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中国房贷杠杆到底高不高？ 专家为此吵翻天
每日经济新闻&&&&
7月26日,中共中央政治局召开会议,罕见提出“要抑制资产泡沫”,使得房地产市场再次成为关注焦点。
7月26日，中共中央政治局召开会议，罕见提出&要抑制资产泡沫&，使得房地产市场再次成为关注焦点。在上述背景下，中国房贷杠杆是否已经过高？房价&泡沫化&程度到底如何？8月以来，对上述问题的讨论再掀热潮。昨日（8月10日），每经记者对券商的观点进行了充分了解，同时也采访了相关专业人士，发现各方观点针锋相对、南辕北辙。正方大呼：房贷杠杆未超出合理范围中金公司梁红：总体而言，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。8月10日，中金公司梁红发布研报解读中国居民房贷杠杆，她认为从总体而言，相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。记者注意到，梁红认为，中国房贷存量相对较低。截至2016年6月底，中国房贷存量为16.8万亿人民币，占过去四个季度GDP总和（年化GDP）的24%，与日美相应指标有一定的差距&&日本这一数据在90年代在30%以上，2014年为41%；美国2007年房贷占GDP比率为73%，2015年底为53%。中信证券陈聪：居民部门整体杠杆率不高。8月5日，中信证券陈聪发布研报称，整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。陈聪表示，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18万亿元，在最谨慎的假设下，我国居民部门掌握的不动产资产存量杠杆率为12.9%，杠杆率并不不高。反方不服：房贷正超越居民偿付能力海通证券姜超：中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力。8月4日，海通证券分析师姜超发表了题为《居民加杠杆，危险的游戏&&由房贷激增看地产泡沫》的研报，他明确表示：&中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。&姜超表示，2012年以来中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从2011年不到1万亿美元，并在2014年超越日本，2015年则超过2万亿美元大关，2016年有望接近3万亿美元，可谓&超日赶美&。姜超称，中国的房贷/GDP之比在过去几年呈加速上升态势。2012年以前，该比率尚不到15%，2015年底达到20.7%，2016年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。从杠杆率来讲，现在资产泡沫主要表现在土地价格过高、房价过高，房贷市场也存在泡沫。不过他表示：杠杆率过高是否会导致市场有很大的风险呢？两者之间并没有必然的联系。对具体购房者而言，杠杆率过高的毕竟是少数，比例没有大家想象的那么高。
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李宇嘉:我国居民房贷杠杆率到底高不高？
　　我国居民房贷杠杆率到底高不高，有的学者从存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%），甚至占存量商品住房价值的比例（39.5%）等指标进行测算，并与西方国家相比。结果显示，我国居民房贷杠杆率并不高。但是，宏观面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，后者才是房贷杠杆风险要关注的重点。杠杆率高、快速攀升有风险，但房价继续上涨、房贷未衍生化，也不存在零首付，高杠杆风险不会马上爆发。
　　首先，在社保覆盖水平和均等化程度上，我国比美国和日本要差一些，居民未来支出和不确定支出高于发达国家。而且，近年来房价快速上涨、人口红利消褪拉高了用工成本，感知的生活服务业价格明显上升，并且明显高于发达国家。但同时，居民可支配收入（包括务工收入）增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%，经济疲软或将继续拖累居民收入增长。因此，我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平，房贷占GDP的比重不能与发达国家比较。
　　其次，房贷时间分布不均，增量房贷风险大。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元，翻了4倍。我国房价快速上涨始于2010年。由此，尽管整体杠杆率不高，但75%的房贷发放于房价快速上涨时期，近一半发放于2013年以后，即最快的两轮房价上涨周期。2013年之前的存量房贷，其风险已被房价上涨覆盖，但房价单边上涨近20年后，目前50个大城市房屋总价（219万亿元）已超美国的情况下，资产泡沫风险陡增，增量房贷风险突出。
