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租房合同没到期遇拆迁可以要求赔偿吗？
　　法律咨询：我于2010年9月与房东签订厂房租赁合同，合同期为5年(到2015年9月止)，但在2014年9月起开始口头通知我要拆迁(但没有告知真正准确时间)，并在拆迁办对我所租厂房测算、拍照时口头说明会对我进行补偿。但在测算、拍照过后，房东以合同上有以下一条约定&合同期内，如因政府政策拆迁等行为导致合同终止，则乙方必须在接到甲方通知三十日内无条件搬出租赁房屋，乙方不得以任何理由向甲方及地方政府索要任何损失赔偿及搬家费。租金结算至乙方搬出之日止，多退少补。如乙方超出甲方规定的搬出期限，经双方协商不成后乙方仍留置物品在租赁房屋内，则该留置的物品甲方均视为乙方放弃，甲方有权处置。届时，乙方对本条款无任何异议。&为由，拒绝给我任何补偿。我房租是交到号，但在12月28号(离15号还未满30天)房东就断水断电逼我搬迁。 我有3个问题咨询各位律师：1、这种情况下，有没有律师能通过法律帮拿到我正常的搬迁费、营业损失费、装修补偿? 2、如果拿不到上述的正常的拆迁补偿，那我能不能对房东提前断电对我造成的营业损失要求赔偿?或得到其它补偿?3、因断水断电我只好开始搬迁，目前还有部分物品在原厂房内未搬迁，房东催我再不搬迁后果自负，我下一步该怎么做?
　　：您好，很高兴为您解答。
　　首先，对方如果未在合理期限内就断水断电逼您离开，给您造成损失的，您可以要求对方赔偿损失。
　　其次，如果因对方行为造成您的直接损失，您可以要求对方赔偿，例如正常的搬迁费、装修补偿，但是营业损失费应该不予支持;
　　再次，关于未搬迁的物品，您要跟房东协商，要求给予一定宽限期，如果对方不给予宽限期造成您损失的，您可以要求赔偿。
　　最后，建议您积极跟房东协商，就房屋装修费用及相关物品是拆除还是归房东所有，然后进行折价补偿。必要时，委托当地律师处理。
　　希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问。
　　附相第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
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承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
原标题：承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
中国江苏网10月8日讯 一位租用门面房的小老板把出租户告上了法庭，说没有她的配合搬迁就不能及时完成，出租户拿了政府的搬迁奖金应该分给她一些，否则就是不当得利。此外，她还要求出租户赔偿她装修损失、搬家费等，合计超过10万元。而出租户则认为，双方租房协议中写得清清楚楚，遇到政府拆迁，承租方须无条件退出。玄武法院审理后认为，政府给出租户的奖金和承租户没有任何关系，承租户的唯一义务就是按照合同约定走人，无权向出租户主张任何损失。最终，该承租户一分钱没拿到，还自己贴了4千余元诉讼费用。 扬子晚报记者罗双江
地铁施工拆迁，出租户拿到百万补偿
南京市民王敏前些年向玄武区房产公司承租了一处公房，使用面积18.6平方米，并签订了一份公房租用协议，约定由王敏经营服装鞋帽。2011年下半年，王敏又和李芳签了份房屋租赁合同，把房子租给李芳开服饰店，租赁期到2014年10月，并约定王敏不承担李芳对房屋的任何费用(如装修费等)，在租赁期内，如果遇到国家拆迁行为，李芳应无条件退出该房，王敏不对李芳进行任何补偿，李芳不得影响王敏在拆迁中所应有的权利和利益，不能影响如期拆迁的各项事宜。此后，李芳对房屋进行了装修，并开始经营服装。
2012年底，此处房屋因地铁四号线施工，被政府纳入房屋征收范围。日，王敏向李芳发出书面通知，告知因地铁四号线建设需要，房屋列入征收范围，房屋租赁合同终止，要求李芳在日之前搬出。日，玄武区房屋征收管理办公室与玄武区房产公司和王敏签订三方补偿协议，约定由房屋征收管理部门向王敏支付货币补偿金额115万余元，其中包括奖励费5万元等费用。3月22日，李芳向王敏交还该房屋。
承租户告出租户称其不当得利
虽然不知道具体数目，但李芳猜到王敏从政府拿到了不少补偿，她因此多次找王敏沟通，但王敏不愿向她出示拆迁补偿安置协议，也不愿给她任何费用。李芳心里十分不平衡。她认为，自己投入了两万多元装修，这才没两年就遇上拆迁，而自己是实际经营的人，一分钱补偿拿不到，这叫哪门子事？一气之下，李芳将王敏告到法院，要求王敏把奖励费搬家费和装修损失等补给她，一共10万余元。
法庭上，李芳认为，虽然房屋租赁协议载明，遇国家拆迁行为，自己应无条件退出该房。但自己是实际搬迁人和经营人，协议条款并不妨碍自己从王敏处获取其从国家处获得的装修补偿款，且按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的合法占有人获得；占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。所以，王敏应将其从政府处获得的停业损失费、装修补偿费、搬迁补助费如数交付自己，否则就属于不当得利。
