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拆迁安置房买卖合同
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不过户肯定有问题，而且不受法律保护！买卖双方签订的协议只是证明 双方买卖达成一致，而不能证明此房在签完协议时就是您的，现在产权过户 签协议是没用的，正确的方法是...
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买卖安置房指标闹官司
法院能否确认合同效力
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&买卖安置房指标闹官司&&法院能否确认合同效力
法律人士认为：本案判决具有标示意义
回迁安置房往往不能即时办理产权手续，其指标能否买卖一直争议较大，引发诸多纷争。10月17日，随着南通市中级人民法院一起涉安置房指标的买卖纠纷案件终审判决书的送达，生效判决回答了这一问题。法院认定相关买卖有效，判决被告徐氏夫妇停止侵权，并在条件成熟时协助原告王兵办理产权登记手续，原告王兵亦应依合同付清购房余款。
买卖拆迁安置房
2012年，徐氏原位于海安县海安镇新桥村的房屋被征收，而获得回迁房，即拆迁安置房。其后，徐氏与开发商签订了拆迁安置房买卖合同，已经房产监管部门备案，案发时尚未办理初始产权登记。
日，徐氏夫妇作为转让方与作为受让方的王兵女士签订房屋转让协议书一份，协议约定徐氏夫妇将其面积130平方米拆迁安置房屋，以578000元的价格转让给王兵；王兵在协议签订后10日内先付房款300000元，余款待产权证过户到王兵名下后一次性付清；转让方将办理房屋产权证、土地使用权证及相关权证所需的购房收据和购房凭证复印件交付给受让方王兵；至此，该房屋的所有权属王兵，转让方对该房屋不再享有任何权利和收益；因该房屋为拆迁安置房，暂不具备办理产权变更登记条件，但本协议为确认转让房屋所有权的唯一证据，其效力高于该项房屋的产权证和土地使用权证，若具备办理产权变更登记条件时，因王兵需要，转让方应无条件履行协助义务。双方还约定，该协议经双方签字后生效、具有法律效力。
日，王兵从其丈夫的银行卡中通过中国银行，向徐氏夫妇指定的账户内汇入300000元。当日，徐氏夫妇共同向王兵出具了收到上述房款的收据一份。此后，王兵家人再向徐氏夫妇付房款30000元。
争占房屋闹官司
案涉安置房屋建成后，王兵之子潘伟从开发商处领取了房屋钥匙，双方发生意见分歧。徐氏夫妇从开发商处无钥匙可领，向王兵索要未果后，遂私自更换了案涉房屋钥匙，引起纠纷。
原告王兵诉称，我与徐氏夫妇签订案涉安置房转让协议后，开发商已将此后建成的房屋交付给我，但徐氏夫妇却将房屋门锁破坏，致我无法居住使用。请求法院判令被告徐氏夫妇停止侵权行为，协助办理房屋产权过户登记手续。
被告徐氏夫妇辩称，案涉房屋是我们原房屋征收后的回迁房，签订合同时房屋尚未建成，目前房屋还未登记到我们名下，原告王兵要求进行过户登记不具备基础条件，故而我们更换门锁的行为不构成侵权。请求法院判决驳回原告王兵的诉讼请求。
法院判决买卖合法
海安法院审理后认为，原告王兵与被告徐氏夫妇签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，协议成立且合法有效，双方当事人均应按协议全面履行自己的义务。
王兵按约定序时进度支付房款后，取得相应合同权利。在此情形下，王兵从开发商或物业管理部门领取房屋钥匙的行为，系其权利行使的必然表现。王兵从开发商处领取钥匙占有房屋，具有合同依据，为有权占有，尽管未能完成房屋所有权登记手续，其对房屋合法占有的权利应当受到保护。
徐氏夫妇私自更换门锁，妨碍王兵对房屋的合法占有，与约定不符，且无法律依据，构成侵权。王氏夫妇应停止侵权，并在条件具备时协助过户。遂依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国侵权责任法》有关规定，作出前述判决。
一审判决后，被告徐氏夫妇不服，提起上诉。南通中院审理后认为，原审查明事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定，终审判决驳回上诉，维持原判。
评析：本案实质上涉及拆迁安置房指标能否合法买卖问题。安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。虽然安置房交易受到限制，但实际生活中，由于安置房与普通商品房之间存在较大差价，民间已形成了事实上的安置房交易市场。
