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房产拍卖权之争 信托与第三方谁能优先受偿？
　　21世纪经济报道几天后，浙江慈溪人民法院即将在公开司法拍卖平台进行一场资产拍卖。既非卖方也非买者的四川信托理应对此颇为关注。　　这场拍卖定于10月15日进行，拍卖标的是位于浙江省慈溪市逍林镇林西村、福合院村的工业房地产及附属设施，所属企业为宁波哲豪电子科技有限公司（下称“宁波哲豪公司”），公告显示该标的有两张土地证号，以及上面的8栋建筑物（厂房），用途均为工业。　　比对这些房产信息，不难发现，这与四川信托2012年发行的一款信托的抵押资产吻合。当年5月份，“川信·浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”（下称“浙江好当家信托项目”）成立，抵押物恰为上述宁波哲豪公司房地产。　　10月10日，21世纪经济报道记者拨打负责此次拍卖相关事宜的浙江宁波法院人士电话，对方也向记者确认拍卖标的来自于宁波哲豪公司。　　不过，有意思的是，记者获取的一份法律文件显示，该处房产从2013年年中开始已被申请司法拍卖，但申请人并非四川信托，而是浙江慈溪当地一家企业慈溪市逍林建筑工程有限公司（下称“慈溪逍林建筑公司”）。　　据调查，慈溪逍林建筑公司曾为宁波哲豪公司工程建筑方，2013年3月，因宁波哲豪公司不予支付尚欠的1984万元工程款，慈溪逍林建筑公司申请强制执行拍卖宁波哲豪公司资产，所涉资产恰恰为上述土地、厂房。　　显然，这一拍卖申请动了四川信托的蛋糕。本报记者多方获悉，四川信托此后向法院提出异议，认为慈溪逍林建筑公司不具有上述房地产整体的拍卖处置权，要求撤销拍卖行为，拍卖权之争由此展开。　　工程款清偿权和抵押债权，谁能优先受偿？各方理解不一。　　10月10日，21世纪经济报道记者联系了四川信托相关人士，对方表示，“浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”已兑付完毕，不存在兑付风险。　　拍卖权之争　　事情要从慈溪当地曾经的电器龙头浙江好当家电器有限公司（下称“浙江好当家”）说起。　　在长三角、安徽、东三省等地农村，人们对“好当家”、“家家乐”牌的洗衣机、脱水机、冰箱等白家电产品并不陌生。　　生产这些小家电产品的浙江好当家电器实际控制人为岑建康，大约在10年前，岑建康进入了家电行业。不过在2005年左右，电子电器和金属冶炼逐渐成长为浙江慈溪的支柱产业，岑建康于是转行家电生产。　　这次转型使其抓住了正在崛起的家电产业，浙江好当家先后入选了国家家电下乡项目。　　根据上述浙江好当家信托项目的一份推介材料，截至2011年9月，浙江好当家电器的总资产已超过10亿，拥有生产流水线10条，70多家区域售后服务中心，60%的洗衣机销往乡镇和农村市场。　　不过，2012年后，浙江好当家所处的洗衣机行业库存不断高企，去库存压力巨大。浙江好当家资金链同样变得相当紧张，企业于是在当年通过四川信托等渠道补充了过亿元的相对贷款更高成本的资金，用于原料采购等。　　2012年5月份，上述浙江好当家信托项目成立，融资金额为1亿元，风控措施分两块，一部分是浙江好当家和宁波哲豪公司所有股权；另一部分就为宁波哲豪公司上述两块土地和所载建筑厂房的抵押。　　但这一次，浙江好当家遇到了财务难题。2013年该信托产品到期时，据21世纪经济报道记者调查获悉，从彼时开始，浙江好当家在浙商银行、光大银行、华夏银行、温州银行、商银行、东海银行等多家银行贷款逾期，并被诉诸法院，贷款数额从几百万到几千万不等。　　四川信托和其他金融机构一样，因信托贷款到期后，浙江好当家并未能有足够销售资金来支付这笔信托融资，此后，其也将浙江好当家诉诸法庭（见本报日稿件《浙江好当家陷债务危机重创慈溪电器联保圈》）。　　据调查，四川信托在对上述宁波哲豪公司房地产进行资产保全时，一个新的情况是，早在2012年8月，因为工程款纠纷，慈溪逍林建筑公司已申请对上述涉案房产进行了首轮查封。