划拨土地使用权权益价格的构成和收回划拨土地使用权补偿问题咨询
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61& 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
2划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。
原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
6法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
市、县国土资源管理部门或应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
（1）不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
（2）改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
6332 &协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照58的规定公布协议出让结果。
按510规定办理。
&&& 协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
定出让金额，拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
7331& 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
（1）转让后不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
（2）转让后改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
7332& 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。
74& 案报批
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
市、县国土资源管理部门应当按照58有关规定公布协议出让结果。
77& 办理土地登记
按510规定办理。
&&& 出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
（1）申请人的申请材料；
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中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance高伟绅律师事务所上海代表处任高级翻译,在中伦律师事务所和中银律师事务所任专业房地产律师。现为北京市大成律师事务所上海分所主营房地产投资业务
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沪ICP备：&&&&技术支持：上海凯翔划拔土地使用权的物权法定位问题
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划拔土地使用权的物权法定位问题&
&&& 划拨土地使用权是我国现行法中重要的土地使用权种类，在现实生活中起着非常重要的作用。物权法虽然肯定建设用地使用权可以采取划拨方式设立，但是整个关于建设用地使用权的规范均是以现行的出让土地使用权为模板的，并没有对划拨土地使用权做出规范。这是否意味着，划拨土地使用权不作为一种独立类型的土地使用权了呢？今后划拨土地使用权将向何处去？&&&& 一、划拨土地使用权基本定位&&&& 改革开放之前，我国城市土地分散利用是通过划拨方式实现的。1988年的《宪法修正案》允许土地使用权可以依照法律的规定转让，之后《土地管理法》也作了相应修正，确立了国有土地使用权有偿取得、使用、转让和出租的制度，1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，完成土地使用权的制度设计，形成如今占主导地位的两类土地使用权设定方式和对应的两种使用权。一种是划拨方式——划拨土地使用权，另一种是出让方式——出让土地使用权。&&&& 出让土地使用权的法律制度已经成为支撑中国房地产市场的基础，在此恕不赘述。划拨土地使用权在设立之初似乎是对计划体制下形成的使用国有土地现状的一种默认，但是，事实上《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称“暂行条例”）及其之后的《城市房地产管理法》所规定的划拨土地使用权不同于原来计划体制下的划拨土地使用权。这两部法律中确定的划拨土地使用权赋予了划拨土地使用权以新的含义，即划拨土地使用权是用于公益目的用途的，因而形成与出让土地使用权完全不同的另一类土地使用权。&&&& 应当说，现行法并没有非常明确地将新的划拨土地使用权明确地定位在公益目的或公共利益用途上，这是作者对现行法规定和立法意图的一种归纳。其依据是：“暂行条例”第44条明确规定了划拨土地使用权法律上的基本特征，即不得转让、出租、抵押。这也就是说，划拨土地使用权被排除在交易之外，不属于可交易的地产权。但是该条没有规定划拨土地使用权的用途，而需要由之后的《城市房地产管理法》来填补。《城市房地产管理法》第23条作了明确规定。依据第23条，只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权:1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。23条所列用途，基本是限于公共利益用途。因此，这两部法律相互配合，即形成了因为划拨土地使用权用于公共利益，因而不得转让、出租和抵押，形成划拨土地使用权定位在公共利益，划拨土地使用权不属于可流转地产权范畴的法律依据。&&&& 就现行法规定而言，划拨土地使用权不是针对所有土地分类所形成的一个概念，而是国有建设用地中相对于出让土地使用权的一种分类。但笔者认为，划拨土地使用权可以成为我国土地使用权中的一个基本分类，即把划拨土地使用权作为涵盖所有用于公共利益目的和用途的土地的权利，并将划拨土地使用权定位在不可交易上。