我国合同法从最大限度发挥社会财富的流通价值出发，坚持鼓励交易原则，不轻意否定合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（即合同法解释三）进一步深化了这一原则，无权处分行为不再视为效力待定行为。该解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从这条规定来看，一般性无权处分产生的合同已不再视为效力待定合同，不需要以事后取得处分权追认合同效力，可直接认定合同成立有效。至于当事人可能引发的矛盾，可以违约解除合同的方式解决。显然，当事人双方先行签订安置房（指标）买卖合同、办理房款交付及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法，并不违反上述司法解释的新精神，属于合法行为，买卖合同应认定成立有效。
从本案情况来看，原告王兵与被告徐氏夫妇签订了安置房买卖合同，而基于前述论述合同成立有效，且原告王兵按合同序时进度支持了房款，又与开发商履行了案涉房屋交付手续，应认定原告王兵占有房屋的行为合法。被告徐氏夫妇侵占房屋，损害了原告王兵的合法占有权，构成侵权行为，应依法承担停止侵权等民事责任。
[法律链条]《中华人民共和国合同法》
第六十条&&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条&&（第一款）行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条&&承担侵权责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(五)恢复原状；
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
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拆迁安置房与买卖安置房注意事项
一、安置房是否能买卖拆置房一般需五年才能进行上市交易。房屋能不能上市交易，简单的可以根据土地性质判断，集体土地，是归集体所有，乡镇多半是这样的土地性质。如果是国有土地，即可办理到房产证，就可以上市交易，有些是永远拿不到房产证的，比如集体土地，除非他进行地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的，比如一些拆迁安置房。国家在这方面都是有相关规定的。房产一般有两证，房产证和土地证，房产证简单的说就是表示这房子归你所有，如果建筑物没了，你想再在原土地上兴建，必须经相关部门批准。土地证表示此土地归你所有，无论建筑物是否存在，别人是无权在你的地盘建东西的，这就是侵犯你的权益。二、拆迁拿安置房注意事项安置房是否能取得房产证不能一概而论，这需要看其拥有的产权是否是全产权，以及拆迁协议上的相关规定。首先，弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。三、买安置房注意事项对于无证的拆迁安置房，在购买时要分清情况：&1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;&2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。&3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说，弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名，更名时，要进行公证。如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全，实际中拆迁协议也是不能办理过户的，房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理，房产证办理下来之后产权仍属于原房主，则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜，或者仔细查看您所签订的购房协议，四、拆迁安置房买卖费用买方卖方契税：总价*1.5%印花税：总价*0.05%&总价*0.05%交易手续费：3*平方数&3*平方数拆迁安置方：总价*4%土地出让金(公房)：总价*1%土地登记费50元每件印花版税5/件房屋登记费80元/件工本费10/件通告费(境外人士)200/件(通过中介)中介费：成交价*1%&成交价*1.5%过户代办费：200元&200元按揭代办：400&水电过户200评估费：评估价*0.44%他项权证190营业税。