更让四川信托无法接受的是，彼时，慈溪逍林建筑公司正在通过慈溪市人民法院对上述房产进行集体拍卖。　　本报记者获取的材料显示，慈溪市法院对拍卖申请裁定执行，2012年底，执行法院委托慈溪市弘一房产评估责任公司对拍卖房产进行鉴定，彼时市场价值为10267万元、变现价值为8213万元。　　此后，慈溪市人民法院分别于2013年年中，2013年11月份对上述房产进行两次公开拍卖，主要通过宁波两家拍卖公司进行，不过先后流拍。　　对此，四川信托2014年5月份提出书面异议，理由是四川信托对上述宁波哲豪公司房产享有抵押权，抵押物价值1亿元，而慈溪市逍林建筑公司执行标的（债权）远低于抵押物价值；且该房地产有两本土地证，8间房屋均有独立房屋所有权证，可以分割处理。　　四川信托认为，慈溪市法院对上述抵押物的拍卖属于超标的执行，要求撤销拍卖行为；如要拍卖，可以将房产的一部分拿来拍卖实现慈溪市逍林建筑的债权，而不能整体拍卖。　　慈溪市法院驳回了四川信托异议。依据是，根据慈溪市逍林建筑公司陈述和现场调查，上述房地产为整体统一布局，厂区内的污水管道、水电设施等附属设施及规划道路、出入行路均为整体规划建设，如按土地证进行分割，将明显影响该房地产的整体功能和使用价值。　　“我们最近就遇到类似的信托纠纷案件。通常的，项目迟迟未能完工或者销售不畅，往往会产生施工方和信托公司在资产处置上争议，多数情况下，双方会达成妥协，房产项目不宜拆分的就整体处置，然后再进入分配程序。”上海一位律所合伙人称。　　据悉，四川信托提出的上述异议被慈溪市人民法院驳回后，四川信托又于2014年6月向宁波市中级人民法院提出异议，后者给予了同样的驳回裁定。　　宁波市中级人民法院给出的裁判理由是，本案所涉房地产在一个整体规划的工业区内，尽管有两本土地证、八本房产证，形式上可以分割，但该房地产的污水管道、水电设施以及出行道路均为整体性规划，在使用上不宜分割，若进行分割将严重损害其价值。　　而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分开严重损害价值的，应当合并拍卖。　　上述律所合伙人对记者表示，现在为了避免类似争议产生，一些信托公司会在信托项目成立前，事先要求和项目施工方签订协议，约定施工方放弃抵押资产的拍卖处置权和优先受偿权。　　谁有优先受偿权？　　21世纪经济报道记者了解，上述房产截至目前已进行数次拍卖，其中，2013年底，慈溪市地方法院将上述地块和附属物挂牌拍卖时，起拍价为8200万；2014年9月份，这一地块转入浙江省宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，起拍价已降至7500万。　　“此前，慈溪法院是委托我们进行这块房产的拍卖，但先后流拍，没有变卖成功。现在他们已经通过网络公开平台拍卖，不通过我们渠道了。”此前受托拍卖公司，宁波之江拍卖一位人士10日对记者表示。　　据悉，9月份的网络拍卖因无人竞拍而流拍，10月份即将进行的拍卖中，法院已将起拍价调低到6000万元。事实上，由于目前慈溪经济相对不景气，工业用地和厂房的价值大幅下跌，法院拍卖价格由此不断下行。　　这或许也是四川信托对拍卖另一个担心的地方。根据上述浙江好当家项目推介材料，在信托募集时，宁波哲豪公司这些房产估值为12014.9万元，拍卖价相比之下明显缩水。　　记者获取的上述法律文件显示，在慈溪逍林建筑公司和宁波哲豪公司建筑工程纠纷调解中，慈溪市法院还裁定，慈溪市逍林建筑公司在1984万工程款范围内对诉讼争议工程（即上述房产建设工程）具有优先受偿权。　　这意味着，在拍卖结束后，慈溪市逍林建筑公司将优先获得清偿，剩余资产才能顺位给予四川信托。《最高人民法院关于建设工程价款有限受偿权问题的批复》第一条已有规定，即建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。　　上述上海律所合伙人告诉记者，理论上来说，工程款清偿权一般优于抵押债权。