聚焦“住宅禁商”⑦“住改商”能否部分放开_新闻中心_新浪网
聚焦“住宅禁商”⑦“住改商”能否部分放开
.cn 日15:07 金羊网-羊城晚报
　　政策得民心，执行还盼“人性化”
　　本报讯记者蒋铮述评：广州执行“住宅禁商”，即使是将要关门的小商铺老板们也承认，还社区一个安宁环境，是大势所趋的好事。但这件“得民心”的好事，在实施中却引起一些争议，为什么？
　　“我们有意见的不是‘禁’，而是‘变’！”天河南一位小店老板抱怨：“禁还是不禁，政府法规五年三改，当初为店铺发营业执照的，是政府，现在要求关铺的，还是政府！”
　　记者在采访中了解到，目前社会上的疑惑主要是两方面：一是为什么住宅“楼内公司”不禁，“楼内公司”也属于5月1日实施的《广州市房屋租赁管理规定》的禁止范围，为何“有禁无治”？二是全市十多万擅自“住改商”店铺，其中一部分当初为何曾获颁合法的营业执照？“政令出台不慎、执行不严是症结。”广东商学院流通所所长王先庆认为，“住禁商”法规不能、也不可能用一个“禁”字，就把十多万商铺、几万家公司“了结”，而法规的“五年三改”，则削弱了政令的严肃性，凸显出有关部门的执政能力有待进一步提高。回顾“住禁商”的来龙去脉，不难印证王先庆的论点：2000年，广州颁布“住改商”禁令；但同年12月12日，市工商局就放松“口气”，出台《关于工商登记放宽政策问题》，规定“住宅改作商用的，提供房产证和租赁合同”即可；日，市规划局又试行《住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，提出五种住宅可申请改商用。
　　2002年8月，市工商局再放松“禁商”，出台《关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知》，着重放宽企业经营场地的限制；但今年5月1日，禁令再次执行。政策如此反复，令好些人感到迷惑，抱着侥幸心理，开张一天算一天。
　　“不同法规师出多门，政府有没有在它们出台前，进行审慎的战略研究，确保受益面最广、代价最小？有没有确保法规们的延续性和对接性？”王先庆认为，“住禁商”涉及几十万商铺和业主，以及几百万周边居民，若不充分了解市民意愿，就很难得出最优方案。
　　有议论者还指出，同样是禁商，为什么目前只禁商铺，而对“楼内公司”视而不见？有关部门的答复是“公司隐蔽性更强，暂时没有整治时间表”。但难管就“弃管”，不仅意味着十几万公司旁边的住户只能继续忍受干扰，还势必助长“楼内公司”畸形扩张的气焰，严重扰乱广州的商务租赁市场。
　　此次清理商铺，不少曾经拿到合法营业执照的店主，如今都要结业，损失不可避免，政府应否以更加人性化的态度，在推行禁令的同时，兼顾小老板们，协助他们善后。例如，在商业配套不足的旧式社区，允许部分报批“住改商”；对擅自“改商”的商铺，留出比天河南“20天”更长的缓冲期来结束业务；提供一些优惠措施，让失所的店铺重新找到适宜的合法经营场所。
　　（侯颖／编制）
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All Rights Reserved工商部门明确表示继续执行“住宅禁商”
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工商部门明确表示继续执行“住宅禁商”
　　针对市场上“住宅禁商将解禁”的传言，工商部门已召开联席会议，明确表示继续执行“住宅禁商”。这意味着上个月以来一直流传的关于住宅禁商要松口的判断落空。 　　根据今年3月出台的《物权法》草案，业主有将住宅改为经营性用房的权利。而去年6月19日北京市工商局下发的14号文件规定，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。在《物权法》面前，工商部门的“住宅禁商令”是否要松口，成为市场猜疑和关注的焦点。甚至有的被住宅禁商令赶出居民楼的小公司，已经做好了“杀回马枪”的准备。一些地段商务氛围浓厚的住宅新项目，也开始酝酿将销售目标转向中小公司。 　　一位内部人士透露，市工商局上周四专门针对此事召开会议，各分局登记科科长全部出席。“会上明确说，住宅禁商令不解禁，要继续执行。”据了解，此次市工商局没有为住宅禁商令解禁的原因，在于该禁令属于管理规约。