我国当前房价疯涨原因和未来走势分析
我国当前房价疯涨原因和未来走势分析
& & & & & & & & & & & & & & & & & & &&作者---微博：期货操作手& &&&微信公众平台： 京城操盘手；微信号：jingchengcaopanshou&--------------------------------------------------------------------------------------------本轮楼市回暖，有两大特点：第一特点，一线城市中，上涨时间差距不小，深圳率先疯涨，北京在2015年底才开始显著上涨；第二个特点，城市分化严重，一线城市上涨显著，而三线以下的城市，则保持平稳。&深圳率先上涨，2015年涨幅46%。本轮房价上涨中，深圳房价率先上涨，2015年3月份之后，就开始大幅上涨，有可能因为深圳的限购令相对宽松，非深圳户籍购房的话，要求缴纳一年社保，就可以购房，另外还有深圳可能成为直辖市的传闻，在政策回暖的背景下，深圳楼市率先疯狂；其次是上海，在2015年年中之后大幅上涨，上海要求本地户籍，需要缴纳两年社保，才能购房，限购令比深圳严一些；北京是在2015年年底后开始显著上涨，因为北京限购令最严格，要求非北京户籍，缴纳五年社保。统计局的数据显示，截止到2015年2月，深圳房价涨幅达到46%，上海房价涨幅达到15%，北京房价涨幅为8%。& & &&城市楼市分化严重，截止到2015年12月，一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。步入2016年新年后，一线城市的楼市延续去年的高温状态，仍在显著上涨，根据统计局的数据，1月份，一线城市新房房价环比涨幅由上月的1.55%扩大至2.0%，环比涨幅再度接近2013年初2.5%的峰值，其中深圳新房价格环比上涨4.0%，增速较上月扩大0.8个百分点，继续引领一线城市房价涨幅；上海房价环比涨幅较上月上升0.3%，扩大至2.2%；北京由上个月0.4%，扩大至1.0%。城市分化仍然严重，1月份二线城市新房价格的环比涨幅基本未扩大，仍然为0.3%附近，三线城市新房价格的环比跌幅由上月的0.09%收窄至0.01%。&本轮房价暴涨的原因：1、&&中国楼市的周期为3年，政策放松后，楼市正处于新一轮3年周期中的上涨期我国楼市受政策的影响比较大，政策周期是楼市政策放松----房价大涨---政策收紧—房价调整----政策放松---房价大涨，我国房价呈现螺旋式上涨的格局。每一轮房价暴涨后，考虑到民生和社会稳定，国家都会出台楼市调控政策，房价步入调整，此时，购房者货被限制购买，或者开始观望。房价调整一年后，国家又开始担心楼市下跌，会影响到经济发展，甚至会担心房价下跌会导致金融危机，又会开始支持楼市，此前被抑制的刚需就会喷发出来，加上当前的刚需，两种刚需相叠加，就会使需求井喷，房价迅速升温，然后创出新高，房价大幅上涨。& & 从2008年开始，中国楼市步入一个明显的周期，大约时间为3年，一年半到两年是房价的上涨期，一年到一年半是房价的调整期。2008年后由于经济危机爆发，全国房价显著下跌，2009年政策开始全面支持楼市，楼市迅速升温，持续上涨了两年，不断刷出历史新高，2011年初，在高温的楼市背景下，管理层开始了最严的调控政策----限购令，多个城市开始了限购，楼市降温，房价开始下跌。然后到了2012年初，经过一年左右的楼市降温，政策又开始对楼市放松，鼓励购房贷款，降低利率，楼市再次升温，房价步入上涨，又不断刷出历史新高，一直上涨到2013年年底，随后，政策又开始调控楼市，通过提高限购门槛和提高二套房的首付比例，收紧房地产行业的贷款，楼市有开始降温，房价步入调整，一直持续到2014年底。&&&&2014年底、2015年年初，经过了一年左右的房价调整后，国家又开始出台多个政策，扶持楼市，我国楼市便进入新一轮的三年周期，刚需井喷，房价再次出现大涨。