法院认为承租户的要求没法律依据
李芳还认为，政府在搬迁政策中明确规定了对提前搬迁的奖励费用。设置此奖励机制，一为鼓励，二为补偿。自己是配合政府搬迁工作的主体，也是仓促搬迁的实际损失方，理应获得提前搬迁奖励金。而王敏则认为，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，李芳应无条件退出租赁房屋。李芳认为自己是不当得利，而不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的。自己是房屋征收行为的对象和主体，获得收益是有法律及合同依据的，且这种收益不是自李芳处取得。所以，李芳的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。由于双方意见分歧太大，导致调解无效。
玄武法院审理后认为，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方在房屋租赁合同中约定，租赁终止后，出租方不承担承租方对出租房屋投入的相关费用(如装修费用等)，故李芳向王敏主张装修费用补偿无合同依据。双方还约定，租期内遇拆迁，承租方应无条件退出该房，出租方不对承租方进行任何补偿。该约定不存在李芳受欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形，且该房屋在出租给李芳之前，房屋性质已由王敏变更为非住宅用房。现李芳要求王敏将政府给予的补偿给付自己，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。
(文中当事人为化名)
原标题:承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
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承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
日 07:00 来源:中国江苏网-扬子晚报
原标题：承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
中国江苏网10月8日讯 一位租用门面房的小老板把出租户告上了法庭，说没有她的配合搬迁就不能及时完成，出租户拿了政府的搬迁奖金应该分给她一些，否则就是不当得利。此外，她还要求出租户赔偿她装修损失、搬家费等，合计超过10万元。而出租户则认为，双方租房协议中写得清清楚楚，遇到政府拆迁，承租方须无条件退出。玄武法院审理后认为，政府给出租户的奖金和承租户没有任何关系，承租户的唯一义务就是按照合同约定走人，无权向出租户主张任何损失。最终，该承租户一分钱没拿到，还自己贴了4千余元诉讼费用。 扬子晚报记者罗双江
地铁施工拆迁，出租户拿到百万补偿
南京市民王敏前些年向玄武区房产公司承租了一处公房，使用面积18.6平方米，并签订了一份公房租用协议，约定由王敏经营服装鞋帽。2011年下半年，王敏又和李芳签了份房屋租赁合同，把房子租给李芳开服饰店，租赁期到2014年10月，并约定王敏不承担李芳对房屋的任何费用(如装修费等)，在租赁期内，如果遇到国家拆迁行为，李芳应无条件退出该房，王敏不对李芳进行任何补偿，李芳不得影响王敏在拆迁中所应有的权利和利益，不能影响如期拆迁的各项事宜。此后，李芳对房屋进行了装修，并开始经营服装。
2012年底，此处房屋因地铁四号线施工，被政府纳入房屋征收范围。日，王敏向李芳发出书面通知，告知因地铁四号线建设需要，房屋列入征收范围，房屋租赁合同终止，要求李芳在日之前搬出。日，玄武区房屋征收管理办公室与玄武区房产公司和王敏签订三方补偿协议，约定由房屋征收管理部门向王敏支付货币补偿金额115万余元，其中包括奖励费5万元等费用。3月22日，李芳向王敏交还该房屋。
承租户告出租户称其不当得利
虽然不知道具体数目，但李芳猜到王敏从政府拿到了不少补偿，她因此多次找王敏沟通，但王敏不愿向她出示拆迁补偿安置协议，也不愿给她任何费用。李芳心里十分不平衡。她认为，自己投入了两万多元装修，这才没两年就遇上拆迁，而自己是实际经营的人，一分钱补偿拿不到，这叫哪门子事？一气之下，李芳将王敏告到法院，要求王敏把奖励费搬家费和装修损失等补给她，一共10万余元。
法庭上，李芳认为，虽然房屋租赁协议载明，遇国家拆迁行为，自己应无条件退出该房。但自己是实际搬迁人和经营人，协议条款并不妨碍自己从王敏处获取其从国家处获得的装修补偿款，且按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁补助费(含设备迁移费)由被征收房屋的合法占有人获得；占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。所以，王敏应将其从政府处获得的停业损失费、装修补偿费、搬迁补助费如数交付自己，否则就属于不当得利。
