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2015年新物业法物业费收取标准
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2015年新物业法物业费收取标准
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3秒自动关闭窗口物权法关于物业费的法律规定有哪些
物权法关于物业费的法律规定有哪些
是关于物权的归属和流转的法律。我们知道，业主对小区的专有房屋享有专有权，对共有房屋享有共有权。那么，关于物业费的法律规定有哪些呢?今天，民商法律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有用。《物权法》第六章　业主的建筑物区分所有权第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条　下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。延伸阅读：物业费包括了哪些超额收取物业费&物业费滞纳金怎么算
最新法律知识
NO.1　导读：食品安全问题困扰很多人，餐饮业的食品安全问题尤其突出。餐饮业所经营的内...物业费价格调整法律依据
关于规范普通住宅类物业服务费价格调整事宜的通知
各物业服务企业：
近日，我区个别住宅小区出现违规调整物业服务费问题，在黄岛论坛等媒体引发热议，造成较大的负面影响。为规范物业服务费价格调整程序，保证物业服务企业合理、合法经营，现就有关事项通知如下：
一、物业服务费价格的调整
普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价，目前我区住宅小区物业服务费价格按照《青岛经济技术开发区住宅物业服务分等收费标准》（以下简称《收费标准》）执行。物业服务费价格可进行调整，住宅小区物业服务费需重新调整时，在参照《收费标准》的前提下，应召开业主大会进行表决，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、物业服务费价格监管
调整物业服务费价格通过业主大会表决后，应及时到区物价部门备案，备案后方可正式执行。物业服务企业不得擅自变更收费价格，擅自提高物业费收费标准业主有权拒绝缴纳，区物价部门也将介入查处。
三、物业服务费价格调整程序
物业服务费价格调整大致分为如下几步：
（一）& 按照《收费标准》核定物业费收费价格；
（二）& 组织召开业主大会，按照《物权法》第七十六条规定征求业主意见；
表决通过后公示并签订《物业管理委托合同》；
（四）&& 向区物价部门备案；
按照《物业管理委托合同》实施物业服务并收费。
各物业服务企业要严格按照本通知内容开展经营活动，不得擅自提高物业费收费价格。对未履行法定程序擅自提高物业费价格的单位将按照相关规定严肃处理。
附件：物业费价格调整法律依据
物 业 管 理 处
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
二○一一年四月六日
物业费价格调整法律依据
《山东省物业管理条例》第六十九条规定：“……普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；……”；
《物业服务收费管理暂行办法》青价房[2007]13号第十六条规定：“实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，按照本办法规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。”；
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；
《山东省物业管理条例》第七十二条规定：“物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝”；
《物业服务收费管理办法》（发改价格〔号）第二十一条规定：“政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《》予以处罚”。
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浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策
朱思翘/《现代科技》杂志/
&&& 摘 要：物业管理费收缴率是所有物业管理企业都要面临的一个重大问题。它不仅关系到物业企业的生存和发展，更是衡量企业运营状况好坏的标杆，也是衡量业主满足度的标准。现在普遍存在的&收费难&问题已经成为制约物业管理公司发展的&瓶颈&，这在一定程度上影响整个行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费难就成为物业管理企业面临的重要课题。本文通过对普遍存在的&收费难&现状及物业管理收费纠纷产生的原因进行了简要论述，找出&收费难&的症结所在，进而提出解决问题的基本思路。
&&& 一、物业管理费收缴现状
&&& 关于物业服务费的收缴率，目前各部门在数据上存在些许的差异，包括不同的关于物业管理的行业组织和一些报道给出的数据。通过这些数据，我们可以从宏观的角度观察全国的物业服务费的收缴情况。
收缴率（%）
经济适用房
表1 全国物业服务费收缴率情况表
资料来源：中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》2008.5
&&& 从以上中国物业管理协会数据可以看出，从全国的情况来看，居住型物业的物业服务费的收缴率明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收缴率更低，相信今后这部分物业管理的物业费收缴问题会更加突出。