2、2015年初开始，楼市政策开始显著放松，政策回暖，特别“去地产库存”成为2016年国策“3.30房地产新政”，2015年3月，管理层下放《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%，意味着二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付；同时财政部与国家税务总局又联合发布，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年，意味着营业税免征5年改为2年。&2014年底以来，货币政策持续宽松，央行多次降准降息，购房优惠利率不断推出，购房贷款也容易审批，对房屋交易的心理预期产生了重要影响，直接刺激了刚需的入市。& & 2016年2月，管理层下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。虽然北、上、广、深暂不执行第二项契税优惠政策及营业税优惠政策，就北京而言，若要享受此轮新政，必须符合首次置业并且房屋面积大于144平方米的条件，但这是楼市持续宽松政策的延续。& & 除了一线城市北上广深和三亚之外，其他城市都取消了限购政策。&本次的楼市扶持政策，和以往的楼市扶持政策的最大不同，在于明确提出“去地产库存”是2016年中央政府的五大任务之一，这意味着2016年中央政府的多项政策，要围绕去地产库存、刺激购房而展开，也意味着2016年中央和地方将会不断出台刺激购房的政策。从上面来看，从2014年底以来，扶持楼市的政策不断出台，楼市步入政策回暖期，直接刺激了刚需的入市，2014年被抑制的刚需涌入市场，叠加2015年、2016年的刚需，刚需喷发，直接刺激楼市成交量的放大。3、&&本次刺激楼市回暖的不同点，是多了一个“二胎”政策，意味着住宅需求的增大2015年底中央宣布放开“二胎政策”，这是我国计划生育三十多年以来的首次，意义重大，特别是对一线城市的意义重大，因为一线城市的户籍严格，普遍是一胎，“二胎”政策将会刺激一线城市生“二胎”，直接刺激了对三室的需求，意味着住房总面积需求的增大，住宅需求迅速增大。4、本轮楼市不同点是：城市分化严重，因为一线城市供需紧张，而三四线城市供应过大本轮楼市的回暖，和前两轮楼市的回暖不同，前两轮楼市的回暖是普遍、全国性的，一线城市到五六线城市，都几乎同时普遍回暖，房价几乎都同时上涨，而本轮牛市的回暖，是一线城市显著，但四五线的城市不明显。& & &&我国楼市是高库存，截止到2015年底，全国商品房待售面积为近7亿平方米，如果加上在建面积，那是很庞大的数字，中国社科院的估计数字认为，加上在建面积，2015年底商品房库存量为40亿平方米左右，够国内消化四五年。我国楼市高库存，主要体现在三线以下的城市，因为和一线城市类似，在过去的十年，这些中小城市也是在疯狂盖房，但由于中小城市的产业少、小、弱，不能充分吸收就业，所以购房只能主要靠城市内部消化，需求量就会必然有限，在过去几年内部消化后，潜在需求量量变小。根据统计数据来看，三四线城市高库存压力持续，在建面积与销售面积之比不断攀升，已经达到6倍以上。而我国一线城市不同，产业需求大，能充分吸收就业，另外，在一线城市工作和生活的外来人中，大部分人因为房价并未选择在当时购房，所以潜在需求量很大，同时一线城市的土地和住宅供给有较为有限，供需一直偏紧，导致房价总是不断快速攀升。&未来房价走势判断：1、2016年仍然会延续上涨态势&根据我国楼市三年一周期来看，2015年初政策已经开始放松，楼市步入新一轮的三年周期，上涨周期时间为一年半到两年，因为城市分化严重，我们按照楼市从2015年年中开始上涨的话，那么楼市也会延续上涨到2016年年底，加上“去地产库存”是2016年的国策，所以2016年楼市调控很难收紧，即使是一线城市，政策即使收紧，也会比较弱，因为在整个“去地产库存”的大背景下，货币政策会比较宽松，购房贷款比较容易，购房利率也会比较低。& & &&预计深圳预先出台收紧政策，深圳房价会逐步降温，但仍然会保持上涨格局，北京房价上涨时间还比较短，在一线城市中属于上涨比较少的城市，所以预计年底才会出台收紧政策，北京房价将可能在2016年保持高温。& & 三线城市在去地产库存的背景下，会保持小幅上涨态势，但在高库存的背景下，涨幅会有限。2、&我国楼市存在泡沫，但并不意味着就会破，而且也不知何时引爆，这是最大的困难点&&&&在我国楼市疯狂上涨的过去十年中，市场就一直不断传言我国楼市泡沫的声音，此起彼伏，但并没影响到我国房价的一路疯狂上涨，相比十年前，一线城市的房价大约翻了十倍左右。