　　再次，房价快速上涨城市“加杠杆”明显。2015年和今年上半年，楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%，销售额增长14.4%和46%，新增房贷分别增长22%和96%，显示东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升，这是风险所在。以深圳为例，2015年新增房贷是2014年的2.2倍，平均贷款成数为6.5成；今年上半年的个人房贷余额（9900亿元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三线、四线城市和部分二线城市30%左右的购房按揭率，大城市房贷杠杆率很高。
　　然后，房贷加杠杆呈现“极化”现象。2015年以来，东部热点城市投资需求、中部二线城市改善型需求和三线、四线城市农民工购房是需求的三大主力。由于首套房贷认定放松，首付比例低至二成，加杠杆受到鼓励，特别是低利率下的投资需求和农民工购房，甚至通过信用和消费贷款、房屋增值部分“套贷款”等，实现“二次加杠杆”。因此，近年来我国房贷杠杆呈现“极化”现象，即高风险人群和低收入人群加杠杆。若未来房价回调和收入下行，这部分杠杆风险较大。
　　最后是银行信贷开始向房贷转移。由于制造业不景气，传统行业不良率快速上升，银行信贷投放开始向个人消费领域转移。今年上半年，全国个人房贷占总贷款的16.3%，创历史新高，比去年同期提高2.1个百分点；上半年全部新增贷款中，个人房贷占41.3%，为2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超过50%；根据融360平台监测，7月份全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低，重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间，银行腾挪贷款结构改善资产质量倾向明显。
　　抑制高杠杆风险（而非继续停留在关注和防范）已迫在眉睫。近期，中央政治局会议有关“抑制资产泡沫”的表态，二季度货币政策执行报告有关“防范系统性金融风险”的表态等已经表明，管理层要着力控制房贷杠杆率快速攀升的风险。近期，对银行资金加杠杆进入楼市，“一行三会”已开始“堵通道”，部分热点城市（苏州、合肥、南京等）也开始收紧房贷杠杆。
　　今年以来，房价上涨集中在热点城市，特别是长三角、珠三角、环北京等三大都市圈内大城市，这是城市化新趋势，也是资金规避风险的结果。借助“八纵八横”铁路网规划、借助轨道交通大发展、借助国家扶持转移人口市民化的诸多利好，加快轨交、教育医疗等建设，将加杠杆疏散到特大城市外围，当前是再好不过的时机了。这样，不仅控制住了特大城市过度加杠杆、杠杆率快速攀升后面临的风险，还能在稳定杠杆率的前提下，通过杠杆内部腾挪实现高杠杆“软着陆”。
　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）
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>> 我们来认真的说说中国的房贷杠杆到底高不高
我们来认真的说说中国的房贷杠杆到底高不高
来源：本站原创
作者：佚名 标签：
& & & & 虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但是房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。
& & & &&最近，关于中国房贷杠杆已经过高，从而判断房价全面&泡沫化&的评论不绝于耳。其中主要的论据是中国房贷总水平、新增房贷按揭比率，及房贷还款负担等指标&国际对比&的结果。但是在就中国房贷杠杆水平盖棺定论之前，有必要先将以上几项主要指标与美国、日本对应可比指标的真实数据进行一个客观的比较。虽然得益于此前存量低、久期短，中国目前的房贷总水平还未达&警戒线&，但近来房贷杠杆上升速度明显加快，其中不无隐忧。另外，在经济较发达地区，土地政策带来的结构性供应不足导致房价虚高、风险积聚。
& & & &&总体而言，相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。主要由于之前房贷存量低，久期短。
& & & &&中国房贷存量相对较低。截至2016年6月底，中国房贷存量为16.8万亿元，占过去四个季度GDP总和（年化GDP）的24%，与日美相应指标有一定的差距&&日本这一数据在90年代在30%以上，2014年为41%；美国2007年房贷占GDP比率为73%，2015年底为53%。