法院认为承租户的要求没法律依据
李芳还认为，政府在搬迁政策中明确规定了对提前搬迁的奖励费用。设置此奖励机制，一为鼓励，二为补偿。自己是配合政府搬迁工作的主体，也是仓促搬迁的实际损失方，理应获得提前搬迁奖励金。而王敏则认为，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，李芳应无条件退出租赁房屋。李芳认为自己是不当得利，而不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的。自己是房屋征收行为的对象和主体，获得收益是有法律及合同依据的，且这种收益不是自李芳处取得。所以，李芳的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回。由于双方意见分歧太大，导致调解无效。
玄武法院审理后认为，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方在房屋租赁合同中约定，租赁终止后，出租方不承担承租方对出租房屋投入的相关费用(如装修费用等)，故李芳向王敏主张装修费用补偿无合同依据。双方还约定，租期内遇拆迁，承租方应无条件退出该房，出租方不对承租方进行任何补偿。该约定不存在李芳受欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形，且该房屋在出租给李芳之前，房屋性质已由王敏变更为非住宅用房。现李芳要求王敏将政府给予的补偿给付自己，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。
(文中当事人为化名)
原标题:承租户状告出租户要分拆迁奖励 法院：合同约定遇拆迁无条件走人，你凭啥要？
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电话：021-962007解除群租租赁合同
解除群租租赁合同
【融资租赁合同】 池锝网
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篇一：律师函(房屋租赁解除函) XXXX律师事务所 Jiangsu XXXX Law Firm 地 址：XXXXXXXXX 电 话：XXXXXXXXX 传 真：XXXXXXXXX邮编: XXXXX 律 师 函 XXXX函字第XXXX号 XXXX先生 台鉴： XXXX律师事务所接受XXXX先生的（下称“委托人”）委托，依法指派我们作为其代理人，就贵方在履行与委托人于XXXX年XXXX月XXXX日签订的《房屋租赁合同》中存在分租、“群租”及对承租房进行改装事宜致函如下： 根据委托人陈述及提供的《租赁合同》、《XXXX市房地产权证》、租赁房屋现状照片及租金清单等材料，我们初步认定如下事实： 委托人和贵方于XXXX年XX月XX日就委托人所有坐落在XX市XX区XX路XX号XX室房屋签订了《租赁合同》，该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。XX年XX月上旬，XXXXXX社区工作人员向委托人反应，贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形。XXXX年XX月XX日，经委托人核实，出租房入住四户，且对客厅进行分隔搭建后出租。 另经委托人核算，贵方租金交至XXXX年XX月XX日。后因贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形，故委托人予以拒收下期租金。 基于上述事实，本律师认为：贵方与委托人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。双方均应按照合同约定遵守履行，其双方权利均受法律保护，双方义务亦受法律制约。现因贵方未经委托人同意将承租房分租多人及对承租房的客厅进行分隔搭建之情形，业已违反《房屋租赁合同》第九条第二款、第四款的约定，应当承担违约责任。 为维护委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条条、二百二十四条之规定，及依据《房屋租赁合同》第九条、第十一条之约定，并经委托人同意，我们提出如下要求： 一、在贵方收悉本律师函之日，委托人即与贵方解除《房屋租赁合同》。若贵方对本解除函有异议的，则贵方应当在收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的效力。 二、贵方尚欠委托人XXXX年XX月XX日至同年XX月XX日（暂定，以实际收函之日为准）期间租金XXXX元。另贵方在租赁期间的物业费、水电等相关费用应予以结清，并在双方结算时向委托人出示相关缴费凭证。三、贵方应向委托人支付违约金，根据租赁合同第十一条第一款约定，违约金为XXXX元，故委托人扣除贵方保证金。 四、考虑到贵方实际交换房屋情况，委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期截止XXXX年XX月XX日。贵方在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，且拆除自行搭建的客厅隔板；另贵方应提前三日告知委托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。 若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任，以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由贵方承担。 特此函告，请慎对之，以免讼累！ 此致。