& & &&&从单项指标来看，我国房价存在泡沫。从租售比来看，一线城市的住宅，租房收益比（每年租房收入与房价的比值）大约为2%左右，略高于最新的定期存款利率1.5%，显著低于余额宝等风险极低的理财产品一年近3%的收益率，如果再考虑到房东支付暖气费、物业费等款项，实际上，一线城市的租房收益都不到2%；在2014年易居房地产研究院公布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》中，一线城市的房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）大约为20左右，如果考虑2015年房价的大幅上涨，那一线城市的房价收入比肯定会显著超过20，而在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。另外，从房价绝对值来看，我国北上深的房价在全球而言，也是不低的，由于一直缺乏公开的各国首都的平均房价数据，以及每个国家的房价数据又由于尺度不同，或者住宅位置不同，或者住宅税率、条件等差异，导致缺乏一个公开的房价绝对值对比，不过根据一些资料来看，我国当前北上深的房价，和中国台湾、韩国首尔、日本东京的房价差不多，可能会比东京低一些，但我国城市居民的收入明显低于这些地区。&&&但是有泡沫，泡沫未必会破，泡沫需要膨胀到足够大的程度，经济又跟不上去，泡沫才会破，如果按照房价收入超过6算作泡沫的话，那么我国楼市早在五年前就存在泡沫，但一直并未破，而且还在不断大幅的攀升中。另外，足够大的程度到底是多大？谁也不知道，所以在古今中外的股市或地产泡沫崩的时候，很少人会提前判断出来，因为泡沫可以一直持续很多年，谁也不知道何时是临界点。&&另一方面，我国现在经济持续下行，各行各业都不太景气，特别是制造业为代表的实业，普遍比较差，利润微薄，或关闭，或硬撑。&&在这样的背景下，我国房价必然会存在泡沫，而且泡沫还不算小，但是何时破，或者能不能破，这是一个非常难的问题，或者泡沫可以维持很长时间，因为这涉及到我国的经济发展，如果我国改革成功，经济成功转型，经济步入新一轮的繁荣期，收入水平会大幅提高，收入是能够支撑目前的房价的，而且还会不断推升房价。所以在这种情况下，如果是刚需的话，就值得买入。在过去的十年中，我一直是写文章，建议投机者可以不断购房，但是在2016年的这个情况下，政治左倾，人民币贬值，财富外转，经济是否能转型成功，说实话，我把握不大，所以如果是投机的话，可以冷静，因为有其他收益率更好、风险更低的投资品种，国外有很多房子可以买，不一定非得投机国内房子，要分散投资，鸡蛋不要放在一个篮子里，何况中国现在政治的不确定性。
发表评论：
TA的最新馆藏616382 人聚集在这个小组
(Ky McCormick)
(一条电动狗)
第三方登录：2016年房价还会涨 而这些东西要大跌 千万要注意！_新浪房产_新浪网
下载“乐居买房”
2016年房价还会涨 而这些东西要大跌 千万要注意！
来源：新浪乐居
扫描到手机 楼盘消息早知道
扫一扫，用手机看本文更加方便的分享给朋友
2015年对于整个楼市来说都有一些难熬，过去几年疯狂的增长速度已不复见，楼市要崩盘的传闻也时不时出现。
　　“房价是不是一直在降?”“开发商的房子是不是卖不出去了?”这样的问题，在2015年，经常有粉丝在后台留言咨询房王君。的确，2015年对于整个楼市来说都有一些难熬，过去几年疯狂的增长速度已不复见，楼市要崩盘的传闻也时不时出现。但真实情况，远不是大家想象的那么糟。相反，由于利好政策的不断刺激，2015年楼市交出了一张十分亮眼的成绩单。下面，房王君就用数据，告诉你楼市的真相!　　1.销售面积、销售额创历史最高!　　由于2015年12月的数据尚未公布，暂且以每年11月的数据做对比。月，全国商品房销售面积达109252万平方米，同比增长7.4%;销售金额达74522亿元，同比增长15.6%，两项数据均超过楼市行情较好的2013年，刷新近十年来全国商品房销售历史新高!为什么卖得这么好?　　