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物业合同到期后顺延，不缴物业费属于违约案例提要：生效后，公司开始按约履行管理义务。毛先生在入住小区后，自2003年6月起至2005年6月未按约支付费
　　物业到期后顺延，不缴物业费属于违约
　　在上海卢湾区的一个小区里，公司与业主委员会的合同已经到期，但业主委员会没有产生新的物业管理部门，物业公司仍按照原合同提供物业服务。业主毛先生以物业管理合同已经到期为由不再偿付房产公司物业管理费，被法院一审判决偿付拖欠的物业管理费及滞纳金。
　　2001年9月，这个小区的业主委员会与房产公司签订《委托物业管理服务合同》，委托该房产公司对小区的物业进行管理。双方在服务合同中约定：委托管理期限自2000年12月起至2002年11月止;物业管理费按季向业主收取，业主逾期交纳物业管理费的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。此外合同还对管理事项、违约责任、物业管理服务要求标准等内容均作了约定。
　　合同生效后，房产公司开始按约履行管理义务。毛先生在入住小区后，自2003年6月起至2005年6月未按约支付物业管理费，房产公司向毛先生发出催付通知后，毛先生仍未付款。房产公司遂向法院提起诉讼，要求毛先生偿付拖欠的物业管理费并偿付滞纳金。房产公司还向法院提供了向毛先生催讨物业管理费的挂号信凭证，证明曾向毛先生催讨过物业管理费。
　　毛先生则认为，房产公司与签订的服务合同已经到期，合同已没有效力，不愿偿付房产公司要求的物业管理费。毛先生向法院提供了一张邮政汇款单，证明自己已支付2005年1月到10月的物业管理费用。
　　法院查明，2001年9月，业主委员会与房产公司签订的《委托物业管理服务合同》到期后，业主委员会拟通过招投标形式重新选任新的物业管理公司，但一直未能顺利进行，目前房产公司仍是小区的物业管理部门，仍然在按照原《委托物业管理服务合同》的约定进行管理。
　　法院认为，合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理部门，也没有订立新的，房产公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理，应视作双方对原合同的顺延。毛先生作为该小区的业主，在享受房产公司提供的服务后，理应按约支付物业管理费，逾期付款的应按合同约定的标准偿付滞纳金。毛先生在审理过程中通过邮政汇款方式支付了2005年1月到10月的物业管理费2888元，扣除这部分费用后，法院依法判决毛先生于判决生效之日起十日内，支付拖欠的2003年6月到2004年12月的物业管理费5000余元及滞纳金6000余元。
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禁止复制或建立镜像,资源来自网络及会员交流,版权归原作者,请勿作商业用途,如存在异议,请来函告之。网友吴先生说，“6月签合同时，卖方与中介约定，包含物业费在内，税费包干。拿到房产证是7月中旬。但物业费只交到了5月，6、7月的未交。我问中介门店的签单员，他告诉我，当时与卖方约定的是包断3年的物业费，交到5月份已经是3年，因此拒绝支付6、7月份的物业费。”
那么，包断3年物业费的约定是否有效？这2个月的物业费到底应由谁来交？从签订合同到房产证下来期间，原业主应将物业费交到何时？二手房欠物业费，买方是否有权解除合同?
相关律师认为，物业费由谁来支付，应看包断3年物业费的约定有无效力。依据以下两点来判断：首先，甲乙丙三方三份合同上，是否同时含此约定的文字?其次，文字有无中介方和甲方签字或盖章。如果税费包干条款中关于物业费的包干期间确实如中介所说是三年且5月份已届满，那么6、7月的物业费不在包干期间内，与中介无关，应该由房屋所有人交。但卖方在收取房款时，中介本应收取房屋交接保证金代管，待卖方交房且依合同约定结清水、电、物管等各项费用后退还卖方。而中介并未收取此保证金，因而应承担连带责任。反则，物业费包干条款，如果没有明确期间的约定，应该是指自合同签订到过户并交房这段期间内产生的物业费，也就是说，原房主应缴纳的物业费，应由中介承担。
二手房卖方欠物业费，是卖方与物业公司之间的合同债务，具有相对性，并不及于买房人。因此，买方不得据此解除合同。物业费由谁来交，理论上讲，取得房产证，且卖方将房屋移交给买方后，新房主开始履行交纳物业费的合同义务。如果新房主取得房产证后，房子仍由原房主占用，这种情况下，物业费应由实际占用人支付，此时新房主承担举证责任。