XXXX律师事务所 执业律师：XXXX
致 执业证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXX年XX月XX日
（本函以中国邮政EMS邮寄至贵方户籍所在地、XX居住地及租赁房屋地）
附法律条文及出租房现状照片： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。篇二：治理群租 治理群租 近年来，在各大城市中，低收入群体短期内无法承受高额房价或租金，尤其是非本地户口的居民一般无法纳入当地保障性用房的调整范围，他们面临住房的刚性需求。于是，各大城市相继出现了出租床位或多人合租一个房间的“群租现象”。 在北京东三环附近一套80平方米的两居室，竟然住了25个人，甚至还有90平方米的房子租住40个人的“纪录”。严重的扰民以及消防、治安隐患，是坚决整治群租的最紧迫动因。 2013年11月,，北京市领导要求，迅速排查出租房安全隐患，12月起进行治理违法租房试点，明年春节前开展全市流动人口和出租房屋信息调查，2014年将基本杜绝群租房现象。 2013年7月，北京市就出台了出租房屋人均居住面积标准，规定不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，等等。禁止群租的理由主要是群租房造成的噪音、污染等治安和扰民问题以及消防安全隐患。 【理论深喉】 群租之所以受捧，除了中介、房东、二房东之间的利益驱使之外，也方便了不少外来就业的普通白领、找工作毕业生、民工等群体。但是群租房确实给各地带来了一些社会问题。例如，出租者为了将房子租给更多房客，改变了房屋内部主体结构甚至承重结构，这将引起房屋倒塌风险及消防隐患；一群陌生人生活在一起，生活、作息习惯难免有差异，而引发了各种摩擦，也带来了治安管理上的压力。 从上述整治“群租”政策文件出台本身的目的来看，的确是基于解决眼下由“群租”带来的治安、消防、安全等诸多隐患的需要。近年来，类似北京这样的大城市中，由“群租”带来的各类社会问题层出不穷。房屋损伤大、消防安全隐患增多、房屋租赁登记难、公共资源损耗大、社会环境乱、扰邻、卫生状况差等“群租”后患程度逐日加深。很多城市管理者正是充分认识到了问题的严重性，所以出台过针对“群租”的有关禁令。 但如果一刀切地杜绝群租，许多人将无力承受被改善的住房环境，更没有能力来到大城市求学、求职、求梦。这在某种程度上和强调“包容”的城市精神相违背。同时，城市的进步更是离不开低收入群体。如果低收入群体因为住房问题而集体“逃离”城市，我们的城市甚至将无法保持最基本的运行。 [杜绝群租房带来的负面影响] 而从经济视角看，杜绝群租房，必然会伴生着链式反应，对经济格局产生影响。最为显见的是，杜绝群租房会分流出部分租客，必然会以更高租金去满足刚需，而这势必会推高当地房租水平，而房租上涨，也会带来后续效应，带动租房甚至住房市场的联动变化。 而另一条相对隐秘的传导路径则是，在租房成本上涨的情况下，有些对价格敏感的低收入人群会选择转行或回乡。而这些低收入群体，多从事城市基层服务业，在从业者对待遇标准的基础要求下，其整体薪酬势必会“被迫”增加，对一些餐饮之类的企业而言，“包吃住”模式也会意味着付出更多成本，进而导致部分服务和商品价格的上涨。[对策措施] 治理群租乱象，绝不能“单打独斗”， 第一，采取行政许可的方式对出租方建立严格的准入制度。对于是否改变了房屋主体结构；是否具备消防措施、应急方案等强制性标准进行审查。只有拥有一定资质、符合一定条件的公司或个人才有资格出租群租房。同时，比照旅馆业的标准建立细致可行的群租房行业管理标准。由出租方对租客进行身份登记、日常管理、日常维护。 第二，强化对房东和中介组织的管理。对房东和二房东严格管理，严格规范合同和相关承诺，坚决杜绝擅自改变隔断等现象，对居住人数作出严格限制； 第三，通过调整城市功能布局、加大廉租房建设力度、提供租房补贴等一系列措施，让民生阳光照进阴暗的群租房。 第四，由小区物业和消防部门代表对辖区内群租房的卫生状况及安全隐患定期进行检查。对于不符合管理标准的出租者，及时提出整改意见。如逾期不予整改，可对其进行黑名单备案，取消其出租资格。惟其如此，我们的城市才能最大限度内地吸纳各阶层人才为其提供服务，并给这些人才提供生存、学习、发展的良好空间。 第五，整治“群租”需要尽早建立多部门联动机制。