& & & &&即使用中国现有较短的房贷久期来计算，全国层面的房贷现金流负担也并不算高。市场上流行的一些中国房贷占可支配收入的计算结果均超过40%，这是取当期房价较高城市的均价并假设较大的户均居住面积和每户均&现在需要买房&而得出的计算结果。从宏观层面看，这样的算法或许有失偏颇。虽然中国房价在一些大城市上升较快，但全社会房贷支出负担并不算高，这是由于1.中国总体房贷存量并不高，2.在很多中小城市房价并未出现房价大幅上涨，3.由于房贷平均久期在中国仅8年左右，很多存量房产的房贷早已全部或部分付清，中国当期负有房贷的家庭比率不高。全国层面看，房贷存量为16.8万亿元，假设平均房贷利率为4.5%，8年还清，全社会每年的还款金额仅为2.6万亿，占年化GDP的3.7%，全年居民可支配收入的8.2%。如果按照美国平均28-29年的房贷久期重新计算，中国全民房贷的还款压力则更轻，仅占当期居民可支配收入的3.4%。这些比率比美国房贷支出负担的类似指标要低得多。
& & & &&目前为止，房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标。中国房贷存量占居民总储蓄（29%）、总金融资产（15%），以及总房产价值的比率（10%）与日本大致相当，但均大幅低于美国的可比指标，尤其是房贷占存款与房产价值的比率（鉴于美国金融化程度较高）。
& & & &&即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降，而中国国际性都市（一线城市）的地产估值与（调整房产税因素后的）国际大城市相比不算突出。由于全国层面的房价在经历的调整，而房贷利率在2014年后明显下降，即使用现今的（70城市加权平均）房价计算，全国平均的买房成本都有所下降&&无论与年收入相比，还是从还贷的现金流压力衡量。其中很重要的一点是，中国居民可支配收入近年每年都在以比名义GDP快的速度增长。另外我们想顺便指出，很多将中国一线城市房价与其他国际城市的比较中，没有考虑到其他城市房产税对于房产现价的直接影响，而就调整后的可比房价而言，中国大城市的房价收入比未到&鹤立鸡群&的程度。
& & & &&数据表明，房贷的快速增长是以居民真实购房需求上升为支撑的，而非单一的杠杆撬动。由于过去两年中二手房在总地产交易额的比率直线上升至2016年上半年的40%左右，用新增房贷与一手房交易额来衡量新增房贷的贷款价值比率（loan to value ratio）偏差逐年增大。另外值得注意的一点是，每年上半年的房贷占销售比率均显著高于下半年。从可比口径看，2016年上半年新增房贷占房屋总成交（新房+二手）的比率并未明显升高。这就意味着，房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动，而非单一杠杆撬动。我们认为，随着全国房价2013-15年的调整及房贷利率的下降，住房负担能力的改善对需求比较可持续的复苏起到了主要的推动作用。另外，近年交通效率的大幅提高，以及人口向经济效益高的城市的自然聚集，都带动了地产购置和置换需求的增长。
& & & &&然而，近期房贷的迅猛增长，对此现象政策关注度的提高，可能会在局部城市带来一些房贷相关政策调整的压力。虽然我们的分析表明，中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，我们不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。
值得关注的是，一些城市的房价过快上涨正加速抬升生产生活成本、侵蚀城市的竞争力。我们重申，从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手，而需求端的政策调整长期看来基本无效。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但是房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。最近一轮房价上涨已经明显推动服务业价格迅速上升。正如我们多次指出，目前政府调节房地产市场惯用的&需求端政策&很难从根本上帮助中国走出&房价屡调屡涨&的怪圈。只有理顺地方财政的结构性矛盾，增加大城市住宅用地供应，加强分层住房市场体系建设，才能从根本上推动中国房地产市场健康、均衡、可持续地发展。
作者为中金公司首席经济学家
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我国居民房贷杠杆率 到底高不高？
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（原标题：我国居民房贷杠杆率 到底高不高？）