在二手房物业交接中务必要把这些费用核实清楚，避免今后产生纠纷给生活带来不必要的麻烦。因此提醒大家，二手房物业交接一定要注意以下问题：
1、物业管理费的结算与更名。物业管理费往往会被买卖双方忽略掉，忘了办理结算手续和更名手续，这样买房人有可能莫名为原房主的消费买单，同时因为物业登记中无新业主的记录，无法让物业公司提供相应的服务。
2、 维修基金结算和更名。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，如果有欠费，买家可要求卖家补缴，同时维修基金的所有人更名为买家。
3、 结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。您好：　|　
> 请问：物业更换，遗留问题不能解决，新物业催缴物业费怎么办
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请问：物业更换，遗留问题不能解决，新物业催缴物业费怎么办
小区第一年物业很差，签的合同2.3块平米物业费。物业干了一年跑了。留下很多问题。
第二年来了个新物业（开发商找的），没跟业主签合同自己就开始干了。干了两年还有很多问题（单元门禁不能用，绿化破败等）
现在新物业公司要求业主按照2.3元的标准缴纳物业费，并称有权不和业主签订合同（没有业主委员会）一切收费标准按照和前物业签的合同标准执行。
现在业主要求新物业公司与业主签订新合同。降低物业收费。解决遗留问题
请问现在对于期间两年的物业费（第二年和第三年）存在疑义。法律有什么相关规定吗？上法院是谁赢呢（新物业坚称收2.3元/平，业主认为服务太差，很多小区设施都是坏的。不交那么多）
区域|买房|看房|报名|
张合刚律师
新物业公司应重新和业主签订物业服务合同，合同应对相关条款作出明确约定。
张合刚，执业律师，山东聊城人，中国政法大学硕士学位，盈科律师事务所律师，北京市律师协会会员。
张合刚律师有扎实的法学功底，博学敏思、业务精湛，对房地产、征地、拆迁理论及状况均有深切关注和较深入研究，并善于运用法理创造性地解决实际问题；对承办的案件精益求精，既善于从宏观上把握案情，条分缕析复杂案件所涉及的法律关系，洞察症结之所在,又能见微知著；从而使案件有最完善的解决方案，取得最理想的结果。
在房地产业务方面，张合刚律师承办了大量的商品房买卖、二手房买卖、房地产开发经营、房地产诉讼等案件，并对有关房地产方面的法律、法规及司法实践作了深入的探讨和研究，从中积累了丰富的执业经验。
在拆迁业务方面，张合刚律师受当事人委托，在全国各地接办了大量群体性疑难案件，通过与当地政府协商谈判、行政复议、诉讼等方式，成功的解决了征地、拆迁等纠纷，化解了多起影响社会稳定的群体事件。
张合刚律师在业内已经树立起自己的品牌业务，诚信、专业、勤勉、高效的执业理念及对当事人认真负责的态度，赢得了当事人的良好口碑，在同行中声誉极高。因此，得到了媒体的高度关注和支持，多次被中央电视台、北京电视台、《南方周末》、《南方都市报》、《香港文汇报》、《中国新闻周刊》、《经济观察报》等多家媒体专题报道。
张合刚律师为人正直坦荡，不畏权势，永远将当事人的合法权益置于首位，有追求公道的胆识和勇气；有济世助人的情怀，愿以平等公义之心与各界朋友交流合作。
地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层
博客：.cn/zhangheganglawyer（房屋买卖）
博客： /blog/user/zhhglawyer/（拆迁征地）
受人之托，忠人之事。
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签订合同是双方自愿的行为
一方不得强行使将自己的意志加在另一方的身上
因为双方现在还有没签订任何相关的服务合同
故物业要求业主接受他们所给的价格是明显不合理的
最好成立一个业主委员会
这样业主的权利可能通过业主委员会的方式与物业协商
显然会对业主不太好
所以，在此之前可以先不要给物业费，因为对方确实和业主也没有签订过任何的合同
要想直接起诉你们至法院说拖欠物业费的事
也不一定能得到法院的支付
至少在费用方面
但是毕竟对文书已经为业主服务过二年的时间了
如果出庭的话
法院也会本着平等、公平的原则来进行调解
谢谢您的指教！谢谢！
谢谢您的指教！谢谢！
> 请问：物业更换，遗留问题不能解决，新物业催缴物业费怎么办
后您才能在本论坛发布信息！20分钟后，男子终于被围观群众和前来交警叫醒。
这种现象已经存在了两周，引得不少村民前去拍照。