从现实情况来看，“群租”问题早已经发展成为大城市较为严重的社会问题，整治工作不单单只是房管部门的事，还需要得到工商、消防等相关部门的大力支持及配合。篇三：禁止“群租”,关键看执法 禁止“群租”，关键看执法 日，针对“群租”问题，上海市房屋土地资源管理局颁布了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》（以下简称“规定”），以约束愈演愈烈的“群租”行为。据笔者了解，这是中国第一个专门约束“群租”行为的地方规定。该规定的主要内容有以下几点： 1、出租的最小单位有界定，“群租”在违禁之列。 根据这一规定，居住房屋应以原规划设计的房间为最小单位，不分门进入的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租，一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均面积不得低于5平方米。针对普遍存在的搭建若干小间，按间或按床位出（转）租的，或违规从事社会旅馆经营的，亦被明令禁止。同时规定，住宅小区内，居住房屋出（转）租给单位用于员工及家属住宅的，应当符合本规定最低居住面积的规定，也要遵守出租给一个家庭或自然人的规定。 2、租赁合同备案要审核，中介机构代理出租应校验。根据2004年《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证件、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续，包括纳税申报、租赁合同登记备案等。刚出台的“规定”第四条强调：社区事务受理中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，要严格进行审核，发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。这实际上是加强了合同备案的审核。 按照2004年《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定，“群租”行为是中介机构代理出租的禁止之列，因为当时就规定人均租赁建筑面积不得低于6平方米，并规定违反这一规定的中介机构不得代理出租。在本次出台的“规定”中，增加了中介机构的“校验”义务，在第五条明确要求：房地产经纪机构在接受委托业务时，应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验，严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理；并且明确，如有违反本规定操作的，由区（县）房地局暂停其网上操作资格，责令改正。 3、“群租”拒不改正要查处，齐抓共管纠正“群租”。从执法角度讲，规定的内容是具有溯及力的。根据“规定”第七条，只要发现违反本规定的，应当立即劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告相关管理部门进行处理。第八条明确规定了“相互协作，齐抓共管”的长效机制。明确区（县）房地产主管部门应当积极会同街道办事处，加强居住房屋租赁管理，组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会，加强政策宣传和日常巡查。要求区（县）房地部门应当在区（县）政府的统一部署下，积极会同人口、工商等部门，开展联合整治活动，严格查处违反本规定的房屋租赁行为。 4、“群租”可进公约，业主自治管理显威风。“规定”在加强行政管理和行政执法的同时，也要求小区业主委员会应当加强业主自律管理。业主委员会可以召开业主大会，修改业主公约，将本规定的有关内容写进去。对于违反“规定”出租房屋并严重妨碍相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成房屋出租人立即终止租赁行为。 “规定”的颁布，对于几近空白的立法是一个很好的补充，对有关部门加强租赁管理，规范“群租”行为的进步意义是不可否认的，但根据这一规定的内容与“群租”现象的实际来看，这一规定尚有下列不足： 1、“运动式”的联合执法有悖于长效机制。从“规定”第八条看，房地主管部门应当在区（县）政府的统一部署下，会同有关部门开展联合整治活动。这可以看出政府立法的通病，即执法主体不明确，到头来还是没人管。
笔者认为，治理“群租”无须联合执法，而需要的是责权明确的执法机关。比如说对于“群租”问题，就明确由房地局来执法，执法不力的，追究有关负责人员的法律责任。而联合执法往往是“一阵风”，过去以后谁也不管。如果建立长效机制，就应当明确某些政府管理部门的责任，工作不力的，实行责任追究制度，而不是动辄联合执法。 2、业主自治管理难以落到实处。本“规定”规定了业主委员会可以召开业主大会，修改业主公约，将禁止“群租”的内容写进公约，公约通过后，对于业主不履行的，由业委会进行制止。