在过去的这一年里，宏观调控一改往年“打压”楼市的“大方向”，红包发完一个接一个：五次降息、三次降首付、降营业税税费、公积金异地贷款政策出台、“二孩”政策全面放开……这一切，不仅缓解了经济不景气带来的房地产压力，也让楼市在企稳中逐步走向复苏。纵观全国主要城市，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、佛山等大部分2015年成交均创造新高，量价齐升。　　2.楼市去库存速度正在加快!　　不仅仅是销量破纪录，我们还惊喜的发现，楼市去库存也正在加速。　　根据国家统计局公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，按照中国人均住房面积35平方米计算，69637万平方米的待售面积可供两千万人口居住。这个数据看起来很吓人吧?但其实，如果按照2015年前11月109252万平方米的销售面积计算，只需要7个月即可销售一空。　　说到这里有人会提出疑问，房地产库存量应该不止这一点吧?即使真实的库存数据比这个更多，更严重，那么也请不要忽略一个事实：商品房销售的速度正在不断加快。　　此外，从2014年年初开始，中国楼市已经开始了一个自发的去库存过程——房地产商大幅减少了土地购置面积。开发商不仅是大幅减少了土地购置面积，商品住宅施工面积和竣工面积累计同比增速均大幅减少，甚至是负增长。这意味着未来几年投入销售的房子将越来越少，价格也有可能越来越高?　　3.2016年房价仍然难以下降!　　看了上面2015年的楼市数据，你还相信楼市崩盘这种骗人的鬼话吗?　　进入2016，去库存依旧是楼市的主旋律，随着诸多利好政策的陆续落地，成交量有可能继续刷新纪录。房价方面，虽然中央高层鼓励开发商降低房价，但一二线核心城市市场火爆，房价不可能下降，只会上涨。即便是库存严重的三四线城市，房价大幅下降的可能性也不太大，顶多微降，为什么这么说呢?　　首先，除了有众所周知的房地产企业拿地的价格太高、企业降价空间不大的客观原因外，还有受土地财政动因的驱使，地方政府不愿意降低房价，因为降低房价就表明当地土地价格的下行，就有可能刹不住车。　　撇开这些显然的原因，更重要的原因是：房地产具有耐用消费品功能和投资品功能。在一个不断降价的房地产市场中，消费者可能选择等待而不是出手买房。这样，在不断被预期降价的房地产市场中，不仅不可能实现减库存的任务，而且会使库存量继续增加，甚至连正常的市场销售都会被打乱。　　买涨不买跌是人类经济行为的常态。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。　　这些东西正在大降价，千万要注意!　　昨天，国家统计局发布数据，2015年12月，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.6%，与上一月相比涨幅略有扩大。2015全年CPI同比上涨1.4%，创下6年来新低。　　如果看完这些数据，你印象还不够深刻，那么，我们来看看几种代表性的商品的价格变化，简直就是挥泪大甩卖——　　1.原油　　国际原油供应过剩——从2013年下半年至今，国际原油价格从高位的102美元一路跌到现在的30多美元。　　一位在美国弗吉尼亚州工作的同学告诉每日经济新闻小编，当地油价最低1.5美元/加仑，换算过来相当于2.67元人民币/升。2.67元/升是什么概念?超市农夫山泉500ml的售价为2元，也就是相当于4元/升。　　2.钢铁　　2015年以来，中国的钢材价格持续下跌，已经达到近10年来的最低水平。11月末，中国钢铁工业协会监测的八大钢材品种价格降幅均较上月有所加大，其中规格为“中厚板20mm”的钢材价格为每吨1924元，即相当于0.962元/斤。而上海蔬菜集团官网显示，12月29日青菜的价格为1.65元/斤。白菜价哦。　　3.煤炭　　煤炭比钢铁还要黯淡。日，环渤海动力煤价格指数报收于372元/吨，较年初526元/吨下跌了近30%，已回到2004年末的水平。据《经济参考报》12月15日报道，煤炭坑口价在90元/吨到130元/吨不等，低于成本价20元/吨至30元/吨。亏本卖啊。　　你可能有疑问了，CPI创6年新低是什么意思?为什么我感受不到物价在下降。每个月的生活费不降反增?　　是不是CPI越低，大家的生活成本就越低?CPI反映的是每个人对物价的感受吗?　　2016年又是新的一年，经济形势不容乐观，因此，对老百姓来说来说，一定要擦亮眼睛，不要被所谓的谣言蒙骗。有需求的购房者谨记，房子早买晚买都得买，看中好资源出手，肯定亏不了;而投资客们也要明白，分化是趋势，得摸清楼市真实的发展态势，及时出手，这才是关键!扫码关注公众号，专车上门免费约，全程热盘随时看