&&& 而一些有关报道给出的数据也不甚相同，总体来说我们能够透过这些数据了解到各个城市的物业管理费收缴率的情况，与中国物业管理协会的全国平均收缴率大致相符。以下给是一些网络上的数据报告情况。
&&& 以我国的一级城市的物业服务费收缴率为例，北京市的物业收缴率一般仅为50%&60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数；在武汉市300多家物业管理企业中，小区物业管理运行得较好的的收缴率只能达到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物业服务费平均收缴率不足70% ；广州市约有20% 的业主拒缴物业服务费；深圳平均收缴率在80%以上。而内地三级城市的收缴率最高能达到40%。据不完全统计，全国大城市的商品房物业服务费平均收缴率不足70%。从以上数据可以分析出目前从总体上讲物业管理收缴率处于一个较低的水平。
&&& 当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因，&物业经理身背催费牌办公&是一种无奈，也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决，才能彻底消除这种不幸和悲剧。
&&& 二、影响物业管理费收缴率低的因素
&&& 笔者认为物业收费收缴率低主要是由开发商、物业管理公司和业主等多方面的原因导致的。
&&& （一）开发商的遗留的问题。
&&& 1、部分业主以房屋质量问题为由而拒交物业费。我国的物业管理有多种形式，但不管是哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的联系。由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题，有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题属于建设质量问题还是管理质量问题，不知道应该同开发商、施工单位（在维保期内）进行交涉和维权，导致最终把一切矛盾、意见和问题统统推向物业管理企业，全部交由物业管理企业予以解决，让物业管理企业代为受过。
&&& 2、开发商越权承诺使物业管理公司长期受苦。开发商为了将房屋尽快售完便采取减免或打折物管费等一系列优惠政策吸引更多的客户，实际上这些承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无法兑现。由于业主对物业管理了解不够，不知道物业管理公司和开发商是&各司其职&，所以把一切怨气都发泄在物业管理公司头上， 而面对这些问题时，物业管理企业缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业管理费的方式来维权。
&&& （二）业主的观念以及意识问题。
&&& 1、业主有偿付费的观念未形成。业主还没有完全形成享受物业管理服务需要付费的观念。由于长期计划经济下的观念根深蒂固，随着住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地产迅猛发展，人们将逐渐告别原有的住房分配形式，也就意味着必将抛弃陈旧的房管意识，来顺应和接受新兴的物业管理模式。而目前的状况正处于两种意识的交接过渡期，业主和住户在心理上还保留着很大一部分旧观念，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。并且广大市民的素质参差不齐，一部分业主对新的事物存在一定的抵触心理。
&&& 2、业主对物业管理实际内涵的了解程度。由于部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，导致物业管理费用与业主期望的支付费用不成正比。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责，他们把物业管理公司的服务看作是万能的，以为交了少量的管理费就可以包揽一切。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的&借口&，进而少交、欠交物业费。这样必然会使物业管理公司进退两难，不该服务的项目不得不去做，应该服务的项目也没有做好，导致整体服务水准下降。
&&& （三）物业管理企业自身存在的问题。
&&& 1、从业人员的职业素质和服务意识较低。据物业管理从业人员的数据统计显示，80％的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识和观念滞后，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少。另外从业人员的专业技术水平和服务素质不高，在服务过程中不能很好操作。再次，从业人员的方法不得当，加深了管理工作的服务难度，致使业主体会不到物业管理的优质服务。
&&& 2、服务项目的明晰程度。提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。进而导致业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确实有一些物业管理企业为了一己之利巧立名目进行乱收费的现象，业主对物业服务收费的标准、项目和收费方式不满，以及对于共用设施设备、场地维护费用的分摊不满等。
&&& 3、多样化服务的发展水平。一份调查显示。有58.1%的居民表示需要特约服务，其中较集中的是各种代缴费用，如代缴手机，电话费，占30.8%；其次是送报，送奶等各种专送占29.5%；管道疏通服务需要占26.6%，此外还有照顾老人或病人，接送小孩，提供家庭卫生清洁，室内装修等也都有一定的需求，这也就意味着社区服务行业有着广泛的发展前景。物业管理不是为一家服务的，&众口难调&，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。需要物业管理企业为业主提供多样并创新的服务，以使业主的满意度达到最大化，进而达到物业管理费用收缴率的提高。