根据《物权法》草案第77条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应首先遵守法律、法规及管理规约，并经有利害关系的业主同意。 　　市场影响 　　链家地产副总经理金育松认为，一旦“民宅禁商”不解禁的消息落地，必然会进一步影响大户型物业租赁市场。“客户减少明显，空置期变长，本就受持续加息、物业持有税即将开征等政策影响而进入‘霜冻期’的高端大户型物业的投资回报将可能进一步减少”。同时，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，出租者的收益将会降低，这又会让部分民宅业主将原本打算出租的房屋改为出售，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。 　　后市分析 　　金育松认为，坚持执行民宅禁商，将促进房产价格真正回落到住宅的水平，从而保持房产价格的平稳。同时，民宅租赁市场实际需求的减少将有助于缓和供求关系，对民宅租赁价格可能会起一定的平抑作用。
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“住改商”遭物业拒之门外
16:09 & &来源:东南快报
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近期，福州部分高端小区的物业纷纷贴出“严禁住宅商用”公告。那么，住宅商用被物业“拒之门外”之后，市中心写字楼会否迎来发展春天？这对福州楼市更好地发展是否有促进意义？对此，笔者进行了走访调查。
房产中介拉横幅高价寻租世欧王庄写字楼
一高端公寓的物业贴出的禁商公告
　　住宅办公，是一个由来已久的话题。自福州市出台物管管理办法后，业主不得擅自更改物业的使用性质被视为住宅禁商的尚方宝剑。然而，住宅&进商&依然屡禁不止。　　　　面对&住宅改商用&禁而不止现象，隐藏在小区的企业占据了原来属于小区业主资源空间、打扰邻居的正常生活、存在安全隐患、影响小区生活品质等问题，造成公司和住户、物管之间的矛盾逐渐凸显。近期，福州部分高端小区的物业纷纷贴出&严禁住宅商用&公告。那么，住宅商用被物业&拒之门外&之后，市中心写字楼会否迎来发展春天？这对福州楼市更好地发展是否有促进意义？对此，笔者进行了走访调查。　　　　事件　　　　住宅&进商&小区矛盾凸显　　　　物业纷纷贴出&住改商&禁止令　　　　居民住宅用来办公，在福州各大小区并不稀奇，随处可见。笔者走访发现，居民住宅里的商户五花八门，分布广泛，尤其是东街口、五四路灯地段好、交通方便的住宅楼更是如此，网络公司、科技公司、广告设计公司、小学生托管、书画培训班应有尽有，现象严重的小区数量达近百家公司。　　　　而物业作为小区的管理者，他们以往对于&住改商&现象基本处于无奈与默许的状态，通常不予以制止。　　　　而随着，人们生活水平的提高，对小区生活环境及品质提出高要求。近日，笔者发现在福州不少高端楼盘，物业顶不住业主们&住改商&投诉，纷纷在小区贴出公告，禁止业主将住宅改为商用出租。　　　　在福州某高端小区，笔者在电梯口等明显处粘贴着物业&关于禁止住宅改为办公场所&的通知。通知里提到：&近期该物业服务中心发现部分住宅用房出租后改为办公用房，且此现象引起很多业主的意见，并投诉强烈。现物业告知住改商相关业主，要求已经将出屋办公的业主恢复为住宅，避免引起不必要的邻里纠纷及法律责任。&　　　　对此通知，该小区物业管理中心相关负责人表示，当住宅被办公后，公司和住户、物管之间的矛盾逐渐凸显。首先，在小区内办公的公司背负着道义上的谴责，与住户争利。公司入驻住宅小区，占据了原属于业主的资源空间，如公共区域、小区电梯、绿地资源等等。公司因为人员众多，使得小区在安全性和私密性方面对业主的保护降低。办公住户和业主之间的矛盾也油然而生，夹在两者之间的物管公司的责任也变的更大。其次，国家也明令禁止住宅办公。一旦被查出在住宅中办公，将面临主管部门的处罚。　　　　&如今，福州很多高端小区的物业公司都开始加强落实禁止住宅办公的实施。&该负责人进一步解释，物业加强&住宅禁商&管理举措，除了业主们对于此类现象频繁投诉外，从管理者来说，也希望通过&住宅禁商&，更好管理小区，保障住户的利益，从而提升小区品质目的。　　　　