······
热日 08:27
热日 07:20
热日 08:42
热日 08:34
热日 08:33
热日 02:49
热日 02:47
热日 07:51
热日 08:54
热日 08:46
热日 11:49
热日 11:47
在未来一个阶段，住宅仍然是中国长期发展的重点，但是会转移到三四五线城市，因为这些城市的人均GDP大部分都还远没有达到8000美金，发展空间还是很大。
藏珑华府样板间鉴赏恒大帝景板房鉴赏2015年度佛山乐居峰会完满落幕佛山乐居2015年度地产峰会采访视频房价在未来三年到底会不会下跌 - 简书
下载简书移动应用
写了6513字，被11人关注，获得了26个喜欢
房价在未来三年到底会不会下跌
之所以是未来三年，是因为预测长期的经济形势，是一件很困难预测概率很低的事情。而未来三年的走势，我们还是可以通过现在的经济基本面，数据等信息做出一个基础的判断。写这篇文章之前，收集了很多的数据，汇总了很多的观点，有正面的，有反面的，但是无一例外，这些观点也只是对未来做出一个判断，至于具体的时间，没有一篇能够做出明确的回应。毫无疑问，在经济学上，没有一件商品，能够永远的上涨，所以下跌只是时间上的问题。但是，什么时候跌，中国的房地产现在到底有没有到达这个泡沫的极限，这是一个值得去探讨的问题。首先，影响中国房价在过去十几年来持续上涨的原因。一、货币政策及信贷政策一个比较共性的认识是，房价的上涨和货币的供应量以及贷款的投放量，密切相关。近十年来，广义货币M2从2000年末的13.84万亿增加到万亿，增长了9.2倍。今年上半年，M2余额已经达到了创纪录的149万亿，M2余额已经超过了GDP的一倍。从M2的增速来看，中国M2的增速一直都在GDP的两倍以上，而2009年为了应对次贷危机更是达到了惊人的28.4%，如此海量的货币供应，但是却没有引起严重的通货膨胀。资金都去哪了呢？原因是其中很大的一部分是进入了以房地产为代表的各种资产，引起资产价格的暴涨。再来看看信贷，今年上半年的新增贷款总额，达到了创纪录的7.53万亿，其中有2.9万亿投给了个人住房信贷。8月12日，央行发布了7月份的金融数据，中国7月新增贷款4636亿元，按分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。说明了什么？7月份新增的贷款，基本上都是房贷！除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金。从另一方面也印证了银行对个人住房贷款的青睐，在似乎做什么都不赚钱的现在，个人住房贷款成为银行了风险最小也是最为可靠的资产，可以想象，这一现状，除非中国经济有明显的好转，否则都会持续。二、人口红利研究中国的经济，就必然要研究中国的人口问题，中国经济的增长，其实就是一个中国人口红利不断释放的过程。从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，现在这个消费主力的人数也在不断的下降。1949-70年婴儿潮逐渐在年步入老年，老龄化处于加速期，劳动人口在快速的下降。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁人数是房地产消费的高峰期，我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，这也解释了房地产需求一直在增加的原因。三、利率房地产作为一种资产的价格，理论上跟利率呈负相关的关系。低利率水平增加了居民的购房杠杆率，间接增加了购房的需求，房价的泡沫迟迟得不到回归，跟中国现在低利率环境有很大的关系。但从国际上看，一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将得到快速的挤压，如1990年的日本，2006年的美国，2009年的俄罗斯，2008年和2012年的中国。