但前提是，建筑工程公司必须在项目完工后6个月以内进行主张；对于迟迟未完工甚至有烂尾可能的项目，建筑工程公司必须在约定竣工日起6个月内主张。不然视同权利放弃。　　对此，四川信托也提出优先权认定方面的异议，质疑慈溪市逍林建筑公司建筑工程价款的优先受偿权范围和真实性，要求法院进行实体审查，并主张慈溪市逍林建筑的优先受偿权没有对抗四川信托抵押权的法律效力。　　四川信托认为，关于优先权上，本案的建设工程已办理了房产证，四川信托所享有的房屋抵押权，而不是建设工程抵押权，慈溪市逍林建筑享有的建设工程优先权不能对抗四川信托的房屋抵押权。　　21世纪经济报道记者获悉，对于这一项异议，宁波中级人民法院在上述裁定中未予以直接明确，表示优先权问题应该在参与分配程序中予以解决，但法院方面也表示对涉案房产享有抵押权的主张不能阻止房产拍卖的执行。　　10月10日，针对优先受偿权争议一事，四川信托回应记者称，“我公司拥有该项目的优先受偿权，将严格依照法律规定行使权利，维护公司利益。”
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号数千万房产拍卖权之争 信托与第三方谁能优先受偿
几天后，浙江慈溪人民法院即将在公开司法拍卖平台进行一场资产拍卖。既非卖方也非买者的四川理应对此颇为关注。
这场拍卖定于10月15日进行，拍卖标的是位于浙江省慈溪市逍林镇林西村、福合院村的工业房地产及附属设施，所属企业为宁波哲豪电子科技有限公司（下称“宁波哲豪公司”），公告显示该标的有两张土地证号，以及上面的8栋建筑物（厂房），用途均为工业。
比对这些房产信息，不难发现，这与四川信托2012年发行的一款信托的抵押资产吻合。当年5月份，“川信·浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”（下称“浙江好当家信托项目”）成立，抵押物恰为上述宁波哲豪公司房地产。
10月10日，21世纪经济报道记者拨打负责此次拍卖相关事宜的浙江宁波法院人士电话，对方也向记者确认拍卖标的来自于宁波哲豪公司。
不过，有意思的是，记者获取的一份法律文件显示，该处房产从2013年年中开始已被申请司法拍卖，但申请人并非四川信托，而是浙江慈溪当地一家企业慈溪市逍林建筑工程有限公司（下称“慈溪逍林建筑公司”）。
据调查，慈溪逍林建筑公司曾为宁波哲豪公司工程建筑方，2013年3月，因宁波哲豪公司不予支付尚欠的1984万元工程款，慈溪逍林建筑公司申请强制执行拍卖宁波哲豪公司资产，所涉资产恰恰为上述土地、厂房。
显然，这一拍卖申请动了四川信托的蛋糕。本报记者多方获悉，四川信托此后向法院提出异议，认为慈溪逍林建筑公司不具有上述房地产整体的拍卖处置权，要求撤销拍卖行为，拍卖权之争由此展开。
工程款清偿权和抵押债权，谁能优先受偿？各方理解不一。
10月10日，21世纪经济报道记者联系了四川信托相关人士，对方表示，“浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”已兑付完毕，不存在兑付风险。
拍卖权之争
事情要从慈溪当地曾经的电器龙头浙江好当家电器有限公司（下称“浙江好当家”）说起。
在长三角、安徽、东三省等地农村，人们对“好当家”、“家家乐”牌的洗衣机、脱水机、冰箱等白家电产品并不陌生。
生产这些小家电产品的浙江好当家电器实际控制人为岑建康，大约在10年前，岑建康进入了家电行业。不过在2005年左右，电子电器和金属冶炼逐渐成长为浙江慈溪的支柱产业，岑建康于是转行家电生产。
这次转型使其抓住了正在崛起的家电产业，浙江好当家先后入选了国家家电下乡项目。
根据上述浙江好当家信托项目的一份推介材料，截至2011年9月，浙江好当家电器的总资产已超过10亿，拥有生产流水线10条，70多家区域售后服务中心，60%的洗衣机销往乡镇和农村市场。
不过，2012年后，浙江好当家所处的洗衣机行业库存不断高企，去库存压力巨大。浙江好当家资金链同样变得相当紧张，企业于是在当年通过四川信托等渠道补充了过亿元的相对贷款更高成本的资金，用于原料采购等。