析因　　　　企业隐藏住宅办公迫不得已　　　　物业落实&住禁商&大势所趋　　　　其实，福州2011年就出台了&住宅禁商&的政策，对住宅功能使用进行监管，严禁将住宅用于从事经营性活动或者商务办公，对擅自改变住宅功能的行为实施严厉制裁，并停办营业执照。　　　　但为什么仍然有这么多的公司选择在小区办公？为何还是屡禁不止？　　　　在东街口附近小区开连锁培训机构的王小姐近又开了一家分支机构，需要一间建筑面积约100平方米的办公场所。她算了一笔账：住宅楼25至35元/平米的租金价格，相比周边周边写字楼80至150元/平米的租金，节省的开支就不是一点点。若进住宅，面临政策处罚与取缔的风险，这也是她的困境选择偏远的写字楼，租金是会便宜，可交通不便不利于公司经营。　　　　业内专家对此表示，这些隐藏在住宅内的中小型公司，其实也是迫不得已，办公场所选远了，虽然租金便宜，但是交通不便，外出办公不便不说，员工招聘都是一个难题，选在市中心吧，动辄大几百平米的办公场所，与昂贵的租金，对于创业初期的中小型企业而言，成本过高负重前行。　　　　此外，福州写字楼市场上针对这些中小企业的产品供应量不足，特别市中心的写字楼市场上不多，而且多数写字楼办公面积偏大，租金和售价偏高，让这些中小企业承受不了这么大的房价成本，从而迫使他们隐藏住宅办公。　　　　&相比国营大型企业，中小企业个头虽小，但是数量巨大。随着市场发展，一旦小区物业配合政府政策将住宅禁商落实到位，今后住宅和商业的界限会更为清晰，不会随意跨界使用，不仅是对住宅市场纯粹化的一种推进，更是对商业地产健康发展的一种助力。&业内人士分析道，今后面对如此庞大的写字楼需求，重要的还是要靠增加适合的写字楼房源。　　　　影响　　　　市中心写字楼迎来春天　　　　房产中介看准商机提早布局　　　　住改商被政策禁止，被小区物业拒之门外&&福州的中小型企业未来将面临着阵地转移，一些在住宅内的小公司开始急切寻求新的写字楼，这对于福州的写字楼而言，会迎来春天？　　　　笔者在调查中还发现，一些房产中介机构的专业人士已经提前嗅到了中小型写字楼的商机。福州金海岸房产王庄总店的吴华忠经理表示，加强推行住宅禁止商用，未来对周边地区写字楼影响不大，大量的中小企业将进入市中小的写字楼，这对于商业地产来说无疑有重大利好，这一点从此前的世欧王庄写字楼的火爆热销就可见一斑。　　　　吴经理还说，大量的中小企业进入市中心商务楼，成为市场投资的一种良好选择，对于房产中介来说，更是一个商机，如今部分中介机构开始提前布局市场，从中获取商机。　　　　以世欧王庄为例，部分中介机构包括他在内，尝试与世欧王庄写字楼的业主联系，以目前市场价的租金提前与业主签订租赁合同，租金从交房时即可生效。据了解，世欧王庄已有不少写字楼业主为避免交房后出现出租的空档期，与中介机构签约。　　　　中介机构是为房产提供中介服务，从中收取中介费，属于零风险业务。为何此次会主动与业主提前签订租赁合同？如果大量写字楼的房源捂在手中，租不出去，岂不是要承担风险？　　　　吴经理解释，庞大的中小企业走出住宅，势必涌入市中心的写字楼，它们不需要超大空间设计，需要的是一个适合他们需求的，能够提供良好办公环境的写字楼。而世欧王庄写字楼作为市中心稀缺的商务楼，位于繁华地段，几个重要路口的交汇处，依托大型商业综合体加上其可分可合40-900平方米办公面积，势必成为从住宅驱除而出的中小企业争夺之地。　　　　&面临如此庞大的市场市区需求，业内普遍认为世欧王庄写字楼2015年交房后，租金涨到250元/平方米并不难，届时中介进行转租，其中利润会大得惊人。&吴经理分析道，这也是中介机构提早布局，提前疯抢签约房源重要原因。
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参考均价：31000元/O
楼盘地址：晋安区长乐中路与长河路交叉路口，北临福马路，东至连江路，西接晋安河，南靠国货东路
闽侯17000元/O
晋安区25000元/O
仓山区25000元/O
闽侯10000元/O
闽侯16000元/O
闽侯19000元/O
晋安区10000元/O
闽侯13000元/O
同价位楼盘
晋安区30000元/O
台江区33000元/O
台江区30000元/O
