农村集体经营性建设用地或可有条件入市
本报北京2月25日电（记者张伟杰）今天，全国人大常委会审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案。该议案如获通过，在试点区域将暂停土地管理法等关于集体建设用地使用权不得转让的规定，允许农村集体经营性建设用地入市，以合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
调整的具体内容包括：一是暂时停止实施土地管理法和城市房地产管理法关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
二是暂时调整实施土地管理法关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
三是暂时调整实施土地管理法关于征收集体土地补偿的规定，明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
草案规定，在日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。
为了确保土地公有制、耕地红线以及农民的利益，草案规定了多项试点保障措施：试点区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市；入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。试点区域现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。
作者：张伟杰
本文来源：中工网
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中央1号文件:禁止城里人到农村买地建房
发布时间：&&来源：新华网&&
　　党的十八届三中全会提出要适时推进并改革房产税立法加快资源税改革，建立城乡统一的建设用地市场。进入2014年，农村土地改革率先破题，中央1号文件对于农民住房财产权抵押、担保和转让等做出详细规定。同时，在今年的国土资源会议上，内部负责人透露，目前国土部已与住房和城乡建设部联手推动划定三大城市群和500万人口以上特大城市的开发边界，并将建立不动产统一登记制度。对此，有业内专家表示，目前大城市住宅用地和商业用地供给仍较为充裕，房价短时间内不会暴涨，上述政策对于房价，尤其是一、二线城市房价影响不大。
大城市地价房价或不会暴涨
&&& 　今年的全国国土资源会议，透露了当前有关部门正在酝酿多项土地改革制度，这些制度有可能在2014年出台，并使今年的土地改革取得突破。其中&划定城市发展边界，500万人以上城市不再新增建设用地&颇吸引人眼球。
&&& 　国土资源部部长姜大明曾在会上表示，城市建设无序发展的主要原因是没有控制好开发强度，没有划定好城市开发边界。国土部将和住建部门联手，在划定城市周边永久基本农田的基础上，修订城市土地利用规划和城市建设规划，尽快划定城市发展边界，并选择部分县市开展&三规合一&或&多规合一&试点。2014年将从京津冀、长三角、珠三角三大城市群以及500万人口以上的特大城市开始，着手划定城市开发边界。具体到城市内部，还将划定中心城、卫星城、组团、重点镇的发展范围，限制各板块继续向外扩张。
&&& 　数据显示，当前中国长三角、珠三角和京津冀地区国土开发强度已严重超载，北京、上海、深圳、广州等特大城市的开发强度已超过30%的国际极限。其中珠三角核心区国土开发强度平均已经达到了27.51%。
对于这一政策，同策咨询研究部总监张宏伟则认为，上述政策对于核心城市尤其是对一、二线城市来讲，由于短期内土地供应规模受限，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，甚至会出现&地王&现象。
&&& 　体制改革权威专家马先标则认为：&上述观点是合理的，但有些多虑了，消费者不必过于担心住房价格会大幅上涨。目前大城市中被浪费的土地太多，已有的住房用地和商业地产用地供给仍有盈余。&他还表示，国土资源改革政策实施绝不能搞&一刀切&，还是要看各大城市的具体发展状况。
农民将受益 暂禁城里人到农村买地建房
&&& 　日，在国土资源会议上，国土资源部副部长王世元表示，将进一步加大盘活存量用地的力度，重点解决好城镇低效用地和农村空闲用地的盘活，逐步降低经济社会发展对增量用地的依赖。
&&& 　同年1月19日，国务院披露《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中央1号文件。文件表示，要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。与之配套的，&三权分离&也出现在一号文件中。一号文件明确，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。
&&& 　有业内人士认为，相比中央政府对盘活土地存量的重视，地方政府更倾向于加速土地出让，对一些闲置地块，更倾向于置之不理的态度，这一政策的出台是中央与地方政府博弈后&妥协&的结果，将抑制地方政府的卖地冲动。上述政策出台后，农民会得到什么好处？举个最基本的例子，若农村户口的外来打工者想要在城镇中购买房产，手中又没有足够的存款，就可以将自己在农村的宅基地进行抵押或租赁获得资金。
&&& 　马先标表示，目前农村宅基地包括住宅和住宅的地皮，实际上就是发展农村房地产的概念。&目前安徽试点对于农村土地改革做的比较好的，先进行省内的土地流转，再逐步向外推广。&
　　姜大明曾表示，农村土地可以进行抵押、租赁并不意味着城里人可以到农村买地建房，这属于&逆城镇化&行为，是坚决不能允许的。
对此，马先标解释认为，&城镇化&是我国重要的发展战略，城里人到农村买地建房称为&非转农&，城里人流入农村对我国&城镇化&会形成一定的冲击。目前农村宅基地也没有建立确权。随着未来农村宅基地确权等各方面制度健全后，城里人去农村买地建房或会逐步放开。
不动产登记可压低房价说法不合理
&&& 　国土资源部副部长徐德明今全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能，具体内容将包括统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台等。
&&& 　早在2013年11月国务院常务会议就曾提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。
&&& 　中央编办更是在近日发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，公布了不动产登记职责整合的方案。国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作，会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，推进不动产登记信息基础平台建设。
&&& 　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，不动产登记系统有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，房产税的推进将会明显加速。一旦执行全国不动产联网登记系统，将可以更精确地执行很多调控政策。
&&& 　陈国强接受媒体采访时也表示，只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。
&&& 　对于不动产登记会压低房价的说法，财经评论员刘艳认为：&这就是一句玩笑话，房地产市场的发展有两大核心影响因素，一是土地政策，二是货币政策，如果仅仅说不动产统一登记制度会给房价带来影响，就如同说丈母娘要求结婚必须有房，从而导致房价上涨一样。& &
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农村集体经营性建设用地“入市”思考
优质期刊推荐再论农村集体经营性建设用地入市--《才智》2015年34期
再论农村集体经营性建设用地入市
【摘要】：集体经营性建设用地入市主要围绕完善集体经营性建设用地产权制度、入市范围以及入市收益分配展开。产权制度应重塑产权主体,对农村集体进行法人制改造,建立合理的法人治理结构;入市范围应包括城镇规划区内外的集体建设用地以及存量及新增集体建设用地;入市收益分配从外部分配上,政府应适当参与分配,内部分配应由村集体成员通过合法程序决定收益分配及用途,为集体留存部分收益,以用于为集体成员提供公共产品及公共服务。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F321.1【正文快照】：
一、集体经营性建设用地的内涵界定依据《土地管理法》规定,农村集体土地分为农用地、建设用地和未利用地,其中建设用地按照用途分为公益性公用设施用地、宅基地和乡镇企业用地。因此,集体经营性建设用地即为乡镇企业用地。集体经营性建设用地入市目前即指乡镇企业用地入市。
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