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　　□金陵晚报记者 胥欣
　　长期不缴纳物业费，结果家中遭遇断电。近期南京世贸大厦的一些业主向金陵晚报全媒体报料中心反映，物业为了收取物业费，采取了一些过激手段，大家不是不想交物业费，关键是物业合同到期后，该物业公司凭什么继续收费，而且他们对物业公司的服务也不满意。
　　针对业主的投诉，物业公司方面也是一肚子苦水，称业主长期不缴费，公摊费用都不交，几年累积下来物业早就吃不消了。催缴工作一直在进行，已经走法律程序。不过对于断电，物业方面表示并不知情。物业公司和业主之间到底发生了什么事情？
　　没交物业费
　　物业就断电？
　　南京世贸大厦位于鼓楼区江苏路转盘的东北角处，这个小区有A、B、C三栋楼房组成，业主们说，A栋是商务楼，B、C 两栋是商住楼，都是由一家物业公司管理。由于对小区物业管理不满意，有部分业主确实不愿缴纳物业费。
　　业主张先生就是其中之一，据其介绍：“以前物业管理得还行，后来换了几任负责人，管理水平直线下降。比如我的汽车缴纳停车费停在小区地面上，结果汽车被人撞坏了，但是物业认为跟他们没关系，也不提供监控视频，找不到肇事者，我只能自掏腰包修车。”
　　张先生说：“这个事情让我很生气，加上十几年前，我给物业公司买了一批价值1.5万元的对讲机，当时负责人讲好我这个费折抵用物业费。就因为这两个原因，我没交物业费，物业公司就开始断我的电。”
　　另一名业主也表示，因为物业管理太差了，值班人员不到岗，电梯会困人，停车场管理混乱，物业公司几年都不整改，因为这些原因，不愿缴纳物业费，家中也遭到物业公司的断电。
　　到底是谁
　　断了业主的电？
　　断电是不是物业公司做的？业主张先生现场请来供电部门的维修人员，在楼房过道的配电箱旁，维修人员发现这里被锁起，钥匙在物业人员手上。维修人员找到大厦水电工，结果被告知水电工休息无法开锁。
　　随后，张先生撬开了锁，供电部门维修人员检查后表示，设备均无问题，断电肯定不是供电部门做的，应该是有人将这里的电闸拉掉了。张先生很生气，他表示，钥匙在物业，断电的都是没交物业费的业主，这肯定是物业公司做的。
　　对于业主的说法，物业公司一位负责人表示：“我没听说下面的人说有这事，我并不是很清楚。对于投诉的业主，他家拖欠物业费很多年了，数额不小。他不仅是物业费不交，公用水电费也没缴纳，公共费用不缴纳，供电部门是可以停止给他家供电的。”
　　该负责人介绍，这个小区的业委会早就过期了，一直没有合法的业委会来洽谈物业合同。业主不缴纳物业费，这让物业公司十分头疼，多年催缴都没用。过激的事情没做过，公司早已经走法律途径，长期拖着不交物业费，这肯定不合适。
　　街道拟
　　再上门协调双方
　　对于这家物业公司，世贸大厦业委会负责人也表示，这个物业服务很差，自己是做生意的，几年前自己的汽车停放小区停车场，被人撞坏，车损达到数万元，物业不肯负责，还是自掏腰包修车。加上小区其他七七八八的问题，很多业主都想更换物业。该负责人说：“其实这个物业公司合同，早就到期了。我们也找物业公司谈过，但是对方不想谈。物业合同到期后，他们不肯走，继续收费。本来我们也想召开业主大会更换物业公司，无奈小区不少业主出租房屋，召开业主大会的业主人数都无法凑齐，达不到法定人数，业委会方面也很头疼。”
　　针对此事，辖区湖南路街道两站一中心方面表态，街道早就找物业公司和业委会了解过，物业公司和业委会都过期了。不过物业合同过期，不代表物业公司就必须马上走人，停止收费。正常程序应该是，召开业主代表大会，选出合法的业委会，再由业委会来与物业公司签署新的物业合同。
　　街道两站一中心的负责人表示，会再次找双方询问协调此事，业主代表大会肯定是要召开的，街道会派人指导和协调。至于参加业主人数的问题，这个必须得业委会方面去费心沟通，毕竟这事关每个业主的切身利益。
　　1、物业合同到期物业可以不走？
　　专家：是的。世贸大厦小区必须得召开业主代表大会，选举业委会，选定物业公司，由业委会与物业公司签署合同。也就是说，物业公司合同到期，可以继续服务，收取物业费。待业主代表大会决定后，再谈老物业的去留问题。
　　2、业委会说找不齐业 主怎么办？
　　专家：业委会得多做工作召集众人。现在业委会也过期了，业委会说找过业主们，但是无法达到法定人数。这个就体现出业委会的责任心和义务了，按照规定，业委会应该通知到业主，召集大家开会。当然业主自身也要有意识来配合业委会的工作，不能说没事不参与，有事了又跑出来指责物业或者业委会。
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