四、汇率从2005年汇改以来，我国开始了人民币的单边升值之路。过去十年，人民币对美元累计升值超过30%，对人民币升值的预期以及中国经济的强劲增长，吸引了大量热钱进入中国。热钱进入中国后，除了股市、实体经济外，很大部分进入了中国的房地产市场，获取了丰厚的利润，也成为了推高房价的重要推手。随着美国经济复苏，美元加息预期增强，人民币一旦形成贬值预期，将加快国内热钱撤离房地产的步伐，房价将承受较大的下行压力。五、政府政策调控近年来，随着房地产的迅速发展，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一,占服务业投资总额比重近一半；全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产；全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经实质上绑架了中国的经济，大到了不能倒的地步。房地产不仅仅绑架了政府，也绑架了中国银行业。房价一旦大幅下跌，房地产市场降温，开发商资金无法回笼归还银行开发贷款，购房者资不抵债不还贷款，势必引发债务产业链上大面积债务违约，最终导致银行大面积换张，引发金融系统风险。而在任何一个国家，金融系统的危机远远比单纯房地产导致的泡沫危机要严重的多，作为政府的考量，这种局面是它远远不想见到的。作为政府的调控政策，也必然会以抑制房价过快上涨为目的，而无意去刺破这个泡沫，毕竟刺破这个泡沫，导致的后果已经大到了影响整个国家金融系统的地步。接下来我们看下历史上主要几次房地产泡沫破灭的情况，与我国现状做个比较。一、房贷收入比居民房贷收入比反映了一国居民偿付房贷的能力。2015年底，中国居民的房贷收入比为0.46，这一数据已经超过了日本房产泡沫时期的水平，如果维持现在25-30%的增速，明后年可以达到美、日目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的高点。二、新增房贷销售比新增房贷销售比为新增房贷/新增地产销售，这个指标可以很好的刻画居民的购房杠杆率。从新增房贷/新增地产销售来看，美国07年的峰值为52.6%，而我国2015年新增房贷销售比为35%，今年上半年更是创下新高至42%，已经接近美国房地产泡沫时峰值水平。这意味着我国的居民购房杠杆率很可能已经接近极限，再加杠杆的空间非常有限。三、房价收入比从房价收入比看，目前深圳大概在28倍，上海约为21倍，北京在18倍，全国平均水平也超过8倍，大大高于3～6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比，东京其房价收入比也只有9倍左右。四、投资比我国房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%，2013年攀升到最高点19.6%，2015年仍达18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过7%。从几个国际上通用衡量房地产泡沫的指标来看，无疑，目前中国房地产存在着较大的泡沫。多数指标都已经接近或者超过美、日房地产泡沫时期的水平，从国际的经验来看，这是一个危险的信号。考虑到国外与我国国情的不同，我们先暂定房价会下跌的概率为50%。然后我们来看下几个影响我国房价的因素在未来三年会怎样变化。一、货币政策及信贷政策目前一个共性的认识是，我国经济未来几年成L型走势，仍在探底的过程，意味着未来三年，我国的货币政策将不会发生太大的变动。从7月的M2供给来看，从上月的11.85%大幅回落到10.2%，低于年初预计13%的增长，说明政府已经意识到货币的极度宽松带来资产价格上涨的风险，有意识的轻微收缩货币政策。未来货币政策在增加流动性的可能性不大，很可能维持在当下水平，一当面既不能让资产价格过快上涨，另一方面也要给经济注入必要的流动性。只要M2维持现在供给，房地产泡沫就能维持在大而不破的状态。