&&& 4、物业管理企业与业主沟通是否有效。有人把物业管理公司与业主间的关系形象地比喻为&相爱容易相处太难&。改善与业主的关系，增强与业主间的沟通，树立人性化管理、亲情化服务的理念，妥善解决业主提出的实际问题，是提高物业费收缴率的先决条件。而有些物业公司缺乏与业主间的沟通交流，引起业主对物业公司在收费标准和服务质量等方面存在质疑，却无法对物业管理企业进行及时地咨询来消除疑虑，最终导致对物业管理费收缴的抵触情绪。物业管理企业和业主之间是否通过良好的沟通从而很好地建立起一种平等的&伙伴型&关系，物业管理企业是否用心与业主进行交流交流、仔细倾听业主的诉求，用每一个物业人自己的精神面貌和人性化的服务，去打动业主。沟通将是影响整个物业服务费收缴率的关键所在，并且也是所有物业管理企业与业主矛盾解决的关键点所在。
&&& （四） 法律规范不完善。于日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律规范还不健全和完善，在贯彻执行中缺乏监管力度。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各式各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有明确的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行有效地约束，无法明确双方在法律上的权利和义务。所以一旦发生争议，业主便以拒交物业管理费的方式发泄出来。再加上政府宏观调控不够，导致新旧体制形成对立，对物业管理收费问题产生了影响。
&&& （五） 物业服务费本身所具有的特性。物业服务费的无形性使得业主所享受的服务质量与业主缴纳物业服务费之间的性价比评估较为困难；物业服务费的综合性、公共性使得单个业主不能对物业服务企业、物业服务项目、物业服务标准做出选择（尤其在前期），而物业管理企业也不能因个别业主欠费、违规而有针对性地终止服务，所以双方都很难以对服务进程进行控制。除此之外，物业服务合同期较长，容易使物业服务费这三大特征表现得更加明显。使得业主与物业管理企业双方容易产生、扩散、积累矛盾，从而从长远来说影响物业服务费的收缴率。
&&& 三、物业管理收费难的解决方法
&&& 解决&收费难&的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决&收费难&是一项系统工程。
&&& （一）公开服务项目，增强信息透明度。物业管理服务收费是直接关系到业主，使用人和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。
&&& （二）加强物业管理有关政策知识的宣传。为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系，从根本上解决物业管理收费难的问题，应对业主加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传。物业费收取的标准、物业管理服务的标准，应经业主大会、物业管理企业、上级主管部门共同研究，并公布于众。同时，媒体也要从企业和业主的不同角度，全面正确地进行舆论引导，提高广大业主对物业管理服务工作的认知度，让业主在享受物业管理服务成果的同时，明确树立依据物业管理服务合同交纳物业管理费是全体业主的法定义务的意识。
&&& （三）加强物业管理企业自身建设。
&&& 1、培养高素质的服务团队。物业管理行业不同于其它行业，有时它对员工的个人素质的要求要高于专业素质，要不断对员工进行&职工道德、礼仪礼貌&培训，培养员工与人沟通、协作的能力，注重和业主建立良好的关系，切实维护业主的利益，使业主真正体会到物业管理公司&业主至上&的服务宗旨，日常工作中积极热情地为每一位业主解决困难的问题，点点滴滴见真情，把各项服务都做到让业主满足。
&&& 2、开展创新的多样化服务。目前多数物业管理提供的专项服务和特约服务较少，并且业主消费得也不多。而使独具特色的增值服务成为物业管理服务的亮点，将对提高物业费收缴率起到积极作用。因此物业管理公司要进行服务创新，积极开发延伸性和差异化服务，在树立良好的品牌服务的同时，分析业主需求，开发适合该物业范围内适宜的服务产品。并且采取有效的营销策略，以满足业主不断增长的需求，进而提高业主对物业管理公司的满意度，改善物业管理现状，增加物业管理的盈利，促进物业管理公司发展以及物业管理行业健康成长。
&&& （四）同开发单位一起做好房屋验收、交接工作。为防止业主入住后房屋出现质量问题，在与开发商办理房屋交接验收的过程中，物业管理企业应当严格按照规章制度办事，认真细致不漏项，对有问题的房屋，要在开发商处理完毕后再接管。业主也应增强相应的维权意识，认真参与房屋验收工作，把问题尽可能在入住之前解决。
&&& （五）实施人性化服务，加强沟通交流。物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案的时候，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的管理打下良好的基础。业主入住后，加强沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，更好的为业主服务。
&&& （六）加强和完善物业相关法律法规。政府部门应尽快细化有关政策，规范物业管理企业的收费行为，加强市场的宏观调控，制定符合物业管理公司的收费标准，使收费透明化，合理化，遵循事物发展规律和原则，改变思路，充分发挥行政功能，使物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交物业管理费的行为寻求法律的途径，以通过法律手段来保护自身的合法权益，解决好物业管理收费难的问题。
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