2012年5月份，上述浙江好当家信托项目成立，融资金额为1亿元，风控措施分两块，一部分是浙江好当家和宁波哲豪公司所有股权；另一部分就为宁波哲豪公司上述两块土地和所载建筑厂房的抵押。
但这一次，浙江好当家遇到了财务难题。2013年该信托产品到期时，据21世纪经济报道记者调查获悉，从彼时开始，浙江好当家在、光大银行、、温州银行、商银行、东海银行等多家银行贷款逾期，并被诉诸法院，贷款数额从几百万到几千万不等。
四川信托和其他金融机构一样，因信托贷款到期后，浙江好当家并未能有足够销售资金来支付这笔信托融资，此后，其也将浙江好当家诉诸法庭（见本报日稿件《浙江好当家陷债务危机重创慈溪电器联保圈》）。
据调查，四川信托在对上述宁波哲豪公司房地产进行资产保全时，一个新的情况是，早在2012年8月，因为工程款纠纷，慈溪逍林建筑公司已申请对上述涉案房产进行了首轮查封。更让四川信托无法接受的是，彼时，慈溪逍林建筑公司正在通过慈溪市人民法院对上述房产进行集体拍卖。
本报记者获取的材料显示，慈溪市法院对拍卖申请裁定执行，2012年底，执行法院委托慈溪市弘一房产评估责任公司对拍卖房产进行鉴定，彼时市场价值为10267万元、变现价值为8213万元。
此后，慈溪市人民法院分别于2013年年中，2013年11月份对上述房产进行两次公开拍卖，主要通过宁波两家拍卖公司进行，不过先后流拍。
对此，四川信托2014年5月份提出书面异议，理由是四川信托对上述宁波哲豪公司房产享有抵押权，抵押物价值1亿元，而慈溪市逍林建筑公司执行标的（债权）远低于抵押物价值；且该房地产有两本土地证，8间房屋均有独立房屋所有权证，可以分割处理。
四川信托认为，慈溪市法院对上述抵押物的拍卖属于超标的执行，要求撤销拍卖行为；如要拍卖，可以将房产的一部分拿来拍卖实现慈溪市逍林建筑的债权，而不能整体拍卖。
慈溪市法院驳回了四川信托异议。依据是，根据慈溪市逍林建筑公司陈述和现场调查，上述房地产为整体统一布局，厂区内的污水管道、水电设施等附属设施及规划道路、出入行路均为整体规划建设，如按土地证进行分割，将明显影响该房地产的整体功能和使用价值。
“我们最近就遇到类似的信托纠纷案件。通常的，项目迟迟未能完工或者销售不畅，往往会产生施工方和信托公司在资产处置上争议，多数情况下，双方会达成妥协，房产项目不宜拆分的就整体处置，然后再进入分配程序。”上海一位律所合伙人称。
据悉，四川信托提出的上述异议被慈溪市人民法院驳回后，四川信托又于2014年6月向宁波市中级人民法院提出异议，后者给予了同样的驳回裁定。
宁波市中级人民法院给出的裁判理由是，本案所涉房地产在一个整体规划的工业区内，尽管有两本土地证、八本房产证，形式上可以分割，但该房地产的污水管道、水电设施以及出行道路均为整体性规划，在使用上不宜分割，若进行分割将严重损害其价值。
而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分开严重损害价值的，应当合并拍卖。
上述律所合伙人对记者表示，现在为了避免类似争议产生，一些信托公司会在信托项目成立前，事先要求和项目施工方签订协议，约定施工方放弃抵押资产的拍卖处置权和优先受偿权。
本文来源：21世纪经济报道
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通过拍卖方式取得房屋,权属存在第三方争议,无法办理产权登记
