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媒体：楼市调控不能追求数字游戏
来源：京华时报
这样的平均房价统计当然不够专业，也不够真实，而更像是一个数字游戏。仅仅依靠老的调控套路，甚至玩数字游戏，不仅会造成市场错觉，还可能封杀制度改革的空间。
这样的平均房价统计当然不够专业，也不够真实，而更像是一个数字游戏。仅仅依靠老的调控套路，甚至玩数字游戏，不仅会造成市场错觉，还可能封杀制度改革的空间。
媒体报道，根据苏州市住建局提供的数据，苏州房价已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。苏州市物价局8日也表示，经过近半个月的商品房专项检查，物价、住建等部门联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。
短短4天内，楼市均价就下降了40%以上，从政策出台到市场反应之间的滞后期完全没有出现，这似乎表明楼市调控和专项整治行动的精准性和成效。但实际上，以间隔4天的楼市数据统计房价趋势，一点也不具有统计意义。比如，如果10月2日开盘销售的楼盘集中于热门区域，而6日开盘销售的楼盘集中于冷门区域，那么自然可以得出平均房价迅猛下降的结论。反之，如果先销售的是冷门区域的楼盘，则会得到相反的结论。此外，不同楼盘的营销手段、力度不同，也足以对如此短时间内的楼市均价统计产生影响。事实上，苏州房价之所以在4天里出现逆转，就是因为在新出台的楼市“急冻”政策影响下，成交量从城五区转向了远离市区的吴江区的结果。而城五区的成交量尽管急剧下跌，但房价目前并未下降。也就是说，苏州房价的突然下跌，是偏远地区楼价稀释了城五区楼价的结果。
这样的平均房价统计当然不够专业，也不够真实，而更像是一个数字游戏。但不能否认，数字游戏也有可能起到强力逆转市场预期的作用。4天里平均房价就降了40%以上，足以给市场降温，让此前情绪高涨的购房者驻足观望，让楼市调控及与之配套的整治行动成效在最短时间内完全呈现出来。但问题是，这样的效应能持久吗？
拿数字游戏改变市场预期，不仅效应可疑，而且很可能产生相反作用。一方面，数字游戏本身，反映的就是楼市调控执行过程的不严肃，不严谨；另一方面，市场有理由认为，既然统计数据显示楼价4天就下降了40%以上，那么可以认定楼市调控任务已经完成，刚刚启动的楼市调控很可能只会在短期内运行，必然在今后松绑。这种判断，只会增加而非减少调控的阻力。
苏州楼价戏剧性下降这一幕，对其他城市具有警示意义。国庆期间，全国20多个城市密集出台了“限”字当头的楼市调控政策，涵盖一、二、三线城市，与此同时，不少城市开始增加土地供应，目的都是给楼市降温，让房价回到正常区间。过去的楼市调控史表明，“限”字当头的调控政策，短期效应都比较显著，但一旦形势有变，楼价反弹力度都超乎预期。历史已经证明，楼市调控必须升级到政策稳定透明、制度改革同步进行的台阶上来，才有可能跳出时而鼓励时而限制的怪圈。这也就意味着，对于楼市调控的政策表述和效果评估，都不能玩虚的，只有这样，才有可能在采集真实数据的基础上，提出相应的调控政策和改革措施。仅仅依靠老的调控套路，甚至玩数字游戏，不仅会造成市场错觉，还可能封杀制度改革的空间，让市场与政策的背离度增大。这样的楼市调控，即使真的有效，也不可取。
本报特约评论员徐立凡
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房企很可能遭遇资金“两头受阻”，金融收紧最严重的影响在于可能产生的连锁反应，资金链紧，只好以价换量，如果连降价也难卖，真正的危险就要临近。地方松绑难挽房价下跌狂澜 专家称楼市拐点出现_新浪房产_新浪网
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地方松绑难挽房价下跌狂澜 专家称楼市拐点出现
来源：中财网
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6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，杭州以1.4%的降幅领跌全国。
&&6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，杭州以1.4%的降幅领跌全国。　　与此同时，二手房指数也下调0.09%。其中，北京环比下调0.9%，跌幅居于全国第一。值得注意的，是北京仅在2011年12月市场最惨淡的情况下，二手房出现过环比下调0.8。本次单月跌幅创记录。　　对此，某研究中心首席研究员林波表示，从数据上看，当前主要城市房价已有明显松动，体现在环比下滑的城市数量较上月继续增加，说明从市场层面当前的降价在广度和深度上都有提升。　　中原地产首席分析师张大伟分析指出，在统计局5月发布成交数据、及价格指数看，这是时隔24个月后全国楼市再现半数城市环比下调情况，楼市拐点全面出现。量价的变化均出现了触顶下行的变化。　　他表示，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然即使在目前出现各地日益强烈的调控微调松绑效果也难以拉动市场成交。　　对于楼市环比数据全面转负现状，张大伟评论称，在5-6月央行、银监会两次喊话，都没有出现贷款松动的情况下，普遍恐慌性观望依然在弥漫，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。预计在4季度同比指数将出现转负。楼市调整已经明确。
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房企很可能遭遇资金“两头受阻”，金融收紧最严重的影响在于可能产生的连锁反应，资金链紧，只好以价换量，如果连降价也难卖，真正的危险就要临近。快，关注这个公众号，一起涨姿势～楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。尽管自去年至今以来，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至北上广深、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面，但是，上述城市未来楼市走势仍然面临不确定性，尤其是当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面的不确定性的影响，在这样的市场背景下，楼市会进入调整期。一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”从全球市场来看，尽管只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有影响中国经济甚至中国房地产市场。比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。当美元进入加息 通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经过热的楼市来讲是“利空”的。二：“权威人士”表态之后，中国货币政策开始转向近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期；对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的虽然是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险，但是，这却构成了下半年以来楼市不确定性。三：核心一二线城市调整预期背后的金融风险对于核心一二线城市楼市来讲，大部分城市房价出现快速上涨的趋势，甚至在近期“日光盘”频现，楼市成交呈现火爆态势；另外一方面，上述大部分城市的土地市场住宅类用地“地王”频出。尽管苏州、南京、合肥等纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。我们再看其他城市，北京、深圳已经收紧了楼市调控政策，合肥也将从7月1日起提高首付比例，预计南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。从城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。四：三季度成核心一二线城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲：首先，从历轮楼市出现过热的楼市来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。）上半年（土地市场与交易市场）成交量快速释放之后，比如苏州、南京等，下半年已经无太多指标上的压力，三季度成为政策收紧的“窗口期”。从市场发展趋势来看，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &(本文作者：张宏伟)关注我们伟置荟(wz)　
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