到底，有的学者从存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%），甚至占存量商品住房价值的比例（39.5%）等指标进行测算，并与西方国家相比。结果显示，我国居民房贷杠杆率并不高。但是，宏观面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，后者才是房贷杠杆风险要关注的重点。杠杆率高、快速攀升有风险，但房价继续上涨、房贷未衍生化，也不存在零首付，高杠杆风险不会马上爆发。
首先，在社保覆盖水平和均等化程度上，我国比美国和日本要差一些，居民未来支出和不确定支出高于发达国家。而且，近年来房价快速上涨、人口红利消褪拉高了用工成本，感知的生活服务业价格明显上升，并且明显高于发达国家。但同时，居民可支配收入（包括务工收入）增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%，经济疲软或将继续拖累居民收入增长。因此，我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平，房贷占P的比重不能与发达国家比较。
其次，房贷时间分布不均，增量房贷风险大。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元，翻了4倍。我国房价快速上涨始于2010年。由此，尽管整体杠杆率不高，但75%的房贷发放于房价快速上涨时期，近一半发放于2013年以后，即最快的两轮房价上涨周期。2013年之前的存量房贷，其风险已被房价上涨覆盖，但房价单边上涨近20年后，目前50个大城市房屋总价（219万亿元）已超美国的情况下，资产泡沫风险陡增，增量房贷风险突出。
再次，房价快速上涨城市“加杠杆”明显。2015年和今年上半年，楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%，销售额增长14.4%和46%，新增房贷分别增长22%和96%，显示东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升，这是风险所在。以深圳为例，2015年新增房贷是2014年的2.2倍，平均贷款成数为6.5成；今年上半年的个人房贷余额（9900亿元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三线、四线城市和部分二线城市30%左右的购房按揭率，大城市房贷杠杆率很高。
然后，房贷加杠杆呈现“极化”现象。2015年以来，东部热点城市投资需求、中部二线城市改善型需求和三线、四线城市农民工购房是需求的三大主力。由于首套房贷认定放松，首付比例低至二成，加杠杆受到鼓励，特别是低利率下的投资需求和农民工购房，甚至通过信用和消费贷款、房屋增值部分“套贷款”等，实现“二次加杠杆”。因此，近年来我国房贷杠杆呈现“极化”现象，即高风险人群和低收入人群加杠杆。若未来房价回调和收入下行，这部分杠杆风险较大。
最后是银行信贷开始向房贷转移。由于制造业不景气，传统行业不良率快速上升，银行信贷投放开始向个人消费领域转移。今年上半年，全国个人房贷占总贷款的16.3%，创历史新高，比去年同期提高2.1个百分点；上半年全部新增贷款中，个人房贷占41.3%，为2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超过50%；根据融360平台监测，7月份全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低，重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间，银行腾挪贷款结构改善资产质量倾向明显。
抑制高杠杆风险（而非继续停留在关注和防范）已迫在眉睫。近期，中央政治局会议有关“抑制资产泡沫”的表态，二季度货币政策执行报告有关“防范系统性金融风险”的表态等已经表明，管理层要着力控制房贷杠杆率快速攀升的风险。近期，对银行资金加杠杆进入楼市，“一行三会”已开始“堵通道”，部分热点城市（苏州、合肥、南京等）也开始收紧房贷杠杆。
今年以来，房价上涨集中在热点城市，特别是长三角、珠三角、环北京等三大都市圈内大城市，这是城市化新趋势，也是资金规避风险的结果。借助“八纵八横”铁路网规划、借助轨道交通大发展、借助国家扶持转移人口市民化的诸多利好，加快轨交、教育医疗等建设，将加杠杆疏散到特大城市外围，当前是再好不过的时机了。这样，不仅控制住了特大城市过度加杠杆、杠杆率快速攀升后面临的风险，还能在稳定杠杆率的前提下，通过杠杆内部腾挪实现高杠杆“软着陆”。
（作者单位：深圳市房地产研究中心）
本文来源：证券日报-资本证券网
责任编辑：王晓易_NE0011
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