笔者认为这一规定实际上没有可行性。一是公约是否能经过2/3以上有表决权的业主同意是一个问题，第二是即便能写进业主公约，业主能自觉履行吗？让业委会去制止等于纸上谈兵。因为从目前的实际情况看，业委会不可能由于个别业主违反公约禁止“群租”的规定，就通过法律诉讼方式与业主对簿公堂。举一简单例子，业主公约无一例外地规定业主有应按时缴纳物业管理费的义务，但目前还没有由于业主不缴物业费，业委会去诉讼业主或协助物业公司诉讼欠费业主的案例。 3、加强登记备案管理，现实意义不大。建设部《城市房屋租赁管理办法》和上海市《上海市房屋租赁条例》均规定，房屋租赁应报有关部门登记备案。在上海，社区事务受理中心为租赁合同登记备案单位。但据笔者了解，租赁合同登记备案制度根本没有很好的执行。笔者曾有上海两年租房经历，房子也租借过几次，但从来没有登记备案过，更何况对于“群租”的房子，房东、房客明知是违法行为，更不可能去登记备案了。社区事务受理中心又怎样去审查呢？从另外一个角度讲，即便租赁合同备案，房东、房客也不会将“群租”的合同交出来，他们肯定是签定“黑白”合同，交白的，留黑的。到头来靠登记备案方式来管理“群租”是一场空。 4、惩罚性的规定少，内容难落到实处。现“规定”除了对违规从事社会旅馆经营责令改正而不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》进行查处外，其他几乎没有对违反“规定”，进行“群租”业主的惩罚性规定。违法“群租”的成本就是整改。用法律的术语讲，就是恢复原状。这实际上使得这一“规定”没有任何的威慑力，因为即使违反了它，也只不过是改正而已！而“群租”的利润比一般正常出租的利润高出一倍甚至几倍，房东何乐而不为呢？所以笔者认为，在加强行政管理和行政执法的同时，要通过增加违法责任人的成本，使得这一“规定”产生其应有的威慑力。篇四：群租的管理 “东方康洛园、欣嘉苑”物业管理处对于小区群租现象的管理
“东方康洛园、欣嘉苑4期、1-3期”是我管理处所管辖的三处居住物业小区，均属于前期物业管理阶段，共有住户1400余户。 由于“东方康洛园”有一部分业主当时属于投资性购房，所以在交房后自己并不入住，而是将房屋出租出去获得房租收益，于是小区里便逐渐产生了群租的现象。欣嘉苑1-4期都是当地农民的动迁安置房，因为动迁政策的宽松，绝大多数业主都在这个小区里拥有多套单元的物业，加之小区地处租赁需求地区，基本上大家都把空余的房屋出租出去，整个小区的出租率都要过半，从而更是滋生了群租现象的产生。群租这一现象给小区的正常生活秩序，环境等都带来了负面的影响，很多居民们都意见极大，很多由此而生的矛盾也十分尖锐。我们作为物业管理企业，从自身的角度出发，按照政府的有关规定和政策、物业管理服务合同、业主守则等，在平时的工作中也一直在进行着适当的管理工作，主要有以下几个方面： 一：认真登记，加强宣传和引导。我们对小区的租赁行为都进行登记，三个小区都有对于租赁管理的各项规定和记录台帐。同时对租赁人员加以宣传小区的各项管理事宜，配合政府主管部门和街道协管单位做好外来人员和租赁人员的基础信息采集工作，引导租赁人员到街道办理相关手续，并对房东宣传群租的弊端。 二：一旦发现，及时报告，积极协调。我们在平时的巡查中一旦发现有严重的群租行为时就及时向居委会，房屋协管，治安协管等单位通报情况，并同时告知业主，通过多方的协调解决矛盾比较突出的住户单元。比如在06年11月中旬时东方康洛园12号2楼某单元的业主向我们反映隔壁集体宿舍的群租行为而给他们的生活带来极大影响，我们当时便多次与房东、房客、派出所、居委会等多方取得沟通和协调，最终取得了房东的支持，与承租方解除了租赁合约，从而化解了部分矛盾。 三：发挥自身管理优势，尽量遏制群租的蔓延。我们平时也会利用我们现有的一些管理手段和技术措施在一定程度上给群组人员制造一些“麻烦”比如我们对于东方康洛园的租赁客只提供制作三张智能门卡，限制停车，加强对外来人员和租赁人员的讯问，欣嘉苑则对有关群租人员发放小区出入证进行管理等，这些措施都或多或少地形成一定的作用。 四：对于严重影响小区安全或违反小区管理规定的租赁现象我们都及时制止、劝阻、报告，并发放整改告知书。 以上便是我们对于三个小区对于群租管理的一个简单的梳理，希望在今后政府各有关部门能够多方一同配合来搞好这方面的工作。也欢迎能对我们物业管理单位多给予工作上的支持。 谢谢！
上海华谊集团置业有限公司 东方康洛园；欣嘉苑管理处 日篇五：北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答 北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答 京高法发﹝号
一、房屋租赁合同的效力 1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 5、集体土地租赁合同的效力如何认定？ 当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。 二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合(转自： 千 池锝 网:解除群租租赁)同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。 租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。 7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？ 租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。 8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？ 实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。 9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？ 承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。 承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。 合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？ 房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。 出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。 12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？ 房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。 13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？ 房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。 当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。 三、房屋装饰装修损失 14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？ 租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。 15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？ 房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。 16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？ 当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。 四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？ 房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。 房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。 18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？ 因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。 19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？ 房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。 20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？ 房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。 21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？ 承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。 22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？ 出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日)，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。 五、房屋租赁合同的解除及民事相关热词搜索：
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