律师您好：&&&&我于2004年8月从拍卖公司手中通过拍卖方式购得一套房屋，当时一起拍卖的有20多套房，拍卖公司说因为还差法院一些手续，暂时不能过户。因为是从拍卖公司手中买房，就没有担心。2008年初拍卖公司提供给我法院裁定书复印件，并告知我可以申请办理房照了。&&&&复印件内容：2001年，该房原所有人官某在房产管理部门办理了他项权证，向工商银行申请了贷款；2003年11月，法院下达了第1份民事裁定书，裁定书里显示，2001年11月银行与官某办理了公证（公证内容我没见到），银行向法院申请执行；由于官某抵押给银行的财产暂时无法兑现，经银行申请发放债权凭证，等官某的财产可兑现时，银行可依债权凭证申请执行；2005年1月，法院下达了第2份民事裁定书，裁定书里显示，该案在执行过程中，依法将官某抵押的房屋经银行申请拍卖（即我所购之房屋），所得价款用于抵偿所欠债务，2001年的公证书终结执行；2006年3月，法院执行局出具了一份执行情况说明，证明了当时由执行局执行给银行的22套房中包括我所购之房屋。&&&&得到上述资料后，我到地税局交了各项税费，包括原开发商欠缴的营业税、印花税、土地增值税……等等，然后到房产管理部门办理房产登记。&&&&但房产管理部门告诉我不能办理房产登记，并做出行政不予登记决定，原因是：该房屋在2000年6月已经被在房产管理部门办理了在建工程抵押，抵押权人是一家公司，现在房屋权属存在争议。&&&&我想：做为房产管理部门，明知道该房屋已做了抵押，还为官某办理了房屋他项权证，所造成的后果应由房产管理部门承担，不应该由善意买授的人来承担。我也找到出具裁定书的法院，希望法院能协助办理房屋产权登记，但法院以房屋拍卖非法院委托为由，也不予协助执行。我该如何主张我的权利？&&&&另：从2004年至今，所谓抵押权人某公司从未找过我提及房屋权属争议之事；现在房屋价值变化很大，我不可能要求拍卖公司或银行退还拍卖价款，因为即使加上利息，我的损失还是相当大；我现在要卖掉该房屋，广告打出一年多了，因为存在权属纠纷，卖价即使比市场正常价格低很多也无人敢买，这种无形的压力和损失我该向谁主张赔偿？
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你好，协商不成，向法院起诉。
你好，协商不成，向法院起诉。
你好，与法院沟通，若需要法律帮助，可以电话联系。
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□　余燕明北京大学公众参与研究与支持中心透露,从2012年3月份开始,他们以公民个人身份向42家部委机关申请公开“人均办公经费”信息,但仅有9家公开了自己的信息,其余33家部委都以各种理由予以拒绝。其中央行的理由是:人均办公经费是“国家秘密”,拒绝公开。(11月2日《法制日报》)公众向政府机关申请公开官员工资等政府信息遭拒,已经屡屡出现。此前,三峡大学学生刘艳峰申请公开“表哥”杨达才的工资收入,大学生对广州“房叔”工资信息的公开申请,相关方面均予拒绝。早在2008年,国务院已经通过施行《政府信息公开条例》,条例规定政府信息的公开范围包括“财政预算、决算报告”,“人均办公经费”当属于财政预算决算范围,与“国家秘密”风马牛不相及,因此,公开部委机关的“人均办公经费”,合理合法,而诸多部委机关却百般借口拒绝,难免让公众起疑其中是否存在违规。另外,众多要求公开有关信息却遭拒绝的事件中,为什么大多数政府机关简单答复“属于国家秘密”、“不属公开范围”,这些要求信息公开的个人或机构便束手无策呢?归根究底,是当下的《政府信息公开条例》缺乏严格的配套执行制度,尤其缺乏公平独立的第三方裁定机制。比如在有些国家,政府机关拒绝提供信息时,申请者可以向法院请求获得司法救济,交由法院裁定申请者要求公开的信息能否公开。如此,法院就能够有效地限制政府机关的自由裁量权。目前,我国的政府信息公开制度,主要依赖政府部门单向负责推进、指导、协调、监督信息公开工作,对政府信息适合的公开范围缺乏公平独立的第三方裁定。所以,正是政府机关拥有过度的自由裁量权而缺乏制约,才导致它们的任性与傲慢。推进政府信息的公开透明是大势所趋,而建立公平独立的裁定机制更是其中无法绕开的问题之一。将政府自身过度的裁量权部分分割出去,比如组织建立政府信息裁定机构,抑或直接交给法院裁决,都能够有效降低某些政府机关的独断专行,从而切实保障阳光法案的落实与执行。
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