晋安区30000元/O
晋安区31000元/O
台江区29000元/O
台江区30000元/O
鼓楼区30000元/O住宅禁商次时代住改商无法可依出路何在
住宅禁商次时代 住改商无法可依出路何在
目前，“住宅禁商令”为相关部门管理以住宅立项为办公场所进行注册的企业提供了相应的规章制度，但是对于那些已经注册过的企业似乎却是作用甚微。而据记者了解，在“住宅禁商令”下发后，由住宅经商引发的纠纷却日益增多。日前，仅朝阳区法院就审理了14起“住改商”引发的纠纷案件。在这14件案件中，焦点问题是被告作为房屋所有权人是否有权对房屋窗下墙进行拆改。而根据查明的事实，14位被告与房屋出售方签订的协议书中都明
确约定了被告不得私自拆改房屋的各种结构。因此被告应该遵守协议书的限制，妥善行使对房屋的所有权。鉴于此类案件的明显增多，朝阳区法院“不得不”向北京市规划委、工商局、建委等3部委发出司法建议函，建议对“住改商”进行整顿。
　　“住改商”无法可依
　　新9部委调控细则中明确指出，从今年7月1日起，禁止为以住宅立项的办公场所注册工商许可证。但是对于已经注册过的，以住宅立项的商住楼为办公场所的企业，仍可以继续营业。由于新政策并未对已注册的以住宅立项的商住楼为办公场所的企业做任何规定，因而相关部门在处理部分企业在经营及规划上存在的纠纷问题时，陷入了无法可依的窘境。
　　对此，思源顾问总经理李国平也表示，虽然目前北京市相关调控细则尚未出台，但是以建设部的相关调控细则为参照，目前“住宅禁商”已有法可依、有章可循；但是，对于已经注册的以住宅为办公场所的中小企业，在其经营及装修的过程中存在着许多隐患，却没有任何法律法规作为整顿处理的依据。
　　对此，朝阳区法院在司法建议函中建议，3部门应该尽快联手制定相关合同范本，同时明确各自分工，在加强行政部门之间沟通的同时，积极依法行政，切实加强对利用住宅从事经营活动过程中进行的装饰装修活动的监督管理。对于装饰装修活动侵占公共部分，对承重结构等公共部位和设施造成损害的，依职处罚。
　　“住改商”出路何在
　　在朝阳区法院此次发出的司法建议函中指出，从目前“住改商”纠纷的综合情况来看，从主体大致可以分为两类：所有权人“住改商”而引发的纠纷和承租人（主要是公房承租人）“住改商”而引发的纠纷。对于后者，承租人如果擅自“住改商”，房屋所有权人有权依据租赁关系要求其恢复原状并赔偿损失，故此种情况在司法审判上并不存在难点；但对于所有权人“住改商”所引发的纠纷，相关部门根据引发原因的不同予以制定相关政策法规。
　　而针对“住改商”存在的问题，目前有相关人士也曾指出，解决“住改商”违规扰民的办法只有两种，一是取缔；二是“改商”，即建成社区商业街。但是否就该如此“一刀切”呢？李国平认为由于“住改商”在我国有着悠久的发展历史，“一刀切”的办法恐怕不能够从根本上解决问题，还会引起部分商户的抵触情绪。目前只有相关部门尽快制定出处理细则，才是真正的解决之道。而朝阳区法院的司法建议函中也建议3部门完善相关立法，制定有效政策，同时建议相关部门做到行政和司法分工合作、相互衔接。究竟“住改商”未来何在，我们还要拭目以待。
　　新楼市链接
　　什么是“住改商”
　　“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。
　　“住改商”的危害包括：
　　第一，反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全；
　　第二，在住宅小区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的安宁，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑；
　　第三，有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌；
　　第四，在住宅小区内从事经营活动，声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响；
　　第五，在住宅小区经营往往占用业主共有部分。
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