5年内出售5.55%个人所得税总价*1.5%高档住宅：总价*3%高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税10日，郑先生顺利地将一套已经定位、但还没有交付使用的安置房，出售给了下一家，并在市房屋交易产权登记管理中心办理了相关手续。据市房屋交易产权登记管理中心透露，今后，已经定位的安置房都可逐步办理交易和抵押手续，且可享受营业税和土地证办理等方面的优惠。两种方式可供选择据市房屋交易产权登记管理中心副主任汪福忠介绍，目前市区还有较多拆迁户正在陆续安置定位，但由于各种原因，这些房屋确权发证不能及时到位，使拆迁户在资金筹集，转购商品房、二手房以及房屋抵押贷款等方面存在较大困难。有关部门为了切实解决他们的实际困难，配合市委“五个一”工程建设任务的落实，启动试行拆迁安置房上市流通，先允许已安置到位的安置房上市交易、抵押。汪福忠称，此次推出的措施与原来通过委托公证、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有过安置房买卖的市民都知道未取得产权证安置房买卖最大的风险，就是安置房交易手续不能一次性完成，而这也常给日后纠纷埋下伏笔。此次，其将主要采用总价结算和单价结算两种方式。总价结算也就是一次性买断，就是安置房在办理过户手续后，其全部房款将一次性结清，而不管以后交付的房产面积是增加还是减少，其所有权益都将归买家所有;而单价结算方式，就是根据产权证最终的面积来结算。这种方法与我们日常的安置房买卖有一定的类似，就是在办理房产过户手续后，买家先付大部分房款给卖家，同时买家还得将余留房款交市房屋交易产权登记管理中心下属担保公司保管，等产权证最终面积确定后，再进行最终结算。交易细节要看清楚与普通商品房相比，此次安置房上市新措施的优惠政策，还体现在相关的税费政策上。据市房屋交易产权登记管理中心有关人士透露，在营业税方面，根据“国八条”的规定，在办理契证或产权证两年内的房产，如上市交易都得缴纳营业税。而如今144平方米以下的安置房上市交易，其两年时间可以追认到老房子取得的时间来结算;同样144平方米以上的安置房，其营业税缴纳的标准，是根据现行成交价与发票价以及拆迁原房屋面积的计划价差价来计算。同样，据市地产交易所副主任郑念章介绍，拆迁户办理安置房土地证也有优惠体现：在日前已安置并已办理安置房土地(划拨)使用权证，无论房屋有无转让，只要住户提出申请，都可按老的土地基准价办理土地出让手续;而至今尚未安置的拆迁户，现在无论房屋有无转让，国土资源部门都将按老政策为其办理土地出让手续。但如果拆迁户申请办理划拨土地手续的，国土资源部门也将为其办理划拨手续，但申请人今后房屋需转让时，则要按新的土地基准价补交土地出让金;最后，安置房如有部分建筑面积按市场价或市场优惠价增购的，其土地使用权一律按出让性质办理。相对于以上，安置房在办理交易时，卖方要提供身份证、拆迁安置协议书、定位单和收款收据(结算单)等材料。目前，拆迁户在出售安置房时，还需办理委托公证手续，而抵押手续可不要办理公证手续。新措施可规避风险有关人士表示，此次政策推出后，可最大限度上规避买卖双方的交易风险。据汪福忠介绍，由于安置房是政府作为市民房产被拆迁后的补偿形式，所以其和一般的商品房有很多的不同点，同时也会受更多的政策所约束。这样一来，买卖此类房产，其纠纷就不可避免地多于一般的买卖行为，而这已在前几年的市区楼市中得到体现。同时，由于安置房买卖大多是权属并不是很明确的，在不能一次性将一切手续办理完毕的情况下，其后续手续通常还要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。原来如“房价上涨后，出售方违反合同约定，拒不办理委托公证，也不协助购买人办理房屋产权过户手续，致使申请人无法取得该房的产权证，要另外加钱才肯配合办理;而与此同时，此前由于扣款押在买方，结算后有多余的房款，买方也经常出现推诿的现象，致使卖方拿不到应得的房款”等现象，双方纠纷的焦点，主要集中在办理委托公证、办理房屋产权过户手续等房产交易程序上。而此次新措施出台后，买卖双方的交易程序可得到保证，其风险可最大限度地避免。
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