至于信贷政策，目前整个银行行业都处在资产荒的时期，实体经济不行，公司授信风险增大，房产按揭成为银行必要的也是首要的资产投放途径，如果收缩房贷政策，银行资金找不到投放标的，而进入到其他领域，如债券市场、高风险投资领域，很可能会引发金融系统另一次危机，因此收缩房贷政策会导致另外的问题，很可能会产生金融风险。因此，只要中国经济没有好转，信贷政策变化的可能性是很小的。考虑到货币和信贷政策是影响我国房价的最主要因素，它们的稳定能极大降低了房价下跌的风险，我将房价下跌的概率调整为30%。二、人口红利之前说过，从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，而我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，并将在此步入下滑期。但从国外的经验来看，人口下滑是一个长期的过程，未来三年，我国25-44岁的青年人口仍将处于顶峰，因此，由于人口红利下降而导致未来几年房价下跌的风险，我们可以忽略不计。考虑人口红利因素依然稳定，我将房价下跌概率再次调整为25%。三、利率我国目前仍处于降息周期，随着经济下行，不排除进一步降息的可能，短时间看不到加息的可能，因此，由于利率提升导致对泡沫的挤压的风险，可以忽略不计。因此，我将房价下跌概率调整为20%四、汇率汇率变动会是对房价造成不利影响的一个因素。我国由于长期M2超额供应，为国外M2供应的2倍以上，而人民币目前国际化程度有限，大多数人民币仍在国内循环，其实已经累积了较大的贬值压力。未来随着美国经济复苏，进入加息周期，在未来三年美元升值的预期基本是可以确定的。人民币在811汇改以来，已经加强了汇率的透明度，再加上今年加入SDR，政府对汇率进行大幅人为调控的可能性很小。人民币的贬值会加快热钱的流出，挤压资产的泡沫，对房价造成不利的影响。另一方面，在中国由于依然是外汇管制，热钱出逃的途径实际上是有限的，国家也会采取必要的措施控制热钱的流出，防止对中国经济造成重创。同时，中国也有海量的外汇储备去应对。因此，汇率变动的影响应该是有限的，不会出现如拉美经济危机的崩盘的局面。因此，我将房价下跌的概率上调为30%。五、政府政策调控房地产经济现在已经绑架了政府，房地产目前占我国GDP比重达到了20%，对房地产调控不仅会影响到我国经济的增长，同时也有可能会导致金融系统的风险。因此政府调控只会让房价不会涨的太快，而不会不让房价涨。近期随着二三线城市的限购，确实对房地产市场有一定的降温。但从历次的调控来看，政府的调控都没有起到应有的效果，反而助推了房价的上涨。因此政府的调控并不是影响房价的主要因素，只要基本面还在，房价下跌的概率还是很低的。但考虑到后年房产税推出的不确定性，我将房价下跌的概率上调为35%。考虑到国际上几次房地产泡沫危机，以及影响我国房价的几个因素，进行逐个的判断和分析，我认为未来房价下跌的概率应该在35%左右，维持在当前价格水平或者小幅上涨还是个大概率的事件，特别是一二线城市，从供需比、土地供应、财富总量、人口流动以及信贷杠杆等方面考虑，一二线城市仍有上涨的空间。综合来看，我国的房地产其实已经累积了较大的泡沫，如何有效化解这个泡沫，将中国经济重新引导回实体经济的增长，而不是如同90年代的日本强行刺破这个泡沫，最终导致严重的经济危机，这是考验政府智慧的时候。依赖于房地产增长带动的GDP增长只是镜花水月，中国经济要破局，依然只能依靠实体经济，依靠创新，最终我们才能突破中等收入陷阱，坐稳世界第二大经济体，才能跟美国抗衡。
如果觉得我的文章对您有用，请随意打赏。您的支持将鼓励我继续创作！
打开微信“扫一扫”，打开网页后点击屏幕右上角分享按钮
被以下专题收入，发现更多相似内容：
学理财，要趁早。
理财无法让人一夜致富，却让人对钱与自己的人生有更好的认识。
欢迎各位爱理财和理财达人投稿，投稿前先阅读专题主...
· 139052人关注
玩转简书的第一步，从这个专题开始。
想上首页热门榜么？好内容想被更多人看到么？来投稿吧！如果被拒也不要灰心哦～入选文章会进一个队...
· 136567人关注
投资理财相关，投资理念分享，投资方式不限于固定资产、金融产品、股权投资等。
***诚邀投资理财爱好者一起管理...
· 24752人关注
如果觉得我的文章对您有用，请随意打赏。您的支持将鼓励我继续创作！
选择支付方式：