即凡划拨土地使用权均不可为个人、企业等民事主体获得，绝对不可交易，使用人只有使用的权利，不能转让、租赁和抵押。因为允许交易，就有违公益目的的实现。是公益目的决定了不可交易，而不是人为地规定它不可交易。这样，凡划拨土地使用权只能由国家机构、公益机构和国家授权机构行使管理权。&&&& 这样的定位实际上通过土地使用权清晰地定位出两类土地用途、土地权利，形成清晰的土地产权规则，实现其他国家通过公有物（公共财产）和私有物（私有财产）划分出的两类权利的功能。这样，就给现实中的企业所有权人如何行使自己的所有权以清晰的指引，也给政府依法管理土地使用权资源提供清晰的规则。土地使用权的这两种分类无疑应当成为今后物权法努力的方向，成为我国土地使用权制度的基石。&&&& 二、划拨土地使用权的“转轨”&&&& 定位在公益目的上的划拨土地使用权创制于1990年，之前的所有土地均为划拨，划拨既用于公益目的，也用于商业目的。在创制新的划拨土地使用权时，并没有也不可能将历史形成的划拨土地使用权消灭，因而在1990年之后就存在两种划拨土地使用权：一种是“暂行条例”所确立的划拨土地使用权，另一种是该法之前在计划体制下形成的划拨土地使用权。前者是新划拨土地使用权；后者则属于旧划拨土地使用权。不过，法律为旧的划拨土地使用权提供了“活路”，即允许满足一定条件划拨土地使用权可以进行商业化处分，使其“变性”为出让土地使用权。笔者称为“转轨”。&&&& “暂行条例”第45条的规定为划拨土地使用权的转轨提供了条件。为规范划拨土地转化，国家土地管理局1992年发布了《划拨国有土地使用权管理暂行办法》、《划拨国有土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明》（下称“说明”）。根据这些规章，土地使用权出让方为市、县土地管理部门，受让方为原划拨土地使用者。划拨土地必须先办理出让手续，才能进行市场化处分（转让、租赁和抵押），即实行先出让后市场化处分的原则。按照第45条和“说明”，划拨土地转化的程序是：1.申请土地管理部门和房产管理部门批准；2.签订土地出让合同、交纳出让金；3.办理土地使用出让登记手续。只是现实中，存在着许多先处分，后办理出让手续的做法，这些做法也是法律允许的。&&&& 关于划拨土地使用权转轨的实质要件，该条例第45条仅规定：1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2.领有国有土地使用证；3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。其中2和3项基本上是形式上的要求，而第1项则具有实质意义，也就是说只有土地使用权者为公司、企业、经济组织时，才可以转轨。在笔者看来，这是过去体制下采取按照主体划分财产性质的反映，并不十分科学。更合理的说法是通过用途确定权利的性质。因此，该条虽然没有明确，但可以推定出来，凡是用于商业目的划拨土地均可以转轨。在今后的立法中，应当反映这样的思想，使其更具有现实操作性。&&&& 在现实中，企业（不管是国有企业，还是非国有企业）使用划拨土地使用权并不影响经营，但是，企业要处分（包括抵押）划拨土地使用权时，则必须办理“转轨”手续。因此，划拨土地使用权转轨不是强制性的，而是根据企业的市场化需要进行自愿选择。通过这样的“渐进”转化，最终目标是将所有的用于商业目的的划拨土地使用权可以转变为出让土地使用权，达到商业用途一律采出让土地使用权，而公益目的一律采划拨土地使用权，形成一清二楚的土地使用权格局。&&&& 因此，这里需要特别指出的是，并不是所有的划拨土地使用权均可以市场化处分，凡是1990年之后采用划拨方式取得的土地使用权,原则上也不应当允许其商业化处分，否则将违背这项制度设计的初衷。但是，实践中往往不作区分，产生许多不合理现象，甚至导致许多腐败现象。因此，允许划拨土地使用权的转让、抵押、租赁、投资等处分只是弥补传统划拨土地制度缺陷的变通作法，并非适用于一切划拨土地的普遍规则。笔者建议从严掌握转化条件，不以主体而是依用途界定允许市场化处分的范围，将可转化的划拨土地限于商业用途的土地。&&&& 三、物权法“建设用地使用权”一章的适用问题&&&& 在现行法中，建设用地使用权并不是一种类型土地使用权，而是对土地的一种分类。与建设用地相对应的是农用地和其他土地。物权法试图以建设用地使用权统一建设用地和农村建设用使用权规范，但是，这一目的并没有能够实现，正式通过的物权法取消了物权法草案中的准用条款，明确了集体所有土地即使用于建设目的仍然适用现行法。物权法第13章用四条规定了农村宅基地，其规范基本上是现行宅基地政策的翻版，与建设用地使用权没有“共同语言”。这也就意味着物权法并未为建设用地使用权的统一建立框架和基础。这样使得建设用地使用权规范失去了意义。&&&& 物权法第137条肯定了建设用地使用权的两种方式，只是“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。但是，除此之外，其他地方均未再涉及划拨土地使用权，似乎划拨土地使用权可以一律适用建筑用地使用权规范。但是，笔者认为这种忽视划拨土地使用权和出让土地使用权的区分是不正确的。如上所述，在我国土地类型划分是与土地使用权联系在一起的，而不是与所有权联系在一起的，于是土地的分类规范在我国表现为土地使用权的分类。现行法虽然没有明确提出划拨土地使用权是用于公共利益目的，而出让土地使用权则是用于私益目的，但许多规范已经体现这样的思想，物权法本应沿着这样方向继续前进，将划拨土地使用权明确地定位在公益目的上，而出让土地定位在私益目的上。但是，建设用地使用权一章的规范似乎给人以这样的印象，所有的建设用地使用权都适用该章规定。事实上，这是不可能的，也是不正确的。&&&& 因此，尽管物权法设专章规范了建设用地使用权，但基本上是以出让为基础的，该章的大多数规定不能直接适用于现实中的划拨土地使用权，划拨土地使用权只能适用现行法。事实上，由于建设用地使用权一章的规范过于笼统和概括，即使出让土地使用权也必须大量地适用现行法律。因此，建设用地使用权法律的适用规则为：在物权法有规定时，适用物权法；在物权法没有规定时适用现行法；在物权法与现行法规定相冲突时，优先适用物权法。国有土地使用证划拨与转让，出让的区别?_百度知道