地上的厂房使用权，很难保证企业的利益，且在财务处理中有很多疑难点。同时，该地块的取得，对于企业在经营过程中的融资无法提供抵押保证，对企业的运营发展无法提供有力支持。
2、如您还是希望购置该地块，请确认您朋友获取的农村集体土地上的使用权是否是符合上述要求及规范的。
3、建议您可以去公证处公证，会更具有法律效应。
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现在想买房子，是个二手房，没有房产证。现在的房东说是单位的家属院，整个家属院都没有房产证，只有购房协议。看过房子了，感觉还不错，想买。大家说我该怎么办，这样的房子能买吗?如何做才能更安全一些？谢谢了
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还要结合你是否是该村集体农业户口成员。如不是该村集体成员宅基地买卖行为违法。依法只能获得地上房屋的补偿。如有帮助请好评
据我所知，这种情况很危险！
因为现行的法律法规禁止此类买卖
（否则，天价的商品房谁还去买？
房地产奸商及ZF的贪官污吏会甘心喝西北风吗）
单位集资房因超平方未办好房产证，且一时办不下来。现想出售，有没有解决办法？
现有人愿意购买。在起草合同时卖方要注意些什么才能避免买房反悔而要求确认合同无效？
...
如果房产证上的名字写的是你女儿的名字,那房子就是你女儿的.因为我们国家的房产实行的登记制度,所有人以房产证上登记的人为准.按你说的情况,房产属于你们赠与给你女儿...
1、的确，这种情况不应该办理产权证的。理由是：先有宅基地后建房，只有土地使用合法，附着在土地上的建筑才合法。所以办理的程序应该是先办本人的土地使用证，然后凭土地...
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执行第三人占有房屋案件的处理 来源：人民法院报 作者：牛延强
　　民事诉讼法第二百二十六条规定：&强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。&
　　该条规定对执行交付房屋类案件的程序作出了详细的规定，即院长签发公告、通知有关人员到场、强制搬出财物、房产交付申请人、制作执行笔录等。
　　但同时，该条规定只适用于在执行时被执行人占有房屋的情况，有关强制措施也只适用于被执行人。而在执行实务中，应当交付的房屋在执行时并非处于被执行人占有的状态，而是由被执行人在诉讼前、审理期间或者法律文书生效后通过租赁、买卖等形式将该诉争房屋转由第三人占有的案件大量存在，对此类案件如何执行，现行法律无明确规定，如果被执行人配合人民法院的执行活动，积极履行生效法律文书确定的义务，那么案件能够得到顺利执行；如果被执行人拒不配合人民法院的执行活动，不主动解除其与第三人的租赁、买卖等关系，使房屋恢复到自己占有的状态，那么案件就难以执行。
　　实践中，后者占绝大多数，被执行人拒不配合，且第三人又以合法占有为由拒不搬出房屋，积极对抗人民法院的执行活动。更有甚者，第三人又将房屋转由他人占有或者被执行人与第三人有特殊关系（比如亲属等），共同对抗人民法院的执行活动。如果人民法院不对诉争房屋执行的话，申请执行人的合法权益难以得到保障；如果人民法院对诉争房屋强制执行的话，势必侵害第三人的合法权益；如果人民法院以第三人拒不搬出房屋为由对第三人采取强制性措施的话，又缺乏法律依据。从而导致执行工作陷入两难境地。如何妥善处理此类案件，是理论界和实务界应当认真探讨的问题。
　　笔者认为，在执行此类案件时，不宜轻易强制执行，而应当充分考虑以下三个因素，区别对待：一是第三人占用房屋是否合法；二是第三人占有房屋的时间；三是第三人占有房屋是否善意。如果第三人系非法占有，则人民法院应当强制执行，责令第三人限期搬出房屋，如拒不搬出，则以妨碍执行为由对其采取强制执行措施。如果第三人系合法占有，则应进一步审查第三人占有房屋的时间，如果第三人占有房屋的事实发生在据以执行的法律文书生效之前，则人民法院不能对第三人强制执行，而应当终结案件的执行程序，由申请执行人另案起诉被执行人和第三人以保障其合法权益；如果第三人占有房屋的事实发生在据以执行的法律文书生效之后，则需要进一步区分第三人是否为善意占有，如果系善意占有，则人民法院也不能强制执行，应当终结该案的执行程序，由申请执行人另案起诉；如果第三人不是善意占有，则人民法院应予强制执行。
　　（作者单位：河南省济源市人民法院）
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　我们认为：诉讼是律师解决纠纷的方式之一，但绝不是首选的，更不是唯一的。　我们提倡：律师应尽力用谈判为客户建立和维系商务合作关系，用多种方式解决纠纷，尤其推崇双方通过谈判、调解消除分歧，达成和解；诉讼宜作为最后的解决手段，既不应过分依赖也不应轻易排斥。
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